远洋地王入市

来源: [观点网] 时间: 2012-09-07 15:53

致信编辑

打印

评论

远洋与其他公司的不同之处在于追求战略实施的稳定性，目前资金链顺畅，现金流充沛，并无压力。

　　一直备受关注的远洋.万和公馆终于入市，虽说楼市呈现回暖，但这看上去并非是一个绝佳的时机，因为回暖被认为是市场“以价换量”的结果，而在当下的市场环境里，舆论的焦点更集中在豪宅产品的价格是否下行。

　　自今年3月底远洋.万和公馆启动“预热”那一刻起，市场对该项目销售前景有不少揣测。6月上旬，远洋.万和公馆以5.8万元均价正式面市，开盘当天售罄，实现认购8.2亿，这是一个难得的销售业绩。

　　远洋地产集团总裁李明在接受观点新媒体访问时表示，远洋.万和公馆日销8.2亿并非偶然。“它在产品上具有显著的唯一性和稀缺性，且政府对所在区域未来规划的向好因素的不断释放，对在望京区域内对于需要住宅升级的人来说非常具有吸引力，远洋.万和公馆此次开盘的限量房源又具有排他性，因此无论是开盘前的高来访量和开盘后的热销均符合市场预期。”

　　然而，在此之前，远洋.万和公馆也沉寂了两年之久，彼时坊间曾传言，万和公馆滞销可能引发远洋资金问题，而近期远洋频频的发债融资举动，亦令业界对远洋的资金链产生一定的忧虑。

　　“远洋地产目前资金链顺畅，现金流充沛，并无压力。”

　　李明再一次明确重申。他指出，远洋目前有息负债在330亿元上下规模，而净资产规模在390亿元左右。

　　他并透露，远洋今年资金链是很安全的。外界认为远洋手里有高价地、销售额没有快速增长，有到期债务，三个加起来得出资金链紧张的观点，只是理论上的结论。

　　同时，李明亦指出，企业发展到一定阶段，必定会结合当时的社会、经济和政策环境，重新审视自身品牌甚至考虑转型的问题。除了社会、经济和政策环境的因素外，考虑品牌转型的最大原因是基于自身战略规划、业务范围、经营理念、运营模式等的变化，因为这些变化必然会出现品牌的匹配性和适应性的问题。

　　“在很多人看来，持续从严宏观调控对房地产企业的冲击很大。但是应当看到，调控的作用也在于挤压泡沫，释放行业危机。相较于调控本身，调控的原因、地产行业的各种危机才是应该值得好好关注的问题。”李明指出。

　　以下为观点新媒体对远洋地产集团总裁李明先生的采访实录：

　　观点新媒体：远洋.万和公馆入市成交情况不错，这是怎么做到的？远洋对于眼下高端住宅市场看法如何？

　　李明：远洋.万和公馆日销8.2亿并非偶然。它在产品上具有显著的唯一性和稀缺性，且所在区域未来规划的向好因素的不断释放，这对在望京区域内对于需要住宅升级的人来说非常具有吸引力，而远洋.万和公馆此次开盘的限量房源又具有排他性，因此无论是开盘前的高来访量和开盘后的热销均符合市场预期。

　　日前，央行宣布自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　此举无疑是对回暖楼市的一个利好消息。

　　同时，从市场供求关系来看，豪宅产品作为改善型自住需求，成交情况一直保持相对稳定。即便在成交最为惨淡的2011年年末，4万元以上豪宅市场的成交依然稳定。经济形势的走向，以及市场供求的必然，既从外力上促成了远洋.万和公馆的热销，也是支持豪宅市场成交稳定的一大原因。

　　观点新媒体：相关分析指出，远洋截至目前销售目标完成情况相对较落后，该销售节奏是否符合既定计划？将采取哪些措施保证全年销售目标的完成？

　　李明：今年1-5月累计实现协议销售额约78亿元，符合公司管理层预期。

　　5月公司持续推出面向刚需自住需求的中小户型、城市首次改善需求住宅产品，公司销售较之年初首两月明显转好，月度销售业绩延续3、4月行情，维持在接近20亿的稳定水平。此外，除已实现的协议销售额外，截至5月末，集团仍有超过10亿元的认购未签约金额，料随后将带来协议销售额稳健提升。

　　当前市场政策趋稳提振市场需求，6月迎来传统销售旺季，远洋地产将会先后推出北京远洋.万和公馆、北京远洋LAVIE二期、大连钻石湾、抚顺远洋城、天津远洋风景等项目新品集中入市。

　　除坚持“灵活销售、谨慎关注三、四线市场”的战略，远洋更将坚持一贯的高品质和优质服务赢得客户信赖，共同对今年销售目标的达成形成良好的推动。

　　观点新媒体：远洋资金情况如何？是否会有更多融资计划安排？

　　李明：远洋与其他公司的不同之处在于追求战略实施的稳定性，目前资金链顺畅，现金流充沛，并无压力。远洋有息负债在330亿元上下规模，而净资产规模在390亿元左右。截止2011年12月31日，远洋现金资源共计人民币124.17亿元，而流动比率为2.0倍，连同尚未使用的授信额度约人民币267.2亿元。

　　远洋今年的资金链是很安全的。外界认为远洋手里有高价地、销售额没有快速增长，有到期债务，三个加起来得出资金链紧张的观点，只是理论上的结论。实际上远洋的净借贷比只有0.6多，属于很正常的水平，今年并没有大量的应付土地款，地价款已交，没有闲置土地；土地位置很好，所有资金支出大部分是在建支出，自己内部是可控的；远洋的融资能力和信誉也没有任何问题，日前各家外资、中资银行对远洋的银团贷款也充分表明了对企业的信心。

　　其中一笔贷款融资，远洋已正式发布公告，公司在6月15日与多家银行组成的财团订立融资协议，获得银团授出若干不同货币的本金额约6亿美元的3年定期贷款融资。该项贷款将用于现有定期贷款的再融资及拨付集团的一般运营资金需求，包括集团任何成员公司在中国内地的房地产发展项目。

　　观点新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，您对此有何看法？企业又该如何应对？

　　李明：企业资金运转情况一直以来都对企业健康发展产生着重要影响。2012年初，远洋即已将控制企业负债的增长作为2012年的重点工作。

　　2012年初，集团即提出“稳健经营、两手准备”作为资金方面的战略准则。我们通过加快销售、狠抓回款、严格控制经营性支出等措施，提高经营性现金流管理水平；对各种融资渠道持开放的态度，保持合理的融资结构和债务规模，目标是将融资成本和风险降至最低；关于到期债务再融资属于公司正常融资策略，用相对较低的融资成本获得大额再融资，对公司保证财务安全、支持项目合理的工程进度有利。落脚到两个“控制”上，第一个是控制总资产规模，即不盲目地投资和盲目地增加土地储备；第二个是要控制有息负债规模。

　　在很多人看来，持续从严宏观调控对房地产企业的冲击很大。但是应当看到，调控的作用也在于挤压泡沫，释放行业危机。相较于调控本身，调控的原因、地产行业的各种危机才是应该值得好好关注的问题。

　　观点新媒体：远洋对于土地市场看法如何？下半年是否会加大土地方面的投入？

　　李明：截至2011年12月31日，集团拥有近2400万平方米面积的土地储备，分布在19个经济高速发展城市，且项目均位于市区内或交通枢纽位置，发展潜力良好。

　　关于土地购买，远洋地产一贯保持审慎态度，规模控制在可以保证未来3-5年的发展。对于行业的低迷态势，远洋在前期的发展规划中已经做好充分的预期和应对准备。

　　目前，远洋全国性的布局已经完成，未来远洋将坚持深耕二三四线城市，项目布局以沿海沿江城市发展为主，原则上没有迫切需要进入新城市的需求，而是深耕已进入区域。下一阶段，远洋将高度重视现金流的管理，控制新项目土地支出。

　　远洋今年强调“稳健经营，两手准备”，“稳健经营”就是原则上不增加新的土地投资，严控成本、加快周转；“两手准备”就是不降低在建规模，表现为区域深耕，创新业务。在确保财务稳健的基础上，选择合适时机扩大已进入市场的份额，稳固现有优势。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　李明：远洋地产要做一个长期可持续发展的健康企业，就必须思考产品升级、转型与创新，这也是整个行业的趋势。一个企业的文化，不是喊出来的口号，而是长时间历练和沉淀下来的宝贵财富。

　　企业发展到一定阶段，必定会结合当时的社会、经济和政策环境，重新审视自身品牌甚至考虑转型的问题。除了社会、经济和政策环境的因素外，考虑品牌转型的最大原因是基于自身战略规划、业务范围、经营理念、运营模式等的变化，因为这些变化必然会出现品牌的匹配性和适应性的问题。

　　十九年业务快速发展过程中，远洋通过建设高品质产品，提供高水准服务、积极参与社会公益事业、与合作方共赢发展，最终实现与社会、行业、合作者、客户及员工携手相伴，共同成长、同创未来的美好愿望，并以此为企业基业长青，良性发展的基石，稳健地托起远洋地产向中国领先的房地产金融、实业协同发展的企业集团方向发展。