白勇：用手投票的地产私募基金

来源: [观点网] 时间: 2012-05-31 16:50

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地产私募基金参与管理，参与董事会，不像股票投资一样是用脚投票的。

　　2011年11月，在接受观点新媒体专访时，北京鼎峰地产投资顾问有限公司合伙人白勇对当前的地产基金热现象进行了解读。

　　白勇认为，房企成立地产基金也无可厚非，核心是要解决好利益冲突的问题。私募基金是为投资者提供服务的，投资者说行就行，投资者说不行就不行。

　　以下为观点新媒体对白勇先生的采访实录：

　　 观点新媒体：目前一些房企相继设立了地产基金，您如何看待这种现象？

　　白勇：我觉得房企成立地产基金无可厚非。其实中国所谓的开发商，跟标准的开发商的含义是不一样，开发商实际上是一个第三产业，是一个服务业。美国模式，或者叫新加坡模式，就把这个分得很清楚，投资者就是投资者，开发商就是开发商。但是中国的开发商是分成两个概念，第一个是掏自己的钱；第二个，是有自己的开发团队和开发业务。

　　再来说地产私募基金，这就涉及另外一个问题，谁是基金发起人？一个独立的基金管理机构可以作为发起人，开发商背景的也可以称为发起人。

　　大家关心的核心是容易产生利益冲突的问题，也就是我们说的代理人问题。我们大家讨论或者诟病的，是一些开发商背景的发起人在成立地产基金之后，会跟基金产生利益冲突。开发商都是为资金服务的，但开发商自己的资金或者上市资金与投资基金里面的资金实际上是两个主体，如果同时要为两个资金服务，管理不好就会产生利益冲突。

　　但是，如果把利益冲突处理好了，我觉得开发商也是可以的成立基金的。就像国外的开发商，他们成立了一些私募基金，都能解决好利益冲突的问题，投资者也很认可他们。私募基金是为投资者提供服务的，投资者说行就行，投资者说不行就不行。

　　观点新媒体：现在整个信贷环境不是很好，您觉得基金的兴起会给房地产行业带来哪些影响呢？

　　白勇：在目前的信贷环境情况下，对于有钱的人来说就有投资机会，这不光是这些投资基金，国内有钱人还包括一些大开发商。所以，每次遇到宏观调控、金融危机或者是经济周期的低潮，就是一些有实力的机构兼并发展的时期。

　　第二，就是房地产基金扮演的角色问题。房地产行业的规模很大，基金只是地产投融资环节中很小的一部分，不到万分之一。当然，基金会慢慢发展，但是不管多大，它也只是这个行业中的一部分。

　　房地产投资基金有两个作用。一是发现价值，二是参与创造价值。

　　首先是发现价值。在目前的低潮期，很多企业需要钱，如果不去投资，就会资金断链，一个项目断链搞不好就会破产，破产就会影响到原来的那些开发商，包括银行，包括相关的机构，包括一些买房的客户，乃至一个城市。所以，解决了资金问题，实际上就帮助这个行业解决了很多问题。

　　这也不是跟宏观调控相背，因为宏观调控不可避免的会产生一些弊端。私募基金进去了，因为是股权投资，和投资公司一样要承担各种市场、政策风险等，会磨平宏观调控带来的一些弊端。宏观调控的本意是让这个行业发展更健康，而不是让这些企业垮掉破产，就像温总理说的一样，使价格回到合理的水平。在这个时候，基金更多的作用是发现价值，给被投的对象带来价值。

　　其次是创造价值。这是指基金会收购一些烂尾楼，会去把一些经营不好的资产进行收购。我们自己拿过来进行重新的定位、策划、招商、运行，这就创造了价值。

　　地产私募基金，不像股票投资一样是用脚投票的。股票投资和实体经营没关系，也不承担风险，当涨起来之后就卖掉了，是用脚投票。但地产私募基金不是，它是参与管理，参与董事会，会用手投票，会参与创造价值，这就是我讲的地产基金的角色，是非常不一样的。

　　地产基金会持续发展，会完善金融的业态。

　　观点新媒体：您觉得国外的基金跟国内相比，有哪些不同之处？

　　白勇：国内基金和国外基金面临的市场环境不一样，投资者的环境不一样，所以我觉得有很多在基金的结构和投资模式上不同。

　　第一，国外的机构投资比较发达；第二，在国外投资市场中，开发类的项目比较少，更多是收购类；第三，国外私募基金的基金治理结构非常规范，非常严格，并且非常标准。

　　国外的投资大部分都是机构投资者，这相当于国内的养老基金、保险公司，每个公司管理的资产都是几千亿乃至上万亿。所以，他们承受风险的能力比较强，并且投资管理能力也比较强。

　　而在国内，因为目前机构投资不发达，大部分投资者都是富裕的个人或者是一些私有企业，这就决定了国内投资者有一个差异管理。在国外，投资者是不会参与基金管理的，这是一点。

　　第二，国外的投资期限是比较长的，一般都是7年。如果是“一加二加二”这样一个结构的话，基金本身就是七年，基金管理人可以自己决定来延长两年。如果觉得还不够，还可以跟投资者商量，再延长两年，总共能够长到11年。

　　第三，在基金的治理结构上，国外的一些私募基金一般会有基金秘书或基金委托人，这是一个很周密的机构。包括内部的治理结构、投资委员会、董事会、顾问委员会、管理层，这些方面国外的基金基本上都比较规范，这样才能让投资者比较相信你。

　　在国内，因为是发展初期，在基金的治理结构上相对来说不怎么规范。

　　另外还有一个区别，就是国外的私募基金大部分是承诺制的基金。承诺制的基金，一是指承诺的，二是在给你签协议的时候，其实你还没有项目。