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调控的鼓点不断变幻，终究是要寻找一条中国房地产可持续发展的平衡之路。

　　观点网 本刊编辑部 时近九月，“金九银十”注定将成为调控下楼市新的兴奋点。

　　实际上，房地产市场成交一直在持续恢复，而“金九银十”正是“助推剂”之一，不少人不禁要问，房地产调控成功了吗？

　　也许可以说成功，正如万科董事长王石所说，“现在中国房地产调控政策打压的不是房地产市场，而是打压居高不下的价格，从这个角度来说，宏观调控已经成功”。

　　又或许如“南方某房企退出房地产市场”，行业似乎已出现清盘和洗牌。

　　8月18日，有媒体称南方某中型房地产开发企业已下定决心撤出房地产开发业务，转型资本运作，公司近期将遣散近千名员工。8月22日最新消息则称，该房企就是合生系老板朱孟依旗下的珠江投资。

　　珠江投资因此事不得不发布澄清声明，称未来中国房地产业仍有良性的增长空间，公司在房地产行业有多年的发展基础，没有退出房地产业务的可能。

　　珠江投资一纸澄清公告想将这件沸沸扬扬闹了近一周时间的事件按下去，但很显然，上周末市场并没有因此稳定下来，静候金九银十的到来。

　　山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，连续释放出多条颇受楼市关注的信息。一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点；二是明确有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。

　　很显然，山东新政是为今年“金九银十”所准备，并规定自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。各市也要总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。

　　“监管预售资金、试点现房销售”，无疑是将此前“取消商品房预售制”的传言往前推进了一步；另一方面，山东新政对于首套房贷和二套房贷“一放一控”，一定程度上符合保护自住刚性需求的原则。

　　无论如何，山东新政为国务院7月督查之后的各地楼市调控提供了一个思路和样本，但关键是“如何协调好房价和地方经济发展间的关系，这是对调控能否持续的一个考验”。

　　房产税显然也会是一个关键因素。

　　近段时间，有关房产的消息一直都在流传。先是全国地税官员开展房产税税基评估集训；再是湖北湖南将开展房产税试点的消息；三是有财政部属下研究机构负责人称房产税扩容已锁定方向。

　　央行调查统计司最新发布的研究报告中也建议，扩大房产税改革以取消限购。

　　报告中称，可从以下几个方面来改进和完善现行的调控手段，一是加快保障房体系建设；二是加快推进房产税改革；三是丰富差别化的信贷政策；四是建立和健全相关法律体系。

　　关于房产税部分，报告中认为，应在适当时机退出限购政策，转而代之以征收房产税。对于首套房或一定面积内的住房免征房产税；对于二套房或超过一定面积的住房，征收房价市值一定比例的房产税；对于三套及以上住房，将征收房价市值更高比例的房产税。总之，通过合理的累进税制，有效打击投资性需求，同时又较好地保护刚性需求和改善型需求。

　　正如著名经济学家樊纲在“2012博鳌房地产论坛”上发表演讲时所述，要用经济的手段，用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策。

　　樊纲建议，尽快抓紧房产税的试点，尽快抓紧这方面制度的改革和推出，替换掉临时、应急的一些行政手段，才能做到使房地产市场长期稳定的发展。

　　此外，财政部财政科学研究所所长贾康在“2012博鳌房地产论坛”上，也就房产税问题发表了一篇演讲。贾康认为，我们现在应该坚定地在房地产调控新政继续推行和演变的过程中，重视和强调制度建设。

　　而且，在重庆上海两地房产税试点基础上总结各自特点，客观认识各自的得失，在肯定的同时应该做一些对其他有可能跟进试点的城市，也就是改革文件中“扩大范围”的其他区域，如何在跟进时进行方案的进一步优化。

　　总而言之，调控的鼓点不断变幻，终究是要寻找一条中国房地产可持续发展的平衡之路。无论是寄希望于“金九银十”还是“十八大”，都要考虑最关键的一点--制度建设。

　　房产税扩大试点？也许很快就将水落石出。

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