艰难着陆 2012 中国经济与房地产

来源: [观点网] 时间: 2012-09-05 19:03

致信编辑

打印

评论

因为这一轮房地产调控，我们行业在进行调整，调整以后的行业将会出现新的变化和趋势。

　　首先是宏观经济形势，据国家统计局宏观经济景气指数所作的预警指数看，当前中国经济既不过热、也不过冷。2012年3月份第一季度，中国经济目前的状况，整体运行平稳良好。目前，国民经济运行整体出现了缓中趋稳的迹象，虽然今年一季度GDP增速只有8.1%，但是这个增速高于全国今年预计7.5%目标，也就是说，今年GDP增速可以呈现的一个情况是前低后高。

　　从主要经济指标的增长速度看，规模以上的工业增加值同比增长了11.9%，这个11.9%比一到二月份回升了0.5个百分点；社会消费品零售增长是15.2%，回升了0.5个百分点；出口增长8.9%，回升了2个百分点；货运增长12.1%，回升了0.4个百分点。这个是主要的经济指标，所有的增速比1到2月份回升，而不是再继续回落。

　　而就业继续增加，则反映了实体经济活跃还是趋冷的一个重要指标。我们看到一季度全国城镇新增就业300万，同比继续增加，而不是减少。东部地区民工荒、用工难的情况没有得到明显的缓解，农村外出务工劳动力同比增长了3.4%。这是什么意思呢？当前宏观经济的整体情况，我认为是处于一个绿灯区。这个绿灯区显示着中国经济目前不存在太大的问题，也就是说我们没有必要对中国经济过于悲观，因为没有必要。

　　大家注意到今年是很多地方政府的换届之年，我们看了一下，全国的一半省已经完成换届，还有一半省区市、直辖市，换届还没有完成，今年十八大之前会陆续全部完成。换届以后，新一届的政府仍然会推动当前经济发展的思路。

　　今年又是“十二五”的第二年，大家也都知道每个五年计划的第二年，都是经济增长中增长速度相对比较高的一年，今年又是十八大中央换届，所以我相信今年的中国经济不会过于悲观。

　　我们一些同行普遍是悲观的，把中国经济看得很冷，但是我认为今年中国经济发展还是充满信心的，整个经济体是在绿灯区环境内运行，没有太大的问题。

　　今年的宏观经济怎么样？就是增速前低后高。国家已经有预期说，今年的经济增长速度比去年可能要放缓，放缓到7.5%，但是我们认为实际增速会高于7.5%，各个机构普遍的预测是8%到8.5%之间，这是今年的宏观经济。

　　第二是房地产市场当前的情况。我们也通过数据来反映，全部的数据都是来自于国家统计局。我们看到，全国房地产开发投资增速在一季度增速达到23.5%，这个增速比去年一季度34%已经下降了10个百分点，就是房地产开发的增长速度下降了10个百分点，这个增速下降可能还会延续。

　　其次，房地产开发投资增速下滑东部地区最明显，西部下降了1个百分点，东部下降了6个百分点。为什么这样？大家知道东部地区受调控政策的影响是最明显，首先是长三角，其次是珠三角，再次是京津地区，所以当地企业的经济压力相对更大，对未来得市场预期相对来说更加不稳定，不确定性更大，所以他们对投资还是非常谨慎，投资下滑比较明显。

　　全国房地产开发企业土地购置面积的增长速度，今年一季度已经是负增长13.9%，而去年同期增长32.7%。也就是说，开发企业由于对未来市场预期不稳定，由于企业不稳定状态，由于我们的调控政策还是处于动摇的阶段，开发企业减缓了开发投资的具体表现，就是在拿地方面的积极性有所降低。但是即使今年土地负增长继续延续，开发企业的土地存量仍然还是比较大，这个不会有太大的问题。

　　全国住房新开工面积的增长速度，今年一季度负增长5.2%，而去年同期接近20%的增长。在当前形势下，不拿地、不开工、缓施工的一批企业开始出现，所以住宅的新开工增长速度出现了负增长。

　　也就是说，我们看到的所有全面的指标，都反映在房地产市场的供应端，供应端市场表现出来的情况就是收缩。

　　末端市场出现的情况是什么？我们看到的是全国商品房销售额增长速度，今年一到二月份时候负增长21.9%，今年一到三月份是负增长14.6%，现在销售额和去年同期相比仍然是负增长，但是负增长幅度相对缓解，商品房销售额很大程度上反映了成交价格和成交量的一个体现。

　　全国商品住房销售面积增长速度，从今年一到二月份负增长16%，到一到三月份今年一季度负增长15.5%，负增长的程度似乎也有所缓解。

　　还有库存，大家都说现在看到企业库存量大，商品住房的待售面积1.9亿平方米。说这个，大家可能没有什么概念，但是2008年库存量最大的时候是1.8亿平方米，现在的库存量是1.9亿平方米。

　　也就是说，现在开发企业的商品住房库存量比2008年还要高。但是我们也看到一个情况，就是在一到三月份的时候和待售面积的总量都有所下降。

　　我们看开发企业的资金周转速度和资金的流量，仍然是历史上不太好的时期，一季度开发企业资金的增长速度只有8.2%，反映了企业资金目前还是比较偏紧的状态。

　　但随着前端市场和末端市场的变化，开发企业资金紧张的状况会逐步得以缓解，因为投资开发前期收缩了，开始销售时候刚性需求增加了，所以逐步得到衔接。

　　从房地产开发企业的投资额和销售额比重，我们看到的是126，就是投出去的钱比他卖楼的钱还要多，这个数字是什么概念呢？比2008年最困难时期的137略好一点。

　　总体上开发企业的资金状况还是不乐观，但是今年开发企业和去年以及2008年企业不同在于，2008年的时候，所有的开发企业资金链都非常紧张，今年企业的情况是总体比较紧张，结构性差异很大，有的开发企业真的很紧张，压力很大，负债率比较高，融资成本高，但有一些企业，资金压力相对来说并不是很大。

　　关于商品房销售价格，我们可以看到现在以价换量还是比较明显，70个大城市里面一半多点是属于价格同比下降。国家统计局数据反映出来的价格变化，无论是同比上升还是同比下降都非常非常微小，微小到什么程度？一线城市北京、广东、上海、深圳商品房涨跌的幅度没有超过2%，负增长一点几。为什么会有这样的情况？我也在考虑，我们在媒体上反映出来的问题，经常看到这个项目打折10%，那个项目打了20%，应该是降了20%的，怎么国家统计局的数字只有零点几的同比的负增长，就没有看到10%、20%的价格下跌呢？我想可能还是因为结构性问题。

　　这个结构性就是在一个城市有的项目价格下调了10%、20%，有的项目价格没有调，所以才导致这样的一个结果。我们看到一线城市的价格同比出现了不到2%的负增长，这是房地产市场的整体情况。

　　在调控政策的影响下，我们寄希望于今年房地产市场是一个平稳之年，大概就是这样一个趋势。我们不要对房地产市场过于乐观，也不要对宏观经济过于悲观。企业、城市结构性差异特别大，这就是今年房地产市场的特点。

　　在政策层面上，国务院去年的中央经济工作会议加上今年的两会都提出加快普通商品房的建设和扩大有效需求，政府的决策非常清楚地反映了政策意图。

　　一方面说不动摇，主要是控制投资投机性需求不动摇，但是满足刚性需求、满足自住性需求，加大普通商品房的供应，这个目标还是很清晰的。调控的目的不是要扼杀市场，而是促进市场的健康发展。中央政府不希望房地产市场是靠投资需求和投机需求来支撑，而是希望市场是靠自住性需求来支撑，相对来说这样会比较健康。

　　在这样的一个政策和市场环境下，我认为房地产开发企业已经出现了四大变化。

　　第一大变化，就是越来越多开发企业采取稳健的财务模式。过去开发企业都是冒进，过去十年证明，凡是冒进的企业、扩张的企业都是得意的企业、赚钱的企业。而现在企业越来越谨慎，采取稳健财务模式，很好地控制负债率，是越来越多企业的第一战略。

　　第二个变化，由于整个房地产面临外部环境的变化，所以品牌企业和专业化能力强的企业在市场的占有份额越来越高。品牌和专业化能力成为企业提高竞争力一个核心的关键，越来越多企业开始注重品牌建设和专业化建设。也就是说，这次市场的调整，使品牌企业和专业化能力企业强的企业获益。

　　第三个变化，随着银行贷款的收紧，尤其是对房地产贷款的收紧，很多开发企业现在更多注重直接融资模式，所以在整个房地产的投资上出现了两个新趋势。一个新的趋势是信托、私募资金等证券化投资，增长速度非常明显。第二个新的趋势就是商业地产投资增长比较快，新的投资趋势出现，也使开发企业更多地关注直接融资模式。

　　第四个变化，就是开发企业越来越多地注重联合，过去是单打独斗，现在很多开发企业开始创新、开始联合，这个联合不仅仅体现在不同开发企业之间的联合，也有越来越多开发企业尝试和其他产业之间的联合，来实现多样化的投资来分散企业的风险。

　　这一轮房地产调控，我们行业在进行调整，调整以后的行业将会出现新的变化和趋势。