SOHO中国下调230亿销售目标至120亿

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潘石屹：对外滩地块和解态度原则不变

被任志强调侃为“调控迫使的华丽转身”，也是SOHO中国在现有市场环境下一个不得已的选择。

　　观点网 曹萍 梁嘉欣 “你不要浪费了这次经济危机”。美国总统顾问对奥巴马如是说。在中国经济增速逐渐放缓的当下，这句话也为国人所津津乐道。

　　SOHO中国也面临着类似的遭遇，这既是一次发展机会，也是一个重大挑战。

　　纯利大跌

　　“SOHO中国今年上半年盈利下降，这不是出乎意料的事情，所有房企人士都知道会下降，如果是一个出乎意料的事情，我们会做一些策略调整。”在8月16日于香港召开的中期业绩会上，对公司上半年核心利润下降超五成一事，SOHO中国董事长潘石屹如此解释。

　　数据显示，2012年前6个月， SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元，同比下降约54%；净利润为人民币6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为人民币2.32亿元，核心净利润率19%。

　　公告指，纯利下降主要是由于本期间内没有新完工项目可供结算以及较少的投资物业评估增值所致。

　　在纯利润下降六成的同时，SOHO中国上半年的销售也并不如人意。

　　今年上半年，SOHO中国完成合同销售60亿元，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场两个项目。

　　事实上，受存款准备金率下调等的影响，SOHO中国自3月以来的销售已经出现“直线上升”的趋势。即便如此，2012年上半年的销售还是无法企及2011上半年83亿元的业绩。

　　受此影响，SOHO中国将销售目标从年初的230亿元削减了一半，至120亿元。

　　下调销售目标的原因，还包括原计划销售的北京望京SOHO最高的一栋楼、上海世纪大道SOHO项目、SOHO天山广场项目中的办公楼和商铺部分，在SOHO中国新的战略下，将全部持有。

　　据老潘透露，截止目前，SOHO中国现在可以销售的项目和已经销售出去的60亿元，加起来差不多有120亿，下半年拿到预售证的大概有70亿左右。

　　模式求变

　　在业绩大幅下滑的同时，SOHO中国今天业绩会上的另一个关键词是“转型”。

　　按SOHO中国董事长潘石屹的说法，就是“SOHO中国将告别以往的散售模式，开始持有北京、上海繁华地段的物业，从今年起，SOHO会成为一个包租婆，公司开始进入真正的成熟期”。

　　根据计划，SOHO中国这一转型需要三年时间，三年之后，SOHO中国主要收入来源就是租金收入，五年之后，现有的150万平方米商业物业成熟，预计每一年能够收到的资金收入超过40亿人民币。

　　这个被任志强调侃为“调控迫使的华丽转身”，也是SOHO中国在现有市场环境下一个不得已的选择。

　　老潘称，SOHO中国过去也是一个商业地产开发商，但跟住宅开发商一样，项目建好就销售，且由于项目交付期的问题，导致业绩波动性较大，投资者和股东对公司的模式也是看不懂。

　　与此同时，由于建成物业只供销售，“这个月销售得好不能说明下个月销售得好，今年销售得好不能明年销售得更好。对未来的发展、租金收入没有一个可预期的时间。而转型后，150万平方米物业未来租金能够涨多少、跌多少的预计性就会非常强”。

　　潘石屹透露，在SOHO中国内部，这一准备工作已做了半年时间，而过去一两个月里，SOHO主要是征求国内外投资者的意见，尤其是美国华尔街投资者的意见。

　　事实上，在今年7月间他就曾谈到，由于以往散售模式得不到国际资本市场支持，地方政府也支持开发商自持物业，所以，未来3年SOHO中国将不断提高自持物业比例。

　　前门预警

　　将商用物业持有本是商业地产发展的必然趋势，但公布战略转型当天，SOHO中国股价便由最高价5.93港元跌落至5.71港元，这或许反映出投资者对于SOHO中国战略转型的忧虑。

　　虽然持有商业物业符合商业地产长远发展，但就SOHO中国而言，是否具备独立商业地产运营能力，也是值得担忧的事情。

　　虽然三年前SOHO中国成立了物业管理公司，管理超过一半的已建好250万平方米物业，但在商业管理方面，SOHO中国有实际操作经验的也只有前门项目。

　　作为SOHO中国第一个持有物业，前门项目目前仍面临着一些悬而未决的问题。

　　在业绩会召开两天前，有媒体爆料称，SOHO中国北京前门大街项目，因定位不清、欠缺营运管理经验而致使出租率欠佳。

　　消息称，出租率欠佳的原因有两个，一是租金太高，该项目现时平均每方米每天租金40元；二是翻新后，国际品牌店居多，北京文化特色店铺减少继而影响客流量。

　　潘石屹承认，这个项目本身存在一定缺陷。首先，项目是分几期开发的，项目第一期项目开发只是开发门面，下面没有停车位，基本的硬件设施都没有，对商家经营造成一定的缺陷，而这种情况只有在二三四期项目建成后才能提高。

　　第二，今年5月18日，SOHO中国就前门项目与一家专业商业管理公司签约合作，并对出租进行重新定位，但这个效果要到年底才能看到。

　　另外，即便项目一期出租率曾高达99%，但截至去年底，该项目租金收入仅9109万元，且按年下跌17%，对其业绩贡献非常低。

　　虽然SOHO中国称，如果持有物业会选择与国际上专业商业管理公司合作，但目前合作尚未签最后的合同。

　　而且，SOHO自己的商业运营团队，要逐步运营150万平米商业物业，对SOHO中国商业经营能力无疑是个巨大考验。

　　要完成计划中150万平米持有物业的建设，亦需要SOHO中国不断投入资金。潘石屹也表示，要建好该部分项目，仅SOHO中国的资金是不够的。但究竟是与基金合作还是成立自己的基金，目前尚未确定。与此同时，SOHO中国并没有改变其在北京、上海的收购计划，这就对其资金提出了更多要求。

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