“大鱼”万科

来源: [观点网] 时间: 2012-09-07 15:49

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未来的主流方向，并不是“大鱼吃小鱼”，而是“小鱼让大鱼”。

　　这又是一个关于登顶的故事。

　　某个早晨，万科集团总裁郁亮成功登上了位于新疆维吾尔族自治区阿克陶县与塔什库尔干塔吉克自治县交界处海拔7546米的慕士塔格峰。

　　郁亮开始决定要登山，大概是在2008年。如果说，登山是王石对生命的一种追求，那么于郁亮而言，是锻炼身体的一种手段。当然，郁亮还有自行车、跑步这样的健身型运动。

　　“如果有一天不运动，就会浑身不舒服。”他在公开场合穿T恤、仔裤和板鞋，频频出镜。他甚至给自己定下一个必须完成的目标——五年之内要达到国家级健将标准。

　　不过据知情人士透露，已成为万科登协会长的郁亮，在登顶慕士塔格峰后，经已上了半个健将的新高度，预计今年内能变成“整个的”。

　　最贵CEO

　　在即将成为“国家级健将”之前，郁亮已经是位A股上市公司最高薪的CEO。

　　根据福布斯中文版推出“2012年中国上市公司薪酬榜”显示，2011年年薪超过百万元人民币的A股上市公司CEO达到创纪录的294位，他们的薪酬总额达5.71亿元，人均194万元，上榜人数及薪酬平均数分别较去年上升27%及1%。

　　其中，薪酬最高的当属万科总裁郁亮，其税前薪酬达到1305万元。值得注意的是，这也是万科高管年薪首次突破1000万元。也正因此，郁亮被封为新“打工皇帝”。

　　大家对于该排名并没有太多争议，毕竟在郁亮的领导之下，万科的版图不断扩张，并从2010年起已经连续两年突破千亿销售，持续保持行业第一。从目前情况来看，今年万科保持销冠的难度也不会太大。

　　根据今年上半年房企的销售排名，万科以625.4亿元的销售金额再度荣登第一。而据国泰君安披露，三季度到10月份左右为万科全年推盘高峰，月度销量可实现稳步增长。预计7月份推盘可恢复到5月份水平，9、10、12月均为月度推盘高峰，销售额有望实现稳步增长。

　　申银万国更在之后在一份研究报告指出，下半年万科将进入推盘高峰期，而楼市将在七八月份呈现淡季不淡的情况，故上调万科全年销售预测至1400亿元。

　　这更多体现了外界对于万科的期望。万科董事局主席王石此前曾指出，2014年万科销售额可达2000亿元。

　　在今年年初，传出万科今年全年内部控制销售目标为1480亿的说法，不过该说法后被郁亮否认。万科不止一次重申，公司并无销售目标，一直都是顺势而为。

　　危与机

　　重新回望这半年，虽然依旧交出了一份相对靓丽的成绩单，由郁亮带领的新一代万科管理团队，依然面对着各种困难，诸如“地板门”、“离职潮”、“纸板门”、“质量门”等等。

　　以上问题的集中爆发，再度让人对这位年轻总裁的能力产生疑问，在媒体聚焦下，郁亮与王石之间的管理“冲突”亦被放大化。2012年，王石哈佛游学归来，在谈及与郁亮观点冲突时，“该怎么做，郁亮说了算。”王石如是说。

　　实际上，此时再去讨论“到底是谁说了算”已经意义不大，倒不如把目光聚焦在郁亮未来如何带领万科前进之上。

　　商业地产、15平米小户型、养老房、第五食堂等等，这些新名词近期频频与万科挂上钩，而这些都是万科在调控的环境下，为了更好地做好住宅所做的努力。

　　同时，万科的国际化探索也有进一步的突破。今年5月中旬，万科对外公布，计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%股份。

　　万科董事会秘书谭华杰则表示，此次收购主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。

　　万科在接受观点新媒体采访时透露，重组后的南联地产，主要业务是在香港持有物业出租。公司所涉足的商业，大多是与住宅项目相配套的物业类型，持有型物业的比例很低。目前还没有为此开辟专门资金渠道的必要性。

　　之后不久，郁亮在一次与西安万科员工会面时表示，下半年万科将设立海外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。

　　“洗澡论”

　　近期，郁亮所抛出的“洗澡论”，在业内讨论相当热烈。

　　郁亮在一个公开场合提出：“本来房地产行业应在2008年的时候完成这个调整的，就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了，拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望让我们一次洗完算了。”郁亮上述所言，是基于近期楼市出现回暖迹象的市场环境。虽说眼下万科表现出较强劲的发展势头，然而对于后市，郁亮并不如其它开发商所表现出来的那样乐观。

　　郁亮更直言，较早前楼市成交活跃只是开发商“以价换量”的结果，当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。

　　从万科的统计看，北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米。“按照5月份的销售数，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。”

　　同时，郁亮还呼吁，希望金融改革的春风能够吹到地产领域，银行利率能再优惠一些。“银行利率以前是7折，现在回到基准利率，差不多要抵消发展商20%的降价幅度。”

　　郁亮表示，宏观调控的本意是让房地产行业回到一个健康发展的轨道上来，尽管房地产行业关联度特别大，对经济发展有影响，但这是行业应该付出和度过的一个阵痛。

　　以下为观点新媒体对万科的采访实录：

　　观点新媒体：万科今年面临压力也不小，是否有作出一些调整以帮助销售业绩提高？

　　万科：市场调整期，面向基本自住需求的产品受影响程度较小。今年1-5月，万科144平米以下的户型销售占比从去年的88%进一步提高到90%，公司前五月销售量与推盘量基本持平，可售库存量保持在较低水平。

　　观点新媒体：万科对于土地市场现状是怎么看的？接下来在土地支出方面计划如何？

　　万科：今年一季度时，主要城市的土地成交面积为近三年来最低。最近三个季度，企业在投资方面普遍比较谨慎，土地基本都是底价成交。

　　万科目前的资金比较充裕，土地市场如果出现机会，公司可以灵活把握。不过，公司在拓展新项目时仍然会坚持严格的投资标准，不会把项目的盈利预测建立在过于乐观的预期上。

　　观点新媒体：万科收购港股南联地产目的是什么？通过哪些资金渠道以保证商业地产发展需要？

　　万科：这一收购还没有最终完成。重组后的南联地产，其资产规模不到万科的1%。谈不上通过这一收购，实现万科的香港上市。

　　重组后的南联地产，主要业务是在香港持有物业出租。香港属于国际化市场的一部分，租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业的相关探索，确实有更好的条件。万科所涉足的商业，大多是与住宅项目相配套的物业类型，持有型物业的比例很低。目前还没有为此开辟专门资金渠道的必要性。

　　观点新媒体：能否介绍一下万科在商业地产方面的发展思路？

　　万科：万科发展非住宅类业务的目的非常明确，是为了更好地做住宅；公司在非住宅业务领域的探索方向，也主要集中于那些符合城市发展趋势、能够与住宅相配套的物业类型。

　　发展非住宅业务是一个循序渐进的过程，相关领域的专业能力培养，也需要在持续的探索中实现。“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”是各地的一线公司根据自身的项目情况所进行的尝试，并不是集团统一进行的产品线规划。在各地探索的基础上，公司会不断地积累经验，打造和巩固在这些领域的专业竞争力。

　　观点新媒体：万科对于房地产市场信贷融资前景是怎么看？

　　万科：最近几年房地产行业的融资难度在加大。从全国房地产贷款增量占金融机构各项贷款增量的比例来看，前年是26.9%，去年是17.5%，今年1季度只有10.2%。存贷款基准利率下调之后，预计社会整体的资金环境会更宽松一些，但房地产行业的经营环境能否相应改善还有不确定性。

　　融资紧缩会使企业的投资能力进一步下滑，加大未来供应减少的风险。年初决策层也提出，要“继续采取有效措施，增加普通商品住房供应”。改善行业的融资状况，对于增加普通商品房的供应相信将起到积极的作用。

　　观点新媒体：企业应当如何较好地实现对资金链安全性的把控？

　　万科：不同企业的经营模式不同，在应对市场调整时的做法也不同，很难说有什么通用的策略。但有一点很明显，行业的波动性在加剧，企业应该提高对经营安全的重视程度，过于激进的策略会带来风险，在经营中预留一定的空间是很有必要的。

　　观点新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难时刻，万科如何看？

　　万科：行业的资金环境确实会让一部分企业感到有压力。但经过上一轮调整后，企业普遍有了应对经验。目前来看，资金紧张是事实，但资金链断裂的还不多见。小企业虽然资金实力比较弱，但他们收缩经营之后，也能够坚持很长时间，大规模倒掉的情况不太可能发生，只是一段时间内房屋供应、投资、就业会受到一定影响。

　　观点新媒体：并购、合作是否将成为接下来房地产市场主流方向？

　　万科：合作和并购一直都在发生，比较常见的是项目层面的合作。目前行业的集中度很低，未来应该会有所提升，但主要方式是小企业完成开发后退出市场，为大企业腾出市场空间。未来的主流方向，并不是“大鱼吃小鱼”，而是“小鱼让大鱼”。

　　观点新媒体：宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响？企业在此形势下如何应对？

　　万科：政策在转向稳增长的同时，仍然强调要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。对于企业来说，应该把精力放在经营上，不能寄希望于政策的突然转向。

　　今年以来，首次置业者的信贷环境已经在改善，这有助于自住需求的释放，对于顺应了政策和市场导向的企业来说是件好事。

　　观点新媒体：中国房地产行业未来可持续发展道路是什么？

　　万科：在高速城市化的背景下，中国房地产市场发展很快，迅速成为全球最大的房地产市场。但是，不能说这个市场就非常成熟了。这个行业和其中的企业都还很年轻，需要学习的东西还很多。

　　可持续发展，其实就是与自然和谐相处，与社会和谐相处。节约资源，尊重各类相关群体，承担更多社会责任，行业和企业才能走得更远。我们一直在这个方向上努力，我们也欣慰地看到，越来越多的同行正在选择与我们接近的道路。