　　张宝全：今天的主题是政策与金融，我讲的主题是旅游度假，要讲旅游度假就要从红树林酒店讲起，我们是从2004年开始进入旅游地产的，亚龙湾红树林是2004年4月份开工，到当年底12月份开业，从开工到开业历经8个月时间，可以说无论是在亚龙湾还是在中国，还是在世界去建五星级酒店，目前在时间上红树林是个奇迹。

今典集团董事长张宝全

　　上个月，国家旅游局对中国所有五星级酒店有12项经济指标的测评，这12项经济指标测评，亚龙湾红树林酒店在中国所有五星级酒店里面，包括商务和度假酒店排名第四，第一名是香格里拉，第二名是北京的一个酒店，第三名我忘了，第四名就是亚龙湾红树林。

　　在这之前，我们也是做传统地产的，在转型上面也遭遇了很多的焦虑。其实，当时我们在中国做地产，做得最有名的是今日艺术汇，还有艺术街。22元街当时以艺术展示和交易为主，包括今日美术馆。当代艺术的出版，我们一家就占了中国的85%。国外研究中国当代艺术的资料，基本上是我们出版的。北京的地图里面像秀水街已经在中国消失，但是像今日美术馆、22元街，已经越来越多。

　　尽管如此，2007年的时候，我们在全国拿了很多以文化为特色的传统地产土地。但是，在那个时候总感觉拿地不对。后来，在2007年的时候，如果继续往下做的话，就面临一个上市的问题。2006年底-2007年初成立了上市办，也准备上市，地产离不开金融，如果没有金融品很难做大做强。但是，在2007年，我们还是把上市办解散了。然后，把精力都放在亚龙湾红树林上。到目前为止，我们在运营、建设、设计的已有10座，总的客房量加起来达到了25000间，相当于传统的60座五星级酒店。

　　今天，我想讲的体会是什么？表面看起来是对一种业态的选择，或者说是对一种形式的选择。其实，我要讲的第一点是，旅游度假的本质是什么？我个人认为，旅游度假的本质就是对现实的逃离，对生命的一次发现。上个月，我的几个好朋友跟我讲要参加一个禅修班，是西藏的活佛，以前邀请我，我都没有参加，但是这一次我参加了，因为邀请我的人不同，是一些艺术家，写小说的，画画的。我参加这个班以后发现和我的想象是很相似的，西藏的活佛很年轻，并不是年纪很大，最重要的是他不仅是西藏的一个活佛，他还是一个北大哲学系毕业的毕业生，他站在宗教的角度来讲佛教。本来，佛教就是哲学。但是，佛教在世俗化的过程中已经变成了如何磕头，如何烧香，把在礼佛或拜佛过程中的行为模式作为了佛教本身，而这仅仅只是佛教的文化，而不是佛教的本质。那么，佛教作为哲学就是如何超越自己，如何回归自信，如何在这个过程中感受到快乐。在这个过程中，我们做了很多的交流，也做了其他方面的一些探索。但是，我想说的是，通过一种行的方式来进行修行，这和度假旅游有什么关系呢？个人认为，度假和旅游也是一次休闲，每次选择一次度假和旅游就是想选择一次超越，选择一次脱离，选择一次发现。

　　我明白，这个意思是非常重要的。我们拿了一块地，是做现实？还是做超越呢？现在，我们所做的旅游产品，可能还是一种现实。记得在前两年的时候，我有两个朋友还在飞机上，一个定的是亚龙湾红树林酒店，另一个定的是亚龙湾别墅里面。后来，他们想还是先去各自定的酒店看看吧。然后，他们分别到了酒店以后，定亚龙湾别墅的朋友马上说，你赶紧给宝全打电话吧，我住到他那边去。为什么？因为，他一打开房门就是看到了一群老鼠。

　　有时候，我们的旅游度假产品与城市没有什么区别。那么，以国家旅游区做以居住为主体的方式，值得反思，个人认为可能是对资源的浪费，而最终违背了度假的本质以后，可能价值在未来也很难体现，包括所有的投资者在不清楚的情况下，购买完这样的物业以后，随着中国房价市场的稳定，如果投机将来不存在的时候，它所花费的度假成本并不低。

　　度假也好，旅游也好，都是想把自己从社会中脱离开，所谓社会就是关系，关系就是社会，今天的一切，无论是薪资还是财富，都是在这种关系中形成的，不能脱离这些关系。如果脱离这些关系，我们的社会就不存在了。但是，基础的物质文明是我们在生存时必不可少的，这就决定了尽管我们想脱离也是做不到的，只能在某一个时刻或者说在某一个精神层面来做这种选择。

　　比如，电影。电影越来越好，它就是在一个特定的空间里面，用1-2个小时的时间让你生活在别处，让你去过一下别人的生活，让你去用这样一种间接的体验来体验另类的存在。

　　那么，探险也是一样。探险就是当你到达那样一种极其艰难与艰苦境地的时候，或者说当你站在接近顶峰、山顶的时候，或者说当你尽了你自身能力的时候，你向四面望去，让你不知道是在唐朝，还是在宋朝？当然，不用说，你远离了你的关系，你的冲突、竞争、利益等等。

　　在今天，我认为中国的很多地产商从传统地产向度假旅游或者商业地产转型的过程中，我想这样一种内在本质的营造，可能是我们应当要了解的，或者说当你了解了以后，我们的选择可能就会对，最终它才能真正地创造一种财富，或者说给我们的未来留下美好。那么，旅游度假的本质是什么？就是对现实的一次逃离和对生命的一次发现。

　　目前，中国正在全面地从观光休闲向度假休闲转型，这一点也是我今天要和大家共同讨论、分享的。现在，很多房企在转入旅游度假开发以后，大面积地圈地，大面积的投资。那么，我就在想，我们究竟是在做什么？或者说做什么产品？是做观光休闲？还是做度假休闲？我认为，这个主题也非常重要。因为，观光休闲的核心资源是人文资源，以门票经济为主体，以人头到达为主要效力体现。比如，兵马俑、杭州月庙，到达多少人，就卖多少票，这是一种主体。但是，现在大量的土地是做兵马俑吗？实际上，去年的大片土地都在做度假旅游区。那么，度假休闲的核心资源是什么？度假休闲的核心资源不是人文资源，是自然资源。那么，我想提示的是，也是国家旅游局统计的，一个度假休闲人群的消费是20个观光休闲人群的消费。如果我们拿到土地以后，对这一点不清楚的话，可能做出来的项目和我们最后的经济测算是会出现问题的，或者说是不能平衡的。

　　那么，度假休闲是什么？实际上是一种生活方式。目前，涉及到度假休闲人群需要的是会展，请您来开会，请您来吃，请您来玩。有很多国际电影节，包括上海电影节，会出现一种现象，把最佳影片、最佳导演颁发给国外了，最后来的不是导演，而是一个小小的工作人员，三个奖都是他一个人上去领，领得他自己都不好意思了。为什么？不是盖了一个会展中心、会议中心就会有会展和会议了，而要看供应和需求，你把需求的人群营造过来，供应才会产生。如果把吃喝玩乐做好成为度假目的地，它的条件就是当下的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐的顶级资源，一定是顶级资源。因为，只有达到这个条件的时候，人们才会选择在你这儿下了飞机三天五天不去其他地方，或者说偶尔去一下其他地方。如果你达不到这些条件，尽管有这么多的房间和这么多的建筑，供需也是不存在的。

　　当你把这些都做对了，就会有好的运营。运营，我认为和两个方面最相关，即资源和团队。今天，中国的旅游地产在运营过程中，我认为本质的选择、产品和规划是否正确？我觉得，在不久地将来要慢慢显现，可能还会有负面作为。当然，我们需要时间和代价使得我们净化。不是说你盖一个酒店就是商务酒店，盖一个中心就是商业中心，如果没有准确定位的时候，它的风险比住宅更大。商业资产不能被运营，就是垃圾，只要被运营，就会产生高额的运营费用，如果没有人来投资的时候，它就是一堆房子，它不是酒店，也不是商业中心，甚至于你拿它做仓库可能都觉得不太方便。

　　那么，做度假旅游，做商业地产，在定位、资源和运营方式上，如果这些问题不能解决的话，我觉得诸位还是要小心，谢谢。

　　主持人：谢谢张宝全先生，接下来我们有请：莱蒙国际集团有限公司董事长黄俊康先生，黄俊康先生的演讲题目是：平衡发展稳中，有请黄俊康先生。

　　黄俊康先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　黄俊康：各位朋友、来宾们：

　　我们非常赞赏本次会议的主题，即““平衡与发展可持续的中国房地产”，事实上莱蒙国际在这两年做了这个方面的一些探索，也许在座的嘉宾不太了解莱蒙国际，借此机会我将莱蒙国际向大家做一个简单的介绍。

莱蒙国际集团有限公司董事长黄俊康

　　最初，莱蒙国际在香港成立，主要做小型房地产开发。2001年进入到国内，主要是珠三角、长三角、成渝地区，一开始我们是做百货公司出身的，27年前做百货公司，全中国大概开了54家百货公司，目前的营业面积有150万平方米。百货公司的营业额去年大概200亿，净利润约7个亿，莱蒙国际去年50个亿的销售额，大概10个亿的净利润。&

　　莱蒙国际深耕深圳，聚焦发展，往往得到的结果是可观的。另外，我们也去二、三线城市发展，也有可租赁建筑面积的土地储备，在一些不太熟悉的市场可以比较好的发展，在一、二、三线城市都有一些综合布局。同时，我们做项目有短、中、长的科学合理配置。这样的话，在市场好的时候可以发展得快一点，市场差的时候抗风险的能力也强一点。

　　管理团队，香港人到国内很容易水土不服，我们的公司是做国际化和本地化比较好的结合。所以，我们公司的香港人和国内的同事同工同酬，大家很开心、很密切地在一起工作。

　　因为，我做了20多年的零售百货，对商业地产有比较深刻的经验教训，也有一定的触觉。所以，我们也建立了一支比较专业的商业运营管理团队。天虹做了28年，既是股东，也是合作伙伴，对我们发展商业地产有很大的支撑作用。

　　在这次调控中，这个冬天其实是最冷的。但是，在这么一个情况下，我们怎么应对问题？在企业经营管理方面、在模式方面，做了一些思考，也做了一些探索。今天，很高兴有机会和同行一起交流看法。

　　我们的做法可以用“平衡发展，稳中求变”来概括。所谓稳，坚持商住两条腿走路的经营政策，即双轮驱动；所谓变，是变中求进，高周转，高效率，多元化地购置土地。

　　所谓双轮驱动，即中高端住宅开发+城市综合体的模式，第一个轮子是坚持中高端住宅开发战略。然后，根据市场的变化、政策的变化，可能某个时间段中端的多一点，某个时间段高端的多一点。所以，我们公司一直保持比较好的毛利润，未来几年，我们还是能够保持40%-50%的样子。

　　我想，房地产行业已经慢慢地从有房子住向住好房子的下半场过度了。2005年以前，国内建的房子基本上都是比较差的房子，真正的好房子是2005年以后开始涌现的。所以，我觉得这个市场还是很广阔的，改善生活，无论何时何地，大家都会有这种需求。在文革那么凄惨的年代，大家都想办法到哪里搞一点肉票回来改善一下生活，这是人的本性。

　　所以，从长期来看，中高端的房价继续看涨，尤其是在地段好和具备独特资源的高端房产将更加受欢迎。在中高端住宅开发方面，莱蒙国际做了多年的实践，我们也取得了一点点的成果。比如，在深圳和深圳周边打造了水榭系高端住宅，在深圳及周边城市比较受欢迎。我们在深圳做了水榭花都，项目已完成6年了，但该楼市二手房单价目前还是深圳的冠军。在深圳做了一个70多万平方米的项目水榭春天，当时出售的时候深圳限价，周边的房子卖到了2.4万元/平方米，但政府给我们的售价最高只卖2.1万元/平方米。这个时候，很多同事说不能不讲经济规律，不能不尊重市场。后来，我说在这么一个情况下，咱们就顺势而为嘛。在被限价的情况下，用这个口号开盘，一天卖了20个亿，企业利润也不错，现金流也很好。同时，消费者也得到了实惠，政府也很高兴。我想，在这么一个环境下，我们只能趁势而为。今年，我们卖到了第五期，是6月10日开盘的，比去年的价格略有上升，卖到了16个亿。我想，只要国家的经济持续发展，哪怕慢一点，我想从居者有其屋向居者优其屋的方式转变是可以实现的。

　　因为，我们做了很长时间的百货业，对商业地产有自己的认识，就制定了中高端住宅+城市综合体的模式，正在开发和运营的城市综合体有7个，是莱蒙系，莱蒙城、莱蒙都会等等。

　　从我国的实际情况来看，经济结构的转型，商业地产将长期受益于城市人口的增加和收入增加的叠加。所以，我们认为发展潜力还是比较大的。根据我们过往27年零售百货的实际经验来看，中国一、二、三、四线城市的人均GDP和商业发展的状况有非常密切的关系，人均GDP3000-8000美元的城市在商业地产处于起步期，人均8000-20000美元的城市在商业地产处于加速发展期，人均20000元美元以上的城市在商业地产处于成熟期。我想，每年还是可以保持比较高的发展需求。

　　驱动商业地产发展的关键在于结构性缺失，现在电商对传统零售业冲击很大。但在这么一个情况下，做商业地产也可以采取很多应变措施，发动更多参与性、体验性的消费。

　　根据城市扩张和消费升级阶段不同，在城市更新改造过程中，存在大量与城市发展、消费升级不匹配的“旧有商业”，具有良好的升级前景。近几年面对调控的实践，莱蒙国际奉献的中高端住宅+商业地产的两条腿走路模式，加速回笼现金流，享受零售物业增值潜力，使我们的路子走得比较稳健和均衡。

　　稳中求进的稳，第二个稳表现在稳健的财务策略。上市前夕，市场非常地冷静，投行等各方面都压我们的价格，在这种情况下，上还是不上？最后，我们还是作出了决定，看长远，不计较一时的得失，除了能筹措一点资金之外，更重要的是可以通过上市来改善公司的治理结构，我们自觉或者不自觉地能够得到一些进步。所以，去年的上市也募集到了2-3亿美金。目前，我们的负债比率不高，到今年3月底净资产负债比率才30%多，上半年也买了将近40万平方米的土地。

　　我想，我们在减息已经开始的情况下，还可以储备更多的一些土地，还打算买60亿元的土地。我们也要成立基金公司，成立了华盛莱蒙基金，目前的运营状况良好。另外，我们与境外基金在项目层面合作。比如，我们和新加坡的美龙控股有合作，除了他们入股公司之外，还有很多的合作，还有汇丰、南方基金等等，都和我们保持了合作，利用的他们的基金，可以让我们的企业壮大得更快一点，让我们的团队得到更多的锻炼和进步。

　　刚才，谈了莱蒙国际的稳健精英，下面谈谈怎么样稳中求变的“变”。途径一是采用财务杠杆，当前房地产企业关注效率为核心的回报评价。多元化的拿地模式，坚持主业发展的模式上，积极参与到现在的旧城改造、政府产业园建设中去，积极去寻找产业间的互动，在旧城改造、一、二级开发联动、旅游地产做了一些开发尝试。

　　比如，我们和天津的深营集团在天津合作了400多万平方米的国际商务区，其中一半是做中国北方最大的农产品交易中心，另外一半做房地产。在惠州利用深圳的品牌知名度，在去年年底收购了1.4公里海岸线的旅游度假地项目，主要还是面向深圳市场，派出了几位对旅游地产有激情、经验的项目开拓，莱蒙国际的旅游地产在打基础。我们也参加深圳的案例改造，在深圳有两个项目，加起来总面积约140万平方米，希望今后在这个论坛上有更多的机会和大家交流。

　　我想，不管市场如何变化，政策如何调控，作为房地产企业，做好品质和服务才是我们的根本，形成客户、员工、股东和社会四个关系的共赢。

　　最后，再次借本次大会的主题“可持续发展”，大家一起共同推动房地产事业坚韧、持续地往前发展，谢谢大家。

　　主持人：黄俊康先生是首次应邀出席博鳌房地产论坛，谢谢他为我们带来的精彩演讲。接下来有请:中原地产中国大陆区总裁赖国强先生，赖国强先生的演讲题目是：调控常态下房地产市场的韧性，有请赖国强先生。

　　赖国强先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　赖国强：各位朋友、各位嘉宾：

　　大家早上好！

　　我本人在行业从事21年，在中原从事20年，今年5月1日集团提拔我成为中国区的总裁，能在这里和各位同行分享中原的数据、中原的观点，非常地荣幸。

中原地产中国大陆区总裁赖国强

　　我相信，从昨天的议题和整个会议精神可以发现，大家对前景比较看好，比较乐观，量升价稳。现在，在调控着，为什么市场还有不错的表现？我想，先从这个角度讲讲中原是怎么理解我们的客户的。

　　中原一是家代理公司，不是开发商，刚好和莱蒙国际有非常好的合作，在各个区域都做出了不错的成绩。但是，我们总要知道原因才可以配合今天的主题，今天的主题是“可持续发展”。如果市场是好的，我们就可以安心去发展了。但是，市场真的好吗？好在哪里？客户是怎么想的？他们心里是怎么考虑购房的？我想，今天的演讲围绕这个主题进行。

　　中原是一家全国性的代理公司，在全国30多个城市都有代理业务，帮开发商卖楼，收集到了很多的数据。同时，我们在全国20个城市都有做二手房买卖，有1500家地铺，每天做客户租赁、客户买卖转手，与很多的小业主每天都要聊，到底他们的心理状况怎么样？所以，也许今天我讲的角度会和以往嘉宾讲的角度都不一样。

　　一、调控就像少女的心。

　　根本不知道什么时候有政策，你触摸不到，也别想，我们就看着这个方向去做。我们认为，调控仍将持续，从原来的以调为主，变成以控为主。

　　什么意思呢？以往楼市一直有调控，只是调控力度大小的问题。在1989年，《人民日报》就提出过房价高了，要开始用法规了，从开始用法规到现在的严控是有一个过程的。而且，以往是一、两个单一的政策，现在是复合的政策来调，也有改变了。由原来的法规，到现在金融政策都配合到调控中来了，包括限价、限购等等，我们发现普及面非常地广，调控效果也有一定的权重。最近，刚需客户是主流，没有什么炒房客户了，客户也是非常地理性了。

　　2012年上半年市场复苏，因为金融政策的宽松。最近，我们也听到了很多准备调控的声音，市场回暖是有预期的，下半年肯定比上半年好，我们是代理公司，有一些数据。1-7月份，整个国内大陆区的业务是24亿元的人民币，比去年同期增长15%，原因是什么？要找出原因，才能更好地发展。

　　市场回暖有预期，要稳定发展，要保持温度，不要让它太热，也不要太冷，曾经成交低迷时期是非常痛苦的。所以，转调为控为主的政策是有利好的，升温将导致未来有持续政策来临。

　　从按周一手成交套数上看，中原监控的54个城市6月份的成交回升，市场还是不错的。一手住宅从每个月成交均价分析来看，一线城市的反弹是比较明显的，二、三线城市没有回到去年的高位。6月份二手成交数据明显回升，比所谓的高峰期有明显的下滑，因为投资客户已经没有了，现在都是刚需客户。二手价格方面，中原二手住宅价格指数显示7月份六大城市连续五个月上涨，以北京为例，北京环比上涨最为厉害，7月份环比涨幅为2.15%，二手房也有希望了。

　　所以，我认为在持续调控之下，2012年比起去年差的时候，量在回升，价格也在稳步回升，成交活跃，龙头房企也体现出对后市的信心，做了买地的准备，出手也有信心了。到底市场发生了什么样的变化？真的好是好在哪里？我们如何去看待后续的发展？如何去认识这种变化？市场变了，我们怎么变？

　　二、80/90主流时代的变局。

　　中原有过统计，80/90的同事占80%以上，25000人的同事中有20000人左右是80/90后，我们开会时就讨论怎么管住80/90后？如果我们不了解他们，不管好他们，企业就会非常被动。因为，企业不是同心同力嘛。等同于做一个市场，客户都是80/90，如果你和他们不是同一个思维去做的话，我相信也是非常被动的。所以，要掌握未来的发展，就要掌握严控背后谁是活跃分子，谁是我们的购买群体主力。

　　这个时代已经变了，80/90后已经进入了婚龄期，30岁是要置业的时间，他们是主力的购房人群。这帮客户是80/90，他们有什么和我们不一样呢，我是68年出生的，当时出来工作很努力，也要赚钱，做三年买了一套房，自己赚的钱，爸妈没有给钱。但是，现在的80/90后自己不一定很会赚钱的，但家里对他很支持，哪怕他还没有结婚，也先给他买套房子支持他。所以，80/90后成为了购房的主力，他们的心理需求和传统客户是不一样的。

　　在这里，有一个武汉最热销楼盘的分析。66%以上的客户是80/90客户，不会多于两代同堂的家庭结构。从“按步就班”到“一步到位”，他们是新中国第一批独生子女，独享全家人的关爱，当他们遇到限购令，选择举全家之力一步到位越来越多。

　　在我们统计四大城市中小户型销售占比情况中，小户型销售比例实际上在逐步减少，客户愿意买的房子面积开始偏大，希望一步到位，但不是他自己的钱，是家里帮他买的，爸爸的名字写上去，或者是刚毕业的学生还没有钱，帮他买一套房子，提供给他日后使用。

　　所以，我发现，如果是80/90客户的选择，他们的观望情绪没有成年人那么稳，该出手时就出手，不会太观望。80/90后阅读政策的观念是比较果断的，他们认为限购是压抑的时候，并不是本质上没有人买，是不让人买。因为城市在发展，城市进入了城市化道路，发展依然往上，未来的房地产价值还是存在的，早买还是要好一些。

　　他们的心态为什么会改变呢？因为，他们是新的一代，新的一代炒卖是不行的。但是，他们对资产的利用有他的办法，买房等同于一种理财产品，买下来不纯粹是产品本身的价值提升，他们要考虑有没有固定的回报，现在通胀那么厉害，有没有避险的可能性？他们买房会考虑有没有租客？投资前景如何？他们的心理也在逐步成熟。所以，我看到很多投资型的不限购物业，年轻购买群体非常多。

　　80/90后的生活观念强调自主与享受，如果能住在城市的市中心，综合体更好，他们喜欢自己的生活模式，要满足潮流，越新的概念他们越容易接受，越传统的越不感冒。所以，现在很多LOFT产品非常受80/90的欢迎。

　　80/90喜欢用网络，他们是未来的希望，他们变成了宅男宅女，可以不出门就在家里处理所有要做的事情，他们不喜欢很劳累的购物，在网上解决所有的事情，家里的网络很重要。这样的话，有可能会改变我们对产品的设计，以及户型的确定。因为，他们以后不需要很大的书房，可能不需要书桌和椅子，在床上都可以上网，因为整个房子全是无线网络，客户需要什么，你就给他什么。

　　80/90是未来的消费群体，但他们的存款观念弱，加之通货膨胀明显，他们很少人是拿自己的钱买房子的，一般是父母先投资，很多80/90父母将房产投资作为遗赠财产，或者作为资产配置，房产金融化特质超过以前。

　　80/90喜欢生活在商业综合体、轨道交通附近，不喜欢在市郊，不喜欢距离市中心很远。那么，市中心的项目未来遇到的挑战会比较大。市中心的城市综合体及住宅物业，持续溢价力将有很大的文章可以作，也有非常大的空间。

　　在我自己的理解里面，现在的调控比较严厉，但重心在控的基调是明确的。我做房地产20年，经过了几次宏观调控，每次调控就为未来的发展奠定了更好的基础，房价稳步回归到理性，但也会有自己的发展事态。那么，作为开发商，作为行业从业者，我认为调控给了我们很好的挑战，频繁的调控在市场上的反映还是比较活跃的。一方面，我们要了解市场。同时，也要阅读客户的心态。因为，80/90客户的特点从心理、心态到需求都已经发生了很多的变化。客户的变化催生出了更多细分市场，例如“潮流物业”、“遗赠物业”、“理财物业”等，都卖得很好，而之前的“投机”市场风光不再，也是政策调控最大的作用。相信随着降息降准等一系列宽松金融政策的持续，未来房地产市场将进入一个需求多元化、市场细分化、金融捆绑化的新时代。作为代理公司，我们在未来的时间也会继续关注市场需求。

　　所以，我的总结是，市场持续严控下，交易依然活跃，市场会有很大的变化，但未来还是很有希望的，是可以期待的。

　　我的发言到这里，谢谢。

　　主持人：谢谢赖国强先生的演讲，接下来我们将请出：瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生，赵驹先生的演讲题目是：房地产发展及融资现状的一些看法，有请赵驹先生。

　　赵驹先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　赵驹：谢谢大家，谢谢观点杂志的邀请，大家早上好！

　　我是瑞银投行中国区的负责人，近几年参与了很多境内外的融资项目，前几年我们有专门的团队对房地产行业进行研究、跟踪、分析。但是，这几年，也可以看到房地产市场比较冷淡。刚才，莱蒙国际的黄总，如果我没有记错的话，应该说从去年到今年是最后一个在香港的首发。刚才，黄总讲，绿灯一亮，就要走。这几年，香港市场的现象确实是非常突出。

　　从2009年以来，香港市场开始有了两个窗口，从4月份-6月份，从9月份-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比较明显的。但是，今年，可以看到这两个窗口越来越短暂。

瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹

　　今年，我们做了几个IPO市场的首发，海通、中国有色等等，每一个几乎都是非常规的发行，不是理论上、书本上看到的常规发行，基本上是我们事先要做大量的工作，不能寄希望路演，要把工作的重心往后移。路演在某种程度上变成了一种形式，在前期几乎找到了所有的投资人，路演中只是履行一下形式。

　　海通发行规模18.5亿美元，在4月下旬一个很短暂的窗口进行了三天的路演，香港的公开发行是五天，五天的时间完成，时间很短暂，管理层就只是在香港进行了简单的路演。所以，目前的形势和状态都发生了很多的变化。

　　从资金链来讲，在10几年前做一个国际发行，比如中国石油、中国联通、中国石化等等，基本上我们拿到的需求是1/3在亚洲，1/3在欧洲，1/3在美洲，分布比较均衡。但是，从2006、2007年以来可以看到，整个的发行，整个的需求越来越多的集中在亚洲，越来越多的集中在以香港、新加坡为代表的亚洲基金。一方面是因为很多国际基金都已经在香港建立了分号，建立了自己的亚洲基金；另一方面，很多资金，特别是欧美资金，他们自己受到了欧洲债务危机的影响，对于中国股票的需求，对于中国债券方面的需求都变得明显减少。

　　所以，路演从亚洲区转到欧洲区的时候，在香港、新加坡路演完以后转到欧洲，如果没有需求，没有完整地覆盖，这个发行就很有可能推迟，很有可能完成不了。所以，黄总说一看到绿灯就要往前走，的的确确是我们这两年做香港的股本、股票发行的一个体会。

　　应该说，香港的债务市场和国内的债务市场在债券发行方面，对中国的企业来说，无论是境外投资者还是境内投资者都相当欢迎。今年，以中国石化担保、中国石化境外担保30亿美元，两天就并购完毕。并且，利率水平对发行也比较有吸引力。

　　博鳌房地产论坛，我是第一次来，去年本来也要来的，因为其他工作耽误了，也谈了自己的一些看法。我的理解是，中国经济过去二十年的高速增长，应该讲前十年得益于我们大量的吸引外资，外资在整个经济发展中扮演了非常重要的角色。我们看到中国那么多的城市出现了经济技术开发区，在那么多的经济技术开发区里面有那么多的国内国外品牌在设厂，推动了中国经济有很大的发展。

　　在2000年以后，房地产业在中国经济发展中的地位非常突显，我们这个行业对于其他的行业，比如建材行业、钢铁行业、能源行业等等的带动和拉动是非常巨大的。

　　因为，我们也看中国建材、华润水泥等民营企业，也看很多钢铁企业，也看很多能源企业，的的确确房地产行业如果打一个喷嚏，就可能会影响到他们的一些业绩和发展，也的的确确在过去十年中，房地产行业在整个的国民经济中，在整个的GDP中起到了推手作用。

　　现在宏观调控，经济要转型，我们的发展对于资源的需要，对于其他方面的制约是非常大的。但是，从现在看来，我的感觉是转型到目前为止似乎还没有找到一个新的突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然扮演着GDP增长、经济增长的推手作用。

　　来之前，我请分析员整理了一些材料，在这里向大家汇报一下。

　　尽管这两年来宏观经济调控对房地产行业进行了各种形式的调控，我们主要分析上市房地产公司，从上市房地产公司的销售来看，看土地的购买量、商品住宅销售、销售价格等等。大家可以看到，土地购买量这些年虽然有减少，但可以说还是在很高的水平上；商品房的销售有下降，但应该说在今年还是有所回升的；价格也是这一轮调控的主要目标，但价格在某种程度上还是比较稳定的。

　　我们的总体感觉是，尽管有宏观调控，但房地产板块的整体表现还是不错的，房地产公司的日子分析上来看还是好过的。在这一页上一共有25家房地产上市公司，全年的预算，除了5家（红色）略有下降以外，其他20家都是上升的。那么，经过半年的运转，大家也可以看到完成得还是相当不错的，除了有10家略有下降以外，其他15家都是上升状态。这就说明，尽管宏观调控的力度比较大，中原地产的朋友也讲了市场需求还是有的，过去讲中国的经济发展、城市化发展，对于住房的基本需求，来自严格调控的状态下，上市房地产公司上半年完成的销售情况还是比较理想的。比如，万科全年1200亿元的销售目标，上半年完成了625亿元，应该说这个成绩也是相当不错的，比他们上半年的预算只差了5%。又比如，中国海外发展，无论是在国内的A股市场，还是在H股市场，是最大市值的上市公司，他们上半年的业绩还有所增长。

　　那么，从这些数据来看，我们简单看全球资本市场的变化，不光是香港资本市场的变化，包括国内资本市场的变化，全球资本市场的变化，投资银行业在近年来也遇到了前所未有的挑战，房地产上市公司完成的销售量比投资银行完成的量要好得多，我们整个系统的收入比去年同期下降了约30%，国内证券公司的下降幅度也是相当大的。但是，我也不是研究房地产的，本来想象的是房地产业的销售收入会掉得比较多，从分析来看，房地产公司的日子还是比较好过的。

　　我们把在香港上市和国内上市的房地产公司做了简单的比较和分析。从整体来讲，业绩的表现和股价的表现也不是那么糟糕的。我认为，房地产行业尽管在目前有很大的压力，但在压力之下其实还是比较稳健的。在香港上市的房地产公司市值和规模要比在国内上市的A股公司多得多，这就是黄总所讲的红筹结构，房地产的红筹结构占了相当大的比重。上市，房地产公司上市已经连续两年多没有了；发债，在2009年10月份之后就停顿了。在国内的大部分证券公司取消了房地产团队，或者说这个房地产团队也在做一些其他的业务。

　　同样，我们来看看行业整体的地产股的股价表现。应该讲，在做比较之前，原来的感觉股价掉很多。但是，从整体表现来看，高点还是2007年的年中，那年做了碧桂园的上市，房地产投资者对于我们的期望，对于这种价值还是在那个时候是投资者最为认可的，我记得碧桂园上市的时候做了大量的土地储备，这种模式在当时受到了投资者的认可。

　　那么，房地产行业的低点不是现在，而是2008年12月份，是整个股票的低点。现在，实际上是居于中间部位，特别是这一轮宏观调控，股价有升有降，但总体来看是比较平稳的。但是，在平稳之中，无论是香港市场还是国内市场，黄总也谈到了莱蒙国际，50多亿的销售额，10多亿的净利润，盈利水平是相当高的，20%的净利润水平。

　　在这样一种形态下，黄总说莱蒙国际的发行是见到绿灯就走，后来绿灯也没有再闪了，对于房地产企业基本上是红灯状态。尽管房地产公司有很好的土地储备，也有很好的业绩，但是境外投资者还是看未来，看发展，还是感到一些不确定性。所以，这个时候他们的出价会很低，3倍市盈率、2倍市盈率你干不干？这么低的水平，还有别的发行体，也不光光只有这样一种融资渠道，我们可以看到这两年来香港的股本发行基本上是趋于零。境内，由于证监会的政策影响，使得这两年的发行也是零。其实，从股价的表现来看，在境内境外市场并不是非常差的。同样，我们看个股，近期都是有反弹的。

　　从材料中来看看整个资本市场融资情况的变化。从全球的资本市场来看，融资面都不是很大，也有一些发行后出现了重大的变化。比如，美国的联普，发行后出现了重大下跌，对新兴公司在美国市场的发行也变得非常困难。境外市场的融资量不完全和指数成正比关系，不一定是指数上来了，投资者对新股发行就一定有兴趣，香港市场是这样，美国市场也是这样，像现在道琼斯都过了13000点，但他们对个股的发行也不是非常地认可。中国在美国的发行，今年就是两单，一家是做网上奢侈品购物的，还有一家也是网络公司，总体来看量都非常小，比去年下降了很多。黄总说的红筹结构也受到了一些制约，特别是以合同方式的发行在香港也受到了很多的影响。

　　房地产行业，左边是A股，从2009年以后，A股的融资归为零；香港上市的整体融资情况，有一些股本融资，但主要是债券的融资，股本发行也是零。在香港发行债券的公司，2011、2012年境内境外的融资量很小，总体看市场不是非常地活跃，股本市场在境内没有，在境外也非常少，只是少量的融资。

　　但是，我们非常重视这个行业，始终感觉在未来几年行业依然是整个国民经济发展非常重要的一个支柱。我觉得，资本市场的投资人也会重新地认识，重新地来关注这样一个行业，可能首先是债券方面的关注，其次是股本方面的关注。伴随着新的变化，我们也期待A股及国内融资工具也能向房地产行业重新开启。

　　谢谢大家。

　　主持人：谢谢赵驹先生，接下来有请演讲嘉宾：瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生，陶冬先生的演讲题目是：全球经济、中国经济及房地产展望，有请陶冬先生。

　　陶冬先生，您的演讲时间是20分钟，有请！

　　陶冬：各位来宾：

　　早上好！

　　我想就全球经济、欧债危机、美国的QE3和中国的房地产在20分钟之内作一个阐述。

　　刚才，瑞银的赵总说中国房地产最低的低点是在2008年，这个说法没有错，从历史上来看的确是到目前为止中国房地产的最低点。现在，瑞信的陶总告诉你们，中国房地产下一个比2008年最低的一个点在三四年之后发生。中国的房地产早晚会出现一个调整，但需要具备三个因素，这三个因素我在最后讲。

瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬

　　首先，我想谈谈欧债危机。国债违约在历史上经常发生，阿根廷每十年破产一次，冰岛四年前也破产了。但是，今天都反弹了起来，他们靠的是什么？他们靠的是货币的贬值，让货币贬值30%，要远远容易过把福利砍掉30%，把公务员裁掉30%，让GDP下降30%。但是，在欧元这个大框架下，缺少的恰恰是贬值这个“逃生门”。如果你看美国的债务，看日本的债务，再看欧洲的债务，欧洲的债务总量是三大经济体中最少的，它的债务GDP比例是最低的。但是，危机恰恰发生在欧洲，为什么？因为，美国是联邦制，日本有一个中央政府，欧洲是17个国家篡和在一起的乌合之众。在联邦之下，联邦政府和地方政府是老子与儿子的关系，儿子出了事情，他就要救，舍身而救。但是，在欧洲的各国是邻居的关系，不会舍身去救。美国在独立战争之后曾经有过13个政府，13个国债，但是，国家统一之后，经济上面相对比较强的纽约州愿意去支持经济上面比较脆弱的卡里兰纳州，但在欧洲这是做不成的。

　　我认为，由于政治上面的错位，欧债危机还会持续。今天，我们所看到的不过是以脉冲值出现的两个恐慌之间的一个平稳而已，欧债危机的恐慌会一次一次地出现，我们会看到这是最终导致欧元破灭的源泉。但是，欧债危机不至于导致欧洲今年破产或者明年破产，但从十年来看，欧元一定破产。

　　接下来，我想谈谈美国经济。目前，美国经济面临着许许多多的问题，就业不景气，消费信心开始回落。但是，仔细地来看，美国经济依然可以维持1%-2%的增长，美国不是没有复苏，只是复苏的速度非常缓慢。上个星期出来的美国非农业就业数字，16.3万个新就业机会出现了，比过去的两个月要好一些。但是，这是美国复苏的第三个年头，和过去五个经济周期的第三年来看，今天的就业复苏非常缓慢，没有就业的复苏就没有消费的复苏，没有消费的复苏很难有投资的复苏。今天，美国经济的最大症结是就业并不能够真正复苏，而在这背后许许多多的问题实际上是美国房地产所带来的问题。

　　我个人认为，美国在今年9月份推出QE3的可能性非常之大，而这个将会带来一轮新的全球范围内的QE，QE2、QE3都救不了经济，但任何一次QE的资产价格将是一件好事情。

　　接下来，我想谈谈中国经济。每隔十年，中国经济会有一次自上而下的结构性突破，带来生产力的提高，把经济拉上一个新的台阶。八十年代初，文革之后，百业待兴。这个时候，农村改革带来了结构上的突破，生产力的突然，拉动了持续六年的高增长。九十年代初，中国经济再一次陷入了泥沼，中国的对应措施是建立经济特区，大量外资引入，为中国成为世界加工厂奠定了基础，这是体制上的突破，带来的是生产力的提高。到了本世纪初，中国再一次陷入了泥沼，当时的解决方案是加入WTO，银行改革，又是一次体制上的突破，带来的是生产力的提高，把经济拉上了一个新的台阶。

　　时至今日，中国经济又开始进入了泥沼，中国迫切需要的是一次体制上面的突破，结构上面的改革，在这一点上，北京的领导人早就看到了。2007年就提出经济转型向消费拉动型增长转移，但是没等经济作出任何的反应，全球金融危机爆发了。北京领导人一看，原来救经济有捷径，我们不需要做体制上的突破，我们可以发钞票，可以烧财政的钱，这是这一次对于经济陷入泥沼的对应措施。但是，货币扩张政策、财政扩张政策也许能够把经济周期拉长，也许可以垫高经济GDP的底部。但是，它永远无法制造出可持续的向上动力。今天，我们所看到的所有逆周期措施是维持，而没有突破，少了突破，中国经济在今后几年依然会在不死不活中徘徊着。

　　许多人寄希望于中国人民银行减息、扩张，我给大家看一组数字，我把今天的货币数字和雷曼倒闭之前的货币数字比一比，如果是看贷款GDP比例，如果是看M2GDP比例，今天中国的货币数字要远远高过雷曼倒闭之前的水平，流动性紧不紧？不紧。如果你看一年期的存款利率、贷款利率，今天的水平要远远低过雷曼倒闭之前的水平，流动性紧不紧？不紧。第三组数字有一个略微的不同，如果你看存款准备金率，这些东西比较紧。把这三组数字糅合在一起，收到的信息是，如果画一个小圈，在银行体系内，在房地产和中小企业这个小圈子里面，流动性是紧的。但是，如果我画一个大的圈子，全社会今天的流动性根本不紧。中国的货币政策走在两难的处境上，今天的货币政策是太松还是太紧？答案是两个都对，这是今天中国货币政策面临的两难。

　　四年以前，我们是全球金融危机的无辜受害者，在过去四年我们把自己的经济撑出了很多问题，房价、地方融资平台，这是大家都能看得见摸得着的，我就不讲了。我认为，今天中国经济存在着两个结构性的问题。第一是银行去中介化，银行收进来资金，拱手送给中央银行20%，借贷给中小企业，那部分20%不能动了；银行通过各种方式最后进了房地产业，这个20%也动不了；银行借给国有大型企业，今天的国有大型企业没有人投资，周转速度下来了；只有最后的20%还在银行的全权控制之下，如果一个人心脏的4/5都不能运作，这个人还可以走多快？第二是投资去实业化。今天的民企没有人再投资。经济的一面是银行去中介化；经济的另外一面是投资去实业化。

　　这个时候，你跟我讲如果中央银行减息100个点，存款准备金利率降100个点，今天的中国经济就真的能弹起来吗？我认为，中国经济进入了一个持续3-5年的弱增长周期，太多的人告诉我，今年中国经济能够弹起来，基数上可能会有一些变化。但是，我认为，今后几年，中国经济在一个弱增长周期里面，这个的背后是一个弱的信贷周期，弱的房地产周期，弱的出口周期，弱的中小企业周期，直至中国可以出现下一轮的结构性突破，开放服务业，允许民营资本进入有利可图的行业，打造出新的就业机会，打造出新的经济增长点之前，我认为中国经济处在一个弱的周期。今天的问题不是经济会下滑多少，而是经济会在困境中维持多长时间。如果今后若干年经济都在一个弱周期，资金都在一个弱周期情况下，在繁荣期接下来的债务链就有可能纷纷断裂，当债务链断裂的情况下，整个的链子就有可能都断裂了，这是在座的各位在今天必须要审慎考虑的局面。

　　最后，我想谈谈中国的房地产市场。今天，成交量上来了，把这些数字压一压。我认为，在短期大量开发商资金链断裂的情况，至少在今后12个月不会大面积出现，有个别的开发商可能会有这样的情况。我认为，中国房地产在今后的12个月，在两个板中间化拢。北京的房地产市场，房价不能涨，限购令不能撤，今天中国管理房地产市场的宏观政策真的没有多少了，尽管货币政策可以天花乱坠，但货币政策对于房地产管控的效果已经不是很大了，尽管地方政府可以拿出各种各样的大数字出来，但今天的实际情况是地方政府没钱了，真正管理宏观经济最有效的是那个“说不得”的政策，即房地产政策。那么，北京所要做的事情，不是他要做多少，而是他不做，这个就是政策。今天，北京对于地方上做得过火的会打一把，敲一把。但是，在稳增长的大趋势下，对于许许多多地方政府所做的，我认为他采取的是睁一只眼闭一只眼的政策。

　　我认为，长远来看，中国房价必有一跌。今天，上海的房价已经到了东京房价的水平，而上海人的收入只有东京人的1/5。海南岛，如果海南岛能够把今天所有的房地产存量全部按照今天的价钱卖出去，开发商们囤积的18万亩地都能建成卖出去，海南岛可以收上来的钱足以买下一个小岛，一个叫曼哈顿的小岛，海南不需要再作中国的旅游中心了，咱们一口气做“全球金融一哥”算了。

　　我在曼哈顿的一个朋友，刚刚买了一块地，可以建四栋小洋楼，预计租金回报12%，你猜这块地花了多少钱？15万美金。今天的15万美金在上海、北京，只能买一个厕所。悬崖顶上的独立洋房，30万欧元，不知不觉间，我们像捡海竰子的人一样，已经走得很远了。

　　所以，三个因素就是：中国政策环境正常化必须加速，新一届领导人上台后必然加速；中国贸易顺差必须大幅度减少，甚至进入逆差，这个已经出现了，但还需要一定的时间；美国的量化宽松政策必须退出，人民币或多或少的还和美元挂着钩。我不知道三大因素什么时候具备，但我知道在2015、2016年之后，我相信三大要素会同时存在，这也是在座的各位需要准备的。

　　谢谢大家。

　　主持人：谢谢陶冬先生的精彩演讲，接下来我们将请出今天上午最后一位演讲嘉宾，她是：住建部政策研究中心主任秦虹女士，秦虹女士的演讲题目是：政策预期：调控强周期中的房地产，有请秦虹女士。

　　秦虹女士，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　秦虹：大家上午好，会议给我指定了一个题目是调控强周期中的房地产，会议显然认为现在在房地产的调控强周期中。应该说，这一轮的房地产调控与之前的几轮有很大的不同。从1998年住房制度改革之后，中国的房地产市场真正形成，房地产调控从2003年开始调控，调到今天，这一轮的调控和之前的调控我认为有不同，不同在哪里？就是在2009年之前的房地产调控，基本上都是在发挥房地产的经济功能。2003-2007年是中国经济高速增长最好的五年时期，城镇化率最快的五年时期，人们收入增长最快的五年时期。但是，2003-2007年的经济增长始终面临一个重大的问题，什么问题呢？就是所谓的资源环境压力过大。所以，在这一轮里，国家宏观经济调控采取的主要策略是有保有压。压哪些行业？主要是压固定资产投资速度过快，外汇占用量过大的行业，信贷占用量过大的行业，恰恰钢铁、房地产都属于这些行业。所以，房地产业在这个时候服从了一个大局，这个大局就是要防止国民经济从偏热走向过热，有保有压，压的行业就是压房地产。那么，采取了缩紧银根、地根两大措施，直接制约了房地产的供给，上一轮房价上涨是不可避免的。

住建部政策研究中心主任秦虹

　　但大家可以看看，在2005-2007年期间，国家也出台了抑制房价上涨的政策，但所有的政策只有一个重点，就是调结构，不通过增加供给而通过调结构的方式来调控房价，我想是当时不得以而为之。因为，如果要增加供应就要增加固定资产投资，就需要信贷，就需要土地，就需要大量资金的占用。所以，2007年的房地产调控是为了服从大局。

　　2008年至今，房地产调控又服从了一个大局，即保增长。2008年，国家十大保增长的措施，第一条就是房地产。当然，从2003年-2009年，所有的调控政策都在服从一个大局，都发挥了房地产在国民经济中的一个平衡作用，也就是我所说的经济功能。那么，实施到今年的房地产调控，更重要的是发挥房地产的社会功能，房地产的社会功能是什么？房地产的社会功能不再突出地强调和利用它来推动经济增长和防止经济过热中发挥作用，更重要的是要让房地产业提供更多的、大量的居住产品，来满足人们对住房的需求，体现在以下两个方面。

　　第一个方面，通过建立完善的保障性住房政策，“十二五”期间新建3600万套保障性住房，来满足低收入家庭、城镇新增低收入家庭的住房需求。这样一个保障房供应政策，在“十二五”之前如此大规模的政策是没有的，体现了惠民生，满足居住需求，是通过保障房政策来实现的。

　　第二个方面，在住房市场上抑制住房的投机和投资性需求。采取了三项措施，一是差别化的信贷和税收政策；二是现时段的限购措施；三是满足合理住房需求。从去年的经济工作会议到今年历次的国务院常务会都提出来，要增加普通商品房的供应。那么，增加普通商品房供应给谁呢？是满足合理住房需求。抑制投资、投机需求，是为了抑制房价上涨，让真正有住房需求的人有机会、有条件来满足需求。

　　所以，这样一轮政策，发挥房地产的社会功能来提供居住产品，来满足城镇化过程中大量的新增住房需求政策，这是一套完整的政策，这套政策和过去单纯地把房地产作为经济调整工具，来满足经济发展，平衡发展社会的大局是不同的，应该说现在的调控政策取得了明显的成效，特别是差别化的信贷政策，在这次调控政策效果中发挥的作用是最大的。

　　大家知道，过去对投资和投机性需求控制的力度是不够大的，投机炒房的秘密在哪里呢？关键是用银行的杠杆。而这次，恰恰是在全国范围内城镇家庭购买第三套房的杠杆去掉了，把外地人在本地没有纳税，没有工作，没有社保的人，购房贷款给停止了。所以，我们把投资、投机性需求控制之后，剩下的市场主体，目前是自住性需求。那么，这就还原了整个房地产，特别是住宅产品的社会功能。

　　现在，很多人在批评这个政策，比如说手段不对，应该用更好的政策，用更好的长效机制来调控；也有人在质疑调控的效果，说效果短期可以看到，长期很难看到，说房价终究还要大涨，怎么采用更加严厉的调控政策来继续控制呢？

　　我个人认为，房价的上涨，房地产市场这样一个起起伏伏的变化，实际上在背后有很多非房地产因素导致了这样一个结果，房价只不过是一个表现，我们要建立长效机制，应该从大处着眼才能建立房地产业健康发展的长效机制，而不是从房地产业本身出什么政策解决长效机制问题，要解决房地产市场平稳、持续、健康发展的长效机制在哪里？在房地产市场之外。

　　为什么现在住房保障压力巨大？要建3600万套，是不是能够真正满足城镇新增住房家庭困难的问题呢？未来还有3亿农民进城，3600万套能够解决吗？我们只不过是把保障房限定在城镇户口家庭，这当然是可以的。但是，不能忽视大量的，已经在城镇里务工、经商的农民工。大家也知道，农民工的住房在农村，现在农村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。那么，农民的住房在农村，农民的住房需求在城镇，农民赤手空拳居住在城市最紧迫的环境之中。如果我们不能够把农民在农村的宅基地变成财富，让他背着财富进城落户的话。那么，中国保障性住房的压力将持续加大，永远无法满足中国农民工进城的住房问题。

　　所以，农村的宅基地，农村的集体土地，如何实现它的财产功能，这是最重要的。城镇的房子是财产，农民的房子就不是财产？这是一个更大的问题，这和房地产有关系吗？很显然没有太大的关系。但是，你要是解决了这个问题，对中国保障性住房的发展就是一个良性的积淀。

　　为什么社会大众要投资、投机房地产呢？很显然，不是房地产本身的原因。更重要的原因是，现在货币发行量很大，今年的广义货币是92万亿，在去年的广义货币是42万亿，货币多是事实，但不投到房地产又投到哪个行业呢？最近，我们在做民间资本的调研，跑了很多民间资本聚集的地方，民间资金持有者反复问我们的一个问题是，我们不投房地产又投什么？非垄断的实体经济投资能赚钱吗？投股市，股市有前景吗？大量的钱放到银行贬值吗？现在可以不投房地产，钱可以暂时存在银行，所以银行存款大幅度增加。但是，这些钱总要投出去，投到哪里？如果将来投资渠道不能解决，货币发行量增长不能解决的话，房产投资需求性的压力仍然不能解决。

　　还有很多人提出了更现实的问题，中国社会保障是不是水平过低？我要靠自我保障，自我保障的机制是什么？买一套房子收租金就是对社会保障不足的一个重要补充。我想，投资渠道的问题，资金发行的问题，社会保障的问题，显然都不是房地产自身的问题。

　　为什么特大城市房价上涨难以控制？大城市房价高，住房难是世界性难题，我们不需要回避，这是没有问题的。但是，问题是中国大城市不仅房价高，而且涨得快。为什么涨得快？是因为中国大中小城市发展的不均衡。虽然，我们有600多个城市，但中国整体城市发展状况是大城市数量少，中小城市数量多，规模小，人口大量的向公共服务非常优质的大城市集中。所以，2010年第六次人口普查的数据告诉我们，北京、上海在过去十年，每年平均新增常住人口60万，像深圳、成都、广州这些城市，过去十年平均每年新增常住人口30万。像青岛等副省级城市，每年新增常住人口超过20万。在这样一个人口大规模集聚、需求量如此增加的情况下，你想控制房价上涨的幅度，靠目前这些简单的政策能够控制住吗？所以，如果我们不能调整城市发展的结构，解决大城市数量小，中小城市规模小的问题。那么，中国房地产市场的需求压力所导致的房价上涨的压力仍然是巨大的。

　　为什么初次置业购房压力特别大？大家说房价涨得快，收入跟不上，这是一个肯定的事实。但是，在中国是怎么支持初次置业购房的？主要是让商业银行通过打折利率优惠来帮助他，支持他购买第一套住房。但是，我想，中国的现实和未来将面临大量的初次置业的家庭，对于他们的真正支持就应该建立起一套有财政支持的政策性住房金融机制，来给予他们实实在在的支持，而不是依靠一些具有自身利益的商业银行。

　　如果财政体制、税收体制、土地体制不能得到根本性解决的话，那房地产市场的问题就很难得到彻底的解决。为什么地价、房价相互推动，轮番上涨？是不是和地方政府的土地财政、事权、财权不统一有直接关系呢？地方政府可以大规模、低地价出让工业用地，但是住宅市场的土地供应量很少，而且出现了地王。那么，解决房地产市场的问题，单靠税收政策、金融政策是不能完全根本解决的。我们想，房地产健康、持续的发展，更重要的是要从大处着眼来解决中国的问题，才能使房地产市场平稳发展。

　　那么，调控下的房地产会出现什么情况呢？我的总结是一减一加，增速减缓，分化加剧。增速减缓，就使得未来的房地产市场发展空间会比较大，新建住房交易量和二手房交易量约是8：2的关系，80%左右的房子交易是新建住房的交易，二手房交易不过20%左右，中国房地产市场发展的空间不是没有，还是很大的。对比一下美国，91%的二手房交易，9%的新房交易，是完全不同的两个概念。所以，我认为空间很大。

　　但是，今年空间大，明年空间大，后年空间大，增长可能就没有了。所以，增速一定是减缓的，房地产业的增长速度不可能复制前十年的结局。但是，分化加剧，城市分化、企业分化。城市分化，我们一定要关注人口流动趋势，今天的中国有13亿人，未来还有3亿农民工要进城，由于中国有600多个城市，还有4000多个中小县域、40000多个镇，中国的人口规模大，不光是农民工进城影响了中国的房地产市场，那是次要的，对中国房地产市场影响更大的是中小城市人口向大城市集聚。

　　所以，城市分化的第一点是大城市房地产的发展，由于有需求的支撑，市场空间是比较大的。但是，我们要注意到一些四线城市或中小城市，可能下一步面临着供给泡沫的风险，这是必须要引起重视的。为什么？因为，它的市场小，供应量一旦下沉，马上就会在短时间内增加。

　　第二点是企业分化，中国房地产从过去到今天，大者恒大，强者恒强。今后，我认为，过去那种有钱做房地产就能赚钱，无论什么企业投资房地产就能赚钱的格局可能不太容易再出现了，那些品牌美誉度高、专业化能力高的，今后的市场一定是他们的市场。房地产市场的空间是谁的？一定是品牌美誉度高，专业化能力强的企业，因为房地产市场提出了投资性需求之后，主要提出的需求是自住性需求，自住性需求对环境要求、功能要求是越来越高的，而专业化的开发企业，不一定是在全国美誉度高的品牌，在本地美誉度高的品牌也会有很好的发展前景。

　　以前有一些人过去搞高利贷，没有投资过房地产，没有专业的房地产知识，就去投资房地产，对专业上的判断是错误的，开发节奏完全是错误了，进房地产市场是很好的时机，但错失了房地产最辉煌的赚钱机会，现在反而被房地产市场套住了。所以，在过去大势都向上的情况下，你不懂得房地产做房地产是赚钱的。但是，现在大势已过去了，你不专业，就有可能被套牢。

　　我想借这三个方面来回答今天主办方对我提出的问题，谢谢大家。

　　主持人：谢谢秦虹女士，作为住建部政策研究中心的专家，她带来了大家都关心的政策与调控的声音。随着秦虹主任演讲的结束，今天上午论坛演讲环节到此就全部结束了。

（审校：劳蓉蓉）