2012年8月9日,“平衡与发展可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛正式开幕。
论坛组委会消息显示,2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数,均已确定超越此前任何一届。
观点网作为论坛官方网站,将对会议进行独家全程网络图文直播,敬请关注!
主持人:下面我们转入今天下午的博鳌圆桌讨论环节。
基金发展日新月异,距离成熟仍需要更多时间和机会。新形势下,房地产与基金如何进一步紧密结合,做到双赢?这就是本次博鳌圆桌的主题:基金气象。
我们首先要展开的是博鳌圆桌演讲环节,有请演讲嘉宾:高和投资董事长苏鑫先生。有请苏鑫先生。
主持人:苏鑫先生,您的演讲时间为15分钟,有请!
苏鑫:各位朋友下午好,大家听了两天,都很累,讨论房产调控,讨论太多了以后,就会被别人指责成怨妇,所以我们往更高层的顶层设计来讨论,讨论宏观的土地政策、税收政策、金融政策,后来发现我们没有办法制定这些政策。很多人从房产角度来考虑房地产下半场未来的走势,我想换一个角度,从消费者的角度来看,他们是市场组成的重要部分,从消费者角度来看房地产,看什么问题呢?看房地产投资。
首先,用四句话来介绍一下高和。高和资本是中国首支人民币商业地产基金,在北京的核心区域并购了很多项目,总规模是50亿元,其中2010年并购了北京最大的商业地产。
我们讨论房地产投资,讨论三个问题,房地产投资的属性能不能抹杀掉?二是房地产投资的趋势会怎么样?三是放在更长远的时间来看,房地产投资趋势如何?
房地产的属性,投资品和消费品都具备。本轮调控非常刚性,考虑到调控力度,希望短期把它的投资属性抹杀,变成一个消费品。结果会怎么样呢?
最近一个月我们进行了民营资本调研,再次拜访了温州。温州金改以后,除了金融政策以外,我们看到了房地产市场的冷缩,泡沫破裂的情况,核心区域房价跌了40%-50%。这些人未来的投资怎么样?我们做了一个调研。短期,存款存在银行;中期,还是愿意投房地产;长期,不知道,没有答案。
为什么这些人中期还愿意投房地产?说到底,这些受到伤害的人,他们也认为房地产中长期是乐观的,有三个力量来推动中国房地产的发展。首先,中国内需需要房地产;其次,中国城市化的发展也需要房地产;再次,总体来看整个世界经济处在一个通胀时代,房地产的资产属性是可以抗通胀的。
如果房地产不能投资会是怎么样?这些钱只有两个去处,要么进入到股票市场,但股票市场到目前为止还不是一个真正好的投资市场,我们看到房地产市场下来,股票上去,调控了这么多年,结果并没有实现。还有一些钱不愿意投股市,就投到哪里去呢?会不会再出现2009、2010年的情况,流到消费品市场产生通胀呢?房地产市场会不会再次受到调控的制约呢?所以,结论很简单,房地产调控不能够把房地产的投资属性全部抹杀。
那么,这次调控也看到了房地产投资还是有一些机会的,这些机会就可以看出调控后的房地产市场趋势。首先,普通住宅的去投资化,是一个一贯性的政策,不是说现在就截止了,它还会持续,无论从税收还是金融角度,都会坚持政策,让普通住宅回归到应有的属性,普通住宅是消费品。因为,在美国也如此,美国一个一百年的房地产历史,有一个数据,如果去掉通胀因素的话,普通住宅的房价上涨年均不到0.6%,它是消费品。但是,高档公寓、商业地产及其他的房地产相关产品属于投资品。那么,原有住宅的投资渠道被封堵了,未来的趋势会怎么样?
有两点,一是房地产投资的证券化产品。比如,信托、基金。二是有资产精装修的商业类不动产,特别要强调“资产精装修”。为什么要强调“资产精装修”呢?如果商业地产散卖掉以后,资产管理是相当难的,大的商场散卖掉以后看不到一个成功的案例,就是因为小部分投资人的利益机制、利益取向不太一样。
所以,高和通过这几年的实验提出来资产精装修四点原则:即统一出租管理、统一物业管理、统一流动性支持,鉴定投资人的回报率。
案例:北京最大的商业地产项目,资产管理前资金只有A点,管理后由4.5元达到了8元,图上浅色部分就是投资人的回报。
最后,我们探讨一下房地产投资从更长期来看趋势会如何?如果投资的限制不改变,我们来看看情况将会如何。如果有500万可以投基金,100万可以投基金,50万呢?可以投信托,有5万?中国有大量的人群只有很少的钱,怎么办?只能存在银行,不能够分享城市化带来的任何好处,这些钱没有任何的投资渠道。能不能呼吁一下,给这些人找到一些投资渠道?其实,我们不需要创新,只要看看美国,只要看看西方一些发达国家。所以,我们呼吁政府能够出台REITS,让百姓公平分享城市化带来的红利。
如果这个政策不出现,长期不出现,我相信一定会有一个名人(巴菲特)站出来说:“如果抹煞房地产的投资属性,后果很严重”。
谢谢!
主持人:谢谢苏鑫先生,接下来我们有请博鳌圆桌第二位演讲嘉宾:河山资本创始人曹少山先生,曹少山先生演讲题目是:经济变局中的地产投资策略,有请曹少山先生。
曹少山先生,您的演讲时间为15分钟,有请!
曹少山:很高兴有机会和大家在这里交流,已经是第二次参加博鳌论坛了,其实像我们这样的人来参加博鳌论坛,和开发商也差不多,希望在这个论坛上从高手、专家的观点中验证一下我们自己的一些看法,做投资嘛,只有对未来有观点,只有对未来有观点才能形成自己的投资策略,我们和经济学家还不一样,经济学家说白了,最后对和错都没关系嘛,我们形成一个观点,就要拿这个观点去指导我们的投资策略,做?不做?怎么做?这都关系到真金白银。应该说,在这次论坛上我还是找到了一些知音,昨天的巴博士,今天早上瑞信的陶冬,还是说出了我们心里的一些想法。今天,我把我的一些想法跟大家分享一下。
谈中国地产的现状,很多人愿意用“过冬”的比喻,“过冬”是冬去春未来,是一个季节变化。中国房地产现在面临的状况不是一个周期性变化,整个中国经济,包括世界经济,整体政治制度格局都不是一个周期性,如果要找一个比喻的话,我更愿意用“过河”,原来在水里游,现在要上岸了,整个周期可能都会发生一些变化。
我有一个朋友做风险投资做得很成功,他讲过一个故事,很给我启发。他说,有三个人走到河边要去一个地方,第一个人走到河边,河很宽走不过去,就捡一块木头绑在身上,连漂带划的就游过去了。第二个人砍了一棵树,做了一个小木筏子也划过去了。第三个人砍了一棵大树造了大船,开过去了。第一个人划过去以后,把木头扔掉了;第二个人做了一个木筏子舍不得丢,带着走;第三个人花这么大精力做了大船,就停下来守着这艘大船。也就是说,现在只有不断批判自己盈利模式、商业模式的企业才能够生存下去。我们看看苹果公司,看看九十年代前的IBM和九十年代后的IBM,看看索尼,看看柯达,还是会有很多启发的。
中国绝大多数的房地产企业,在我看来应该说大部分属于第二类,都还是舍不得那个木筏子,准备背着它走路的,占绝大多数。今天,我们所处的外部环境充满了变数,有宏观经济各方面存在的巨大不确定性,这两天不同嘉宾都表达了这方面的观点,我讲讲我的看法。外部环境非常恶劣,经济上的问题就不多说了,所有的嘉宾多少会讲欧洲的问题、美国的问题,他们都说得非常好。其实,我还想补充一点,现在我们生存的外部世界,中国以外的这个世界,从政治上来说,现在这个世界进入了一个没有人维持秩序的状态,我们看到国际上的流氓政府越来越多,流氓主义盛行。
为什么这么说呢?美国的相对实力在下降,美国组织全球秩序的能力受经济等方面的原因在下降,这个世界逐渐进入一个没有领袖的状态,一个没有领袖的世界是不可能达成共识的,很多事都办不成,看看在哥本哈根会议上的情况,多方会谈的情况都陷入了僵局。另外,从中东到咱们国家附近一堆流氓国家,干了很多事儿。中国人有很多幼稚的人认为,这种状况使我们有了机会,我们可以充当这个世界的新领袖了。事实上不是这样,我们很有可能成为没有人维持秩序的国际无政府状态及流氓主义盛行情况下的受害者,很可能分散精力,措施发展的历史机遇,这是外部环境。
内部环境,我自己觉得中国内部的改革现在是迷失了方向,既得利益集团既有动力,也有能力进行改革。西方经济危机以后,大家对政府和市场的表现又发生了变化,又开始怀疑市场了,又对政府的力量寄予了很高的期望,而这种全球式的思潮,我觉得对国内形成新的改革共识会造成很大的干扰。大家不要光看《人民日报》社论上写的,说什么不重要,要看有没有实际行动。大家都是在一线的,你们有没有感受到在实际经营当中,出现了实质的、积极的变化?有没有?你们自己应该很清楚。
在经济层面,中国经济增长曲线的整体下移,劳动力成本优势的逐渐丧失,人民币汇率的逆转,可能催生资本泡沫的破裂和通缩,等等风险都不是耸人听闻的空虚来凤,都是很真实的。专家们津津乐道的中国城镇化,这个中国房地产最大的理论性支点,我自己认为其实也是值得商榷的。为什么这么说呢?因为,中国的城镇化过程不一定是理所当然一帆风顺的,城镇化不是一个自动发生的规律,它需要有一系列的助推制度安排和经济政策。而且,城镇化即便发生了,也未必形成真实的对商品房的购买。大家知道,统计51%个点的城市化率中,有一半可能是在城市什么也没有的农民工嘛。所以,简单地把城镇化推到中国房地产市场未来发展前景光明,我觉得是不太完整的。
所以,中国经济领域需要的是进一步实质性改革,而不是空喊话。在这之前,中国经济发展中唯一的亮点是中国的消费者和已经形成相当体量、相当规模的城市中产阶级,他们的财富和收入水平经过了将近十多年的积累和快速的成长,为中国下一步的消费升级提供了许多商机。我觉得,地产商可能也需要围绕这个主题去做文章。
站在一个地产私募基金管理人的立场,我自己觉得从投资的角度来看,住宅类的投资至少从基金的角度来讲越来越少,三线以下的城市,人口进流出区域的这些住宅,根本没有形成。
那么,普通住宅是一个积累,食之无味,去之可惜,这都是站在基金的立场上来看的。我建议,没有资金成本优势的话,如果你不是国企,不能从银行贷到3%、5%利率的开发商,或者没有规模优势,无力承受越来越薄利润率的开发商,我建议你们在这个领域趁早收手,这块市场今后将是国企和超大型开发商的天地,对其他开发商来说,这条路会越走越窄。
改善型住宅市场要好很多,但我觉得今后拼的是团队,拼的是产品,你们掂量掂量自己的团队是不是一流的团队,如果不是一流的团队也没必要恋战。
商业地产,中国没有REITS,整个商业发展链条是断裂的,模式是扭曲的,除了极个别像万达这样能够撬动银行资金的企业,个别地产企业盲目进入商业地产会有麻烦,搞不好是找死。
电子商务对传统以百货店为主力店的传统购物中心,这种集中商业模式的打击,我觉得是毁灭性的。现在,三、四线城市建了那么多所谓的购物中心,还没等好的百货店走到哪儿,我觉得电子商务已经把这种商业模式给消灭掉了。
那么,不是说中国没有机会,我觉得机会还是有的,同样是站在基金管理人的立场来看,围绕着消费升级的主题,在改善型住宅、旅游地产、社区商业、商贸物流地产等领域,还是有很多商业机会的。开发商同样要问自己一个问题,这些会不会玩?玩不玩得转?身边有没有一流的团队?身边有没有足够多的核心资源来进入这些领域?
中国房地产行业是不会消失的,但原来长期透支,需求上透支未来需求,在价格上由于有土地财政制度的安排、助推下,透支未来价值的模式,我觉得是难以维系了。中国房地产市场面临的很多问题的根本都不在房地产市场,政府要承担更多的责任,但黑锅只能是开发商来背。因为,你们在政府面前没有任何的谈判能力。
在中国,土地制度、中央地方的分税制度,政府参与整个经济的这只手是不是闲得住?在这方面没有实质性的变化之前,中国地产的忽冷忽热、大起大落、政策多变等等,这些问题都没有终极的解决方案,房地产行业也不会是一枝独秀了,它的利润率、行业对资本的吸引力,以及本身的回报率,都会被许多行业超越。比如说,一些新兴农业、现代服务业等等。
我对开发商朋友,尤其是那些专业能力、市场竞争力一般的开发商朋友的建议是,你们要保持适度的多元化,除了地产以外要做一些别的东西,把你们的钱交给比你们更高明的、更专业的人去管理。一个二流的或者三流的开发商,把你们的资本全放在一个篮子里,在现在环境变数这么大的情况下,是一个很危险的选择。
中国政治经济,我自己感觉会经历一个比较长时间的混沌期,在很长时间内企业家朋友没有办法,我们也是这样,必须会在一个大方向不明确的情况下去摸索,很多人指望今年下半年的十八大会给大家指明一个特别清晰的方向,我觉得不太现实,大家要做好心理准备。
就说这么多,谢谢大家。
主持人:谢谢曹少山先生,接下来为我们演讲的是:盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司副董事长蔡汝雄先生,蔡汝雄先生演讲题目是:顺应调控形势充分发挥房地产投资基金的积极作用,有请蔡汝雄先生。
蔡汝雄先生,您的演讲时间为15分钟,有请!
蔡汝雄:大家下午好!
很荣幸今天能够有机会和大家一起分享盛世神州房地产基金的一些观点和认识。今天我发言的主题是顺应房地产调控形势,充分发挥房地产基金的积极作用,我将从四个方面来作一个简单的阐述。
一、当前房地产形势特点与房地产基金的发展机遇。
1、当前总体上的房地产泡沫与主要原因。
房价收入比目前已达到10倍以上,部分大城市甚至达到15-20倍以上,年租金回报率普遍不足3%,房屋空置率依然处在较高水平。从这些基本的指标可以看出,当前房地产总体上呈现出一定的泡沫状态,已经是不争的事实。究其主要原因,一是外汇储备大幅度增长因素造成货币严重超发,催生了资产泡沫;二是经过三十年的经济高速增长,积累了大量的社会财富。同时,社会贫富差距也加大了,聚集在城市中的富裕人群有较强的投资购买能力。三是民间资本投资渠道匮乏,纷纷选择实物房产作为资产保值增值的投资产品。
2、中国房地产泡沫宜在经济发展中逐步治理与充实,不宜剧烈戳破。
大家都知道,今年以来,特别是两三个月以来,中央政府有关部委、主流媒体都不断地发布信息,一再强调坚持房地产调控不放松,坚决抑制房价上涨,希望房价回归到合理的价位。从社会的成本角度考虑,尽管不排除在一些地区短期内收入受到政策的影响有一些波动,但我们认为3-5年内房价总体稳定,同时销量提高,居民的收入水平提高,增加保障房的供应,是社会成本最小解决资本泡沫的办法。否则,银行金融机构、地方财政、金融平台都受不了冲击,严重来讲还会影响宏观经济发展大局。
3、货币极度宽松的时代已经过去。
在错综复杂、低迷不振的世界经济格局里,能够保持稳健的货币政策,促进宏观经济发展,就已经是实属无意了,指望对房地产行业再度放松货币是不现实的。
4、房地产调控将成为长期化、常态化政策,房地产基金行业应运而生。
作为资金密集型的房地产行业,受到中央政府严厉的专项调控治理,资金渠道受挫、门槛提高了,做房地产项目离不开大资金,需要开辟有效的融资渠道。因此,房地产基金行业应运而生,是房地产行业内在发展的动力,与民间资本等客观投资需求相结合的必然结果,是房地产进一步发展的必由之路。据估计,经过这两三年的快速发展,房地产基金约有1000亿元的规模,到目前房地产信贷规模超过了10万亿元,房地产信托达到了6800亿元,相对而言房地产基金发展空间巨大。
二、房地产基金是推动我国房地产行业健康发展的一股积极力量。
1、缓解金融机构的房地产信贷风险。
房地产是资金密集型行业,但不应该将投资风险全部都集中在具有经济全局作用的银行和信托渠道上。对此,银监会也已经明确表示,今年下半年将坚决贯彻落实国家房地产调控政策,继续强化房地产贷款风险防范,加强房地产信托风险管理。
2、将民间资本从迷途引向正道。
抑制炒房需求,有效引导民间资本参与开发建设,将兴风作浪需求端的炒作资本转化为源头性的供应端良性资金,增加有效供给,扭转失衡的供需关系,是房地产基金的积极作用。
3、在规范中发展房地产基金,充分发挥房地产基金的积极作用。
房地产基金的价值在于专业人员有专业判断能力,向优秀企业投放基金,能够有效促进房地产业优胜劣汰健康发展,房地产基金业界更需要共同努力,在投资产品设计及基金募集等方面,确实要加强行业自律,遵守规范,有序推进房地产基金行业的良性发展。我们也期待着政策层面不断地开放与完善,给房地产基金创造优良的发展环境。
三、顺应形势,创新发展。
1、“母基金+专项基金”运作模式。
地产基金与一般的创投基金不同,投资额度较大,对特定项目的投资人能够作出直接的判断,母基金(发起人)直接出资,分向组合到各专项基金,与社会人的利益捆绑在一起,起到带头和提振信心的重要作用。
2、“股权+债权”的投资交易结构。
开发建设需要的流动资金量极大,从投资交易结构合理安排的角度考虑,股权+债权的交易结合比较适合大额地产资金的金融操作,资金退进便利,能够更好的控制投资风险。但是,我们国家的金融政策管制非常严格,对此期待着在政策管理层面能够有针对性的合理扶持。
3、“龙头企业+结构化复合型基金”是一个值得深入探索的方向。
龙头企业信用好,安全可靠,通过复合型结构化基金设计,灵活设计投资收益与投资期限,真正满足不同风险偏好及不同投资期限的投资人需求,对于基金业务来说,能够创造条件系统性地开展项目渠道化与资金渠道化建设,对地产龙头企业而言,依托专业开发能力能够募集到最低成本的资金助力快速扩张,以股权为主降低金融成本,也就是降低了潜在的投资风险。
4、以专业服务创造价值,以严格监管实现价值。
许多投资基金忽视或缺乏管理环节的能力,我们的实践经验表明从规划设计、招标施工到工程质量与成本控制,增值服务效果显著,深受合作方,特别是实际控制方的欢迎,我们设计的监管体系,在保护投资人资金安全,并确保取得预期收益方面更是发挥着不可或缺的重要作用。
总之,地产基金属于金融的范畴,其创新内容与应用领域都充满着无穷的活力与机会。住宅、商业地产、旅游地产、养老地产等等业态都是基金合作的好对象,我们在模式创新、结构创新、产品创新与加强投资管理方面,都处在不断地深入探索、实践与完善之中,希望与业界同仁广泛交流,希望基金发展越来越好。
四、房地产基金是稳健型投资产品,是投资人资产配置的好选择。
房地产行业在转型中依然有光明前景,依靠房地产开发综合能力创造价值,是房地产开发企业的核心竞争力所在,兼并收购,强者必强是发展趋势,也正是优秀房企与房地产基金优势互补,大显身手,共同发展的最佳时机。
我们认为,房地产基金是富裕人群等民间资本,乃至投资机构相对较好的投资品种,收益稳定,风险可控,炒股风险莫测,炒房时代也已经过去了,从源头分享房地产开发红利是一项积极推进行业健康发展的稳健投资。
我的发言完毕,谢谢大家。
主持人:谢谢蔡汝雄先生,也谢谢今天下午三位奉献博鳌圆桌演讲的嘉宾。下面,我们马上进入博鳌圆桌的讨论环节。
首先有请圆桌讨论的嘉宾主持:同策咨询研究中心总监张宏伟先生
以及媒体主持:365家居网副总经理365地产研究院院长李智先生
还有我们的讨论嘉宾:
北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士
高和投资董事长苏鑫先生
美国建高咨询公司总裁Robert Young先生
CIMB金融集团中国区CEO赵瑜女士
莱蒙国际集团执行董事兼首席财务官林战先生
易城中国副总裁尹宝军先生
河山资本创始人曹少山先生
盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司副董事长蔡汝雄先生
有请各位!好,接下来,有请张宏伟先生和李智先生为我们启动这场2012博鳌房地产论坛圆桌讨论。
张宏伟:非常感谢现在还坚持在座位上的嘉宾和朋友们,已经是最后一场论坛了,大家还在这里真的很不容易。今天,我来做嘉宾主持,感到很荣幸。苏总、曹总、蔡总都讲了资本市场和基金的一些话题,我个人感觉昨天有一些嘉宾讲的话题更多的偏于宏观一点,也可能是偏于知识性的更多一点,希望今天下午最后一场论坛谈出自己的特色,为在座的一些嘉宾提供更多的经验,希望各位嘉宾更多操作层面的经验给大家,不要只是宏观层面的东西,不是大家通过网络就能看到的内容。
今天讨论的主要内容主要分为两个环节,每个环节有两个小问题,每位嘉宾的背景不一样,看法也不一样,在回答问题时可以全部回答,也可以选一个问题回答。
现在面临的问题是,今年整个资本市场,尤其是房地产资本市场呈现了一个小特征、小趋势,这是我的个人感觉,比如万科、中粮都上市融资,还有一些企业通过非银行渠道来进行融资,从境外或其他渠道获得资金,三湘集团也有借壳上市的动作。在这里想问一下嘉宾,从各位接触的实际案例来讲,是不是一个合适的时机?如果不是,什么时候是一个合适的时机呢?
第二个问题,不少开发企业都在找资金,但对基金公司来讲,可实际操作或落地的项目非常有限,个案项目在操作上让我们感觉到实际市场需求和成功案例好象不是太匹配,大家是怎么看待这个问题的?也可以就这个问题和大家在操作层面、经验层面上做互动。首先,从杜丽虹女士开始。
杜丽虹:我先说说第一个问题吧。最近,确实有很多企业做了海外借壳上市的动作。但是,我觉得你仔细看就会发现,这些有借壳上市动作的企业大多不是现在缺钱的企业。所以,我比较同意前几天在会上有一位嘉宾提到,海外借壳上市其实是一个投资,而不是一个融资的举动。你借壳上市,现在香港资本市场对内地的地产企业还是有很多的顾虑和担心,即使借壳,可能在短期内不可能有融资活动,借壳更多的是投资活动,在2-3年甚至更长时间以后才能取得回报,借壳上市是一种长远发展战略,不管是有的企业说的国际化也好,还是更多的是为将来商业地产发展搭建一个海外融资平台也好,退出平台也好,为这样一些战略目标作准备,而不是为了解决眼前资金困难的问题。实际上,在海外借壳也好,在国内借壳也好,在未来两年内都不会打开融资的窗口。
张宏伟:盛世神州的蔡总也讲了基金的利好,请您给大家介绍一下吧。
蔡汝雄:刚才,主持人所提的第一个问题,从公司的实践来看,确实感觉到龙头企业和规范化的基金合作是一个方向,从我们企业内部来讲是龙头企业+结构化的复合型基金,从产品来讲是这么一个体系,我们觉得里面很有文章,是一个非常值得探索的方向。但是,我们所合作的一些龙头企业都是排在前面的,他们现在并没有着眼于现在就要这笔私募地产资金,他们并不缺。但是,他们确实当作一个战略性的方向。毕竟,大家都认识到当前货币环境的整个大背景和十年前完全不一样了。房地产基金,也就是说开发商和投资商切切实实地分化、分开,这是势不可当的。所以,他们是当做一个战略性的方向来推进、来尝试。那么,这些龙头企业对政策是最敏感的。
这两三个月,降低了利息,下调了存准利率,很多银行找到他们,毕竟他们的信誉最高。从基金管理公司自身来讲,也非常看重和他们的合作。因为,地产基金发展到现在确实越来越激烈。可以说,从野蛮生长的草马阶段,逐步转换提升到规范发展的时代。所以,对我们来说,不能做一单算一单,我们要考虑项目的渠道化、资金的渠道化,以及整个体系的建设。在我们的探索当中,和龙头企业的合作是最有利来达到目的的,也就是说确实是强强联合的一种方式。当然,有些上市企业可以自己做基金,他把基金作为非常重要的一块业务。但是,目前来讲,自己做基金往往在纯股权类的投资基金中,投资人往往会打一个问号,毕竟是关联企业,到时候一旦出现问题,如何保证投资者能够得到回报?目前,中小企业说得比较多,做得比较少,因为地产基金的成本很高,选标项目也非常严格,不是愿意去投资所有企业的。
Robert Young:我们做商业地产与资金有直接的关系,杜女士提到借壳上市,借壳上市在美国的话,我认为是“几家欢乐几家愁”,一百家里面可能只有一家欢乐,可能有九十九家是愁的。为什么?那是一个很快的步骤,可是可能会引申出来很多问题,与其说借壳上市的话,说不定就干脆直接IPO,或者是房地产证券化。所以,我们看到的大多数是比较悲观的下场,是比较负面的。
在美国借壳上市的话,你们也要很小心,因为他们有新的法律,一定要按照新的法律规则来做,要不然的话,可能很多人答应太多事情,然后却不能达到你们所要的目的。
苏鑫:大企业的融资和一般企业不一样,包括海外融资,海外上市等等,这可能不是今天大家关注的话题,它们的融资是非常宽泛的。中性企业面临着一些发展机遇,有些也面临生存问题,这些企业该怎么做?如果是快速发展,我相信你可以找银行,可以找基金,可以找信托,大家都愿意做,也比较容易解决。但是,在面临生存问题的时候,这些企业以前的信用,以前的业绩,它的专业能力,基金也好,信托也好,都会看这些方面的,只有这三个条件都具备,人家才会同意做。当然,还用一些小的企业,分为几类,一类是在某个区域已经有知名度,需要短期资金,很可能只能和基金来合作,甚至是自己找到一些民间资金,这是最直接的。当然,如果你把销售提上去,也是很好地解决生存问题的一种方法。但是,我们看到很多小企业可能这一轮注定不能过去。这时候,最好的方法还是很简单,把股权卖掉,把资产卖掉,这是一种融资方式,以后有机会再选择更好的发展方式。因为,所有的资金要认为你有被扶植壮大的可能,他们才会支持你。
所以,总结下来,在转型情况下第一还是最好通过市场来解决;第二是银行、信托都看一看;再不行就处置一定的资产或股权。
张宏伟:各基金公司在选择目标投资客户的时候,会是一些什么样的标准?
曹少山:我们的开发商朋友如果成天琢磨融资的事情,把融资排在所有工作第一位的话,那是错的,开发商就是要琢磨怎么做好你们的产品,怎么在竞争中取胜,如果你做得好,钱会找过来的。为什么中国的开发商都在讲融资策略?中粮在香港买了,万科在香港买了,你是中粮吗?你是万科吗?你做到他那个份上自然会有这样的机会。对不对?我觉得,上市的问题分两个层面来讲。第一,是审批的问题,中国不是你想上市就能上的,证监会能不能开?第二,你上市之后,资本市场买不买你的帐?照样股票卖不出去,照样融不了资。所以,从这个角度来讲,大家抱怨得更多的可能是审批的问题,为什么别人能上市,我不能上市?那没有办法,中国的民营企业就是被歧视的。所以,中粮可以获批到香港买一个上市公司,能不能融到资还不好说呢。我觉得,企业最关键的是还是要掂量掂量,你们的股票到了海外,到了香港能卖得出去吗?在全球,新兴市场的资产泡沫大家都在谈什么时候破裂的时候,你再搬出一个没有太多差异化的中国地产故事,谁看好你?你还不如整理好自己的现金流,没有那么多钱就不要做那么大的事情。现在,我看很多小开发商活得很好,以前摊子铺得很大,现在一个项目一个项目做,做完一个再做一个,没有任何现金流的问题。一个地产企业,抛去现金流的钱,如果你的资产是负的,你就得琢磨琢磨你的企业是不是有问题了。
地产基金和开发商对接的问题,地产基金放到中国开发商的整个池子里面来讲,是杯水车薪,沧海一粟。所谓的地产基金,能够自由支配的地产基金有多少?太少了。所以,包括苏总、蔡总,我们都在搞这个事情,我们是地产投资领域里面的风险投资家,我们要追逐最高的回报,我们要看你的团队要有一流的团队,要有一流的产品,所有条件都符合了,我还得跟你谈这样那样的条件。一般的开发商,我不是给大家泼凉水,现在都要指望地产基金根本指望不上,指望在市场上能用的真正没有多少钱。
去年,我在别的论坛上讲过这件事情,开发商一是要琢磨自己的投资策略,自己玩不好的东西不要去玩了;二是搞好银行关系,他们是你们真正的上帝,你们的钱在今后相当长时间内,你的资金情况还取决于银根的情况和你们与银行的关系。再有可能就考虑考虑信托,基金是最后一位的。
张宏伟:讲得很直接,尹总操作商业项目比较多,在这方面也应该会看到商业地产面临很多问题,跟我们分享一下。
尹宝军:对于基金公司来讲,背负了很多成本,安全性是第一的,这一点也是做商业地产项目的人最要注意的。一个公司的策略问题,包括金融战略等等,我觉得从商业地产来讲是要首要考虑的。因为,没有一个很好的金融资本进入到商业地产的话,其实是很危险的,危险到后期的现金流,后期的运营都成问题。住宅,市场好的时候降价还能卖出去;商业,如果一开始没有做好,资金又出现问题,可实现翻身的可能性就很小了。所以,民营公司、小开发商还是要踏踏实实做好自己的项目。
在商业地产方面,国有的大型开发商反而财大力粗,他们可以承担更多的职能,在项目上可能会做得更好。
现在,我们在天津有一个单体40万平方米的商业综合体,我们做运营管理公司,9月1日开业,单体原来开发的预计投资额是60亿元,现在变成了80亿元,经过三年以后多了20亿元,一个小开发商怎么可能承受得起这么大的资金压力?不可能。而且,在后期的装修铺贴、招商上面的投入特别大,如果是国内的小开发商,真的要很慎重的去做这件事情。
现在,有一些三、四线城市确实有机会,很多百万人口的城市缺少商业综合体,人口结构、政府支持都比较好,做一个体量比较适合的也很有机会,我们做了这方面的很多研究,未来在这些城市里面会有一些好的机会,但开发商也要看清自己的企业规模和企业战略,主要是一、二线城市的竞争更激烈,很多香港开发商的商业为什么做得好?几十年的积淀、几十年的运营管理团队,他们用五年时间去打磨一个项目,很多开发商不会做,这是从第三方运营公司角度来看的。
张宏伟:后面一位是来自香港CIMB的赵总,在香港或是东南亚地区积累的经验会比较多一些,给我们介绍一下。
赵瑜:CIMB今年7月1日收购了皇家苏格兰银行整个亚太地区的投资银行平台,总部在吉隆坡亚太地区,专注于亚太地区的投资银行业务,本人也是刚刚加入的,原来在瑞士信贷工作过,与曹总是同事。
大家谈到第一个融资渠道的问题,如果一家公司做不到红筹结构的话,是没有可能到境外上市的,借壳上市的话,如同杜女士讲的,是一种海外投资方式,并不能解决你的融资方式,这里面的技术问题就不展开了。因为,香港联交所和美国联交所有很严格的规定,你很难在三、四年内利用这个平台为你境内的平台进行融资的,这是法律层面规定的,是不可逾越的。已经变成红筹结构的公司没有上市的话,还有选择性。但是,就这个市场来讲,我认为一年内资本市场上市的窗口,境内的红筹到境外上市的窗口不太容易开。现在,已经上市的公司,比如碧桂园公司大大缩水,净资产大大打折,打了5折、4折的交易水平,投资人怎么会宁肯去买有流动性大盘的折价股票,也不愿意去买比较小的,没有新的定位故事的一个新的地产股票。所以,境内境外资本市场、证券市场融资的话,可以说是绝对指望不上的。
那么,我们看到的是在好的地点,好的项目上,投资人是非常愿意投资的。在这一点上,我非常同意曹总的观点,关键是地产商,一是前提项目地点好不好?有了好的地点了,你做的产品方案本身是给地点加分的?还是减分的?如果有一支兢兢业业的团队,有非常好的方案,有差异化,确实能够填补现有市场和周围竞争项目的新需求来讲,还是能够融到资的。最近,我在帮着做两个大项目,都是这个特点。
退一万步讲,前年和理事们开闭门会议,90%以上是悲观态度。但是,我个人认为中国房地产行业还有长达20年干不完的活,一是保障房,收入中下阶层肯定是政府要推进的,任何一个政府,无论是美国还是香港,香港有51%的人住在廉租房里面,49%的人住在商品房里面,开发商和建筑公司要关心的是商品房这一块儿,商品房在城镇化过程中还有提升、改善性需求,未来20年还是中国经济高发展的阶段,但核心问题是,大家预期未来房价增长不会那么快了,这个时候对于真正想做事情的地产企业和地产商来讲,对于行业来讲,我认为是一个很好的时机,能够真正寻找到我这个团队在市场中如何定位,我做什么样的产品能够得到投资人的投资?能够使得企业走出来。
2008年的时候,我提出那一年的大波动应该从土地模式转为资本模式。那么,今年我认为房地产企业要从土地模式变成产品模式的运营了。其实,在于空白需求中的许多新兴产品还是非常多的,关键是看你是不是一个有心人,无论是商业地产,还是住宅,还是综合体的开发。中午聊到了商业地产的问题,酒店的话不太好投了,收益也就2%-3%。商业地产的话,我们不仅缺乏像香港那样几十年的经验,最主要是实体零售产业提供商有结构性的问题,除了特别高端的名牌就是特别低端的,去看商业地产的话,每个城市小商品批发市场的生意是非常好的,收租率是非常高,能够给中产阶级提供中间价位的品牌商业物业是没有的。我们看到家乐福、沃尔玛天天都是人,星期二、星期三的上班时间都是很多人,美国没有任何一家超市有这么多的人,中国的经济没有问题。
做40万平方米的商业综合体,我觉得有一些挑战,做的最好的多是20万平方米的商业综合体,能不能把那么多的产业整合好呢?这是一个问题。我是达沃斯地产的特邀中国专家,现在一般城市以上的容积率在核心地段都达到5以上了,会产生健康问题,还有室内建材产生污染,还有医院里的调查,现在小孩子得白血病在最近一二十年多了好几倍,在得病的小孩中,80%的小孩子都住过精装修房子。在美国,解决通风的问题,辐射性问题,有一套严格的标准。中国哪一个开发商敢说自己做的是最干净、最绿色的房子?
所以,需要有新的开发商沉淀下来,有政府沉淀下来,真正把房子做好,这是穷人、富人都最关心的事儿。
张宏伟:要有好的项目,要有产业支持,要有政府政策的引导,是基金项目投资人很关注的。莱蒙国际的林总,您这边也做了很多商业项目,您是怎么看待这个问题的?
林战:这里大部分是做金融的,我是开发商,从开发商的角度来谈一下对这两个问题的感受。
确实像曹总和赵总说的,我们企业是2011年3月份上市的,很难,一是难在怎么区分自己?已经有上百家公司,大部分公司主要是做住宅,你怎么区分自己?二是市场估值已经很低,愿不愿意接受那么多估值?如果我是一个外国投资人的话,我也觉得只能给你很低的估值,因为这个游戏规则不是企业能够控制的。如果你的商业模式很吸引的话,如果是万达到香港借壳上市的话,我相信有人会愿意买他的股票。
那么,说到基金的发展,我自己也组建了一支基金,规模很小。在中国,大部分的基金项还处在起步阶段,规模都很小,现在是一个发展期,为什么呢?因为,基金要做大,你要有信誉,开发商要信得过你,投资人也要信得过你。但是,地产基金在未来会发展得越来越好。
因为,地产项目越来越多,需要的资金越来越多,尤其是商业地产越来越多,开发商更加需要基金的钱。但是,前提是基金的投资架构要逐步从以债权为主的投资发展为以股权为主的投资。为什么呢?债权的利息很高,银行信贷环境改善的时候,开发商就去拿银行的钱了,不需要谈那么多的条款跟你合作。再看境外的大基金,他们为什么做得好?一开始不是说钱要多少,要收多少管理费,而是把操作流程做好,取得更多人的信用。
李智:我来总结一下,也融入我个人的一些观点。
第一,上市融资,我非常赞同杜女士的观点,更多的是投资,不是融资。现在,基本上没有开闸的情况。
从365网的上市就可以看出,365网是和地产相关的传媒网,3月15日在创业板上市,上市非常难,从这两年来看是不是第一支与房地产相关的股票上市?不知道。但是,我们感觉到上市是非常难的,主要是两个问题,一是我们与房地产相关,受到了很大的质疑。二是房地产调控对你的业绩影响到底有多大?如果这两个问题不能得到化解的话,基本上是上不了市的。
当然,业绩是硬道理。虽然房地产业受到了条款,但365的业绩增长很快,今年的增长是30%-40%,应该来说我们与房地产相关,但与房地产经营是不同的。那么,也看到了竞争企业的报表,特别是搜房的报表,增长都非常高,在这种情况下上市了。这样看来,房地产企业的开闸基本上是没有的。
第二,我个人感觉大开发企业并不缺资金。
我赞同杜女士的观点,他们是在做回报率,各个城市销售得比较好的都是大开发企业,他们拼命卖房子,加快周转,做回报率。其实,他们的融资渠道很多,包括信托等等,大开发企业在资金上没有问题。但是,他要算个帐,如果我融资是8%-9%的年利率的话,我能不能赚回来?这是他们要考虑的问题。其实,大开发企业在资金上没有问题。
第三,从落地的个案来说,信托落地比较多,包括大的企业和中小企业。
现在,我们看到很多中小企业存在着一些侥幸心理,我非常赞同曹总的观点,其实我们现在是在过河,不是过冬。但是,很多中小企业把现在的环境当作过冬,过冬就是赌,我融到资把冬天过完之后,春天就来了,我就能赚钱了。因为,365网是南京的,就在南京看到一个很典型的案例,一家中小企业融资的是信托产品,楼盘价格是2万元/平方米,今天某个时间由2万元/平方米掉到1.5万元/平方米。因为,他们的信托产品到期了,必须变现还钱,这就是典型的赌。他在两年前认为过一两年市场肯定会好,就去融资了,融到资之后就去挺,价格一定不降,如果他知道有这样一个趋势的话,由2万元降到1.8万元的,他的日子比现在好过,他存在一种赌的心理。所以,他融到了信托产品,但资金链又出现了情况。
所以,我个人认为大企业和中小企业面临的方式和解决方式是不一样的,中小企业要更多的考虑如何过河的问题,以及像曹总所说的,住宅可能不是中小企业的天下,我们就要考虑转型,大企业在调控中并不缺资金,他的融资渠道非常多。
这是我做的总结,谢谢。
张宏伟:好,这是第一个小环节话题,谢谢各位嘉宾。第二个小环节,讨论一下基金也好,房地产信托也好,退出机制的问题,包括融合平衡和发展,自己的投资回报率和开发商投资回报率的问题,这个很关键。在6、7月份,是信托到期的高峰期,又没有引起市场上有很大的危机。在这个时间段里面,我接触到一些投行,有一家公司说,他们的公司鼓励在现阶段借旧还新,通过这种方式让开发企业暂时缓解资金紧张局面,也规避短期的退出问题,这种情况是对未来偏乐观的做法。另外一种说法,像杜总讲的,有些基金公司对未来市场的判断不太乐观,可能会比较悲观,就会出现365网李总所说的情况,倒逼开发企业降价,杀鸡取卵,通过这种方式退出。我想问一下各位嘉宾,这两种方式,各位是什么样的看法?或者有什么样的建议?各位在讨论的时候也提到,基金也好,信托也好,可能有很多的投资机会,精品商业、住宅、其他物业等等。但是,在我个人看来,旅游地产、休闲地产、养老地产等等,更多的企业把这种开发方式作为拿地模式,这种做法偏多一些,把项目拿下来之后真正做运营的可能会比较少,也不能说没有,挂羊头卖狗肉的做法,现在基金和一些地产公司敢去投这样一些相对有泡沫的细分行业和项目吗?在这样的市场里面,你是如何去平衡和发展基金公司和开发企业之间的利益关系的?
林战:第一个问题是信托公司该借旧还新?
张宏伟:应该借旧还新?还是该杀鸡取卵?
林战:如果借过来他还可以活过来的话,那就借给他,如果不能押底的话,就尽量不要押底了。
张宏伟:林总的意思是赶快跑。
林战:关于细分地产,作为一个要发展的开发企业必须走这条路,要不然你的路会越走越窄。但是,我们老是强调多元化,但也要适度多元化,不能把你的所有资源都铺在你不熟悉的业务里面,要不然你的资金链很容易断掉。比如,我们也有做旅游地产,但我们做的旅游地产不是买一大块偏远地,要分十年、二十年去做开发,我们买25万平方米的地块,深圳有一些比较富裕的阶层想花几十万到一百万买精装修公寓,有时间的时候去度度假,这样做好了之后,成功率会比较高一些。
赵瑜:借钱的事,都是做生意,能还那肯定还,老板手里有钱是不愿意欠信托钱的,信托很贵,去年信托都高到20%多,万科借的都到了18%,是高利贷,谁能扛得了这个钱?有能力肯定要还,没能力肯定想继续借,贷方愿意不愿意是另外一回事了。
张宏伟:现实中感觉有一些开发企业并不是缺钱缺得太厉害,在市场基本面没有完全回暖的时候,他们是想进一步把资金链控制得严格一点,涉及到其他的企业需要去垫付的问题。
赵瑜:从基金来讲,要对自己的投资人负责,如果这个合同是白纸黑字写的一份商业合同,那生意就是生意,就要去谈,因为他要对他的投资人负责,如果他没有执行他的权利的话,下一轮融不到钱,投资人不给他钱,资金也运营不下去,这是很简单的游戏规则,要维持信誉链,没有信誉链的话,资金链就会死掉了。
从商业来讲,我特别赞同林先生举的例子,其实做住宅也可以,小产权放在那儿也无所谓,不用它养老,可以开发有一定的驾车时间,几十万的小户型,具有小资家庭需要的功能,这种项目也挺好。
以前,在养老地产开发方面,我看到了比较好的案例,1+2+3,我买一个大独单给阿姨住,买一个两室给父母带孩子住,自己住得非常大一点,住个三室的,在开发楼盘的时候,特别是给老人住的那一个部分,有很好的开发案例,给老人配备比较好的物业管理。当时,这样的楼盘比周边贵500元/平方米,真正发现客户需求的点,做住宅还是有很大的空间的,大家都要改善生活。如果做75岁以上真正需要照顾的老人需要的住宅,那是很难的,是要医疗资源的,本身医疗资源是稀缺资源,很难请过来,所有的医院是爆满的,我不建议开发商去动75岁以上老人那一部分。但是,你可以完善住宅的功能。
写字楼要靠实体经济,要靠收租挣钱,没有这样的企业去租的话,你盖得再漂亮也是没用的。购物的话,你商店的定位也不是在开发商手里能够控制的,不确定的控制性在别人手里,哪里有空缺的需求住宅也可以去做,这是比较容易挣钱的。
尹宝军:站在第三方服务公司运营方的角度做了很多创新的设计。比如,去年做了一支收益型基金,我们拥有管理团队、前期定位,以及运营能力,现在我们也在和那支基金谈新的合作模式,我们和基金之间做轻资产,主要是通过管理团队的服务,把基金项目的运营价值最大,在运营价值最大化之后,相对应的使它的资产最大化。未来,我觉得这在可能是一个主要的方向,这是从商业地产来讲。
曹少山:基金是不是帮开发商借新还旧,做这样的事情?第一,开发商不要指望有解放军来救,你们的钱到期了还不了,这说明你们当时决策有失误的成份,就要付出代价。一个理性的基金管理人,我要发掘一个好的管理团队,好的经营理念,不会拿好钱去换坏钱,不会干这样的事情。所以,基金公司在选择项目的时候,首先要看团队的实力,项目本身的品质等等,这些都是要综合考虑的。
从项目角度退出,讲技术层面,两年期的、三年期的都有,短期的,委托贷款的都有,稍微两年以上的基本上都是做成股权形式的,最后都是以股权溢价的形式退出,从技术层面上讲肯定是这样的。
苏鑫:房地产行业与开发商、消费者、政府相关,我们研究政府的心理,经常请他们吃饭;我们研究政策走向,研究消费者,看很多的报道,我们也研究金融合作伙伴,研究银行,现在有信托,还有基金。那么,给大家一个提醒,他们也是这个行业的参与者,作为开发商要关注他们的对策、想法和特点,甚至关注他们行业的发展,这会给我们一些启发,避免我们在最后这一环节时出现问题。
Robert Young:国内的基金,我们完全没有经验,只能用我们在美国做的房地产基金和各位做分享。
一个多月以前,上海房地产私募基金论坛里,我认识了盛世神州的另外一个同事,我很惊讶,国内的发行基金是2-3年,在美国如果没有5+1+1就不敢做,最起码要7年才敢做。为什么?
曹少山:在国外没有2-3年做住宅基金的。
Robert Young:我们怎么出场呢?把老的楼改得好一点,把新的租客找进来,这种情况常常从房地产证券化公司买过来,修好以后再卖给另外一个EIT。因为,在美国规定有多少收入一定要发股权出去。在美国,只要把它的价值增加,我们马上重新贷款,把贷款的钱拿出来,就是我们自己的钱了,整个项目就没有我们自己的钱了,已经拿出来了。美国的税率比较特别,我去贷款不需要赋税,我们把钱都放在自己的口袋里面,他们都很清楚我们是怎么做的。另外一种方式是卖掉,增值以后卖掉,我们就走人,谢谢。
蔡汝雄:到了最后退出时是处置资产还是借新还旧?这个项目合作已经失败了,是这么一个状况,这时候应该是一种市场行为、合同行为,应该是根据各方利益最大化去考虑问题,在做决策的时候就要考虑这个问题。
从开发商的角度,你去找银行的资金,去找信托的资金,去找金融机构的资金,往往他们不是搞专业开发的,只是有资产概念来合作,由于种种原因形势不好,产品定位失败了,到了最后约定的期限没有做好,金融机构从它自身的利益来讲,肯定是要处置你的资产。至于你去想办法,另外找人过来接手,或者信托公司重新给你发行,这是另外可以商量的一件事,但不是必然的一件事。
反过来从基金角度或者从投资人角度来讲,是要从系统性来考虑。首先,我们会专业的判断这个项目的市场前景。第二,一开始测算他的现金流,国内比较特殊,2-3年或者更长时间,这个时候根据我们的经验肯定是要有现金流足够退出的。再就是我们的服务要到位,在成本控制方面,我们要提供到位的服务,这也是开发商愿意和基金合作的一个原因。本身,我们是开发商出身,对项目的选择有自己的专业判断,到时候对方实在偿付不起,接手过来再开发的能力是我们具备的。基金不是自己的钱,自己只是代投一部分,95%以上的资金是从社会募集来的,我一定要把这些人的利益放在首位,谢谢。
杜丽虹:关于基金钱的问题,我想说的是很多的地产商都是雷锋,形势好的时候敢于去借高利贷开发扩张,在这个过程中也创造了就业,也给投资人创造了很高的回报,当然如果他还得了的话。但是,最后的问题是他会发现实际投资回报率比借银行、信托的钱收益率要低,现在很多信托的钱都在15%-25%的水平,地产商自己算帐回报率达不到这个水平。所以,很多地产商以为自己在玩命的扩张,其实是在给信托公司、基金公司打工了,最后自己的财务价值受损了。
那么,从地产企业的角度来说的话,你借基金的钱也好,借信托的钱也好,先要有比较客观、比较保守的测算,来测算这个项目的投资回报率是不是能够覆盖掉你借钱的资金成本。因为,很多企业总是盯着利润率指标,觉得这个项目如果建成利润率很高。但是,在建设过程中,如果受到调控,实际开盘时间比你预计的时间要晚一两年的话,你的投资回报率会大大降低,投资成本上升的话,投资回报率也会大大降低。所以,首先要看你的投资回报率能否支持。
在国内,商业地产虽然说得很热,但大家都是住宅开发商提升。所以,做商业地产的方法和做住宅几乎一模一样,不管是商业地产还是养老地产,还是其他个类型的地产,旅游地产,我们都是把它像做住宅一样,基于出售的角度去做。但是,实际上这些物业的发展方向在长期中并不是简单的出售,这些物业与住宅产业有很大的不一样,地产商在这些创新产品线上是否可以做得更精致、更了解产品本身的特点,从而创造更高的回报,至少要高于资金成本的回报。
李智:两家合作成没成功?成功OK,没成功有两种情况,一种是按照合同履约,该清还的清还。二种是还旧借新,基金或者信托公司的人会跟他讲,你把原来的钱先还上,后面我再给你发新的,这是银行经常干的事情。银行发现开发企业资金不行了,一定会跟开发企业说,你先把原来的帐还掉,我再给你审批下来贷新的。结果,银行拿到钱之后基本上就不会贷款给你了,开发企业就背上了高利贷的包袱。在某种程度上,这只是基金公司诱使开发商还钱的手段而已,我认为是如此。
张宏伟:这场论坛就到这里,非常感谢现场的朋友陪我们一起到现在,台上的嘉宾应该为你们鼓掌,谢谢!到此结束!
主持人:谢谢台上以及所有嘉宾参与的精彩讨论。
亲爱的各位来宾、朋友们,经过两天一夜的交流和碰撞,一年一度的博鳌房地产盛会马上就要结束了,再一次感谢每一位在火热夏季来到火热海南,参加一个“放在火炉上烤的论坛”的嘉宾和朋友。
博鳌房地产论坛走过了十二年,中国房地产行业走过更长的一段时间。平衡与发展,是我们需要付出的努力,可持续的未来,也是我们共同的愿望。
因此,让我们来年再聚,一起去见证中国房地产行业发展的每一个脚印,因为我们向前的脚步不会停歇,中国房地产行业发展的脚步就不会停歇。
感谢各位来宾在两天的论坛当中对我们的支持,谢谢大家,我们来年再会。