中国建筑上半年房地产销售603亿 同比增加25.6%

世房上半年合约销售225亿 完成全年目标七成

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世房：全年销售已完成98% 暂不考虑上调目标

寿柏年：短期内不考虑发债 下半年毛利会上升

按照目前每年销售额30%左右的增速，三年后便可达到千亿规模，但能否做到30%的增速，还要视乎市场等方面的因素。

　　观点网 梁嘉欣 李琼皙 早在公布前6个月销售数据之时，世房就已宣布将今年销售计划将从307亿元上调至350亿元。彼时，世房便已录得225亿的销售成绩，完成全年307亿销售目标的75%。

　　不过从目前看来，重新上调后的年度销售目标很快又将提前实现。“截至今天，世房今年的销售额已经超过了300亿元，已完成了全年目标的98%，估计到这个月底就差不多能达标”，在8月27日召开的中期业绩发布会上，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛透露。

　　其续称，目前世房暂时没有再度调整目标的考虑，但根据预测，今年的销售额应该可以达到400亿以上，“我们还是希望做得越多越好。”但其亦透露，下半年旗下楼盘的优惠措施或减少。

　　不仅如此，世房还有更大的目标，并剑指千亿销售规模。许世坛透露，近日世茂集团联手SAP共同打造“双塔1000”计划，希望借助IT系统的重新建立，进行业务流程再造、管理创新、资源整合等，支撑集团两至三年内使年销售额达到千亿规模。

　　许世坛称，按照目前每年销售额30%左右的增长速度，三年后便可达到一千亿规模，但能否做到30%的增速，还要视乎市场等方面的因素。“我们希望通过三到五年的建立，从而支持整个企业的低风险的高速发展。”

　　按照世茂的新规则，只有在本年销售目标提前完成及达成正现金流时，才可以考虑新增土地储备。换言之，世茂即将启动新一轮的拿地动作。

　　“下半年我们会增加一些新的土地项目，但主要还是给一些好的团队，如那些上半年已完成全年八九成业绩的区域团队，像长三角、福建地区及较具市场竞争力的区域团队。”

　　以下为世茂房地产2012年中期业绩报告现场实录：

　　现场提问：今年上半年公司的平均售价有所下滑，而过去的七月份世房的销售均价亦再度下跌1000元/平，您亦表示接下来也会有些优惠措施，那么下半年的平均售价是否还会有下调的空间？

　　许世坛：上半年公司旗下物业的销售均价确实有所下跌，大概跌幅在10%左右。至于七月销售均价下滑，其中最重要的原因是七八月份公司几乎没有新楼盘推出，还是以清存货为主，所以均价会有所偏低，但不会低于1万元/平。

　　我们预计，公司九十月份的平均售价水平会有所反弹，原因有二，其一，我们看到目前市场正开始逐步趋于稳定，其二，我们在九十月份也会陆续推出更多新项目，而且这些项目的位置都比较好，且我们皆重新对户型进行设计，从而加大了该些新盘的市场竞争力。

　　此外，我们在每个时间点都有不同的销售策略，其中今年三四月份公司还是集中以清存货为主，因此均价偏低，而到五六月份，随着新楼盘的推出，售价又有所回升。因此我相信，到九十月份随着大量新货源推出市场，加上市场环境转好，售价也会有显著的提高。

　　现场提问：公司表示下半年可能会有新增土地的计划，那么能否透露一下公司的买地策略如何？

　　许世坛：下半年我们会增加一些新的土地项目，但主要还是给一些好的团队，如那些上半年已完成全年八九成业绩的区域团队，像长三角、福建地区及较具市场竞争力的区域团队。

　　现场提问：中期业绩报告中，集团提出与SAP携手并制订“双塔1000”计划，欲借此支撑集团两三年内年销售额达到千亿规模，在目前的市场环境下，该千亿目标是否显得有些激进？

　　许世坛：我们认为，IT方面是有前瞻性的，按照目前每年销售额30%左右的增长速度，三年后便可达到一千亿规模，但能否做到30%的增速，还要视乎市场等方面的因素。但对于IT系统的建立，我们希望通过三到五年的建立，从而支持整个企业的低风险的高速发展。

　　现场提问：关于旅游地产方面，日前世茂集团召开了发布会并发布全新旅游地产战略模式--“旅居模式”，而旅居模式亦早有在其它开发商的发展战略中有所听闻，能否再详细讲述一下世茂与其它开发商的旅居模式有何不同？

　　许世坛：旅居模式目前主要还是为客户提供一些增值的服务如包租、养老、医疗的服务，其他发展商虽然也有在做，但大家的概念未必都一样，以后能否做成功，主要取决于你能否为客户提供所需要的增值服务。

　　现场提问：上半年中央推出了不同的房地产调控措施，您预计下半年中年调控的力度是否会加大？

　　许世坛：我们觉得房地产调控政策是一个长期的调控政策，是一个常态的调控，不会放松。但根据我们的判断，目前经济下行的压力较大，大家也看到现在的CPI处于较低水平，不排除中央将来会推出一些金融方面的措施，如降低存款准备金、降息等等。其实这些动作对房地产的成交及有还款压力的客户都有好处，客户还款能力的提高，对整个房地产的销售和发展都有好处。另外也利于那些负债高的开发商去向银行借钱融资。

　　至于限购、房产税等，我觉得这些政策都会继续执行，甚至有些地方也会陆续开展房产税的试点，目前调控已经常态化。其实我们针对这些政策已经提前做了很多应对工作，如降负债，这也降低了以后调控政策可能给我们公司所带来的风险，目前我们对风险控制方面的把控比以前做的好很多。

　　现场提问：近日有消息称山东准备对预售制度进行调整，世房在山东也有项目，如果该政策执行将对世房在山东的销售构成怎样的影响？另外，如果预售制度改革在全国范围内实行，将对房企的销售带来多大的影响？

　　许世坛：其实不久前北京也传出取消预售制，但很快相关部门便出来澄清表态暂时不太可能。其实个别城市对预售制度进行调整对我们公司整体业绩的影响不会太大，目前我们全国35个城市都有项目。但如果全国范围内实行预售制改革，对我们的影响确实会很大，但是预计这个可能性不大。

　　若全国范围内限制预售，会令供应量大幅减少，从而有可能会更加推高房价，因此我认为中央在推出这些措施之前会综合考虑各方面的因素。但因为我们的规模较大，覆盖城市众多，目前抗风险的能力也比以前高很多，所以我们也不会太担心。

　　许荣茂：其实今年上半年宏观调控压力依然很大，但我们的销售额同比增加50%，现在我们的心态跟年初已大不一样。年初时，调控压力大，库存又多，负债率又高，对楼市又看不明白，但现在已经发生了较大的变化，我们的负债率已经下降至68%，现金流亦有所增加，在销售环境如此差的市况下也能实现50%的销售额增长，市场也没有那么差。

　　最重要的一点是，在去年年末，我们公司的库存量较多，而且大户型占相当大的比例，且有些的户型并不创新，但我们现在已经几乎把这些库存消化完毕。至于接下来宏观调控是否会放松，我们不抱希望，即使市场不好转，我们也有能力应付，但现在看起来前景比半年前好很多，我们的信心也大很多。

　　现场提问：截至目前，世茂房地产已几近完成全年销售目标，是否考虑将该目标调高？

　　许世坛：截至今天，世房今年的销售额已经超过了300亿元，已完成了全年目标的98%，估计到这个月底就差不多能达标。我们暂时没有调整目标的考虑，但根据我们的预测，今年的销售额应该可以达到400亿以上，我们还是希望做得越多越好。

　　现场提问：世房的其他收入中增加了很多，这些增加的收入包括什么？另外公司盈利有所亏损是否与合作项目有关？

　　许世坛：今年有一些合作项目亏损，包括广州亚运城、与中海合作的杭州项目、天津项目等，大概共亏损一亿元左右，但由于部分项目会在今年年底入账，因此亏损的金额会覆盖掉或减少。其它收入方面，主要来自南昌跟长沙这两个项目。

　　现场提问：最近有消息传出，世房将放弃酒店分拆，改把酒店物业另作出售，请问这方面进展如何？

　　许世坛：其实现在也有不少投资者跟我们接触，希望能做上市前的战略股东，或想买我们一两幢酒店项目，但目前的金融市场环境不是很好，现在去卖不一定会卖到好的价钱，且这些都是很核心的资产，我们又不想贱卖，而且目前我们公司的经营情况已经改善很多，所以我们暂时不急于分拆，因此也没有一个时间表，但不排除日后仍有分拆上市的可能性。

　　现场提问：目前公司的毛利率为34.4%，接下来该毛利率水平是否会维持还是会有可能升高？关于定价方面，新盘的定价是否不会太谨慎？旧盘的优惠措施是否会取消？

　　许世坛：上半年公司毛利率确实便低，我们预计今年全年的毛利率水平跟上半年差不多，主要由于今年年初我们以消化库存为主，且这些库存项目都是几年前的产品，都是属于限购的大户型，且产品有老化迹象，我们觉得还是把钱收回来会更好些，也有利于以后公司的发展及经营管理。

　　但我们有信心在2013年、2014年公司的毛利率会有显著的提升。原因在于，最近几个月市场有回暖的迹象，有些企业也开始高价拿地，我们也对个别项目取消了优惠措施，但由于我们在九十月份推出的项目售价都会较高，这些新盘在今年不一定会入账，但肯定会在明后年入账，所以明后年公司的核心盈利率会有显著的提高。

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