三磊张华：旅游地产是一种伪命题

来源: [观点网]      时间: 2012-09-06 16:00
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“旅游地产应该把旅游放在前面，而不是把地产放在前面。”

　　成立于1990年的北京三磊建筑设计有限公司可以说和中国房地产业发展几乎同步，甚至比今年很多知名的上市房企还要早进入这个领域。因此，这20多年来，其与万科、龙湖、世茂等公司都进行过合作，也参与了很多区域规划或大型的公共建筑设计。

　　从清华大学建筑学院获得博士学位之后，张华于1994年就加入三磊设计公司，目前已成为公司总裁及设计总监，在三磊近20年的发展中，其也与三磊一起见证了许多重要项目的从无到有。

　　以下为观点新媒体对北京三磊建筑设计有限公司总裁张华的采访节录整理：

　　观点新媒体：我们现在看到越来越多的企业进入到商业地产领域，但其实真正做得好的不多。您怎么看待这个问题？

　　张华：一个是同质化严重，每一个商业地产的模式都差不多；第二个，品质上有差异是因为整个招商运营在设计之前没有想清楚，项目就匆匆忙忙盖起来了，导致最后品质达不到效果，或者说从商家的角度来看达不到要求，因此招商出现问题。

　　观点新媒体：应该怎么样寻找品牌自己的个性？

　　张华：商业空间很重要的是要把公共空间打造好。做商业分为开放和封闭两种，开放是没有顶盖的，有街区的；封闭的是上面专门有一个顶盖，它的公共空间是室内。

　　不管是开放式的还是封闭式的，实际上公共空间和每个店铺都有一个界面可以分开。所以，店铺里面是归店家，而公共部分就是建筑师要策划好的最重要的一个地方。所以，我觉得公共界面的空间和组织最重要。

　　观点新媒体：这种公共空间您认为最缺乏的是什么？

　　张华：空间比较单调。这就包括了公共空间的趣味性、材料的品质，比如说休息的空间，流动的空间界定不清晰等等。如果你感觉到商场逛起来不舒服，也很可能是商店店面设计有很大的问题，不那么赏心悦目，店面的橱窗，招牌，因为这构成了公共空间的整个部分。

　　观点新媒体：在今年我们的活动上也专门谈到了旅游地产，作为专业的规划设计师您怎么看现在旅游地产？这两年您接到的旅游地产的设计是不是也多起来了？

　　张华：我们做的旅游地产项目实际上是以旅游名义做项目的更多一些，这其实是一种“伪命题”，而我们碰到的伪命题很多。可能这个项目只是旁边有一定的资源，同时也建了一些主题酒店，但是要是从它的总量上来讲，度假别墅类型占的份量更大。

　　观点新媒体：那么您认同的旅游地产应该是什么样的？

　　张华：旅游地产应该把旅游放在前面，而不是把地产放在前面。比如，我了解美国的旅游地产有一部分是销售，或者有一部分是卖完了之后有专人来经营。比如可以在那里买一栋别墅，或者一间套房。我一年可能只去住有限的时间，其他大部分时间是交给专业的管理公司来运营。

　　观点新媒体：但是在国内，现在政府正在抑制这样的投资性购买。

　　张华：我觉得这样挺好。现在大家都说反对人们投资房地产，但是城市里面的地产为什么这么贵还有人买？就是因为有钱没地方投资。所以，只能用限购的方法制止人们投资房地产的欲望。

　　但是，如果在一个旅游点买了一个房子是投资行为，购房者能够享受度假，同时有人能够运营来接待别的客人，这个资金就有效地被利用了。我觉得应该鼓励这样的投资。

　　观点新媒体：从规划设计上来讲，旅游地产和一般的商业地产项目有什么不一样？

　　张华：旅游地产建筑形态不一样，包括和自然的关系、和当地文化的关系。

　　观点新媒体：现在很多所谓旅游地产项目跟当地的文化抽离，感觉这个项目可以放到任何一个地方，并没有和当地独特的氛围结合在一起？

　　张华：旅游地产非常重要的是要研究当地的文化特点和当地特有的建造方式，有的时候还需要挖掘和强化，进行二次创造，而不是把一个东西直接空降在那里。这不能沿用了一般做住宅的方式，觉得哪个好就搬过来。

　　观点新媒体：这和开发商在建筑设计公司的选择上是不是很有关系？现在的开发商盲目的请外国设计公司是否也是造成这个现象的原因之一？

　　张华：不管是中国还是外国，只要是一个优秀的设计公司要在某个地方做设计，尤其是旅游方面的项目，必须得研究当地的文化，如果不研究肯定会出现问题。

　　按理说中国本土的设计师对本土的文化了解得更透彻、更深刻，应该鼓励中国的设计师去做这些事。

　　我也认为中国的设计师在做旅游地产项目的时候，除了建筑设计本身要弘扬地方文化，弘扬建筑艺术以外，其实后面还有很多东西。比如能不能提供很舒适的功能，如何配合酒店运营管理的服务，或者说这种服务反过来对建筑提出来的要求也是很专业的。

　　比如一个五星级酒店度假村，它的后台是很专业的；一个商场的后台也是很专业，这都不是一般人能够看见的。

　　设计能够和运营之间的结合会更有意义，所以，我们跟比较好的度假区管理运营单位要互相沟通，建筑除了关心那些表面的东西，还要关心后面的服务层面。

发稿：武瑾莹审校：杨晓敏

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