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绿城年内还要把净负债率降至60%左右，在绿城的眼中，这仍然是一项必须完成的任务。在27日召开的中期业绩发布会上，绿城房产首席财务官冯征就此进行了一次数据模拟。

　　观点网 梁嘉欣 一改过往的颓气，绿城今年上半年业绩表现颇为不错。“2012年在绿城发展史上具有里程碑的意义”，在2012年中期业绩报告中，绿城如此陈述。

　　根据绿城8月26日所公布的业绩报告数据，公司上半年录得收入126亿元，同比12.3%；股东应占利润18.1亿元，较去年同期的8.92亿元增长103%；净资产负债率更得到大大的改善，从去年底148.7%大幅降低至93.5%。

　　负债率终降

　　股东应占利润迅速提升，净资产负债率大幅下降，当然与绿城早前的多笔股权出售不无关系。

　　其中，引入九龙仓作为战略投资者以后，通过向九龙仓配股及发行永久次级可换股可赎回证券，为绿城带来了51亿港元现金收入。同时，通过转让旗下九个项目予融创及融创组建的合资平台公司，绿城增加现金流入约33.72亿元。此次重组令绿城合并报表减少净负债28.6亿元，降低净资产负债率约13.5%。

　　截至6月30日，上述交易已经收到13.86亿元，尚有应收款61.46亿元，其中45.74亿元已于8月26日前收到，目前尚有应收款约15.72元。据介绍，九龙仓的51亿港元现金已全部入账。此外，报告期内，通过项目转让，绿城尚有应收转让款约13.2亿元，其中9.94亿元已于8月26日前收到，目前绿城尚有应收转让款约3.26亿元。

　　虽然半年已将负债降低50%，但绿城年内还要把净负债率降至60%左右，在绿城的眼中，这仍然是一项必须完成的任务。在27日召开的中期业绩发布会上，绿城房产首席财务官冯征就此进行了一次数据模拟。

　　冯征介绍，目前公司共有总借贷270.78亿元，拥有现金及银行存款72.82亿元，假设九龙仓第二部分交易完成及融创交易完成，可分别为公司带来27.74亿及23.72亿的现金收入，届时公司的净负债金额将由目前的197.96亿元降至145.5亿元，净资产额则由目前的211.78亿元增加至239.52亿元，届时净资产负债率可降至61.2%。

　　但不容忽视的一点，绿城至今的短期债务仍居高。根据公告显示，截至报告期，绿城一年内到期的债务达到184.62亿元，一至两年内到期的债务有52.02亿元，两年及以上到期的则有31.71亿元，另有2.43亿元的高息债。

　　绿城常务副主席及行政总裁寿柏年透露，这184亿的一年期债务当中，下半年大概有100亿会到期。此外，据了解，绿城还尚有股权信托共33.97亿元于今年到期。不过，“这些资金我们都有安排和考虑，所以这不是个很重的任务，怎样把短期债务降低是个结构性的问题。”寿柏年表示。

　　寿柏年透露，与以往相比，目前的短期债务已有所减少，过去每年一年到期的债务都达到200亿元以后。其亦称，对比公司1200多亿的总资产，200多亿的负债不算高，公司还是有办法降低负债。除了还的办法，也有借的办法，而新借的债务都是两三年后到期，可借此延长公司长债的比例，调整长短债的结构。

　　“我们也不寄望接下来四个月就能够调整，争取能在明年年底前调整过来。到今年年底，我们估计负债率会到60%到70%，公司希望日后的负债率稳定在该水平，不过还是要看负债率结构，如果长债多，负债率可以在60%多左右，如果短债多，那么可以再降下来。”

　　寿柏年表示，负债率降下来以后，公司处于一个安全运营状态，这让公司也有机会在香港市场做些融资的安排，如银行贷款等，这也为降低负债提供了可能，且这种融资的期限比较长。

　　冯征会后透露，公司暂时还不会有到资本市场融资的考虑，而且发债的话会令公司负债率再度上升。

　　毛利率挑战

　　尽管中报财务指标普遍飘红，但仍有几个重要指标数字例外。报告显示，截至6月底，绿城录得物业销售毛利率26.5%，较去年同期的32.6%下降了近六个百分点，而物业销售核心净利润率方面亦有所下滑，由去年同期的15.83%下降至今年的14.36%。

　　针对毛利下滑方面，冯征指出，这主要是基于产品结构的问题，今年上半年别墅物业交付比例下降，这也带动了均价的下滑。数据显示，绿城上半年交付物业的销售均价为16160元/平方米，较去年同期的20002元/平米降低了19.2%。“去年结转的产品以别墅居多，而上半年结转的主要是高层住宅，所以利润率不是那么可观，但下半年会有所改善。”

　　此外，由于今年绿城交付的项目近三成位于杭州舟山地区，属于杭三四线城市，售价不高，整体毛利率仅16%至18%左右，拉低了上半年结转的毛利率。

　　然而，寿柏年也表示，公司的毛利率还有提升的空间，结构问题并非主要问题，日后公司可通过加强内部成本控制，使之得到上升。但其亦坦承，从公司目前的经营层面而言，大幅提高毛利率并非公司当前的主要任务，现阶段绿城还是会把周转率放在前面，故料今后公司的毛利率上升的幅度不会太大，预计在28%至30%之间。

　　从去年年底开始，绿城就一直把快速销售放在工作首位，除了调整产品设计以后，并在今年年初全面推行“全民营销”模式，以期进一步推动销售资金回笼。绿城上半年销售物业面积达到117万平方米，销售金额220亿元(包括42亿元的协议销售额)，销售金额中归于公司的权益金额为129亿元，整体销售均价为18744元/平方米，平均去化率约42%。

　　“下半年我们会继续强化营销方面的推行力度，同时在价格上也会继续保持上半年优惠的态势，保持价格的平稳及适当优惠的策略。我们去年都没有采取大幅度加价的措施，今年下半年也不会。我们主要还是会着重'早销、快销、多销'。”寿柏年表示。

　　寿柏年认为，下半年仍会继续延续目前的市场情况，既不会大跌也不会大涨，在维持宏观调控政策不放松的情况下，市场需求与宏观调控之间的博弈会处于比较平稳的状态。

　　“说大跌不可能是因为今年上半年成交量上升以后，开发商现金流情况应已有所缓解，手上不缺钱，没有必要通过大幅度降价获得现金。至于不会大涨是因为现在存量房还有很多，另外宏观调控还继续保持严厉的态势，也不可能出现价格的大涨，成交量会延续上半年的情况保持平稳的增长。”

　　同时，寿柏年亦透露，为了优化公司的财务结构和土地结构，下半年绿城可能还会再变现一部分项目的股权，但并未透露金额和具体的项目。

　　寿柏年还表示，绿城还要拿地。“我们没有说下半年不买地，我们会卖地，但会是很谨慎地买地，这有利于改善我们土地储备结构。譬如原来我们的土地储备结构中没有养老地产方面的项目，所以今年我们会适当地增加一些。”

　　资金链稳定后，绿城的下一步怎么办？寿柏年亦给出了答案：首先，目前绿城的土地储备很充分，且土地款已支付完毕，哪怕现在一块地不买，未来几年内几百亿的销售额还是可期的。

　　另外，绿城今后会转向以品牌管理输出为主的轻资产发展模式，目前已在试水过程中。“轻资产模式之一就是合作，我们出团队、出品牌、出管理，合作方多出钱，双方各占50%的股权。”其次则是代建。

　　此外，绿城亦有意在房地产基金方面做一些尝试和发展，通过基金管理谋求公司的持续发展，但不会再走高负债的扩张路线。

　　除此以外，寿柏年亦就与九龙仓的合作披露一些进展，其称，双方自今年6月签订合作协议以后，双方高层每月都会有一次会面和讨论，并组建专门的工作小组，就双方之间如何发挥协同效应，优势互补，改善绿城的治理结构和财务结构等方面，一直在紧张、有效率地进行，相信在不久的将来，大家定能看到双方协同的效果。

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