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专访潘石屹：关于业绩、转型、官司及其他
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-08-17 03:10:30    来源: [ 观点网 ]

“我们已经占有上海外滩、北京CBD、望京几个地铁口等地的项目，一定要抓住不放手。”

　　观点网 梁嘉欣 因为中期业绩发布的关系，潘石屹从北京飞往香港，并要呆三天。潘石屹此行还有一项关于旗下公司业务的重大事情宣布——SOHO中国将告别散售，转型持有。

　　因此，8月16日举行的SOHO中国2012中期业绩发布会也变成了战略转型发布会，潘石屹用了将近一个小时时间，向外界阐释了此次转型的原因与意义。“我都讲到口干舌燥了。”发布会结束以后，潘石屹不止一次如此开玩笑。

　　为了从“开发-销售”转向“开发-自持”，潘石屹和SOHO中国已经准备了半年时间，北京前门大街项目成为潘石屹与他的团队在持有型物业方面的“练兵”项目。

　　不过，在潘石屹宣布SOHO中国即将重大转型之前，市场却有消息传出，前门大街这一练兵项目的出租率欠佳，当中的原因就包括定位不清、欠缺营运管理经验等等，这无疑让外界对SOHO中国转型持有的前景蒙上一层阴影。

　　潘石屹似乎对此并没有太在乎，但其亦坦承，SOHO中国在商业管理方面确实需要有一定的提升。潘石屹随后在接受观点新媒体专访时表示，未来SOHO中国要考虑如何把全世界五大代理商动员起来，让他们提供租房服务。另外，在管理过程中，如何与全世界最大的在体验做得比较好的商业管理公司合作，共同管理好旗下持有型物业。

　　转型持有，也是目前商业地产发展的大方向趋势。在SOHO中国决定转型持有的过程中，有两个人的功劳不可磨灭，一个是恒隆地产陈启宗，一个是嘉里中国董事长。潘石屹每次到港，必定与陈启宗见上一面，就在发布会前一晚，他们又再次会面。

　　“在众多向我们提出要持有商业项目的朋友当中，意见最强烈的一个是陈启宗先生，另外一个就是嘉里中国的老板。我们跟陈启宗先生在见面过程中，他不断地跟我们提出，商业地产一定要长期持有，别看前几年的租金收入很低，还是要慢慢养，因为项目都是越养越好，以后上涨的幅度将会非常大。他们给我们的建议，我们都会考虑。”潘石屹指出。

　　当然，令潘石屹决定转型持有，与当前国内商业地产发展进程相关。潘石屹透露，从目前来看，北京上海的城市发展已经成型，现在SOHO中国已经占有上海外滩、北京CBD、望京几个地铁入口等地的项目，这已经是个千载难逢的机会，所以一定要抓住不放手。

　　谁都知道潘石屹爱好网络，他自己也承认这一点，即使是坐下来进行采访之前，他也要求先给他些许时间看看微博上的评论。

　　以下为观点新媒体对SOHO中国董事局主席潘石屹先生的采访实录：

　　观点新媒体：SOHO中国宣布正式告别散售转向持有，是否意味着未来将不再有项目销售？

　　潘石屹：销售物业陆陆续续还会有。虽然我们转型持有，但不代表我们不动了，我们还会去竞地竞项目，有些项目会保留，有些则仍会销售，但以后不以销售为主。比如一个项目中有些是住宅项目，这些就不持有。这次转型，只是标志着我们未来将以出租为主。

　　我们还有大量的现金，另外有100多亿款项未到账，等房子一交付这些钱都打到账上，而且现在负债率很低，只有20%，为什么不把负债率提高？

　　观点新媒体：您刚刚也提到，为了适度提高净资产负债率，会找一些融资成本较低的融资渠道，那么现在对SOHO中国而言，最为合适的融资成本有哪些？

　　潘石屹：信托和基金的成本太高，其实成本最低的是银行贷款，其次是银团贷款，接着才是信托、可换股债券，最贵的就是扩股。按照这个顺序，我们先做成本最低的银行贷款，我们的利率非常低，仅3%。

　　我们刚刚才做完一个6亿美元的贷款，因为负债率较低，如果负债高很难做到银团贷款，另外还有60亿未提取贷款。

　　观点新媒体：SOHO中国持有物业将以写字楼及商业为主，不持有酒店主要是因为回报率非常低，那么您预计商业和写字楼部分的资产回报率大概能达到多少？

　　潘石屹：基于成本的回报率，商铺和办公楼回报率都超过10%。如果是基于销售的回报率，回报率则要降一半，大概约为5%到6%，因为我们的利润差不多是50%。毛利润一半交了税，一半自己留着。所以，基于成本的回报率是基于销售回报率的一倍。

　　观点新媒体：您与恒隆地产陈启宗先生是好朋友，每次来香港都会见面，那么在商业地产持有运营管理方面，陈启宗先生有没给您什么建议？

　　潘石屹：我们认识很多年，都是特别好的朋友，陈启宗先生很聪明，而且他在商业地产也有一定的经验，每次我们到香港来都要跟他见面。在众多向我们提出要持有商业项目的朋友当中，意见最强烈的一个是陈启宗先生，另外一个就是嘉里中国的老板。我们跟陈启宗先生在见面过程中，他不断地跟我们提出，商业地产一定要长期持有，别看前几年的租金收入很低，还是要慢慢养，因为项目都是越养越好，以后上涨的幅度将会非常大。他们给我们的建议，我们都会考虑。

　　在过去差不多八到十年的时间里，北京上海的城市变化非常快，虽然有些地方可能位于一个不算繁华的区域，但随着地铁的通车，奥运工程的进行，马上就成了新的繁华区域，这个机会我们一定要抓住。从目前来看，北京上海的城市发展已经成型，现在我们已经占有上海外滩、北京CBD、望京几个地铁入口等地的项目，这已经是个千载难逢的机会，所以我们一定要抓住不放手。

　　观点新媒体：据了解，11月份您们将与陈启宗一同前往以色列，与以色列总统、总理等高层领导见面，此行的意义何在？

　　潘石屹：人还是得要长见识，了解现时整个世界发展情况，这一点非常重要。在今天的社会，你只做好自己的一亩三分地已经不行了，还需要关注整个世界环境的变化。中国制造是整个世界发展中重要一环，美国、欧洲需要东西了就让中国制造，有中国制造了就需要俄罗斯的石油、天然气，中东的石油，巴西、澳大利亚的矿产，这些东西进口过来在中国加工然后再出口。

　　欧美经济好就能带动全世界好，经济不好就全部不好，不要认为欧美经济不好了，中国经济也能好，中国经济也会受到连累，包括巴西、俄罗斯也是，钢材、矿石、石油和天然气的需求量都会降下来。今天任何企业都特别需要了解的一点就是，不要觉得你把自己的一亩三分地做好就可以了。

　　商业地产发展跟经济发展密切相关，经济好办公楼就租得好，经济不好就租得不好。

　　观点新媒体：SOHO中国是否有考虑走恒隆的持有模式？

　　潘石屹：陈启宗先生是一个非常有智慧、非常聪明的人，所以恒隆发展非常好。我们做了一个比较，恒隆目前在上海、济南、沈阳等地都拥有项目，他们的NAV打折才20%。而我们的项目都在上海北京最好位置，但NAV打折达到60%，而且还比不上他们在济南和沈阳的项目，在这一点上我们要向他们学习。

　　恒隆的模式很清晰，在股票市场上很容易说明白，说明白了NAV就不打折。但是我们没说明白，结果最好地段的资产还让别人打了60%的折扣，这不是开玩笑吗？

　　不过我们跟恒隆在商业判断上不一样，我就不看好沈阳和济南。对于沈阳，我不光不看好商业地产，住宅市场也不看好。这个城市太大，基础设施太好，都是平原，开发的楼盘都很大，这怎么能赚钱？我记得五年前我到沈阳，有个开发商让我去看看他的楼盘提建议，我说沈阳是个好地方，可以锻炼开发商如何降低成本。这个价格是卖不起来的，只能够练他们的功夫。所以陈启宗先生能够选择沈阳建办公楼及商业，我是不敢想象的，我就选择北京上海繁华地段，不繁华的地段我都不会选择。

　　今天有人问我SOHO中国的榜样是谁，我说任何一个开发商身上都有优点，有值得我们学习的地方，而这点发光之处我就要学过来。像嘉里有嘉里的优点，恒隆也有恒隆的优点，我们要分析他们哪些和我们不一样，不能够你穿什么衣服我就穿什么，你戴个什么表我也戴个什么表，我们一定要有自己的判断。

　　实际上每家公司都有长处，包括住宅开发商也有我们学习的地方。像万科、龙湖在全国各地开发这么多楼盘，虽然常常看到媒体曝光漏水等质量问题，但毕竟作为国内大型房产开发商，每年都建这么多房子，品质控制管理系统一定比我们先进，毕竟我们就只管理三五个楼盘而已。

　　观点新媒体：目前SOHO中国内部管理水平需要在哪些方面得到提升？

　　潘石屹：对于SOHO中国财务管理方面，我们还是非常满意的，因为非常稳健，负债率很低，现金流非常大，即使碰到再大的金融危机和市场波动，我都相信一定能度过。

　　其次，SOHO中国最大的优势就是产品。不只是全国范围内，就算是在全世界范围内，能做出这么特别产品的开发商少之又少。我们大量使用双曲面的地板，花纹也是，这需要很高成本。像我们建一个30多万平的项目，都用完全不一样的建筑材料去建，在全世界范围内即使是有经验的开发商，他们碰都不敢碰。

　　谁都觉得这个项目好，最重要的是你敢不敢付出代价去创新。而且，这个代价不光是钱的代价，有时候你拿钱建不出来。你把这个双曲面折了以后，如果折不好就很难看，你能够折好看，付出的代价非常高。所以，在全国甚至在全世界来说，我们做产品的精细是独一无二的，以前从来没有过。

　　观点新媒体：但是外界似乎并不普遍认同，有认为这种标新立异的建筑与周边建筑风格不搭，破坏了和谐性，另外也有观点认为您们的产品很漂亮，但是内容品质不是很好，您对此又有何回应？未来在这方面又将如何改进？

　　潘石屹：正因为不搭调，才显得SOHO中国产品独一无二。联想、戴尔、乔布斯都生产笔记本电脑，你就非得要乔布斯生产跟他们一样的产品吗？

　　每个时代都要有每个时代的建筑风格，过去一百年建筑风格主要是密斯风格为主，贝聿铭把它们不断放大，引领了一百年。但到了现在这个时代，我们是不是仍都按照密斯的建筑风格去建？因为纽约这样建，所以新加坡、马来西亚、香港就得这样建？中国崛起了，无论深圳、上海、北京，都要按照这个方式建吗？这是一种过时的东西。现在大家觉得流线型、双曲面的产品好，既然如此我们就得引领，非得让我跟周围环境协调？

　　曾有媒体去采访我们的建筑设计师扎哈时也提出，建筑风格与周边环境不协调，扎哈回答说，周围是一泡屎，难道我也要跟屎去协调吗？

　　关于建筑质量方面，我们在质量控制上是非常严格的，我们把提高公司建筑质量作为生命。五年前乔布斯还没死的时候我们就提出目标就是苹果。但是，这就碰到另外一个问题，别人走进我们的项目觉得不豪华，因为没有大理石、花岗岩，没有雕刻，颜色都是白色，非常简约，跟他们传统认为美的东西发生抵触。像一个清朝人，她习惯穿传统服装，他们就会觉得你们怎么能没戴个牛角就敢出来？

　　他们觉得这些东西连个曲线都没有，认为会是非常便宜，但是他们错了，这些东西贵得不得了。举个例子，我们要把地板做成双曲线，我们就采用还窑水磨石，它的价格是花岗岩的五倍。

　　这就是我们的理想和追求，而且这个追求大于别的所有追求，包括对利润的追求，对市值的追求。如果一个企业家老琢磨股票，老想赚钱，而把产品忘了，这样就越做越臭。有人说人家做烂项目都销售出去，你何必精雕细琢，每个项目都请全世界最好的设计师，又跟他们一起工作，包括材料的选择。我觉得，只有到建材厂深一脚浅一脚去看才有意义，否则你说你跟社会的关系是什么？

　　另外，毕竟我们的项目之前都是散售，物业管理有一定难度，如果房子全是我们的，我们想怎么改造就怎么改造，租户不好我们就把它清理出去，让好的租户进来，这样一来能提升整个项目的品质。

　　其实我们的项目出租率都是100%，小业主们都不愿意把房子空着，即使租金低点也要租出去。在我们项目里办公的白领有几十万人，每次排队都要排上五波才能进电梯。我们每一个项目的电梯速度和大小已经加到最大了，比国家标准加大很多。但是不行，还是不够。按照一个正规的国际化公司，人均办公面积是15平米，但在我们的项目里，人均办公面积只有5平方米，意味着我们的办公楼要把电梯加大三倍才能跟跨国公司一样。但是如果电梯加大三倍，就没办公面积了，全是电梯，这就不合理。

　　所以，一进SOHO，无论是东海广场、三里屯、建外没有一个不挤，上下班电梯死活上不去，这就证明我们的项目充分利用起来，从来没有闲置。小业主谁闲置了，谁就傻了，放在那个地方，能够租点钱就租点钱。

　　观点新媒体：所以现在的目标还是要做地产界的苹果？

　　潘石屹：对，无论怎么转型，最后公司跟社会的联系只有一个，就是产品。产品一定要好，首要环节不是简单的产品质量问题，而是设计。实际上十年前我们就提出设计为主，不管是对房子、电脑、服装都是如此。现在谁都不再注重料子，而是关注这个东西是谁设计的，设计的好不好，设计已经成为一个在建筑产品，电脑产品，服装产品中占的比重非常大。当然，产品质量也非常重要，但是重要程度没有以前大。

　　观点新媒体：谈及电商，现在转型持有，在电商这块业务上SOHO中国将怎么做？

　　潘石屹：我是一个特别爱好网络的人，像我的微博，所以我觉得在每一个行业都要很快地跟网络结合起来。从我们公司来说，我觉得在IT方面还有非常大的提升，未来如果我们要管理150万平方米物业，那么，无论是我们的物业管理、工程管理、维修、客户投诉、园林绿化、交费这些全部用网络化，再也不用敲门说交水电费，这些全部要网络化，提高效率，让大家方便。

　　观点新媒体：您们与复星在上海外滩8-1地块合作上，为什么会演变成现在这样？

　　潘石屹：复星说，我们都不知道，你就进来了。我说这个事情你们不能说瞎话，就这个事情我跟郭广昌谈了很多次，郭广昌也给我说了很多次欢迎我进来，另外两家股东没钱也没实力，我进来他欢迎我，这话他至少说了五次。

　　不过现在我也慢慢能够理解他们的苦衷，他们一开始觉得荒唐，觉得怎么可以做成这样。我慢慢了解之后，发现是他们之前买证大股份的时候亏了，想把亏的东西从我身上捞回去，但是我没跟你交易为什么要付钱？

　　媒体都觉得我在这个事情上投入很多，其实我根本没投入太多时间。我也睡得很好，前两天有一个媒体问我这个官司告到上海一中院还是二中院，问是不是托了关系。这样大的关系谁敢瞎判，都得依法判。

　　观点新媒体：其实还有另外一单官司，就是重庆抄袭事件，是告还是不告？

　　潘石屹：现在所有的证据都做好了，下个星期我回到北京再研究一下。

　　观点新媒体：决定还是告吗？

　　潘石屹：最关键是太气人了，你就说一声是抄人家就得了，说声对不起或者私下联系，我们这些人心都比较软，在重庆也不抢别人的市场，估计就算了。最关键的是他们还连打了五个广告，还要发声明，故意炒作，我当时气得，觉得怎么有这么不要脸的人。

　　还有一个最可气的是，拿我的头像做广告。一般这些事情多了，觉得能过去就过去了，何必跟他们较劲，但是这些让我们气坏了，就觉得要告，不告不行，他没有向我道歉，告也不是为了赔两三万元，最关键的是气人。

　　我们这些人比较好说话，只要不违背原则的事情就不跟你死磕。任志强这样损我，我让他爱说就说去。最生气是你跟他说了以后，他还瞎挀这个东西就有点生气了。

　　观点新媒体：您对目前公司在资本市场上的股价表现是否满意？

　　潘石屹：不满意，当然这跟我们也有关系，如果我们是持有的模式，定位就很清晰，但是我们又是商业，又是销售，于是拿我们跟碧桂园比，他们打折一看觉得我们不错，他们打七折，我们六折。

　　未来我还会回购公司股票，同样花钱去买地，但是一块钱的地买回来变成4毛，我为什么不回购？你不看好我们的股价，我看好，我就进行回购。

　　另外，我们的税收负担太重了，超过一半的钱都用来交税了。我为什么不把这一半留下来？而且我交了税地方政府还不高兴，觉得不要散售。他们认为持有更好，持有就不需要向他们交那么多税，一年只要交一点点就行了。

　　观点新媒体：您之前说要买一些净地做开发，但是为什么现在还没有出手，甚至都没有参加土地招拍挂？

　　潘石屹：我们对地段的要求非常苛刻，一定要好的地段，不好的地段送给我都不做。不用太急，急功近利干什么？

　　观点新媒体：就是说这几年会慢下来做好现有的持有型物业？

　　潘石屹：其实也不慢，像今年年报，利润还很高。刚有人问我说怎么不发盈利预警，因为今年上半年没交付的项目，所以上半年利润下滑，不过只要等到今年银河SOHO交付，就能知道有多少利润。

　　观点新媒体：您的三个小孩会进公司吗？

　　潘石屹：让他们独立去做，他们的选择也是我们的选择。硬要小孩进公司，他们都会不愉快。而且，他们喜欢做的一些事情，不是父母亲安排的。

　　像我最小的孩子，我和张欣都不怎么用功，但他足球踢得很好，不光是足球，他干什么东西都好得不得了。足球踢到去全世界比赛，一会到这个国家去比赛，一会到那个国家去比赛。他们这个学校是北京最大的外国语学校，各个国家的人都有，60多个国家的人都知道他踢足球好。

　　没想到他打乒乓球比赛也得了全国学校的冠军。他们学校说，学校成立以来，没有一个打乒乓球的冠军。说人家在打的时候人家父母亲都去看了，你们的孩子得了冠军，怎么不来。我说，我以为他去踢足球，打乒乓球是闹着玩。这样一个人，你让他去管公司做不好，他就是一个天生的运动员，只要在运动场上马上就活了。



（审校：徐耀辉）
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