保利取舍

来源: [观点网]      时间: 2012-05-30 17:20
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当国内融资渠道依旧闸门未开之际，即使是央企背景的保利也不得不选择放弃股票增发。

　　看不到放松调控的迹象，地产行业由此进入寒冬时节，虽然大部分房企的营收多少都受影响，但保利地产似乎情况尚好。11月7日，保利地产发布公告称，1-10月共实现签约面积556.22万平方米，同比下降0.78%；实现签约金额626.95亿元，同比增长24.59%。

　　对于保利销售情况的表现，德邦证券分析师陈利认为，按保利目前情况，公司795亿的预售账款已锁定2011年全年和2012年半年业绩，业绩增长无忧。

　　陈利还指出，预计保利今年全年销售770亿左右；产品以普通住宅为主，还包括部分区位较好、售价较高的商业项目，在调控严格时期，住宅与商业销售互补，毛利率较2010年低点也有望提高。

　　“价格战”背后

　　虽然整体业绩增长无忧，但其实从近三个月保利的销售情况来看，也不容乐观。资料显示，10月份保利实现签约面积56.94万平方米，同比下降26.79%；实现签约金额54.2亿元，同比下降39.27%。

　　9月份保利则实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。而8月份，保利实现签约面积52.94万平方米，同比下降36.45%；实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。

　　销售金额的同比“三连降”，保利也对此做了说明。据保利相关负责人透露，这主要有两方面原因，一方面是因为实际认购金额有时间的滞后性；另一方面则因为公司推售项目的减少所致。

　　该负责人指出，目前保利在整体的发展策略上暂时并没有什么变化，尤其是“价格”不会做什么调整。公司主要将集中三个方面，一是产品的定位要符合目前市场的需求，以刚性需求为主；二是希望能够在性价比方面更贴近市场；三是加快项目的销售资金回笼。

　　事实上，价格的调整与否，市场最有发言权。即便是这样的销售数据，其实也还是与价格有一定关联。另一方面，面对金九银十的惨跌楼市，价格的调整或促销也理所应当。

　　10月初，保利在南京推出了罗兰香谷项目，共计144套房源，面积在87-121平方米，均价11500元/平方米，一次性付款优惠2个点，按揭1个点，按时签约1个点，该促销一出，即引发南京业内关注。

　　10月中旬，保利成都多个项目出现了降价优惠，保利香槟国际在平时0.3%的优惠基础上额外给出了1.7%的优惠；保利心语在平时无优惠的情况下优惠了1个点。到月底，位于成都高新区南高新剑南大道的心语花园四期项目每平米直降1500元。

　　紧挨成都的重庆，保利也接连推出5个项目，涉及别墅、洋房、高层等多个形态，其中，保利椰风半岛最后一栋2号楼最高可享受8折优惠，折后价套内仅6900元/平方米；而观音桥鸿恩寺江山森林洋房，VIP卡除可享9.9折开盘优惠以外，还可享受交5万元抵20万元的优惠。

　　同样类似的案例，保利还在广州、杭州、上海等地连续上演。客观来看，不是保利一家在降价，当整个市场出现持续的低迷和观望时，万科、中海、龙湖、绿地等也相继打起了“价格战”。

　　有业内人士指出，大开发商们集体选择这样的时间点降价，可能是觉得目前的成交量无法满足运营成本和年度销售业绩，所以要通过降价来冲刺其年度财务报表。

　　著名财经评论员叶檀则认为，降价销售是很多房企不得不做的自救手段，因为融资渠道的持续闭塞间接加速了开发商们要开启降价通道。

　　的确如此，当国内融资渠道依旧闸门未开之际，即使是央企背景的保利也不得不选择放弃股票增发。

　　放弃增发与股权激励

　　11月4日晚，保利地产发布公告宣布，结合目前资本市场的融资环境，经与主承销商协商，同意公司撤回2010年非公开发行A股股票申请。

　　保利称，原募投项目北京保利云水名苑、上海宝山陈富路项目等12个房地产项目均已按照预定计划开发建设并已取得良好的销售业绩，不宜继续作为募投项目。

　　实际上，保利坚持了一年半之久的增发议案，道路可谓波折不断。早在2010年3月19日，保利就公布该增发方案，拟向保利大股东保利集团在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元开发13个地产项目，当时的发行价格为17.92元/股。

　　然而，当时没想到的是受调控影响，证监会明确表示不再审批通过房企的融资方案，包括IPO、增发及借壳等等。也因此，万科、招商地产、世茂股份、迪马股份、苏宁环球、华业地产等A股上市房企纷纷主动撤销当时的再融资方案。

　　出乎意料的是，保利却选择了“坚持”。

　　今年4月19日晚，保利表示，公司审议通过了《关于延长公司2010年非公开发行A股股票决议有效期并调整发行底价的议案》，从即日起，延长该增发议案12个月。延长的增发议案，调整了发行价格和发行股份分别是11.60元/股和9.1亿股，总价96亿没有变动。

　　最终保利的放弃之举，在相关证券分析师看来，算是意料之中。因为今年放开再融资的可能性不大，尤其是涉及到房地产调控，各级部门的任务压力都非常大，银行的信贷也被严卡了。至于融资什么时候能开闸，关键要看政府觉得什么时候调控算到位了。

　　不过，在放弃股权增发融资的同时，保利也宣布了重大突破性决议，即“179人股权激励方案”。

　　11月4日，保利地产发布《保利地产股票期权激励计划(草案)》称，拟授予激励对象5704万份股票期权，涉及公司股票5704万股，占当前公司已发行股本总额的0.959%。

　　保利指出，计划激励的对象包括公司董事、高级管理人员及对公司经营业绩和持续发展有直接影响的管理骨干和技术骨干，不包括独立董事、监事，也不包括持股5%以上的主要股东或实际控制人、或其配偶及直系近亲属。本计划的激励对象总人数为179人，占公司员工总数的1.56%。

　　另外，此次激励计划的有效期为6年。授予的股票期权从授权日开始，经过两年的行权限制期，在之后的行权有效期内分三期分别有30%、30%、40%的股票期权在满足行权条件前提下获得可行权的权利。行权有效期结束后当期未行权的股票期权自动失效，并不可追溯行使，由保利无偿收回并统一注销。

　　事实上，保利计划股权激励由来已久。早在2007年，保利就表示，伴随着企业的发展，为了更有效地激励员工的积极性，公司也将积极探讨股权激励等长效激励机制。今年年初，保利又表示，公司正在进行研究股权激励措施并召开了相关会议。

　　保利地产董事会秘书岳勇坚此前也强调：“公司十分重视人才的吸引和激励，也在探讨实施股权激励制度的可行性。因为公司是中央企业，具体实施需要取得国资委的批复。”

　　对于保利此次股权激励的正式落地，民生证券分析师王新亮认为，股权激励措施对公司业绩的提升有重要催化作用，部分企业如首开股份已经有成功例子，从目前进程来看，公司激励方案仍是破冰之旅，有待取得进一步突破。

发稿：李宁审校：0

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