现场实录：2012博鳌房地产论坛（三）

作者:     时间: 2012-08-09 14:17:20    来源: [ 观点网 ]

论坛组委会消息显示，2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数，均已确定超越此前任何一届。

　　2012年8月9日，“平衡与发展 可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛正式开幕。

　　论坛组委会消息显示，2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数，均已确定超越此前任何一届。

　　观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络图文直播，敬请关注！

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（一）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（二）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（三）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（四）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（五）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（六）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（七）

　　点击进入专题：2012博鳌房地产论坛

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，大家下午好，我是大会司仪郑玉馨，欢迎大家回到2012博鳌房地产论坛现场。今天下午，更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲，他们是：

　　星河湾集团董事副总裁梁上燕女士

　　北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生

　　金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生

　　山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生

　　感谢以上嘉宾，谢谢各位。

　　主持人：我们今天下午议程是“行业与模式篇持续之道”--平衡才能发展，房地产急需寻找一条可持续之路，让行业不再是众矢之的、不再会暴起暴落；让企业稳健前行、成就新辉煌。接下来，我们进入论坛的演讲环节。

　　主持人：首先，有请今天下午第一位演讲嘉宾：星河湾集团董事副总裁梁上燕女士，梁上燕女士的演讲题目是：新形势下房企发展模式创新探索与分享。有请梁上燕女士！

　　主持人：梁上燕女士，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　梁上燕：尊敬的蔡会长、刘总、单总，更多的老总今天还在中休，也希望在大家都想午睡的时间，尽量用最简短的时间跟大家作分享。

　　再一次来到海南，每一年都相约，真的很感动，看到很多的同行坚持了十多年，我在这里看到在房产坚持了二十多年的黎振伟，还有单总。我最近接到了5-6个邀请，有平媒的，有行业的，大家都在说继续观望？还是继续等待？还是自己积极争取转型？转身？因此，昨天在香港讨论跨界转型，星河湾集团做酒店、做酒业，转型了吗？没有，我们不会把我们做了十多二十年，随着中国地产快速发展的三十年所积累的经验抛下，这是不负责的，也是不应该的。

　　昨天到今天，转战三地不平凡的论坛，尤其是地产以外的人士给我们感受是地产空间很大，问题是大家能不能找到发展上的平衡，今后要做品牌产品，这样为我们打破企业发展困局，探索新的发展模式，不然就只能等，等到什么时候才能转型呢？

　　早上有媒体问我，降价促销是必须要走的吗？我说是不得以才要走的。如果一家企业发展了十年，有自己的设计、规划、园林等等，还有员工，必须要折价，但是对积极性也会有打击。

　　从早上到下午，大家一直在探讨时代与社会的发展，如果社会已经进入三大转型，经济转型、社会转型、文化转型，我们为什么不问一下自己，我们转型了吗？我们还是用十年前的思维在继续走吗？在等吗？还是我们同时应该跟着GDP的追逐型向GDP社会公平兼顾型转变，我们还要讨论幸福指数的话题。当两周前北京的大雨淹死了那么多人，大家要考虑跟着城市、社会步伐做得更好的平衡发展。

　　在经济转型中，土地资源越来越稀缺，生态环境日益恶劣的当今社会，我们是不是要依靠自然资源和要素投入驱动的传统经济发展模式，转变到更多依靠提高资源配置效率和各类创新活动的现代经济发展方式上来，促进产业升级，实现经济、社会、环境协调发展。我想，也是论坛，还有这么多论坛的前辈每一年都坚持过来的原因，因为我们分享就能帮助我们互相之间少走弯路。

　　还有一点，今年初开始文化转型必然摆在我们面前，对科学技术的迷信，对物资享受的崇拜，对倒退文化的赞赏，对传统文明的不自信等等，让中国在对文化领域的控制与输出上加快步伐，加强中国文化实力将成为2012年中国的中心任务，2012年，文化战略将是必不可少的一环。未来十年，养老的、文化产业等等，都有比过去更大的机会，但我们能不能抓住机会？跟上步伐进行转移呢？

　　对于房地产的调控，早上大家说肯定成为常态。那么，以上的转型意味着政策倾斜将越来越远离住宅房产领域中，新的价值评判标准渐现中，对房地产行业的调控将成为常态。

　　城市化、城镇化预计到2020年，中国城市化率将达到55%，其中1.5亿中国人将完成从农民到市民的空间、身份转换。2012年，中国作为城市化国家的元年，现在中国人口城市化率大概是51.27%，按发达国家70%的标准，接下去将是中国的城市化率最快速的20年。所有的政府都追求国际的？都市的？还是结合每个城市的地脉、人脉和文脉进行我们的创作呢？所以，大家说这里边是不是有无限的空间？

　　同时，城市化也是社会生产力变革所引起的人类生产方式、生活方式、居住方式改变的过程。我们也相信它是衡量一个国家和地区经济社会文化格局水平发展的重要标志，我们还有20%的增长。因此，早上教育部前部长说了，生态环境应该摆在第一位，友好经济、社会公平模式也是未来城市发展的可持续模式。

　　这对房企意味着，对于大部分房企而言，现在是吻别房地产发展的黄金时代，但对于那些把握中国城市化机会的房企而言，正是欠收房地产发展的白银时代的大好机会，因此将有更多开发大体量城市级项目的可能性和机会。城市化进程也带来了一系列的问题，如痛失了中国城市自身的特性，导致城市改造的诸多恶果，原有的城市价值遗失。曾经的人文生态满目疮痍；记忆中的城市形态，空间结构不复存在…房企在未来要跟上时代步伐，这是一个关键。

　　社会与地产行业的价值体系转变，政府也表现出对房地产企业在可持续的税收、促进民生建设，推动社会自治三大方面的需求。中午我和很多专家吃饭，他们在研究生态、社区，十多年前我们就把一个地产项目定位在一个社区，一个心情盛开的地方，并不是把它作为卖楼广告语。同时，幸福指数成为政府职能重要的一项指标，追求幸福指数是未来各个城市所追求的主旋律。

　　这对房企意味着社会及地产行业的价值评判标准已经由硬及软的转变，房企应承担更多社会责任，在推动社区自治、社区文化发展方面下更多的功夫。

　　星河湾的创新模式及分享。当今中国经济放慢了发展速度，中国地产更遭遇了看不到尽头的严冬。巴曙松说，地产商怎么那么焉儿了？大家往年说要前进，前进，现在没有了。后来，巴曙松开玩笑地说，地产商怎么都焉了？因为，当地产被正视化的时候，我们看到《参考消息》说，如果房价升是一个政治问题的时候，大家都无语了，我们看不到严冬的尽头在哪里。但是，企业未来的发展方向余差异化战略更值得企业家静心反思。

　　星河湾历经十余年发展至今，产业格局正由享誉全国的高端住宅向多元化第一步的酒业扩展，事业涉及关乎中国人衣食住行之“住”与“食”两大领域，影响的人群日益增多。同时，星河湾一直以来也关注中国社会热衷慈善公益，乐于回报社会。

　　首先，以“舍得用心创新”的理念，将原本的一般配套服务做到极致，这是我们11年以来坚持的。因此，有了9个星河湾，就有了9个星河湾酒店，都是按照世界一流组织建立，成为了餐饮、婚宴、旅游的新场所。

　　星河湾物业把酒店物业服务理念引入到其中，引进国际、国内著名教育家机构和名校。更重要的是，星河湾在看得见的水泥钢筋之外打造了一个无形价值，即千层平台打造。

　　我们相信世界企业的发展历程证明，缺乏始终如一，持之以恒价值观的企业，基本上呈现昙花一现的状态，往往风光一时却如流行般匆匆划过。那些最终坚守发展至今的企业和品牌，几乎无一例外从创始人开始就立下了基于贡献社会、贡献人类的普世价值观。

　　最近，我们花了比较多的时间去梳理，设定与时俱进的品牌价值观。比如说，就在今年，我们用11年做好了星河湾标准，在2007、2008年开始接触不同的企业，进行品牌合作探讨。到了2011、2012年开花结果，今年5月1日开始品牌输出第一个项目，品牌输出对于星河湾而言是一种对外战略合作模式，内容涉及到品牌使用权限、品牌合作、联合开发产品、人力资源共建等等方面，在其未来产品及过程的控制中，包括但不限于产品规划建设，名称定位、对外品牌行动等等，对于星河湾品牌输出非常关键。

　　在午餐时，见到了前三年就在探讨品牌合作的企业，他们说梁总，三年前听你说了，现在正在梳理，手中有很好的土地，马上就可以开始。品牌合作不可以一撮而就，需要一个漫长的洽谈、合作的过程。

　　星河湾在今年5月份推出了第一个品牌合作项目，我先介绍第二个合作项目，今天晚上6点多有一个要发布的品牌战略合作，已经超出了地域与行业的限制，成为高端物业价值平台，我们把它誉为港澳之巅，把一个20年的澳门项目，土地储备了20年，没把品牌打起来，星河湾嫁接之后用了三年将可以面市了，定位在港澳之巅。前所未见，不可不见，欢迎大家有时间去看看这个项目，这个项目一周卖了20个亿，预定了70个亿。

　　我们做了澳门，除了把品牌输出出去，其实想要什么呢？我们可以看到每年一度的世界爬山会就落幕在澳门，每年加拿大有很多人集中在澳门，把总部落在澳门。因此，我们等于把星河湾东南西北的所有业主群和澳门每年一度的一千人的华商会连接，价值无限放大。澳门是一个国际城市，有赛车，每一年星河湾的业主可以跟着我们通过这个平台到澳门感受不同的异国风情和文化。

　　第二个超级合作项目是“向成都致敬”，高度整合双方资源，本着深度合作，资源共享，联合共赢的大原则，我们希望不单两个品牌赢，还要和城市、业主共赢。

　　因此，在未来我们相信，就像今天专家讲，未来中国西部是中国战略大转移，我们能不能提前把握中国经济经营的新潜力，西部之星，汇聚世界之光。因为，我们看到随着劳动力成本的转移，中国的发展已经往西部走，前十年的发展，西部已经经过了非常快速的发展，未来的成都被誉为中国最具幸福感的城市，推向了世界。因此，星河湾会把已积累了十多年的开发经验，成都有6个外国领事馆，世界500强企业212家落户成都，国际航线48条，希望在这个天府之国，在如诗的成都，不仅对美好生活进行礼赞，与城市结合，与美丽的四川“少不入川，老不离川”，东方的巴黎在四川，我们期待两个企业南征北战之后重新携手，进入到未来发展潜力非常巨大的四川成都，我们在深度合作、资源共享、联合共赢的大原则上，共同使命是积极推动中国房地产企业发展模式、品牌建设、地产品牌升级、资源整合，希望成为更多高端人群搭建资源共享的大平台。

　　最后，雅居乐和星河湾两大集团的超级合作，必将在中国地产企业发展模式、品牌建设、地产品质升级、资源整合等方面起到积极的推动与示范作用，也是中国房地产企业合作的一次宝贵实践。

　　多年来，星河湾南征北战，每一地都成为地方名片。我们相信，不管房地产形势怎样，每一个行业都会遇到冬天，但我们的心里不应该有冬天，我希望和在座的每一位共同联合起来，展开各种形式的合作，实现各种优势资源的互补，走上共赢之路，在行业中实现不一样的精彩。我们相信，远大的目标要用心去实现，企业要坚守创新的精神，探寻健康的、稳定的、长久的发展模式，优雅前行！在此与大家共勉！

　　祝愿各位度过美好的一天，谢谢大家！希望各位有机会在今年下半年在雅居乐与星河湾合作的项目做客，谢谢大家！　　

　　主持人：谢谢梁上燕女士，接下来有请：北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生，刘晓光先生的演讲题目是：我们如何过冬？对房地产形势的思考，有请。您的演讲时间为20分钟，有请！

　　刘晓光：好的，我的题目还是挑战与认识，原来出的就是这个题目。

　　今年的形势我就不说了，大家都知道，很严峻。那么，从另一方面来讲，在政策压力下，也有些好的方面，比如房地产行业转型步伐加快，以综合开发业开发的多种业态形式的变化，在行业内部分化的趋势也比较明显，过去过于扁平化、过于分化的行业结构开始得到改变。当然，宏观调控形势还是很严峻，调控政策依旧严格。

　　十八大即将召开，下一步地产行业将会遇到什么样的挑战呢？简单概括一下。

　　首先，政策体系下的挑战，可能会出现暴风周，可能会出现阴云，也可能有灿烂的阳光。在这里讲几个问题，第一个问题是中国房地产发展的模型到底是什么？现在，我觉得还没有最后确定。过去是分配房，后来走到了商品房制度，这两年是所谓的双轨制，或者是所谓的三轨制，保障房、商品房，加上少量的集资房。下一步是什么模式？双轨制？保障房怎么保障起来？商品房怎么商品起来？这个还要看明年3、4月份新的制度体系和政治体系，我想这也不是危言耸听，也可能在经济下滑的时候，还会出现新的调整政策，关键看市场的稳定性了。

　　第二，前一段有人传很多股票下跌了很多，有人说要取消预售了。当然，这也是行政手段最严厉的一个东西了。但是，我想暂时不会。为什么？因为，我们的经营环境、经营制度还不能支撑取消预售的条件，那将是整个系统的振荡，那将是影响方方面面的情况。

　　第三，制度因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。大家知道，有GDP的需要，有卖地的冲动，有企业盈利的需要，还有老百姓购买房屋做投资的冲动，还有中国经济的下滑，包括保增长和通胀的问题该怎么解决？等等，我就不多说了，因为时间有限。

　　让我们思考一个问题，也就是说在未来五年中，我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能面对。

 　　第二大挑战是金融生态环境的挑战。今年以来，各种融资途径都出现了艰难，通过资本之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是有很高的挑战，银行没有松口，下一步会不会松？会是什么样的金融环境？对于企业来讲，还是一个很大的挑战。现在以追求短期回报的信托资金为主，期限短，要求回报率高，粗犷的盈利方式风险肯定很大。

　　在发达国家，开发商与投资商是分开的，有长期的养老金等资金的支撑，资金间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。那么，我们会遇到一个什么样的金融环境？我想，开完十八大以后，可能也不会很快地放资金。那么，这就有两个问题了。一个方面是，我们需要核心型的基金发展，这种基金可能区别于投资型基金，是以长期为房地产业服务的，在未来五年中，预售、贷款、证券、信托、基金、保险公司租赁等渠道，可能还要打组合牌，当然私募也是一种大的方向。

　　但是，不管怎么样，金融生态环境对我们来讲仍然是一个很大的挑战，不要祈求在明年3、4月份就会有很大的变化，我想不会的。

　　第三大挑战是开发模式的挑战。我们的行业可能要走优化升级的必经之路，目前的企业到底采取什么样的开发模式？这个问题很关键，我简单地说一说吧。中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力，大家知道城市化率还要再提高，作为首创提出要改变视野立脚点，我们的视野不在于地产，而在于城市；不在于开发，而在于整体运营。我有很多的观点，由于时间关系就不多说了。

　　我认为，传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮，从战略层面来讲，要推动大城市圈的新生项目，一、二级联动的开发方式要坚持，要坚持综合性的发展，而并非单一的发展，要引入大量的产业服务机制和产业内容，全面整合包括经济、商业、民生、社会、人文等等。

　　当然，我们做了很多尝试。比如，打造世界级城市边上的新市镇；城市核心区域新核心区域的建设，包括海口。还有建高端旅游聚集区项目，包括最近的昆山项目等等。还有，中等城市的新城市中心，做了很多奥特莱斯。那么，还有国际物流的东西，文化创意的东西等等，我就不多说了，因为时间有限。我说这些是什么意思呢？模式创新在下一步可能是核心竞争力的问题。

　　第四大挑战是行业整理利润盈利回归的挑战。行业经过了十五年需求的高增长，在数字上有所回落。在这种情况下，一种是合理的利润空间，先前行业中某些不合理的利润可能要下来了。另外，代表着优胜劣汰的理性市场规律，也使得我们的利润下跌。在这里面两类企业具有明显的优势，一类是形成规模效应的，增长速度很快的企业；二是在土地价值深度挖掘方面有独特方式的企业，土地成本使得行业利润下降的情况下，土地成本成为了利润的核心指标之一。

　　第五大挑战是商业地产的挑战，也不多说了，有些地方已经发生了商业地产的过剩，有些被套牢，有些在洗牌，在自我淘汰等等。我的一个观点是，中国的大城市圈，京津、长三角、珠三角还是很有前景的。我的一个观点是，在这种挑战中，要做商业地产，先做商业人，先有商业的竞争力，由于时间关系不能展开，我们有很多经验和教训，如果要做商业地产的话，要把握好，才能应对挑战。

　　第六大挑战是企业在竞争中分化了挑战。将来可能出现两类企业，一类是规模化、标准化、高增长的大企业；二是专注于某一细分市场的领先者，比如商业地产、教育地产、养老地产、旅游地产等等，可能最后还是要立足于自己的现实情况。

　　第七大挑战是走老路，还是进行创新的挑战。我要讲的观点是，我们的企业再着老的套路打下去可能走不下去了，老套路可能走不动了，这就需要企业家要有企业家的冒险精神。那么，所谓的创新，最核心的，也是最灵魂的东西，可能是企业的商业模式、发展模式的创新，当然还有很多创新，包括管理创新、人文创新等等。那么，我的观点是，中国经济经过二三十年的高速增长，已经走到了下滑的通道，在这种通道过程中，我们的改革也遇到了一些天花板，在这种情况下来讲，如果说我们仍然按照老的路子、老的框架走下去，走不通。因为，我们还不能很快知道新办法是什么，新路子是什么，这就要求我们创新，需要企业家有企业家的冒险精神，希望我们以颠覆性游戏改变者的身份来出现，当然每个企业有每个企业的具体情况，就不多说了。

　　最后，我要讲的是，危中有机，人有我有，人无我有，在竞争过程中肯定是强者胜，快船超慢船嘛。

　　上午，大家讲得很好，也讲得很细致。我想，未来几个月的市场应该是一个趋于稳定的市场，而不是一个真正大拐点的出现，可能持续到明年的3、4月份，我们的企业要做到优化结构、加速周转、加速去库存化、创新发展模式、创新融资模式、合理储备土地、强化服务，使我们能够度过这一段比较艰难的时刻。谢谢。

　　主持人：谢谢刘晓光先生的精彩演讲，接下来我们有请：金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生，黄俊灿先生的演讲题目是：走向复合型地产时代，有请。

　　主持人：黄俊灿先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　黄俊灿：各位同行、媒体朋友：

　　在这里分享一下对行业的看法，调控比较多，主要是针对住宅业务，地产的业务比较宽泛，有很多的业务值得我们做。但是，大部分同行做住宅比较多，住宅的钱也比较好挣。那么，住宅受到调控之后，将来行业可能更多的会向多元化、复合型地产时代做演变。接下来，我会把金地对市场短期和长期的看法和大家作一个简单的分享，也提提我们自己应对的看法。

　　短期是适度回暖，但我们觉得压力还是存在的。从这个图表上可以看到，金地进入了14个城市，我们做了一些统计，从2009、2010、2011年的总体情况来看，成交总量在逐渐下降。但是，从今年上半年的回暖情况来看，可以看到不同的城市其实有不同的市场表现，分化得比较厉害。比如，杭州在今年上半年的成交量已经超过了去年全年的成交量，有些城市复苏比较快。怎么样在下一轮找到应该要去的市场，对我们来讲显得特别重要。

　　金地对于每一个进入的市场都有一套系统，有23个指标来衡量每一个城市的地产情况，我们希望在后续能够通过这样一套体系给公司增加一些竞争力。

　　从土地市场来看，适当地在升温。1-7月份，平均溢价率是10%多，溢价率不高。那么，还有一些土地流拍，在7月份没有一宗土地流拍，溢价率也在提高，行业波动变快，市场回暖，大家对市场的信心又有回升，都愿意出手拿地。

　　短期回暖的动力，一是货币环境。因为，经济快速回落，这张GDP的图可以看出已经到达了2001年的数据，我觉得经济回落对行业来讲并不是一件好事，但是经济回落所带来的货币政策、宏观政策对于我们这样一个高度依赖资金的行业来讲是非常有帮助的。银行利息的下调，买房贷款成本的下调，这是有好处的。

　　另外，可以看到地方政府在不时地做一些小动作，希望在土地收入减少的情况下，对房地产行业有一些扶持。同时，也可以看到真正的住宅刚性需求经过差不多半年的观望和等待之后，也在出手了。 

　　总体来看，今天像大家在会上说的一样，应该会是在平衡民生和增长之间做一些平衡，短期应该还是有一些机会。但是，也有非常多的压力。可以看到，去库存的压力还是非常大，6月末的库存在增加（国家统计局报告）。虽然，库存消化指标在下降，从12个月降到10个月。但是，可以预计到在今年下半年很多标杆房企推到市面上的量在增加。今年新开工率进一步下滑，说明大家手上都有比较多的货，也许大家对未来不是特别看好。

　　所以，短期来看，我们认为要优化产品结构，使库存去化得更好一些。那么，改善产品结构，在推向市场的产品中更多的推一些与首置、首改对路的产品，争取优化项目成本，当你的售价被政府限价的时候，肯定要优化原来不必要的成本，优结构、快增长、保利润是短期的一个经营策略。

　　长期是整个经济增长速度应该会趋于平缓，过去高速增长的经济应该会慢慢平缓，地产作为和宏观经济高度相关的一个行业，应该说也不能例外，我们认为它的长期增长将会放缓，过去粗犷式的野蛮增长会慢慢过去，带来的将是机械化的经营，过去拿到一块地就会挣钱的时代基本上会过去了。现在，如果不好好研究市场，不好好分析，不去提高产品竞争力的话，我们可能就会挣不到钱。

　　所以，长期来看，经济在转型，地产时代的盛宴从黄金时代进入了白银时代，还是经济中的一个非常重要的部分，是不可或缺的一个部分。但是，它所产生的作用，可能对经济的支持不会像过去那么大。

　　世界上的外围萧条也倒逼我们要转型，国家也会不断地把经济增长从固定资产投资方面转向其他产业升级，任何一个国家都不会把一个国家的竞争力、经济增长紧紧只建立在砖头和水泥上，一定要有自己的产业。所以，我们也要认识到这一点。在李副总理对未来经济的考虑中，第一点也是产业升级。我们要感到欣慰的是第二点，依然是城市化，地产行业虽说在转型过程中受到了阵痛，但我们觉得未来它还是有比较好的成长空间。

　　对于地产企业来讲，从2009年到2011年，住宅均价增长速度在下降，建安成本在上升，居民地价未来也有可能是上升。那么，总体来看，未来的利润空间会下滑，行业的毛利率往下走肯定是一个趋势，调控将是一个常态，房价是处于在高位盘整的一个状态。确实，我也认为现在的房价比较高，去国外看欧洲、美国的一线城市，他们的房价和我们的一线城市房价比，确实会感觉到别人的房子物有所值。所以，现在有非常多的中国资金到美国买房，也有一定的原因在这里。

　　所以，我们要看到行业持续发展将会面临很多挑战，经济增长速度在放缓，住宅行业的发展速度也应该会下调，政府的调控将会是一个常态。另外，价格的上升、毛利率的下降，都将成为未来的挑战。

　　地产行业要在上游、中游、下游来进行应对。比如，在上游要充分发挥金融平台，拓展融资渠道，在股本融资、创新项目合作、创新型基金管理方面，一起做一些动作。现在，我也看到越来越多的大企业都开始在合作了。刚才，星河湾也谈到和雅居乐在合作，将来可能会看到越来越多的一线房企的合作机会也会越来越多。另外，基金模式在地产业务中也会越来越多，今天我也看到有非常多的地产基金行业内的朋友们来到了这里，一会儿也想听听大家的高论。

　　中游，开发业务，大部分集中在住宅产品上，未来像商业地产、旅游地产、养老地产，包括一些配合国家产业升级转型的高新园区的开发，这些业务我们都应该去考虑，我们能够建一些房子，但应该给这些房子赋予更多的服务，赋予更多的内涵。这样的话，我们的价值，我们的利润空间才有可能得到延展，中游要把开发业务做一些多元化。

　　下游，对客户需求做一些拓展。比如，金地公司成立到现在开发超过了3000万平方米的住宅，这么多人住在我们的社区里，物业公司为他们服务，我们还能做一些什么？能不能在社区网购、社区家政、社区租房、二手房买卖方面做一些事情？包括社区活动，现在我们遍布全国在几十个城市有开发，能不能组织某一些城市的住户到另外一个城市去参加活动？组织对口的主题活动？等等，这些问题都在思考，开发商能不能为住户提供云服务，将全国的资源做一些整合。

　　所以，金地公司首先会把住宅业务做好，一梯两翼，通过商业地产使得我们的收入结构有一些调整，能够平抑波动。现在，我们的地产开发主要以自有资金为主，现在去国外看很多都是自有资金加上其他愿意投到这个行业的资金，再加上银行的贷款。所以，未来我们这个行业，开发商会从投资管理去将风险分化，越来越多的行业基金在不断地成长，将来他们会去做更多的投资管理。

　　金地公司在2006年就成立了稳盛投资平台，专门做地产投资基金，在这家基金里头，金地真正出的钱非常少，我们对自己有比较高的要求，希望最多不超过10%的共同投资，其他的钱全部是外面愿意投到项目上来的，甚至有些基金一分钱都不出，全部是帮别人管理投资。从现在来看，我们管理的资产规模差不多接近30亿人民币，估计到今年年底有希望做到50亿人民币。

　　现在，我们在股权投资方面有一支境外美元基金，同时在境内做了两个人民币基金。那么，在债权基金方面，今年由于地产调控资金比较紧张，很多同行找到我们的基金管理公司，我们也帮大家融了不少资，现在已经投了两三个项目，还有几个项目可能也会继续做。

　　这里有一些投资案例，由于时间关系就不讲了。

　　人民币的债权基金主要是投向非金地的业务，有一些项目从银行贷款比较困难，我们就帮他去融资，把钱给他。因为，我们对这些项目判断比较清楚，项目的抵押率也比较低，如果开发公司或地产公司最后还不起钱的话，我们处理起来也比较容易，我们和金融机构不一样，我们有处置资产的能力。

　　再讲讲商业地产，可以看到商业地产的发展空间还是很大的，未来经济增长之后，大家都愿意去商店做更多的消费，可以看到中国平均人均商业面积只有0.6平方米，而发达国家是我们的好几倍，这里面蕴藏着巨大的机会，也存在着巨大的陷井。商业地产公司和住宅不一样，当你做一个商业地产项目的时候，如果没做好，项目可能就死掉了，钱打水漂了，住宅不一样，就算没有卖好，资金也可以回笼。但是，商业地产不一样。对于金地来说，做商业地产，可能做针对这个城市的中高端购物中心。同时，对于能够和住宅业务协同的社区大商业，我们也会着重考虑。三、四线城市的商业机会，我们会比较慎重。 

　　案例：深圳金地大百汇、北京·金地广场，将在今年9月份开业。绍兴·金地橙街，18万平米的商业配套。

　　商业地产确实需要耐心经营，我们做商业地产到商业地产项目有产出，应该还要过几年，大量的商业集中在2014年开业，到时候才能给我们带来商业的租金收入。今天，我们很羡慕恒隆地产，陈先生在10几年前，在我们挣住宅地产的钱挣得不亦乐乎的时候，人家就已经做商业地产了。所以，我们要在做好住宅业务的同时，不断地在商业地产方面做延展，希望在这方面做一些尝试。

　　观点就和大家分享到这里，有不对的地方希望会后能够和大家进行交流，希望大家指正，谢谢。

　　主持人：谢谢。接下来，山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生，曲波先生的演讲题目是：中国长寿之乡滨海养生之都--可持续发展的文登房地产，有请曲波市长。

　　主持人：曲市长，您的演讲时间为10分钟，有请！

　　曲波：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：

　　十分高兴与各位新老朋友们相会在美丽的博鳌，希望通过此次论坛，开启我们更深层次的交流与合作。

　　文登市地处胶东半岛东部沿海，面积1645平方公里，是中国长寿之乡、温泉之都和著名的道教圣地，是一座最适合人类居住的海滨城市，综合经济实力居全国百强县前列。文登房地产市场从上世纪90年代初启动，2005年开始进入发展快车道，特别是2007年以来，更是文登房地产市场加速发展的5年。2007年全市商品房成交量21万平方米，成交金额3.5亿元；到2011年，全市成交面积180万平方米，成交金额50多亿元，5年分别增长了9倍和14倍。即使在2010、2011年国家宏观调控政策频出、房地产业整体环境趋紧的情况下，文登的房地产市场也逆势而上，每年保持了30%以上的增速，是胶东半岛县域房地产市场中增长最快的，在我国整个东部沿海的县域房地产市场中也名列前茅。并且文登房价一直保持平稳增长，平均增长率10%左右，没有因过速增长而形成泡沫，目前全市商品房均价4110元。依托优越的自然生态环境，文登大力发展商品房外销市场，2009年以来，商品房外销率始终保持在50%以上，全国有639个城市在我市有购买商品房的记录，远期外销率预计将达到70%左右，为我市房地产市场的持续快速健康发展提供了强力支撑。目前，文登已有华夏幸福基业、光耀、宝安、海尔、卓达、天山等国内知名公司进驻，带动了住宅开发、商业地产、养生地产、养老地产、旅游地产等多种业态百花齐放，协调发展，形成了城市中心区、开发区、南海新区三大板块联动齐发，海景房、温泉房、山林房三大品牌争芳斗艳，高端住宅、旅游地产、城市综合体三大品种全面投放的全方位、立体化发展格局，呈现出强烈的上升期特征。我们可以自豪的说，文登的房地产市场就是可持续发展的，完全契合了本届论坛的主题。

　　文登之所以吸引了众多知名企业，形成了健康可持续的房地产市场，我认为主要基于以下两点原因：

　　一是文登具有无可比拟的先天优势。文登因秦始皇东巡求养生之术，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是胶东半岛少有的“千年古县”，孕育出了独具特色的士学文化、道教文化、李龙文化、红色文化、久享“文登学”的美誉，是山东历史文化名城。文登地处北纬37度，黄金纬度线，依山傍海，山清水秀，四季分明，气侯宜人，是中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家森林城市、国家园林城市。国家森林公园、国家级自然保护区昆嵛山，被誉为“海上仙山之祖”；中国道教全真派发祥地圣经山天然老子石像栩栩如生，《太子老子道德经》摩崖石刻被列为全国重点文物保护单位；省级森林公园天福山是天然绿色氧吧；李龙故里回龙山有270多年的庙会史。拥有156公里的海岸线，12公里长的天然沙滩海水浴场、绵延数十里的万亩松林。五处高品质天然温泉构筑成中国“温泉之都”，已建成天沐、汤泊两个五星级温泉度假村，均被评为国家4A级景区，海尔原乡37度国际温泉旅游小镇正在加紧建设，年底部分主体可完工。正是依托如此优越的自然生态环境，市委市政府确立了打造“养生人居文登”的目标，不断挖掘潜力，激发活力，有力地促进了房地产市场健康快速发展。

　　二是文登具有无可超越的后发优势。文登位于青岛、烟台、威海三市中心，是山东半岛蓝色经济区的核心居于；陆海空交通设施完备，309国道、威青高速、济威铁路穿境而过，2小时车程内有5个国家一类开放港口、3个国际机场，境内的威海国际机场已开通韩国、俄罗斯等20多条国内外航线，正在建设的青烟威城际轻轨2014年通车，30万吨级南海新港部分投入使用，疏港铁路已启动建设，是中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。文登产业发展载体完善，城市文化商务区建设面积34平方公里，围绕打造文化教育、金融商贸、综合服务、生活居住、生态休闲五大组团，建成了县级一流的市民文化中心、博展中心、体育公园、妇女儿童医院等公用设施，被确定为山东省发展服务业重点城区；经济开发区建设面积40平方公里，进驻企业总数达到500多家，跻身于山东省级开发区前四强，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区；南海新区是升级工业园和高新区，规划建设面积90平方公里，已完成基础设施投入60多亿元，进驻15家世界货中国500强企业及上市公司，90多个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工，形成了三区联动、协调发展的格局。尤其是在国务院批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》中，文登被确定为山东半岛重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分，为经济发展插上了腾飞的翅膀。

　　目前，一二线城市地产市场整体压力偏大，开发企业应顺应形势，积极转型，优化布局，从重点关注一二线城市到关注三四线城市，才能实现长远发展。文登作为三四线城市中的区域龙头、优质城市，随着城市化进程加快，基础设施配套和城市功能逐步完善，住宅本身内在价值不断上升，加上本地刚需以及外来购买需求的强劲增长，保证了房价与销量稳步提升；相对较低的地价，充足的发展空间，又保证了企业较高的利润率和足够的利润空间。所以，无论是对于全国性发展的大开发商，还是在行业整合中寻求生存空间的中小开发商，文登都是你们的最佳选择。

　　主持人：谢谢曲市长，接下来请出一位对房产税有深入研究的著名学者为我们演讲，有请：

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　贾康先生的演讲题目是：房产税的扩大能否让调控退出？

　　有请贾康先生。

　　主持人：贾康先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　贾康：非常感谢！调控主要讲的是特定类型的某种调控，它可以是演变的，不是一成不变的，可能很多朋友心中想的是调控新政已经延续了至少两个年头，以后怎么样演变？这是我对演讲题目的理解。虽然调控是需要的，但调控必须与时俱进，必须适应不同阶段的发展和相关情况的变化，这是第一个基本看法。

　　第二个基本看法，当前调控新政仍然在延续，对它有一个基本评价。我认为，在研究者做概括阶段性小结时，可以这样认识，我们这一轮房地产调控新政值得肯定的进步，是已经逐步形成了一个相对清晰的调控框架。调控主体是政府，要合理地实施国家干预。双轨就预示着在经济条件下，房地产在市场环境里面要遵循市场规则和市场规律。同时，在房改之后的这些年的探索中又清醒地认识到，必须借鉴国际经验，结合中国国情，打造一个房地产概念下的保障轨，这样一来，保障轨在很多情况下实际上是非市场的，但它必须要跟市场兼容。保障轨和市场轨，人人在谈论，人人在关注动向，有时候有分析，有争论，甚至很动感情，总理和网民互动的时候，简明的作出了这样的回应，即：保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管。这就是双轨统筹的一种表述，必须把市场上总经理要管市场轨和保障轨，在政府协调之下健康发展。

　　所以，我们现在所说到的调控进一步演变，结合双轨统筹，特别看重制度建设，边调控，边改革，边推动制度建设，这是一个不可回避的历史性责任。当然，也包含着历史性的考验。

　　我个人作为研究者始终认为，在双轨统筹的制度建设里，它无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。因为，现在中国要完成现代化过程是小平同志在改革开放之初就规划的，现在已经取得了很多的进展，三十多年过去之后，我们现在越来越清晰地看到2050年前后三步走所追求的民族伟大复兴的目标离我们越来越近，黄金发展所伴随的发展矛盾又困扰着我们。那么，黄金时期必然要求在不动产、财产领域里面有一套现代制度和现代建设。比如，从中长期来看，中国无可不免的要实施现代意义的财产申报制度。

　　首先是财产实名登记制度，从宪法到相关法律，使公众可预期，令人信服的财产保障制度。财产作为生产要素，在市场上必须可以交易，可以流通，就必须有合法的财产交易制度，还必须有和财产交易相关的税收制度。那么，财产在房地产这个概念上，特别是大家关注的消费性住房，住有所居的载体上，它的交易如果是在一个市场环境下的商品房、产权房的交易，当然需要配套考虑怎么样把现在的税收制度和它形成制度上的通盘连接和呼应，这种税收不仅是在交易环节，还是要进一步推到保有环节，政府的调控要在顶层规划之下管托底，管里面相关的政策对象的甄别，哪怕要付出比较高的管理成本，也要使应该得到扶助的人得到扶助，不应该得到扶助的人还要有退出机制。 

　　在市场轨，政府同样要管公平竞争规则，还要管在交易环节、保有环节的税收。税收制度在我们现在看到的国际经验和中国试验的经验中，也就是人们热议了很长一段时间的房产税改革，在上海、重庆两地已经有一年多时间的试点。那么，在制度建设这个概念上，要特别加以重视。新的一轮房地产调控所称的新政，它具不具备经历历史考验的高水准，要看实践的情况。

　　我认为，总体地走向现代社会、现代国家的一个税制改革大方向已经趋于清晰。我们看到，从最高决策层的重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰地表述，要适时扩大房产税试点范围。这个方向的清晰化，当然也是在各方的博弈之下，在触动了各个方面的利益存在的明显争议之下形成的一个非常清晰的导向。实话实说，对于房产税的不同意见，现在仍然非常强烈，我在很多场合听到了很多有各种依据的反对意见、不同意见，就是在体制内的讨论里面，在高层中有显然存在着见仁见智的认识。 

　　但是，有权威性的改革指导文件毕竟已经清晰地把这个大方向锁定。我个人认为，从各种迹象来看，这个大方向和整个市场经济所要求的进一步健康发展、配套改革、逻辑内恰的，是不能够再做改变的，就是我前面所说的制度建设的历史任务。 

　　现在，我们还要注意到另外一种现象，很多人反映，只有两地的试点，对这两地的试点又有不少的质疑，评价是不是对两地试点已经有的效应，还有它在以后配套改革中的地位，应该说评价比较低，也看到一些媒体做了一些比较低的评价。但是，我提请朋友们注意，在权威媒体上陆续发布的热点问题面对面里面，有专门的一个主题，像《人民日报》、《经济日报》、《光明日报》等报纸登出来的时候，要占一个版面，就是谈房产税改革，里面有一个章节谈房产税改革试点的，从里面可以清晰地看到管理层的认识，一是比较清晰地肯定了两地试点取得的成效，而不是像有的人所说的好象看不到什么成效；二是说到了两地试点里面的试点运行机制，包括上海有0.4、0.6的税率差别产生了怎样的好导向作用，在资源税方面是怎样得到优化的等等，这样的信息，我个人认为非常值得实业界人士、市场人士、研究人士加以重视，在大方向上、大逻辑上要重视这些管理部门具有指导意义的信息。

　　当然，不能指望两地的房产税试点有多么大的意义，但是在总体争议下能够启动试点，不能否定它的大胆试、大胆创新的精神，同时它是在尽量减少社会的质疑，在这种背景下所展开的试点。整个制度建设过程，我不认为三五年就可以在中国形成一个相对成熟的形态，一定要经过很长时间的不断探索。那么，在这个过程中，我们就要有一定的耐心，短期的问题和中长期的问题放在一起认清大方向之后，我们要掌握好方案的可行性，在两地试点的基础上总结各自的特点，客观认识各自的得失，在肯定的同时应该做一些对其他有可能跟进试点的城市，也就是改革文件中“扩大范围”的其他区域，如何在跟进时进行方案的进一步优化。那么，这样一个大方向和其中要点的把握，应该更开明的在今后的配套改革中听取方方面面的诉求和意见，形成我个人认为在十八大以后一定会有一个明显规定的配套改革之下的有机组成部分。

　　最后一个层面，从中长期来看，现在的房地产调控已经在很多地方以比较严厉的态度实施行政手段，从中长期来看势必合乎逻辑的淡出，这是一个可以看得很清晰的逻辑，是一个不可回避的前景。现在可以看到的严厉手段有限购、限价，甚至有的地方要求政府部门要对所有的商品房一个单位一个单位的审批价格，我个人不太好理解。这种商品在市场经济环境里面，有一个随行就市的自然而然的变动，今天你审批了，过个十天半个月，过一个月、两个月，市场情况变化了，市场主体就没有权力做适当的调整吗？还要你不断地审批吗？你是15天审批一次？还是20天审批一次？还是30天审批一次？其实，这些东西在操作上都是不清晰的。有的地方，做这件事的苦衷可以体会。比如，北京有一个叫得很响的楼盘，挂出了30万元/平方米的高价，很快得到有关部门调控方面的信息反馈，不能容忍这样的高价卖房，最后压到15万元/平方米，好像在操作过程中“平息”了一些民愤，似乎体现了政府管理部门对此事非常重视，“控制”了房价代表性高点的上升。但是，你理性的想一想，如果是一个双轨统筹发展的健全市场，这种调控行为其实是没有必要的。当然，我也不否认现在有不得以的苦衷，有阶段性的道理，至少不要弄得人心慌慌，不要让北京觉得有代表性的高端楼盘又炒出了一个高端性的新价等等。但是，你真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，让社会上的低收入阶层、收入加薪层，特别是现在有不满情绪的年轻白领，他们比较顺畅地住有所居了，那时候商品房的房价又有多大的杀伤力？那时候商品房的房价哪怕炒成天价，政府是不是只要收税就可以了？市场有市场的规则，消费者有消费者的主权，房企有房企的主权，政府一味地在中间直接管价格其实是没有必要的，这是经济学的基本认识。

　　咱们设想一下，以后中国是一个健康的市场经济，在上有天堂，下有苏杭的杭州西湖边上，假定西湖边上的别墅价格不断上升，合理不合理？我认为完全合理。不光是全中国，而且包括世界上有支付能力的富豪，他们要争夺这种资源，他们希望在风景如画的西湖边上，在天堂式的环境里享受高端别墅，它的价格炒得多高，我觉得只要是公平竞争都没有什么问题。

　　回过头来讲，如果在制度建设推进的过程中，不得以的过度性行政限制手段要淡化的话，现在我们应该抓住什么？就是应该抓住区别对待。既然已经推进了这么一段时间的调控，在金融政策、财税政策方面是区别对待，我认为这就是过度的明确信号。对于首套房，对于淡化户籍限制，让其他区域进入城市中心区域没有取得户籍的人，他有支付愿望，有支付能力，让他们定向宽松不是很好的事情吗？另外，定向宽松还有定向原则，对于投机性倾向还是要抑制的。虽然，投资和投机没有截然分别的界限，但大致可以判断，频繁出手倒腾房子，就有投机现象，在这个阶段一定要比较严厉地抑制这种行为。以后，与房产税更多的配套主要是靠经济手段，抑制这种过多炒作的泡沫化行为，这就是走向健康市场环境的一个大致前景。

　　所以，我们现在应该坚定地在房地产调控新政继续推行和演变的过程中，重视和强调制度建设，抓好保障房托底的现象，使制度建设逐步到位，以及引导保障房租赁市场的发展。

　　谢谢大家。

　　主持人：谢谢贾康先生为我们奉献的精彩演讲，接下来有请：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，陈淮先生的演讲题目是：为什么要调控房地产行业？有请陈淮先生。

　　主持人：陈淮先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家，这20分钟让我很忐忑，前面是高水平的贾所长，后面是高水平的巴所长，一个财政专家，一个金融专家。其实，调控房地产主要是他们俩儿的事儿。为了应对好这一个严峻的挑战，我特意写了一个提纲，在EMBA讲四天课都不拿纸，但我为了防止后面高层次的巴所长找出毛病来，我刻意三天三夜没睡觉准备了一个提纲。

　　给我出的题目是为什么要调控房地产？就像问我父母为什么要管孩子？其实，这个问题是不言而喻的。这个题目，在不长的时间内，我准备讲三个问题。第一个问题，房地产业为什么是支柱产业？第二个问题，什么是不正常的房地产业？第三个问题，为什么要调控房地产业？短短的时间，讲三个大问题。

　　第一，房地产业为什么是支柱产业？

　　多年来，我反复不停地听到媒体问，开发商都进二、三线城市了，他们为什么把泡沫带到二、三线城市去？好象开发商到那儿就是气泡砖一样，中国要建更多的房子，更多的求得供给平衡，还是要更少的不建房子？为什么我们把房地产业的发展视为一种灾害，视为一种恐慌，视为一种病毒，我们要努力把它消灭了才对？这种认识是没有道理的。房地产业之所以是支柱产业，在今天上午的对话中我说了一句，主要不是因为它能够带动多少个上下游行业，或者说当年的国际经济增长有多少个百分点的支持，这只是浅层次和短期的看法。房地产业之所以是支柱产业基于以下四个理由：一是中国的经济发展走到了城市化阶段，在这个阶段城市化固定资产的大规模形成是我们未来发展的重要物质基础，我们正处在一个城市固定资产大规模形成时期，在这个时期我们需要包括住宅产业、商业地产、公共建筑及地下基础设施、高铁、高速路等一系列的城市固定资产。如同我们没有航空母舰，绝打不赢南海之战，如果我们没有一个大规模、高质量的城市固定资产，就无法在21世纪初让中国进入一流的世界经济强国。我们正处在城市固定资产大规模形成时期，在未来20-30年中，刚刚贾看所长写的一篇文章，中国为什么还有20年的黄金期？如果没有这20年城市固定资产形成的规模、速度和质量，决定了中国经济体在未来20-30年发展的规模、速度和质量，我们靠大战虎头山、修水平梯田，永远不能让老百姓过上富裕的日子，永远不能让中国成为世界经济强国。

　　二是符合客观规律的中国老百姓消费结构，正在从以衣食为主向以住行为主升级。毫无疑问，在前三十年的发展过程中，改革开放过程中，人们的衣食需求得到了满足，人们不仅要求穿得好，吃得饱，而且要求住和行条件的改善。上午，我提到2009年世界金融危机背景下，全球三大汽车体系，北美、中亚、欧盟的产销量萎缩了35%，而谁也没有想到，包括我们自己的汽车厂商也没有想到，那一年中国汽车市场的产销量都分别增长了45%以上，一举中国成为世界第一大汽车生产国，这只是住和行里面的一个侧面。老百姓的消费结构，这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的，也不是什么调控就能改变这种趋势的。

　　三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入，奖金上不封顶，下不保底，调动一切积极因素，多种所有制并存，一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求，变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构。我们正在从一个越穷越光荣，越穷越革命，有产是社会的敌人，是打倒的对象，这样一种价值社会观对象，让大多数老百姓有产的这样一个社会。老百姓资产越来越累积，越来越的老百姓进入到中产阶级的有产过程，是我们奔小康的应有之意，这样的阶段决定了有房产是其中一个重要的体现形式。

　　四是市场经济的改革已经走了很多年，但我们只是初步完成了产品的市场化阶段，比如价格放开、流通自由竞争。在这之后，真正实现市场经济还有要素的市场化，产权的市场化，我们跃过了要素市场化，也就是资金、土地市场化的阶段，直接进入了国企市场化改革，坦率地说这个改革只走了一半就基本上停步了。唯一的公开产权市场股市，在过去的两到三年，巴曙松教授肯定不赞成我们已经走到全世界最差的市场地步了，产权的市场化裹足不前，因为我们在要素市场化上没有取得进展。到今天，利率还是被政府掌控着的，土地还是被政府掌控着的，两个市场经济下最重要的基础要素还不能够在市场通过竞争的方式、优胜劣汰的方式来获得的话，我们永远进不了市场经济。

　　我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛，跨过这个门槛，这是为什么说房地产业是支柱产业，这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演支柱产业的重要角色。

　　第二，房地产业什么叫正常？什么叫不正常？

　　今天上午，一个湖南的媒体记者问我，湖南5、6、7三个月成交量都放大了，是不是市场就不正常了？谁跟你说成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不买房子，房地产市场就正常了？房地产市场不正常，如果每天说这个月成交量同比增长了0.2个百分点，下降了0.3个百分点，这没有意义。正常与否，一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了？如果成交量的放大并不是投机性需求，为卖而买的需求，过度占有资源的需求，那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场变坏，是不是有投机性、投资性需求大规模入场了？如果没有这样的因素，那我们认为这个市场正常。

　　其二，是不是有大规模不正常的外来需求推动了某一城市的房价？或者是需求？比如说，温州炒房团，或者说外来资金，游资，国际热钱大规模涌入一个局部地区导致？请注意，大家上午说到国八条、新国十条之类的，都统统有一句，当地地方政府要高度关注除本地需求之外的外来需求，如果短期内出现大量外来需求的话，那么这个市场应该有针对性的调控措施。

　　其三，有没有恐慌性需求入市？有些老百姓被恶化的价格预期所推动，提前大规模入市，导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导，以为价格要暴涨了，土地出地王了，为什么同样多次要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划？也是为了改善老百姓的预期，防止恐慌性需求的产生。

　　其四，有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市？如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机，大规模负债，实际上未来自己无法承受下入市，那这个市场是不正常的。

　　如果没有以上四种不正常，仅仅是老百姓改善需求，自住需求，以及地方性群体优先改善的需求，这种成交量大和小没有什么不正常。我们的任务就是让中国低端老百姓，住房困难的群体，自住性的需求，首次置业的需求优先得到改善，较快的得到改善，不是不让他们改善，不是不让他们买房子。前不久，有些地方在公积金政策上加以了调整，于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控，这是变相给房地产市场松绑，我以为这种说法对公积金基本性质都不认识，公积金就应该多，想方设法带给有自住住房需求的人，而不是把它存起来进股市，盈利，或者被挪用建保障房，本来就应该是老百姓满足自己自住需求的一种政策工具，这没有什么不对，应该说做得还远远不够，我们的公积金大量留存，而需要得到公积金支持的基本需求还如饥似渴而不得。

　　第三，为什么要调控房地产市场？

　　也经常被人们问到，把房价调到百分之多少就是调控的目标了？我从来没听说过这样的调控目标，我也不认为把目标设定在这样一个指标上是符合客观规律的。我们为什么需要调控房地产市场？同样有四个因素。

　　其一，要让这个国民经济的重要产业与国民经济短期稳定运行密切结合。比如说，通货膨胀预期时，我们就需要收紧金融杠杆，维护国民经济稳定运行，避免发生恶性的价格上涨。比如说，在经济增速过度下行的时候，导致失业、银行金融风险的时候，我们就需要适度地降息，增加货币供应量，增加信贷规模，支持经济增长。房地产业是维护国民经济稳定运行的需要，也要适应这些调控，是今后不可避免的调控，就如同你随时面对气侯变化要增减衣服一样正常。

　　其二，在供不应求的短缺状态下，有些有限资源，政府有责任、有义务保护那些低端群体、满足自住性需求的群体、首次置业的群体，在资源有限的情况下，他们的需求优先得到满足。如果我们简单地把资源交给市场，在供不应求的情况下，自然是富人先得，谁出价最高，谁先得，而这不符合社会整体利益和公共利益、长远利益，也不符合政府公共职能应该达予的目标。

　　如同我多次举到的例子，你上公共汽车有30个座位，你出钱把30个座位都买了，让其他人站着，这显而易见是一种公共利益的损失，你第一个上车，可以任意挑一个座位坐，但不可以把其他29个座位都占了。中国的住房远远没有盖够，直到中国人口在城乡分布结构相对稳步了，中国农民不再往城里搬了，像美国、日本、欧盟一样，并且城市中大多数人进入中产阶级行列了，到那个时候我们才能够基本达予供求平衡，人口总规模基本稳定了，每一个家庭的人口数相对稳定了，在一个时期内平均每个家庭数，就知道社会一共有多少个家庭数，每个城市有多少个家庭数，以这个家庭数×1.2，也就是户均占有1.2套住房，我们才能够走到住房供和求相对平衡的阶段。在那个阶段上，根据国际经验，户均面积是80-140平米的区间集中着90%以上的住宅。

　　其三，在调控中我们在不断深化自己的认识，要优化配置有限的城市资源和住房资源。如果我们仅仅是用限购、限贷、限价，拉屎撒尿都算上，人口过度向北京、上海集中，人口只会被活埋。我们要调整城市结构，让有限的资源在合理比例上配置在中小城市、二三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口城市化更多的向需要进一步扩张的城市集中，这也是调控房地产的应有之一。

　　最后，为什么要调控房地产业？因为，我们要为很多在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。哪些历史缺陷？如同大家说的，中央和地方的税负关系，土地制度，收入分配结构等这些问题都不是一撮而就，简单地条条例例，简单地控制信贷规模，控制地王产生就能够解决的，我们需要一段制度设计时间，在这个过程中要让房地产业平稳有序发展，使我们在制度安排上相对合理，尽量少走弯路。

　　以上三个问题，仅供大家参考，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈淮先生独到而且犀利的演讲，接下来我们请出下一位著名经济学家，有请：

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

　　巴曙松先生的演讲题目是：房地产调控下的通货滞涨阴影，有请巴曙松先生！

　　主持人：巴曙松先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　巴曙松：谢谢主持人，我们参加博鳌论坛很多年，会议主办方都非常照顾我，每次都安排我在陈淮教授后面讲，一方面学习他的讲话精神；另一方面作一点点评，我建议主持人不要把点评时间算在我的20分钟里面。

　　第一个想点评的是，房地产调控主管部门不能总是把调控责任要么推给财政，要么推给金融，而自己不做好顶层设计，到底房地产市场保障房的定位到底是什么？要不然一开始就上来讲，这个是归财政的，那个是归金融的，容易导致房地产调控政策的反复摇摆，行业付出很大的代价。

　　第二个想点评的是，我不同意这个比喻，说为什么政府要调控房地产，就像父母为什么要管孩子，谁是父母？谁是孩子？谁在创造财富来养活谁？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。

　　第三个想点评的是，陈淮先生特定点明我要回应这一点，说现在市场经济做得比较糟糕的是要素的市场化，土地和资金，我非常赞成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建议里面，又对政策的干预寄予非常大的期望。刚才，我和旁边的一个同事就说，陈主任说要在供不应求的情况下用政府来保证分配给低端和更需要的人，这个建议是很讨巧的，写到微博上会有很多人赞同。所以，我就想，供不应求是谁造成的？是不是你们造成的？如果是你们造成的，你们举手，是不是老任造成的？你为什么弄得供不应求？如果是供不应求，要由政府区分性的进行分配，如果不根据价格，根据什么呢？我肯定建议根据身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二环以内一共能住100万人，根据身高站在那儿，我肯定能够住进去，就是找其他的标准不太容易找，怎么识别？所以，我提出这三点迷惘，大家晚上可以接着讨论，因为晚上还有一个小时的讨论，陈所长和各位大佬都要参加。

　　那么我想谈点什么呢？今天往返在会场的路上，可以看到博鳌房地产论坛12年了，2001年到现在，我走过一年就在想这一年干了什么？后来，我发现绝大部分时间是在房地产调控，70%以上的时间是房地产调控。所以，一个经常出现的事件已不能再去用一次新的心态理解它，你只能常识性的去总结它的规律，然后去应对它。除此之外，你说你还是做什么呢？所以，我想尝试着总结一下这么多年房地产调控的特点，形成的市场波动规律，如果有规律的话，尝试总结一下。

　　第一，调控体系，无非是调控的工具，银根、地根，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。

　　那么，这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律呢？我想，从银根、地根的调控来看，从控制投资性需求的调控来看，在短期内是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但是，这种调控有什么特点？有两个很难纠正的缺点，一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点，本来是抑制需求的，最后伤害到供给，供给减少了。为什么呢？因为，你控制银根、地根，你控制投机性需求很对，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但是，整个行业，我们是做金融的，看金融资金波动，房地产商主要的资金来源，销售回款，一控制、一限购、销售放缓，市场打压，开发贷减少、按揭贷去年批了还不给，上市不准，借壳不允许等等，这样的话，另外几条渠道资金来源大幅度缩减，形成了正反馈叠加，叠加下来就只能被动的要么求生存，高息，弄点钱维持，或者是加快销售回款。同时，本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足，新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。

　　所以，我作出一个冒昧的判断，可能在接下来的十年、二十年房地产行业发展中，我的房地产知识实际上是从陈淮所长那儿学的，我不懂就老问他。他说，房地产行业在未来有很大的发展空间。但是，我认为这个发展空间是一个非常颠簸的发展空间，这种波幅比过去十多年要大很多。而且，只要调控方式不变，我觉得变的可能性不大，还是用银根、地根，还是用打压的短期措施，形成的叠加和正反馈，先抑制需求，结果传达到供给不足，供给不足就是市场探底回暖，市场就是在颠簸中发展的。所以，这个特点在未来会非常明显。

　　上午，任总讲到从土地角度观察，我认为是一个很重要的角度，你买了地，接着打造房子，中间有开发周期，换另外一个角度来看，把近七、八年房地产的库存，去库存化的时间划一个波动的话，从波动周期来看，得出的结论和任总的结论实际上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地产的库存销售比达到历史少有的高点，21个月左右。因为，当月销售少。到了6月份，大概是10.6个月，而且当月的批售比回到了0.99，差不多1左右，批准销售之后当月卖出去的比例，10.6个月，这是6月底的数据。所以，我觉得从历史波动规律来看，最低大概是5个月，库存销售比大概到了5个月的时候，市场预期可能会出现一定的变化。好，那我们就从6月底算起，加6个月或7个月，大概也是明年一季度，在下半年的决策周期里面，如果销售没有大幅回落维持平稳的话，在这个时期怎么样能够让房地产调控软着陆？让市场有一个逆周期，加大房地产投资和供给，避免在新的时期里面出现供求关系逆转，我觉得是政策的关键。但是，目前看来好象变化的可能性不大。

　　所以，未来房地产的金融化特点会更加明显，以前主要表现在相关分析，说房价表现和M2的关系很大，变成一个金融产品，未来可能从过去的单边上扬会变成起伏，很可能和上证指数的波动关系相关性更大，而且在这个时期我们怎么面对这样一个调控工具？常态化、市场波动的周期节奏，然后掌握好我们自己的开发节奏，我认为非常重要，这是从房地产调控工具来看它的波动特点。

　　第二，从调控的主体和波动对象来看。

　　我们仔细想一下，比较省事，如果我是管调控的，也是拿开发商开刀。你说调控谁？地方政府？不太好弄；调银行？或者是调消费者？那怎么行？消费者都是分散的。所以，在房价上涨，调控效果不明显的时候，骂开发商是各方都容易达成共识的一个交集。而且，如果调控方式和调控工具不作大的变化，还是以短期市场萧条，供给不足，又一轮市场上涨，啪打一下，然后再僵化一段时间，又供给不足，又上一波。如果未来市场是这样一个走势的话，转移公众压力和调控效果不佳，就是骂开发商。

　　所以，我在2012年博鳌房地产论坛上作一个预测：未来20年的城市化，陈所长讲的我都赞成，固定资产形成、财富积累、消费升级等等，我都赞成，开发商的名声也会继续损坏，这是典型的韩国房地产调控模式。为什么在首尔调控效果不好呢？他们的调控就是拿开发商收拾，老百姓满意，银行满意，是交集比较多的。所以，第二个特点就是开发商在未来10-20年中始终会受到攻击，要习惯这一点，如果认清这个分析，赶紧行动起来，每个人都开微博，每个人都讲自己的观点，形成正确的行业判断，不要到最后大家都不讲话。

　　第三，从房地产调控的环境来看，有些因素可能会变，有些因素可能不会有大的变化。

　　比如，从过去十年对房地产的调控来看，非常缺乏顶层设计。就是说，这就给市场来回的失措和浪费资源给了借口，我看到陈淮所长在看手表，是不是我的时间开到了？他对我的意见很大，给政府提点意见很难。那么，到底城市化的路径怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？还是中部的中型城市道路？还是西部小县城的道路？现在是模糊的，就让开发商去失措，我觉得更符合市场规律和城市化效率的，可能还是要到环境能承载的发达地区，通过城市集群的形式来节省土地、保护环境。现在，这种顶层设计是缺乏的。

　　保障房要建多少？城市要有多少人口？现在的房子多少套？不知道。之所以经常冒出很多稀奇古怪的数字，中国电网的电表有9000多万套的房子电表读书为零，十年开发的房子约4000多万套，如果9000万套的读数为零，那这些房子的电表全部不走，你们都把电表弄坏了吗？

　　我把各省的保障房建的套数和各省的GDP关系进行分析，都不沾边，这是什么形势啊？排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流动人口怎么会跑到那儿去？然而，中国整个流动人口的方向，就业行业出现了巨大的变化，就是在危机之后。最近几年，沿海发达地区流动人口的增长是负的，而主要流向中西部一些有辐射力的中大型城市，这些地方不把保障房建设纳入进去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多农民工，郑州有40万人专门富士康手机的，都不算在保障房里面。最需要保障房租赁的，昆山、苏州、深圳、杭州等等，保障房只分给户籍人口，当地人都有房子了，建成了大家都不要，就在这样一个缺乏顶层设计的环境里，让大家去失措。我想，这一点会改变，但不会改变太多，大家要慢慢适应。

　　城市化在未来还是会快速推进，供应不足还是一个主要的挑战和矛盾，从2007、2008年，城市化率上升了差不多10个百分点，城市新增的家庭数量约5400万户，住房在这个时期增加了4200万套，其中开发企业的市场化开发只有2800万套，其他的都是自建、单位集资，搞这些东西的。所以，开发商市场化开发的，在城市化快速推进10个百分点的时期内，新增的家庭数量大于住房总存量增长12000万套，这还不算投资性的需求。所以，这一点估计也不会有大的变化了，缺口还是很大。

　　第四，收入差距大的特点要改变很难。

　　中国房地产有很多神奇现象难以解释，一是房价租金比持续背离，一年两年可以，但持续十几年，一定有它的合理性。同时，大家说需求很大，实际上首次置业在住房销售里面的占比并不高。这说明什么？收入差距大，富人的购买力体现在房价上，中低收入的购买力体现在房租上，二者之间的差距在拉大。在目前的销售里边，实际上还是富裕人群买第二套、第三套，在过去十年的占比上首次置业占比并不高，这是一个现实。所以，这几个调控环境，有的可能会改进，有的可能不会有大的变化，影响大家的产品决策，也影响整个市场的调控效果。

　　所以，我就简要地汇报一下，我们对房地产调控过去十多年的一些特点，总结一下，对未来做一个简要的展望，以便我们更好地去适应它、面对它。

　　谢谢各位。

　　主持人：谢谢巴曙松先生的精彩演讲，接下来我们请出今天最后一位演讲嘉宾：德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生，蔡洪平先生的演讲题目是：房地产资本证券化--问题与挑战，有请蔡洪平先生。

　　主持人：蔡洪平先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　蔡洪平：我长得比巴曙松矮，所以要垫一块板，按照你的说法，我在二环内是没有房子分的。听到很多嘉宾的观点，很受启发，我的讲话代表自己，不代表德意志银行。

　　题目是房地产资本证券化，昨天晚上我改了这个题目，从中国经济出现的历史性拐点中研究保障房的重要性。关于中国经济的分析，我遇到了一些困惑，感到很奇怪。

　　我听官员介绍，从政府来看好像很乐观；但是，我看很多央企、民企，有不少不是地产商，从别的行业的企业家来看，都很悲观，不是一般的悲观，包括一些大央企的老板都很悲观，很多行业正在走向死亡，走向至少2-3年的萧条。江苏省副省长碰到我说，江苏四大产业全垮掉了，几年前还好，造船全线现金流出现问题，光复产业正在抢救，我们介入很多抢救工作，现金流是第一位的。钢铁是江苏引以自豪的，第四是LCD。

　　我和央行的行长聊天，我说经济下滑，他说蔡先生不能讲是下滑，他说是下调。我说什么意思？他说，下调是我们主动的，下滑是被动的。我现在看到我们的官员像当地政府一样都这么会玩文字游戏，其实没有必要，就是下滑。最近，除了巴曙松的话我爱听以外，大部分的话都不愿意听，他们通常情况下说的是解释，或者悄悄地说一些道理出来，这是一个非常难受的情况，怎么会有这么大的差别呢？现在，我每个礼拜接到大项目的讨论，比如某某澳大利亚的矿石要卖，某某巴西的什么要卖，中国有没有人买？很多人告诉我不会买，不会碰，基本回答都是目前出手收购的死亡期还没有到，还要等12个月。但是，统计数据又不错，奥运会之前中英协搞了一个讨论，中国企业家都很悲观，可是外国企业家对中国很乐观，他说你们就是好，我们已经是零增长了。但是，我想到两个问题要特别小心，一是政府的统计是过去式，但企业家今天感受到的是订单和未来的需求，一个是过去式，一个是未来式。我们仅仅满足于今天7%-8%的数字，静态看很容易犯错误，今天我没有办法要读经济学，经常是要看一个周期，不是看一个点的。国家电网的人告诉我，实际上第二季度电量供应是增加了3.4，电是最正常的，我不知道各地政府的统计是为了迎合调控还是怎么，我相信很多数据是有水分的，这个情况要特别小心。我想说的是，这次中国经济的下调是历史性的，我对这句话负责，不是一年两年的，是二十年首次出现从增长期走向整合期的一个大拐点，如果对这个拐点本质认识的话，我们的企业要小心，你从哪里来回到哪里去，我明显看到一些企业走向死亡，撞向冰山，我们从资金链上看得很清楚。

　　但是，我不认为没有希望，调整期的基本特征是有增长，但主要是行业整合。我觉得，目前唯一有增量的就是地产，别的行业全部是死亡，造船、航运，哪一个可以？那一天坐了高铁，大声欢呼一定要倍加保护内需，杂志不要捅高铁、火车头山寨版之类的，回顾中国经济发展的历史，我们的工业不就是山寨经济吗？吸收、引进、再吸收，这种制造业弄出来不要反驳，日本就是德国的山寨版嘛，一定要倍加爱护今天的山寨工业，要为山寨而狂，要欢呼，要歌颂他们，这是我们的看法，我们的工业是没有底子的，今天的航天不是山寨吗？不是俄罗斯来了一部分技术吗？加上中国自主发明创造的东西，火星飞了七个月怎么登陆的？我们差得远，要为制造业欢呼。

　　制造业上不去，很难升级，我给一个数据给大家看看，最近走向死亡的是原来提出科学发展观的、政府扶持的行业，环保的、节能的都是政府要来补贴的，一旦下调的时候补贴部分一取消马上就完蛋。所以，这一轮经济下调出现的情况，好象增长点的新产业、高科技相反死得更快，这个情况非常严峻。

　　在这种情况下，我们要想想，不要就房地产看房地产，应该从整个中国经济的发展来看，要倍加保护内需，认真研究内需的每一个点，去保护它。今天的欧债危机，南欧危机，德意志银行介入了很多大规模的讨论，南欧危机主要是没有内需。因为，他们不劳动，既没有有效供给，也没有有效内需。今天的美国，大家要小心一点，美国奥巴马政府回到制造业几乎要实现了，当年只要填一张房卡，钥匙就会送到家里来，最后没有有效需求以后，把资产打包送到资产市场。中国的内需是真正的内需，中国城市化的推进还是很强劲的，作为内需也只有两块，房子和汽车，汽车还是附属品，所有4S店在香港的销售，股票跌得一塌糊涂，下半年亏损，德国公司的汽车老板告诉我，现在4、5个月的库存拼命压，整个高档车往下面走，汽车掉下来这么快什么道理？与生产商的萎缩有很大的关系。当然，还有28个行业等的影响。

　　在这种情况下，这些产业下来了。我们说的衣服，制造商多得不得了；零售业要小心一点，电商多得不得了，里面的衣服穿10年都穿不完，内需有什么？出口有什么？很快出口就会下来，中低端还好，高端的美国人回去了，你们知道吗？烟然气出来了，一场大的能源革命马上会爆发，他们能够飞的汽车也出来了，我们只看了美国的Iphone，其实还有很多别的行业在大规模进行生产，一个新的工业时代就要到来了，这种时代到来以后，中国这个中低端制造业的国家该怎么生存？这是出口。

　　国内投资，两个月前从上海到了祁东，我的祖籍是南通人，交通部长要我去南通看一看，我开车过去一看，全部都是水泥路面，不得了。今后的内需在哪里？交通不能随便造吧？从英国造一条铁路到新加坡去，还穿海道，现在我们的问题是财政问题，过往五年我们只管怎么花钱，怎么用钱，官僚机构太太们怎么分钱。我们有没有读过下调经济学？在经济收入下来的时候，发生了多少的社会问题？政治问题？很多的外交问题都会发生。所以，一定要倍加爱护内需。

　　那么，我认为今天真的要坐下来，从中国经济出现历史拐点的时候，要研究怎么保护房地产，今天是保护房地产市场，不是保护房价，房地产市场和房价要区别开，中国经济和中国政治要区别开，有效需求和阶级对立要区别开。

　　在两个月前，我被某城市的市委书记邀请去学习，我问他，过往两年满地调控下来以后，谁得了好处？最大的受益者是谁？他说，政府不是，老百姓不是，最底层的老百姓也不是。那么，谁得了好处呢？这是很奇怪的事情，大家可以扪心自问。所以，我同意巴曙松所长的说法，经济有固有的规律，不要去调控它，本身有基本的供需关系，土地的供需关系、粮食的供需关系、猪肉的供需关系，既然市场经济产生了，西方经济学最基本的道理是，政府力量永远小于市场，做任何错误的事情一定会受到市场的报复，这就是市场这只看不见的手。当然，在特殊情况下，比如美国金融风暴发生了，政府可以来插手干预。但是，我们不要把西方的非常时期用的手段来常态化使用。中国政府不是看不见的手，是闲不住的手，以后要把这只手斩断。

　　希望今后十年的改革是小政府，大社会，像西方一样尽量少用调控手法。要非常感谢任志强，由一般的议论和抱怨变成了今天提出非常真理般的事实，十年以来的土地供应情况，管理部门缺少基本的常识，不是有那么多的博士吗？基本的供应周期不知道，生产周期不知道，只看一个点的高和低。所以，我们承认中国调控十年下来是失败的，不应该的，从此放弃调控，尊重市场，向市场学习。为什么？市场是永远的老师，在这种情况下研究中国政府怎么支持它，为了打击投机，为什么不可以用税收办法呢？比如增值税，一年就转让高价卖的税收可以收很高，打击投机嘛。

　　美国一个欧盟官员跟我说，洪平，为什么中国政府每次到欧盟来都要求两件事，一是台湾和西藏问题是中国的；二是希望承认中国市场经济的地位。每一个官员到欧洲来都这么要求的，承认中国的市场经济地位。可是我们不知道啊，你们现在国民发出的信息是经常调控，你们本身就不是市场经济地位，你们本身就将市场经济地位降到计划经济地位来调控，怎么让我们来承认呢？这些话也不无道理，市场是伟大的老师，我们要学习他，要认真思考他，我们还有时间，我们愿意参与在北京的顶层设计讨论，未来十年好好研究怎么保护内需，地产只是在调控中一个失败的案例，不是一个光彩的案例，实践证明每次调控的结果都不好，我们要思考一下，未来不要调控了，从此学会尊重市场，小政府、大社会，真正使中国走向改革，由原来邓小平的道路，走向更好的科学发展的道路。

　　谢谢大家，供大家批判，谢谢。

　　我唯一没有被敲钟，谢谢！

　　主持人：谢谢蔡洪平先生，蔡洪平先生是国际投行界的专家，谢谢他为我们带来的精彩演讲，也再一次谢谢今天下午为我们奉献演讲的所有嘉宾。

（审校：劳蓉蓉）

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