现场实录：2012博鳌房地产论坛（二）

作者:     时间: 2012-08-09 10:38:25    来源: [ 观点网 ]

论坛组委会消息显示，2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数，均已确定超越此前任何一届。

　　2012年8月9日，“平衡与发展 可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛正式开幕。

　　论坛组委会消息显示，2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数，均已确定超越此前任何一届。

　　观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络图文直播，敬请关注！

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（一）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（二）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（三）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（四）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（五）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（六）

　　现场实录：2012博鳌房地产论坛（七）

　　点击进入专题：2012博鳌房地产论坛

　　 主持人：接下来我们有请到的嘉宾是中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生，他演讲题目是：不确定的复苏 全球债务危机与房地产，掌声有请樊纲先生。

　　樊纲先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　樊纲：谢谢，非常高兴再次出席博鳌房地产论坛。由于时间有限，国际的就不讲了，着重讲国内的经济形势和房地产的问题。

　　现在是这次软着陆的底部，最低地时候，大概二季度是最低的，三季度后边也许开始会有点儿起色。最低的时候，是各种说法也比较多的时候，似是而非的说法也很多的时候。从一定道理来说，这次确实不应该这么低，如果政策调整及时，不该这么低。但是，现在经济增长速度比较低，也不是说中国经济就进入了低增长，也不是说中国经济就需要拯救了。所以，第一个问题，我想讲的是什么是中国经济的正常增长？

　　现在是软着陆，从12%的增长降到8%，有的人说中国从此告别过去二十年的两位数增长，现在到了7%-8%的增长是低速增长。我说：

　　第一，讲话要注重事实，过去二十年多数时期不是两位数增长，两位数增长是在92年、93年、94、95年四年，05年、06年、07年三年，09年是8%，2010年，对吧？多数时间是7%-8%左右的增长，90年代初还有3%的增长，90年代末到20年代初，那段五、六年的时间通货紧缩的时候，6%-7%的增长，那时候也是一大堆说法，世界上还有一本书叫《即将崩溃的中国经济》，新加坡政府还请我过去和这位作者在新加坡的党校（他们的行政学院）一对一进行辩论。这个时候是各种说法都很多的时候，现在《FT》等杂志上，各种观点、各种说法都是很多的时候，我们自己要有清醒的分析。

　　第二，现在降到7%-8%就是低增长吗？今年，现在是7.6%，再回一回到8%左右，今后几年8%左右的增加是低增长吗？两位数的增长就是好增长吗？两位数的增长对中国来讲是过热增长，到9%一定通货膨胀，到10%以上是通货膨胀+资产泡沫。回到8%左右的增长，世界上若干个研究小组研究的结论就是，中国经济潜在增长率就是8%左右，低于7%通货紧缩，高于9%通货膨胀。所以，什么叫潜在增长？什么叫正常增长？就是没有通货膨胀，没有通货紧缩的增长。所以，我说回到8%左右的增长是好消息，而不是坏消息。

　　那么，12%和8%差别在什么地方呢？诸位，咱们客观地分析，其中就包括一块儿，房地产过热的增长，谁也不能说房地产不是支柱产业，谁也不能说房地产不能增长。但是，过热增长多了亿块儿，它往往就出问题。整个经济也是这样，多了一块就出问题，出什么问题？政府一天到晚调来调去，建了企业，后来没市场了还倒闭，12%、8%的年率算，几万亿的GDP增加值啊，那得涉及多少产业、多少企业啊？那一定现在很难受，一定在低谷时候是大家都难受的时候，一定有人倒闭破产，不倒闭破产也会被兼并重组，一定会出现这种情况。所以，追求的目标是平稳增长比较好。

　　所以，正是在这个意义上，我倒是说现在当各种悲观论调充斥市场的时候，我觉得我们应该有一个客观地分析。中国经济不是越高越好，最高的点在什么地方？今年12%？明年13%？后年14%？那中国经济最后会大崩盘，我们还没遇到过大崩盘呢，希望中国今后10-20年不要大崩盘，8%-9%的增长再持续十年、二十年、三十年，一大批企业，包括房地产都会有大的发展前途。相反，如果真的是大的崩盘一词，那惨了。所以，这个主题多年一直讲一个主题，稳定增长比较好一点。现在，我往这方面多讲一讲，是针对现在的很多说法。那么，还有很多的说法，刚才还接到邮件问我知不知道《FT》上面的一篇文章，其实还不是《FT》，一张报纸上还不至于登那么一篇文章，好象是网站上登的一篇文章，关于中国的外汇储备五年之内将耗光等等，各种说法多了，不多说了。

　　什么是中国经济的正常增长？这与房地产的正常增长有关系，最好不是过热增长，大家都持续稳定增长，太低了往回调一调，太高了往下压一压。我们至少不要闹得像美国那样，大家不是崇拜美国吗？五年没人管，弄出个泡沫，最后出一个金融危机，全世界背黑锅，中国经济要是走到那个地步，中国经济就完蛋了，后边没戏了，我们准备出局了，第三次革命，还是第几次革命就跟不上了，各种社会矛盾搅在一块儿，社会即将崩溃，有没有第二轮可能都是问题了，这是第一个观点。

　　第二个观点，房地产调控已经取得重要成果，或者说是重大成果。这个判断，我觉得很重要，对理解现在的形势和分析政策，我觉得很重要，怎么看待调控的成果？

　　第一，从2010年下半年开始，政策出台以后，那些价格高涨的地区基本上稳定了下来，没有波及到全国的绝大多数二、三、四线城市去，因此全国平均数总的来讲没有形成大泡沫。这句话是什么意思呢？2010年出台政策还是相对比较及时的，这是第一句话，它起到了作用，没有使泡沫形成全国性的大泡沫。所以，刚才孟总讲的全国价格实际上这一两年还有所上涨，都跟这个是有关系的。因为，全国尽管几个大城市事实上有很多楼盘跌了20%-30%，但全国的数看不出有很大的跌幅。

　　第二，非常重要的一点，要理解房地产市场的话，房价高不高和收入高不高是相对而言的。平均来说，假定这两年吧（2010下半年-2012现在）价格基本稳定，但这两年城镇收入、人均收入（指民意值）增加幅度10%以上，甚至农民工的收入在这两年都是10%以上的增长，同时没有通货膨胀，房价破通货膨胀，收入增长也没有破通货膨胀。什么意思呢？如果两年收入增长负利的话，跌20%还多。那么，房价和收入比相对而言就降了20%，除了某些地区房价降得更多一点之外，要考虑到这个因素，相对而言房价是在下降。因此，不能看民意的房价绝对动没动，低没低，而是要看它和收入的关系有没有发生变化。当然，房价没（降）低，有些阶层收入增长没那么快，平均增长10%，不一定每个地方都增长那么快，而且他有可能原来收入低，即便增长比较高，他仍然感到房价比较高，买不起房子，一些社会问题还没有真正解决，真正对于那些问题的解决，要靠廉租房、保障房等等这一类的增长了。

　　因此，从这个角度来讲，只要这几年价格不再涨，哪怕没有很跌，事实上相对于收入而言，已经实现了一定程度的调整。这在判断现阶段形势和下一步政策的判断上，我认为要充分分析到、认识到这一方面的问题，这是第二个观点，我争取一定不让钟响起来，让我下去啊。

　　第三个观点，现在房地产市场调控的当务之急，不是每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段，用制度替换下政策。

　　天天说要调控，调控的对象，调控的目的应该很明确了，就是要抑制投资性住房需求，保证消费性住房需求的供给。针对这一条，刚才孟总说是打麻药，我也同意这个观点，临时采取措施的话，我说中国的优势是可以用行政手段作为临时措施。但是，你不能总是这样吧？不能总是行政手段吧？我也同意朱会长所讲的，行政手段不应该在这个问题上拘泥于市场上一些所谓的西方观点，当事情紧急的时候，制度一时又建立不起来的时候，市场紧急的时候，经济手段无法马上用的时候，作为应急手段，行政手段要马上上来，把泡沫先抑制住再说。但是，这终究不是长远的办法，终究要通过各种新的制度的建设，包括经过一段时间的试点来建立新的制度，用经济的手段、用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策。

　　应该说，两年半的时间过去了，两年多吧，一直坚持调控，在这一点上我基本同意。否则的话，如果放弃对投资性需求的控制的话，中国贫富差距这么大，中国金融体制存在的一些问题，确实很容易产生新一轮的泡沫。但是，想想这些年的一个主要问题就是，这些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。

　　几个月前就听说，有些省份在申请试点，房产税这样的新制度、新政策，迟迟没见新的东西出来。两年了，一些新制度的建设好象没有什么新的进展，除了上海、重庆那边有很小范围的试点之外。我认为，第一是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。针对我们的问题嘛，针对投资性需求问题嘛，总之有很多办法，特别是经济方面的办法，不管是房产税，还是交易税，大家是有争议，但是可以试点，要尽快抓紧这些方面的试点，尽快抓紧这些方面制度的改革和推出，替换掉临时、应急的一些行政手段，才能做到使房地产市场长期稳定的发展，用不着政策一天到晚的在那儿调来调去。

　　当然了，建立好制度仍然可能出泡沫，美国的例子就是例子。但是，没有这些制度，没有这些基准的制度，我们就很脆弱，我们就太容易出问题了。而且要看到，作早期阶段，可能制度要做得更多一点儿，应急的时候确实需要一些行政手段，但是一些制度的话，恐怕比一些发达国家起的作用还要更大一些，才能使得经济和市场更加稳定。

　　所以，以上三个问题，实际上也是讲政策当中面临的很多问题，怎么看待现在的宏观经济增长？怎么看待房地产调控的成果？怎么看待现在各种制度和政策的相互关系？希望看到今后一段时间在这几个方面能够有更清晰的认识，在调控力度和调控手段上能够根据新的情况作出必要的调整，我们的市场会更加健康一点儿。

　　我就讲这些，个人观点，供大家参考，谢谢大家。

　　主持人：谢谢樊纲先生的精彩演讲。大家都知道，樊纲先生是我们非常熟悉的知名学者，自第一届开始就应邀出席了博鳌房地产论坛，并留下了许多传诵至今的言论、观点和意见。接下来，让我们再一次用掌声感谢以上四位嘉宾为我们带来的精彩演讲。

　　接下来我们要进行的环节是博鳌铿锵行主题讨论：再论政策“被抛弃”的房地产。

　　去年的博鳌铿锵行主题讨论推出了“调控围城中国房地产政策选择”；一年过去，我们请出相同的四位嘉宾上台，再论政策，探讨全新形势下“被抛弃”的房地产行业。本场博鳌铿锵行主题讨论的嘉宾主持是香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生。

　　参与讨论嘉宾是：

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

　　华远地产股份有限公司董事长任志强先生

　　让我们用热烈的掌声欢迎四位嘉宾上台就座。另外，也欢迎台下所有嘉宾积极参与讨论，请工作人员准备好话筒，谢谢。

　　主持人：提醒一下四位嘉宾，本次讨论时间是20分钟。

　　陈启宗：我们只有20分钟，今天的这个环节主要是针对任志强而来的，先给你三分钟，你先讲为什么被抛弃了，然后请陈淮和樊纲批评你，然后再请台下的嘉宾更厉害的批评你。

　　任志强：这个日程安排有点问题，陈总让我单独先讲，因为讨论完以后再让我讲二十分钟，那就说不清楚了。先别说讲三十分钟有问题，二十分钟有更有问题了，三分钟就更说不清楚。简单地说，朱熔基制定了产业政策，取消福利分房而市场化，23号文件以后就形成了中国的市场化。

　　2003年以后，这届政府在两任时间基本上是把房地产当工具，从来没有定过房地产产业的发展政策，从来定的是因为别的经济政策拿房地产当工具，就像樊纲说的，热的时候把房地产往下压一压，冷的时候就把房地产业往上提拉一下。中国某个人说过夜壶论，冯仑就把夜壶论引入房地产业，房地产业就变成了夜壶，需要的时候从床底下拿出来用一用，不需要的时候就踢到床底下去，让它待一会儿。

　　2003年以来，每次经济过热的时候，樊纲先生的这套理论就来了，就是因为经济过热了，所以就有泡沫了，尤其是经济过热的时候，第一刀就砍在房地产上。确实，当时的背景是这样，那时候是90年代。但是，1993年朱熔基上台，那时候是副总理，也是做的宏观调控措施，同样用的是砍房地产。但是，那时候还是计划经济时代。1988年的时候也是如此，用的是存款剑，计划经济时代就是用的这种手段。但是，98年以后就不一样了，现在看到的都是取消市场化，要用行政手段把房地产调控当成工具来调整经济过热的问题。所以，这就是我们看到的一种现实现象，我说完了。

　　陈启宗：陈淮，你同意吗？不同意的话，告诉我他错在哪儿，任志强错不是第一次了。

　　陈淮：他有些说法我觉得还是对的，但是他说“被抛弃”，我觉得还值得商榷。因为，从来没有被拾起来过，本来没有捡起过，何来抛弃一说呢？朱会长讲98年金融危机和世界金融危机中房地产发挥了不同的作用，我稍微说点不同的意见，当年朱熔基总理说住房、汽车是支柱产业的时候，它并没有发挥支柱产业的作用。但是，我不想它成为支柱产业，要把它压回去的时候，他也没有被压回去，千万不要过高的估计政府优化选择的能力，产业结构升级、支柱产业这些词儿都是从支柱产业来的，都是从日本产业政策来的，我专门研究过两年的日本产业政策，并且一一地拜访了当年日本制定产业政策的大腕，机会是最成功的日本各个强调政府优化选择产业上犯错误，就是政府有五个儿子，他们有自己的定制，大儿子每天早晨煎鸡蛋，希望日后考上大学生，老二给一饭面，老三就是结果最后成为支柱产业，我们的房地产行业就是如此，中国的经验也是如此日本政府经验也是如此，政府选择自己的儿子都选不对，所以政府高兴的时候你努力的研究市场才对。

 　　我们能举出中国的例子，过去一些年也能举出很多的例子。当年，政府重点挂牌支持的企业基本死光，连户口都不给报的黑孩子，现在都是世界级的企业。2009年，所有的人都说要去库存化，我们的汽车业也听信了，结果减少原料采购、压缩生产能力、鼓励抛光库存，2009年那一年中国汽车产业就在世界金融危机最严重的背景下，当年产销量增长45%。政府的判断能力其实也是人的判断能力，摆脱不了个人主观的局限性，我们还得按客观规律办。所以，别老想着抛弃和不抛弃，你老想着“被抛弃”的感觉，就有点儿高中生的感觉，父母不关心我，等你走到办公室，真正工作三年才知道你的对手不是父母，不是政府，是你的上司，是你的同事，是你的竞争对手，那个时候你就没有抛弃和不抛弃的感觉了，谢谢。

　　陈启宗：任志强，你回应一下。

　　任志强：哈哈。我很同意陈淮主任的说法，凡是被政府抛弃的都一定活得很好，凡是被政府振兴的产业都垮得稀里哗啦。

　　陈淮：凡是政府大量花钱的，从移动、高铁、高速等等，都是腐败高发区。

　　任志强：那也就是说，他承认我们“被抛弃”的现象，但要告诉大家“被抛弃”是好事，你们只要努力就行，抛弃不抛弃都没关系，他要不抛弃，房地产就完啦，这可能是真的！

　　陈淮：还是没理解客观规律，你爹妈重视不重视，你自己努力不努力是决定未来能不能成为人上人的客观规律，我听到爹妈重视的富二代都是开着法拉利半路把一个女孩子撞死，都是这类问题。

　　陈启宗：政府不抛弃房地产，就有贪污；那么，政府抛弃房地产，就没有贪污吗？

　　陈淮：就因为我们的房地产业老想让政府不抛弃，老塞红包，你别抛弃我，所以就腐败了。我们讲房地产业，不管有没有腐败，它的发展并非是按照政府的想象在发展，我非常同意樊纲教授讲的两条精髓，希望我们都听进耳朵里。第一条，房价收入比是一个好东西。但是，要注意到中国过去几年的房价收入比在降低，而不是简单地和国际比有多大的差距，这是第一条。第二条，房地产调控政策是必要的，但当前不是简单地把房价降百分之多少，而是用符合客观规律的制度化办法、经济办法、市场办法来取代临时性的行政性措施，我认为这两条见地叫做经济学家的大家。谢谢。

　　陈启宗：樊纲，你来评评任志强的心态，他到底为什么会有这个心态？好还是不好？对还是不对？

　　樊纲：我第一次参加博鳌房地产论坛就说了一句话，在座的房地产商是中国最幸运的一批商人，回过头来想想，这些年你们是挣钱挣得最多的一批人，怎么现在和怨妇一样？抱怨“被抛弃”了。不抛弃的话，还要继续捧着？要继续再挣更多的钱？说到这儿，这次不管是抛弃还是不抛弃，这次这个政策和宏观调控关系不大，这次是因为社会问题，2010年4月之前的那几个月里面，当时各地人代会50%以上的提案是关于房价，当时的社会舆论整个是一个反弹，这个时候说政府抛弃不抛弃，你都不要想政府，你想其他国家，想另一个政府。你去南美看，在这种情况下，那个政府采取的措施就厉害了，各种社会舆论、社会利益团体、各种利益冲突会导致某种东西出现。

　　所以，在这个问题上，我要提醒一句，房地产不仅仅是金融问题，不仅仅是经济问题，也是社会问题，也是政治问题。这一次，当作政治任务在完成，不是当作经济任务在完成。那么，我们要用更大的视野来看房地产，因为你们太重要了，不管政府承不承受，一个人花钱最多买的东西就是房子，怎么可能不是支柱产业？房子要装修，里面要有家电，怎么可能不是支柱产业。但是，正是因为它太重要了，涉及的面太重要了，所以管的婆婆也多了一点，各种说法也会多一点，怨妇的情绪也会多一点。

　　陈启宗：任志强，你回应一下这个社会问题。

　　任志强：我完全同意樊纲说的观点，我也同意政治问题使得政府不得不采取措施。我只想问一个问题，从2008年房地产下行，到2009年房地产上来，再到产生这么多怨恨，原因是什么？因为，这4万亿和这10万亿，如果没有这4万亿和10万亿的信贷，那房地产商能把房价弄得那么高，让大家都怨气吗？很明显，这是你犯的错误，别把这个错误搁我身上来啊，其实道理非常简单，你有错就承认错误，然后解决自己的错误问题，那大家就没有怨恨了。所以，怨妇的过程是因为你把你犯的错弄到别人身上，本来你把人家妇女强奸了，然后还要说你这个妇女调戏我的男人！这是什么？最后，不是我抛弃你，是你把我抛弃了。我们没有说房价过高就好，很多时候都是你把房价催高的，我能管住土地吗？我能管住税收吗？我能管住房价不上涨吗？所以，他强奸完别人，然后说别人错了，这可能是政策中最大的问题。

　　如果倒过来说，樊纲说的我都同意。但是，你要解决老百姓的怨恨问题，要解决房价问题，你要从根儿上解决，别从面上解决，根上的问题是土地问题、制度问题、城乡差别问题等等，哪一个根上的问题讨论了这么多年，没一个人动，最后反正把房产商收拾了，房价不让你涨，高价格的房子不让你卖，把你桉住就完了，这是逃避责任，所以我认为是“被抛弃”了。所以，樊纲的理论是验证了我说的“被抛弃”就是“被抛弃”的现象。陈淮说这么一大堆，解释的是即使这个产业“被抛弃”了，但产业还是好的，他不能证明没有“被抛弃”。樊纲说了，它就是支柱性产业，只是到关键的时候要按一按，有民怨，但民怨不是我弄出来的。谢谢。

　　陈启宗：钱还是赚到你的口袋里去了，任志强。

　　任志强：土地价格上涨是政府赚了，房价上涨了，税收也涨了，房价从1万元涨到3万元，那2万元是小业主赚了。

　　陈启宗：你不要老算别人的帐，你自己还是赚钱了嘛。

　　任志强：我自己赚的没有别人赚的多，前面有一大堆人比我赚得多多了。

　　陈启宗：既然赚了钱，被抛弃一下又怎么样呢？

　　任志强：你这理论就是被强奸的人还快乐着！

　　陈启宗：其实没有强奸你，你自己也快乐了嘛，钱到你口袋里了，你怎么不算那个帐呢？总而言之，当时的4万亿是当时有需要，电的用电量掉了20%多，当时没有那4万亿就没有办法，那4万亿进来就有后遗症。

　　任志强：是10万亿。

　　陈启宗：10万亿绝对是房地产调控的后遗症，所以赚了头，就埋起头来，不要说了，赚了就算了。现在，只剩下三分钟了，台下有没有观众要发问的？请举手。

　　提问：樊纲先生讲了制度建设替代的措施，我想请各位都讲一下，如果有替代措施的话，第一条措施是什么？刚才，樊纲先生谈到的是房产税，根据我的判断没有法律依据，2000年的立法是新的税收必须要立法。

　　陈淮：不要再讲了，第一条多盖房子，快盖房子，而不是少盖、不盖房子，也不是把任志强等抓起来毙了，这是根本的一条，最根本的是要多盖房子，这是简单的逻辑。第二条，调整城市结构，都住在北京、上海、广州，什么样的政策都解决不了房价问题，要让更多的人住城里，大、中、小城市要协调发展。第三条，调整中央政府和地方政府的协调关系，要让马儿跑，不让马儿吃草是不行的，地方政府既然承担着建设保障房等一系列任务，就要做好。那么，与地方不动产资产相联系的税收制度，还不只是房产税制度。第四条，调整社会收入分配结构，是最终解决房价与收入比问题的第一个依靠，这里头包括调整收入分配结构，包括国民收入分配结构，包括第一次分配和第二次分配，也包括国家和个人、穷人和富人，这个问题没法三两句话说清楚，点到为止。

　　提问：谢谢。

　　樊纲：没法再把过去讨论的问题再讨论一次，这些年的论坛一直讨论房产税问题，容积率问题，税收的问题，地方政府的问题，土地问题等等，刚才你说的没依据恰恰是制度没改，制度改了不就有依据了吗？

　　提问：你的意思是先立法？

　　樊纲：当然和立法有关，有些问题是在目前法的框架下有一些变通的办法也能够实施。

　　陈启宗：最后一个问题。

　　提问：每次听都很感动，今天四位在台上，两位学者，两位业者，所说的意见虽然不同，但内容非常有真理，非常真实。一个问题，怎么让我的领导去听到你们的声音？接受你们的观点？谢谢。

　　陈启宗：陈淮。

　　陈淮：首先，是媒体接受，媒体还不接受，领导就听不到了，领导是按照互联网信息摘要来办事的。刚才，任志强先生说的话，其实我还要再补充一句，你从小有没有听说过中国有一句话，天下没有有不是的父母。所以，你刚才说政府都错了，你都对了，你这话是不对，天下没有“有不是”的父母。

　　我想，其实我们别把那些期望把中国城镇化，老百姓住房改善这些问题，在一分钟之内都说明白，说不明白的。支柱产业这个问题，也不仅仅或者主要不是它能带动多少产业，最重要的是13.6亿的中国人，6.9亿的中国城镇人口走到了一个阶段，大家从要求收入的增长这个利益诉求，走到收入增长和个人财产累积并重的诉求，我们从越穷越光荣，越穷越革命的阶段走到了有产是一个好事的阶段，这是房地产业势必成为国民经济支柱产业最根本的、最广泛的、最深厚的社会基础，谢谢大家！

　　陈启宗：为三位嘉宾鼓掌！

　　主持人：好的，非常感谢四位嘉宾带来精彩的演讲和讨论，也感谢各位嘉宾的参与与支持，谢谢您！

　　下面有请任志强先生演讲题目是：为什么我说房地产“被抛弃”？演讲时间为20分钟，有请。

　　任志强：只给我二十分钟时间，我只讲一个问题。前边那些都不讲了，就讲一个问题，为什么我认为现在房地产“被抛弃”？其实，这个题目是大会写的。以前，我是说它在产业中的重要性。看这张图，这张图是国土资源部公布的按月计算的房地产业使用土地的供应量，这个供应量充分显示出对这个产业的重视度和它面临的问题，以及它未来的预期。

　　第一个阶段是2003年以前，当中国的产业政策为需要市场化取消福利分房的时候，平均每年的土地供应量大约以40%的速度增长。那时候的土地是充分供应，因此在1998年-2003年之间的这么多年里头，房价平均增长3.5%，老百姓收入增长平均为9.5%-9.6%左右，收入增长远远超过了房价增长。因此，1999年的时候，上海房价虽然很低，但卖不出去，实行了一条特殊的税收政策，即购房时减免个人所得税，这项政策一直执行到2003年的6月31日止。

　　2003年，我们发现了一个巨大的变化，这个产业不再以产业发展的角度出发而制定产业政策。两条，第一条是严格控制土地供给的闸门，03年出台的政策是“严守18亿亩红线”；第二条政策是严格收紧信贷闸门，因此出台了121号文件。2003年以后，尤其是831完成以后，我们可以看见土地总的供给量出现了极度的下滑，连续十几个月是低增长，甚至负增长，一直延续到2007年。换句话说，在土地上我们欠了2-3年的债，但这个债欠得不够深，是因为此前保持了40%左右的速度增长，填补了一部分，因为手里还有一些余粮。因此，在这个过程中出现了一些房价的波动，但没有形成巨大的上涨。

　　2007年，这种饥饿再也无法用土地的短缺来填补了。

　　2006年年底，曾培炎副总理召开了座谈会，到2007年春节前，我们两次跟曾培炎副总理提出来，要求用增加供给的方法来防止房价的上涨。所以，2007年，曾培炎副总理在两会之前首先提出要增加土地的供给。两会中，温总理的报告又特别提出要用增加供给的方式来平衡房价。于是，2007年出现了土地的增长高峰，但从土地的增长中可以看到，2007年开始几乎都是天价地，而这些天价地的来源，大家说来源于开发商炒和媒体炒。但是，如果我们看到这张图就会发现，是因为之前大量的负增长让开发商手里没有余粮了，很多饿狗在同抢一块骨头就出现了天价地，于是形成了房价的暴涨。

　　我们为什么说它是产业政策的一个工具？2003年没有SARS的话，提出的就是防止投资过热。于是，2007年中央经济工作会议上再次提出“两防”，即防止投资过热和防止通胀。因此，在两防的指示下又开始以房地产业为主导，连续出现了08年的持续下滑，我们可以看到的是，土地供给从一个高期开始迅速向下延续，1、2月份还很高。但是，2008年3月份两会之后就开始持续下滑，一直变成负增长。大家都说，2008年中国经济的下滑是因为美国金融危机，但我不认为是这样，因为美国金融危机爆发的时候，中国经济没有出现任何问题，和美国金融危机完全不是一回事。2007年年底的时候，美国就开始为经济的再启动出台各项政策，但中国那时候是“两防”坚决要打下去。2008年初，布什总统开始用减税的方式拉动美国利率，而中国执行的是与美国相反的政策，到不行的时候说都是美国人闹的，没什么道理。但是，我们从土地上可以看出来，当08年10月份雷曼兄弟出现问题的时候，我们出台了振兴政策，但为什么09年的时候全国土地极度负增长？没有人想过这个问题吧？所有的人都说，09年的振兴长中国的房地产业出现了一个高涨，但高涨的是什么？是去库存化。所以，09年，大量的库存化，把08年大量积压的库存通过09年的销售变现了。但是，那时候开发商大部分的变现钱是还债，没有钱用于新的投资。到09年年底，我们的土地是-18.9%的增长。我们再看2010年，由于4万亿+10万亿的信贷，再加上开发商把大量的库存变现为现金，所以有了2010年土地（价格）的暴涨，土地不但是高增长，而且天价式的高增长，因为天价来源于2009年土地稀缺情况下的短缺供给。虽然，08年持续下降导致我们有一部分库存，但更严重的是导致了价格的飞涨。于是，你们可以看到，凡是在土地低增长的情况下，一定会形成后期的房价高增长。2010年土地很多，但2010年的土地不能在2010年变成库存。所以，2009年消化库存以后，到2010年的时候房地产库存快没了，因此2010年出现的极度现象是供给短缺，大多数城市只有2-3个月的供应量，比如说上海、北京。

　　如果只有2-3个月的库存时，房价一定是涨的，因此在2010年看到土地高涨的同时就看到了房价的高涨，而房价高涨的同时又推动了土地价格的高涨，形成了一个恶性循环，到2011年，樊纲说我们不得不用政治手段和行政手段来抑制。结果是什么？结果是，当2011年年初出台相关政策以后，我们再次看到出现了与2007年出现“两防”现象同样的情况。土地从高增长迅速下滑，滑到2012年土地现在仍然是负增长。再看最后的图，虽然不完整，但是，再一次出现了现在所看到的前面几次循环，这种循环就是我们所说的行政导致的周期，而不是自然形成的周期，这个行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增长、负增长的，2007年房价一定是高增长，到2009年土地是低增长和负增长的时候，2010年房价一定是高增长。现在，我们依存的是2010年的土地高增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存在不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的一定是下一轮土地的高增长和房价的高增长。在年初我们就判断，明年3月份以后，如果现行政策不变，巨大的刚需会导致明年的库存被消化得差不多，而土地供应情况又完全可以说明新的增量是不会出现的。下一轮，明年3月份一定是房价的高增长。

　　有一种办法可以抑制高增长，就是不准买卖了，取消市场了。否则的话，在供求关系恶化的情况下，必然会导致房价一定是涨的。我们已经有了前一轮、第二轮两次土地低增长情况下的报复，我们能排除第三次土地低增长之后再出现报复吗？所以，我认为“被抛弃”的结果就一定是土地的低增长，然后形成房价的高增长。这时候，把房地产作为产业工具，或者把这个产业作为调整中国经济波动的工具。如果我们的土地供给有了这样一个巨大的波动，那我们的经济有可能不出现波动吗？你可能用房地产去填平它吗？这是根本不可能的。

　　因为，当土地低增长的时候，第二年形不成供应量，要想形成供应量要先有土地，然后有一年的生产周期，然后才变成房子，可以对市场供应。就像母猪没有了，就出不了猪崽，有了猪崽，还要得有六个月左右的催肥期，才能让猪肉价格才能平稳。道理是非常相同的，所以仅用这一张图就足可以说明，当房地产“被抛弃”的时候，必然带来的是报复。我们没有让它找到其他的证据来说明，你能把经济波动靠利用房地产的高和低去把它拉平，是绝对不可能的只要你想用房地产来拉平中国的经济，就一定是失败的。

　　那么，还有两分钟时间，我再说一说。为什么土地可以解决问题？很多人都认为房地产把土地用了，从中国历年的土地供应量情况看，整个建设用地是图上的蓝色部分，可以看到2003年全国所用的建设用地只占了当年用地总量的8%，最低的一年。去和前面的图纸对应，当你的严守18亿亩红线导致我们不能用建设用地扩大的时候，一定会形成经济的下滑。当然，后头涨了一些，但是不是建设用地都归房地产商了？不是。建设用地里面分为六类，有工业、基础设施、军事、旅游、水利、建设，而房地产建设只用了多少土地呢？大概用了全部土地的2.4%，其中仅说住宅只用了1.5%，全国土地的1.5%用于住宅，中国人没地住，房价能不高吗？

　　例子很简单，美国的城镇建成区占了国土面积的3.1，他只有3亿人，同时他的国土面积远远比中国的国土面积大，相比之下相当于美国人在城镇中一个人所占用的面积是中国一百人所占用的面积。有的人说美国土地大，倒过来去看日本。当中国人口密度为1的时候，日本是1.24的人口密度，可利用的土地远远比中国少得多，而日本的城镇化率已达到全部国土面积的60%，但日本人拿出国土面积的4.2%用于城市建设。反观，我们中国有6亿多人住在城市建城区中，有多少面积呢？占了国土面积的0.33%，真正用于居住的，如果把城市道路、广场、政府大楼扣掉，只有国土面积的0.11%，可想而知，我们比日本和其他任何一个国家用的国土面积用于居住面积的用地要少得多。所以，绝对不是因为开发商而导致18亿亩红线有问题，而是在土地配置上出现了问题。

　　比如，英国1平米的工业用地要配5平米的住宅，日本说1平米的工业用地最少要配3.5平米的住宅，而我们工业的面积远远大于城镇建成区的面积，所以才有了大量的农民工。而工业用的土地大于城镇土地的时候，是无法让人们居住的。而我们农村宅基地有多少呢？有1.75%，国土面积，是城市建成区的4倍。如果没有土地、户籍的问题，土地和户籍这两个问题如果能够解决好，中国根本不缺地，也根本不会出现高房价。因此，当政府过多的追求GDP，而宁愿把过多土地用于工业的时候，而不让老百姓居住的时候，对不起了，您得忍着高房价。而我们现在面临的下一步，当房地产越是被调控和抛弃的时候，越是下一次面临更高房价冲击和报复的时候。谢谢！

　　主持人：好的，再一次以热烈的掌声感谢任先生的精彩演讲。接下来的这位嘉宾已连续六年参加博鳌房地产论坛，他演讲的题目是：摩天魔咒----中国经济与商业地产热，接下来的20分钟，有请香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生给我们带来精彩的演讲。

　　陈启宗：谢谢。首先评论一下任志强所说的强奸论。我看，国家没有强奸房地产商，反而救了房地产商。所以，客气一点说，房地产商是犹抱琵琶半遮面，还好政府来了4万亿、10万亿，要不然恐怕2009年大部分的房地产商都已经破产了，当时是没有办法。所以，我只评论这一句。

　　这个命题很特别，“平衡与发展可持续的中国房地产”，“平衡”这个字大有问题，平衡是大家都应该追求的，但是以中国的国情来说，改革开放只有三十年左右的历史，真正在制度上的改革，不过是15-17年的历史，之前主要是意识形态的一些障碍。之后，大概94、95年之后，才真正在制度上有改革。我常常说，96年之前，中国连中央银行都没有，人民银行是96年左右当时的朱熔基总理才真正设立的中央人民银行。所以，在那么短的一个历史过程里，要达致平衡根本是不可能的事。再说，中国之前的情况和现在的情况，那个落差恐怕是世界上其他任何一个国家都没有见过的，只有战争才能够带来如此的落差。但是，中国能够在没有战争的情况下，能够从一种社会制度转移到另外一种社会制度，带来了一般老百姓生活上的改进，我认为这是人类历史上非常了不起的事情。不过，在那么短的历史过程里，要达致平衡，简直是不可能的。

　　你想想看，从政府分配房屋到现在市场占了相当大的份额，都是在短短十几二十年里完成的一个过程。所以，从这个角度来看，不平衡是可以原谅的，也是可以理解的。当然，大家要尽量达致平衡，无论是在政策上，还是在各方面的努力，都是应该进行的。

　　今天，大会给我的题目是要讲中国经济和商业地产热。对于这个“热”字，我觉得也有难度，有冷的时候，也就有热的时候，也就是说根本是一个周期的问题，房地产无论是商业，还是住宅，都不能够离开这个周期，就是说中国经济与商业地产热，中国经济恐怕也必须是在周期的大环境之下来看待商业房地产热的。

　　周期，对于做房地产的人来说，绝对不是一个新的事物。我还是先讲另外一件事吧，我看到任志强就会想起全世界的房地产商都是不被尊重的，你们知道这个事儿。在美国如此，在欧洲如此，在全球凡是做房地产的，都是不最被社会尊敬的。所以，任志强绝对不是唯一不被社会尊敬的，反而你是非常被社会尊敬的。原因何在？简单来说，有几个原因。

　　第一，房地产商一般都想赚快钱，加上行业可以借贷，可以用10元做100元的生意等等。那么，这些赚快钱的人，总是对社会上的这种人有一点意见。

　　另外，很多人以为做房地产的人没有专业知识，没有专业特长，有钱有地就能做房地产商。是，有钱有地就可以做房地产商，但你绝对不可能做一个负责任的房地产商，也不可能做一个被人尊敬的房地产商。但是，到现在为止，中国房地产市场不过二十年的历史，在这一方面大家还是有很强的观感，房地产商不需要特别专业的知识。

　　再来一点，房地产的特性比较特别，什么都不做的话，也可以赚钱。因为，地价会涨，只要整体经济向好，作为房地产商，在土地上不盖什么也能赚钱，就很难保证社会上对房地产商没有意见。也可以说，因为这个特性，房地产是赌博性比较强的东西，投机成份也非常炽热，这也是被别人不尊敬房地产商的原因。当然，无论是在海外，也包括在中国内地，很多房地产商的个人素养也不见得比别人好。所以，这方面也让房地产商不被人尊重。

　　最后，成功的房地产商，大家看得见；失败的房地产商，没人管。大家对房地产业成功人士比较眼红，是现实，房地产商不被社会尊重更是现实。房地产商不得到社会尊敬，至少得到了钱，失败的房地产商是世界上最可怜的人，既不被社会尊重，又没有赚到钱，你最后是一无所有。

　　说到商业房地产的周期性问题，大家不要忘记一件事，房地产这个行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。刚才，有演讲者说两三年就可以盖起来。我告诉你，凡是两三年可以盖起来的都是垃圾，真正的周期不是两三年，应该是5-7年才是一个正常的周期循环。所以，周期长的话，就有潜在的维系在里面，才有热和冷的说法。

　　当然，大家知道，恒隆公司在这方面被人认为比较能够抓住周期，希望大家从一个正面的角度来看，运作资产是长周期的资产，是周期性很长的一个行业，从另外一个角度来看这是非常好的一件事，这正是作为房地产商能够赚钱的好机会。现在，大经济都不太好，世界如此，中国也如此，对于一个好的房地产商来说是一个极好极好的机遇，不要浪费这个机遇。

　　另外，房地产商实在不应该单靠地价的增长来赚钱，要不然就不再是投资，不过是投机而已，更不用说我们是一家营运公司。那么，地价的上涨应该是额外收益，我们应该以能力、经验来创造财富。当然，既然这个行业有一个特性，地价是你不增加附加价值也能赚钱的，那你享受这个好处就是了。但是，我希望中国的房地产商能够在经验上、专业上有进步。

　　最后，关于商业地产，我讲三个成功要素。

　　第一，必须有耐性。

　　做房地产商，好多人都以为必须是一个很快很快的行业，必须对市场的脉搏把得很准，要很快很快。我不否认，有时候是要很快。但是，更多的时候千万不能快，要慢得不得了。你试试想，房地产的周期一定是倒“U”型的走势曲线，也就是说绝大部分的时候不是你买东西的时候，绝大部分的时候也不是最好的卖东西的时候。最好的买东西的时候，一般来说只有5%-7%的时间，最好卖东西的时候，也不过是5%-7%。作为一个房地产商，真正要动作快的时候，不超过5%的时间，一般来说10%的时间是你真正要做功的时候，90%的时间是你不做事的时候。要做一个好的房地产商，就要能够90%的时间不做事，你做事就很容易出错，就不能赚到最大的回报。因为，只有5%-7%的时间是最好买东西的时候，就是谷底；也只有5%-7%是最好卖东西的时候。所以，做商业地产周期更长。第一件事就是要有耐性，耐性表现在你什么都不做上面。所以，我告诉我的股东，他们给我很高的薪酬，不是要我做什么，而是要我不做什么，我的“没行动”，本身就是一个很大、很有意思的行动，我的不行动就是一个行动。

　　第二，专业房地产领域极度缺乏专业知识，这些专业知识不是单方面的，而是综合的知识。

　　好多人以为做房地产就是财务安排而已，有些地方把房地产纳入到金融领域里，绝对是错误的。也有的人请一个好的建筑师，为你设计好就行了，那也是错的，一个好的房地产商必须有相当、全面综合的专业知识，需要时间来累积经验，也需要我们用谦卑来总结经验。

　　唯有具备以上三点要素，才能具备好的房地产企业文化。因为，经验在人的脑子里，企业文化非常重要。

　　说到房地产行业，去年，比较热。但到了今年，比较冷。基本上，民企商业房地产商退出了市场，主要是国营企业，中海、中粮、华润、保利等等，这些国营大企业还在商业领域里运作，作为香港房地产商，我的对手不是本地的民营企业，主要是国营企业。作为房地产商，应该好好地利用市场低潮来反省我们自己，增加我们的专业知识，在下一次好机会再来的时候，我们可以更好地利用那些机会。

　　长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的，问题是，在机会来临的有生之年，你和我还在不在？谢谢！

　　主持人：谢谢陈启宗先生的精彩演讲。今天上午我们的演讲和博鳌铿锵行主题讨论的内容环节到这里都暂告一段落。

　　下面，我们将迎来每一年度博鳌房地产论坛最精彩环节--地产精英博鳌论剑。今年的论坛，我们一如既往共安排三场“地产精英博鳌论剑”对话，今天上午进行的是本届论坛首场精英对话。

　　调控风云突变，经济下滑的恐惧与压力被认为是房地产回暖的机会与动力，曾经成功的逆转仿佛即将再次上演，但政策烟幕依然弥漫。现在，让我们开启今年博鳌房地产论坛的首场“地产精英博鳌论剑”：可持续中国房地产之一：回暖假象？房地产的下滑曲线。

　　接下来，有请本次对话的嘉宾主持：北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

　　以及我们的对话嘉宾：

　　教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生

　　五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生

　　金地（集团）股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生

　　星河湾集团董事副总裁梁上燕女士

　　浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生

　　万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生

　　远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生

　　有请以上嘉宾上台入席就坐。

　　刘晓光：任志强不上来了，改成巴曙松，巴博士和我一起主持。

　　刘晓光：这场论坛是回暖假象？房地产的下滑曲线。请企业家们判断一下，现在的回暖现象是真正成功逆转了过去的情况？还是一种真正的拐点呢？还是一种暂时稳定的现象？我想先请大家回答一下这个问题，这是一个判断。

　　陈润福：大家好，我是远洋地产的陈润福，非常高兴参加博鳌论坛。对于这个题目，我是这样想的。调控进行了很长时间，如果从4、5、6月份，包括从7月份的销售业绩来看，确实是销售量在上升，把它放到长一点的周期来看，其实是平稳的。这个时候，供方、需方都在适应新的市场规则。供方在调整产品结构，向更多的刚性需求，更多的改善性需求在调整产品结构；需方也在适应各种条件，怎么样达成交易的过程。所以，我觉得是一个平稳的现象，并不是出现了类似于2009年这种反转式的强烈增长，我是这样看待的。

　　刘晓光：你的意思是暂时出现了平稳现象，不是拐点真正的出现？

　　陈润福：我觉得不是拐点，它是平稳的，现在的市场是平衡发展的主调，从长远来看，房地产的市场发展肯定是没有问题的，大家的看法应该是一致的。

　　杨玉林：我是浙江广厦的杨玉林，对于这个问题其实有点纠结，简单地讨论是回暖，还是拐点，没有太多的意义，我很同意陈总的观点，做房地产要保证一个常态的心理，市场一种是结构性的调整，一种是周期性的调整，在这两种调整中，双方都会有一个预期。比如，90平米以下的刚需者，他结婚是不能等的，口袋里的钱可能是有限的，需要适时出手。从目前的情况讲，这是调控这么长时间以后一个正常的，或者是周期性的量升，价是否升？还不大好说，因为产品组合不太一样。所以，要保持一种常态的心理，也没必要太在乎房价，如果在乎太多可能会带来负面影响。

　　刘晓光：你的意思是刚需的需要造成了今天的这种结果？

　　杨玉林：对。因为，限购、限贷的政策有点儿微调，也是向刚需倾斜的。当然，这种政策导向，我觉得和市场上的这种释放有直接的关系。

　　刘晓光：章部长怎么看？

　　章新胜：这是一个业内人士谈的事，在这段时间是看回暖？还是假象？我作为业外人士，确实没有发言权。但是，我觉得一个总的大趋势，一是中国还是以发展为硬道理，以科学发展，对我来看要渐渐走向绿色发展的道路。二是中国还是一个城镇化快速发展的国家。三是中国的政治、经济、文化以及我们所处在世界经济的大格局内，我们还是要保持一个较为稳定的，又快又好的发展趋势。四是要保持社会稳定，社会稳定和谐，城镇化问题，安居乐业的问题，房地产业是一个支柱产业的问题，我想都是不言而喻的。所以，短期看它可以有曲折，可以说是回暖还是假象，但是从中长期来看，它还是要走向持续发展，特别是我们正在期盼着十八大的召开，我想大家还是要注意再学习一下7月23日胡主席的讲话，我的理解是他强调了几点：第一，仍然要以经济工作为中心。反之意思是什么呢？我想大家也明白。第二，还是要把贯彻科学发展观，走绿色发展和转型作为主线，这对于房地产意味着什么？我想也是清楚的。但是，谈何容易？所以还是要依靠改革的办法，这是他的第三点看法，也是我对他讲话的一个理解。很多人都说，这个讲话一般来说是为即将召开的大会做准备的。

　　谢谢。

　　周卫军：我是万科的周卫军，这个问题万科是这么来看待的。我们认为，从中远期来看，房地产行业的调控应该是一个常态，因为这已经不是一个行业和经济的问题了，现在已经上升到民生和政治的问题上了。所以，这种调控趋势应该是长期的，这是第一。

　　从大的政策环境不变的情况来讲，无论是把它政策化，还是制度化，从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住。二是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应。

　　第二，从短期来看，政策调整只是暂时现象。应该说，我们看了国家统计局1-6月份的统计数据，全国住宅销售面积到6月末时同比下降了11.2%，大部分城市的房价低于去年同期，70个大中城市里面价格同比下降的城市是57个，持平的2个，上涨的是11个。所以，回暖应该是暂时的，或者说是局部的。

　　近期局部回升的原因是前期大量积累刚性需求陆续入市所导致的，还有首次置业信贷环境的改善，也成为近期成交量增加的原因。但是，不可忽视的是库存依然非常巨大。现在，我们在14个城市做了统计，差不多有1.14亿平方米的库存，这么大库存的去化还是一个非常非常大的压力。

　　刚才，任志强先生也讲了土地的供应情况，我们也注意到了开工的情况。因为销售疲软，融资缓制的双重挤压，大量的房企主动减少了开工，由于开工的减少，在未来半年时间里面可能会产生供应的短缺。我也同意任总的意见，明年3月份之后可能会产生房价上涨的可能性。

　　刘晓光：这是您的判断？

　　周卫军：对。

　　黄俊灿：我是金地集团的黄俊灿，我觉得目前的市场应该说不叫回暖，应该是恢复正常，或者是局部地方恢复得过头了一点。因为，自从调控以来，特别是今年年初头几个月，那种成交量的低量徘徊太不正常了，有那么大的需求在那里，每个月的成交这么低迷，主要是大家对新出台的政策一下子适应不过来，对后面的信心看不清楚。那么，到了4、5月份以后，经济下来了，开始降息了。但是，我认为经济下来对于地产来说不是一件好事。

　　刘晓光：中国经济的下滑对于地产不是一件好事？

　　黄俊灿：不要认为中国经济下来了，我们就得救了，不是这么回事。因为，4、5月份确确实实有需求了，与前几个月相比量上来了，但与往年相比是正常的，局部有楼盘库存去化很快，那也是正常的。所以，开发商还是要在产品结构上下功夫，政府对投机需求的打压会持续比较长的时间。

　　刘晓光：比较残忍，还得承受。

　　梁上燕：我认为这一段不是大拐点，只是稍稍回到正常，内外的不支撑，在短期内不会有拐点的反弹，同意到明年3-4月份有反弹，在这里面好象只有我是民企的，民企在过去十年做了很大的贡献，明年市场可能会整体回暖，但也不会像以前那样大涨，但是产品和市场有更好的契合度，针对城镇化、针对刚需刚刚接上正常，对于未来的调控，我认为也是常态的，谢谢。

　　何剑波：我是五矿的何剑波，刚才主持人说到今年下半年房地产从销售量来说，不同城房企来说有比较大的增幅，与其说回暖，不如说回归。之前的市场被各方面打压了，处于不正常的状态。但是，今年以来由于宏观的原因政策有所松动，市场逐渐回归到了正常状态，回归到了一个常态。原来，我们看到很多人处在观望、迷茫的状态，即使有需求也不买房的状态。现在，大家开始比较积极地入市了，一些年轻人就业了，结婚了，需要买房子了。所以，今年不管是从刚需，还是从改善性需求来说，都有比较明显的增长。所以，我认为这个市场实际上是朝一个合理的状态在回归。至于说这个回归是真相还是假象？我认为，这也取决于很多因素。如果说这个市场是一个比较充分的、比较正常运行的市场，我认为回归应该是开始。那么，往后的回暖、回归会逐渐进入到一个比较良性的状态。但是，如果说还是政策调控、政府措施非常严厉的状态，我认为也只是一个比较短暂的阶段。那么，是真相还是假象？可能要等到明年，等到政府可能有一个新思路来看待房地产的时候，那个时候结果就会揭晓了。

　　刘晓光：您期待有新的思路，新的政策。第一轮是大家回答问题，回答的结论差不多，回暖不是什么假象，是一种现象。但是，不是根本的拐点出现，可能是一种稳定状态。巴总，该你主持了。

　　巴曙松：从金融的角度来看，今年初的时候非常担心6月份大量的房地产信托到期，会不会出现大面积的资产重组局面？正好，这几个月的销售回暖，我看信托和银行的人松了一口气。一轮听下来，大家的意见分歧不大，只是前期的政策冲击，外面恢复性的增长，这是第一个判断，是共识。第二个判断，任总讲了土地周期，按照以前的规定可能要到明年的3、4月份。还有一个数字，历史上的预期大概是5个月左右，一到5个月市场预期就会变，现在推测还有6、7个月的时间，市场可能会酝酿一些编剧。如果下一轮市场真的活跃起来，会出现哪些方面的变化？因为，梁总讲了，现在要做的事情就是适应新的变化，把产品结构做好，把产品供应做好。那么，在目前6-7个月的准备期、平稳期、恢复期阶段，我们该做些什么？来迎接明年3月份也好，2月份也好，4月份也好的市场回暖？如果说现在的回暖是假象，到那时候可能是真正的回暖，可以做点儿什么？大家可以讨论一下个问题，建议从那边开始。

　　何剑波：巴博士说，我们要为明年做点准备，确实是这样的。作为一个房地产企业来说，有一个很重要的能力是应对行业周期的能力。现在，我觉得我们的意见比较一致，大家看到明年应该会有很多市场上的变化机会。那么，从企业来说，现在更多的是要从土地储备、产品结构、开发节奏，包括销售准备等等这方面的工作，可能要抓紧铺排，包括资金上的安排，这些工作是要做的。因为，周期性非常强，周期来了，可能好的日子也会快一点到来，恒隆的陈总讲，可能卖房子的时间只有8%，这8%的时间可能要用80%的时间去做准备。

　　巴曙松：我想打断一下，我看了一下上半年的数据，全国的销售还在回落，但14个中心城市的销售增长很快，你要增加布局，你怎么看？要有清晰的业内交流，是布局在中心城市？继续加大供应，现在开始拿地？还是14个城市先回暖，带动全国的回暖，再去区域布局产品结构？你作为一个业内一线的高管，你觉得怎么布局比较合适？

　　何剑波：其实，回暖是不均衡的，一线、二线城市回暖比较明显，尤其是一线城市开始带动。但是，很多三线城市处在一个比较低迷的状况。现在，对于一个具体的企业来说，还是根据你所在的地区做布局，来结合回暖梯度扩散的节奏，去把握好时间。

　　梁上燕：在这个时候除了做好规划和布局，无论一线、二线、三线城市都有机会，正如我刚才拿起麦克风一样，品质很重要。尤其是刚刚结束的奥运，尽管拿到了很好的成绩，还是被怀疑。昨天，我从香港过来，唯一可以说的是在香港吃什么不担心，但也许回到北京、广州、上海、海南，每天吃的豆腐是好的吗？吃的牛奶是好的吗？如果接下来有一轮回暖，现在准备除了做好规划的话，在这个调整期，企业文化的建立，企业的价值观，企业的朴实价值观非常重要，机会不缺，中国的机会是史无前例的大，未来的黄金十年，世界上还是看中国。但是，关键是中国的企业继续走以前的大干快上吗？还是开始把企业的价值观、朴实价值观做得更加好？那么，我想在近期企业的文化，企业的朴实价值，会迎来更多合作伙伴更大的尊重。

　　以我的合作伙伴来讲，星河湾集团和国有企业有不同的地方，今年走出的路子是开始做品牌合作输出，在今年的结构中60%是星河湾集团自有产品，10%-20%已经可以和拥有优秀地块的企业进行品牌输出和共同合作，这样大家可以各取所长。这个结构完成之后，星河湾集团可能走出的路子和过去十年完全不同，每一年三个品牌，十年就是三十个品牌，坚持把更好的品质布置到不同的城市，不管是国营的还是民营的，都有自己的路子可走，主要是看企业能不能在行业中赢得更多的掌声，不论市场好与坏，就都可以走出一条比较好的路子了。

　　黄俊灿：我们的观点是接下来行业的波动性会比前十年大，前十年基本上是单边上涨，接下来经济形势会比较复杂，宏观经济和购买力关联性比较紧，包括行业资金、货币政策的关联性也比较紧。所以，对经济的判断，可能是一个企业要去做的一个功课。

　　现在，周期波动越来越强，稍微销售一回暖，从以前流拍，没有零溢价的地，又开始出现了很多溢价的地，楼市是比较长线的东西，像股市一样在贪婪中做选择吗？还是要以平常心来看待市场的发展。

　　还是要把企业内部工作做好，产品研发、开发节奏等等，最终推到市场上的产品要要一个档次，才能使企业走得更远，谢谢。

　　周卫军：对于万科来讲，我还是表明一下我们的观点，调控肯定是常态，在常态的调控过程当中，市场的波动也是正常的，无论是反弹还是下降，我觉得我们作为一个开发商，或者说作为一个对社会有责任的开发商，就应该有一个非常理性的心态。

　　对于万科来讲，我们要做好这么几件事。

　　第一，为普通人盖好房子，坚持主流市场的定位。

　　好房子的概念有这么几点，一是做小房子；今年上半年1-6月份，144平米以下的户型销售占比是89%，未来也会成为一贯坚持的主流定位。二是坚持做装修房，在万科的战略中是很重要的一部分。去年，入住交付的6万多套房子里面，交付了4.5万套是装修房。今年有10万套房子要交付，其中有8万多套是装修房，这个战略是毫不动摇的，要坚持下去。三是坚持做好质量。万科集团在内部提出了面向日本学习的“千亿计划”，我们准备派1000名工程师到日本的工地上学习，和日本的工程师一起工作一个月，成本很高，可能要花一个亿的学习成本。

　　千里之行始于足下，我们还是要去虚心地去学习，日本人是怎么做好质量的？在万科集团的质量体系内，我们也是坚持以质量第一的目标。质量和成本发生矛盾的时候，质量优先；质量和进度发生矛盾的时候，质量优先；我是万科集团曾经负责过质量的第一责任人，我的主要手段是看到不符合质量要求的项目就现场停工，应该说这是一个毫不含糊的策略。

　　第二，要盖有人住的房子。

　　好房子盖好了，但一定要有人住，在服务上要下功夫。从去年开始，万科就尝试着由物业系统牵头去做服务上的创新。深圳的万科城搞了“第五食堂”，前两天也去“第五食堂”吃了一顿饭，确实是一个非常受社区居民欢迎的一个项目，物美价廉，保证食品的安全度，每天的营业额将近1.5万元，规模不大，但给社区居民解决了大问题。这种模式，在未来万科的几百个社区里面可能会做大规模的推广。

　　第三，在细分市场研究的基础之上做产品创新。

　　比如，在去年博鳌论坛上，曾经也代表万科发布了一个信息，我们要做15平方米以下的小房子。但是，由于政策的原因，看来做15平方米还是有点不太现实。但是，做30平方米以下的小产品，针对在城市里面的这些年轻人，应该说还是一个非常受欢迎的产品，万科会坚定不移地做下去。

　　那么，在市场调控面前，这是万科应该做好的事情。

　　章新胜：要做点什么是吧？我很难对房地产业单独地说，总体而言，一个企业要成功最重要的还是要做品牌。当然，品牌有大有小。但是，商业的问题其实是非常当地性的，一个小的品牌在当地，包括在二线、三线城市，也是可以做出名的。所以，我觉得品牌的问题，当然是质量的问题，是产品设计的问题，是信用的问题，是售后服务的问题，等等一系列问题。当然，品牌也牵涉到社会对企业的认可，以及企业的社会地位等等。所以，我觉得围绕着做品牌来进行整合是非常重要的，这是第一。

　　第二，在座的都是企业家，我想企业家更重要的是要抓好机遇。所谓均衡的、稳定的发展都是理想的，不论是从中国几十年来看，还是从世界几十年来看，这都是一个理想的目标，它可以不断地接近它，但从来不可能达到它。所以，机遇是非常重要的。经济学家和企业家是不同的，经济学家所追求的是均衡，但是这种均衡只能无限地接近，永远不可能达到。企业家找的是均衡的打破，是机会，我觉得抓机遇是最关键的问题。只是被动应对，不如主动地来抓机遇，就中国而言，13.6亿人口，我们的发展，我们的人均住房，就一个总体而言，比起发达国家来说相差得还很远，何况每年还有1000-2000万人要走向城镇化道路。

　　那么，机遇在哪里？第一要强调的还是绿色建筑，绿色生态小区。现在，大家买住房经过了前三十年的经验，越来越多的是买外在物，而不是买住房本身了。那么，对于房地产企业家来说，你们设计的房子功能也好，要越来越走向平衡，避免下一步机遇中存在价格战。那么，如何抓住下一轮机遇，中国向世界承诺的减排目标在最近两年都没有实现，为什么冬天要拉闸？北方地区甚至取暖都成问题，虽然我们强调单位GDP能源消耗要下降40%-45%，但至今都没有真正实现。所以，下一步对能源政策的约束会越来越严格。

　　今后的绿色建筑对于能源的需求，大家可以注意看一看国内以及世界上一些低碳建筑、绿色建筑，说到这儿就涉及到政府有关政策支持和鼓励的问题。那么，水的问题、信息化的问题，以及物联网技术的问题，我觉得这些都是我们可以考虑的机遇。

　　第二个机遇，显然是区域布局的机遇，这是中国了不起的地方，有大量的二线、三线城市。所以，发展机遇的潜能非常大。其实，现在二、三线城市的需求，随着GDP的增长和西部大开发的战略还在不断地拓展。

　　第三，大家可以关注社会的情况，由于独生子女这个政策，政策性的人口社会老龄化将会迅速到来。老龄化人口住房的问题，我已经注意到一些企业都开始关注了。现在有一种说法，老龄化人口有三种办法，家养？圈养？还是社会养？一些地区已经把街道办事处改为社区了，前面陈启宗先生讲，房地产业虽然不可以叫高技术产业，但它是一个跨学科、跨门类，是依靠多年经验积累的一个行业。所以，我赞成他的看法。

　　第四，对于中国企业的发展来说，可以看到美国的企业家发展得很大，但美国的企业家一开始是利用两个市场、两个资源来发展的。如果利用房地产的杠杆和政策不够的话，大家可以注意到人代会上温总理的政府工作报告，走出去已经成为中国政府必然选择的一条道路。我们是第二大经济体，有大量的外汇存储在外。美国市场这么大，但美国企业家起步的时候，基本上都是采取两个市场和两个资源综合利用的方式来做。我讲的“走出去”，不仅是指现在，走出去一定要说房地产业的话，它当然是可以延伸的。

　　谢谢。

　　杨玉林：我觉得作为开发商来讲，下一步要怎么做？我个人有一个想法，要听党的话，要积极主动地顺应国家政策的调整和调控。为什么这么讲呢？在某种意义上讲，中国的房地产是政治地产学，或者叫政策地产学。从地产产生的那一天开始，一直在调控。我个人感觉到，研究政策是专家的事，你过多的去揣摩的话，会很痛苦，成本也会很大，时间耗不起，也毫无必要。因为，我感觉下一步的政策调整在十八大以后，可能是多元化的、系统的、制度化的，肯定是这样一个趋势，这是必然趋势。中国政策出现、制度出现往往是以行政手段为先导的，开发商要有这种心理，没有先导的话，怎么会有新篇呢？

　　另外，地产商要调整好心态，一个国家长期依靠房地产作为支柱产业，我觉得也不见得是非常科学的。那么，大环境的调整，比如结构性的调整，周期性的调整，肯定对我们是有影响的。

　　再就是要听市场的话，包括市场的需求，要根据需求来定位市场的格局、布局等等。再就是要练好内功，企业是自生自灭的，没有人救我们，只有自己救自己，根据前面两个大势，只有把自己的内功练好，把产品做好，把服务做好，我们这个行业，我们的企业才能永不倒，否则下一轮有利机会出现的时候，我们就抓不住这个机会了，谢谢。

　　陈润福：远洋是这么看这件事的，外围环境变化以后，客户需求会产生变化，要满足客户要求的话，可能从现在开始都是很晚的。因为，从前7个月我们的成交数据来看，改善性需求占比提高的幅度比较大，可能是需求端对政策、外围约束条件的适应也在逐渐地成熟。产品结构的调整去年就已经开始了，今年看市场的变化，应该说与预期没有什么两样，按步就班的推我们后续经过修改调整的产品和项目。从6、7月份的几次推盘来看，效果都不错，业绩也是不错的。所以，从市场的稳定性来讲，需要行业内所有的从业者去保持供应的相对稳定，才能有效地平稳市场。我想，这些方面是我们大家应该多做的一些事儿，谢谢。

　　巴曙松：时间差不多了，正好两轮的讨论，第一轮是刘总总结，第二轮我来总结。这一轮听下来，基本上也有共识，大家踏踏实实练内功，做好准备。但是，我总体感觉是往低级的方面说，大家变得谦卑了，俗一点是大家变得焉儿了，听政策的话，听市场的话，自己把自己的活干好，练内功。但是，实际呢，也不能放弃自己的独立思考和批判。比如说，政策有时候讲得不是很清楚，要让房价回落到合理区间，多少是合理区间？朱会长，您认为多少是合理区间呢？我思考了两年，都不知道多少是合理区间。你说，你听政策的话，政策说得很模糊。你说听市场的话，市场也是变化多端的，现在市场说了什么话，你给我解读一下，我感觉很混杂，有的卖得很好，有的还在不断地回落。所以，我想现在基本上大家都不叫板了，谦卑了，是好事。但是，我也有另外一个担心，别把自己的独立思考、讨论、分析、判断的可贵精神给丢了，我就作这一点点评，谢谢各位。

　　主持人女：谢谢各位。谢谢各位嘉宾的精彩对话，请台上嘉宾留步，工作人员邀请其他嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！

　　主持人女：各位来宾、朋友们，我们今天上午的论坛到这里结束，下午论坛仍将继续精彩。我们将请出著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生，德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生，金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生，星河湾集团董事副总裁梁上燕女士等嘉宾将为我们奉献精彩的演讲。

　　同时，今天下午还安排有两场“2012博鳌房地产论坛主题讨论”。敬请各位来宾留意组委会发布的论坛提示信息，并准时到场参加会议，谢谢大家。

　　接下来就请VIP嘉宾及理事移步东屿宴会厅，享用VIP嘉宾及理事午宴；其他来宾移步博鳌亚洲论坛大酒店怡景、亚细亚西餐厅，论坛组委会为我们准备了丰盛的招待自助午宴。下午论坛开始的时间是14点，我们下午见。

（审校：劳蓉蓉）

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