杜清江：二线城市房企经验谈

来源: [观点网]      时间: 2012-05-29 10:15
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一方面要勤练内功，不断学习先进的经营开发理念，增强自身综合竞争力；另一方面发挥本土企业自身优势，扬长避短。

　　因为一次偶然的机会，山西宝地介入了房地产领域，初次涉足便是具有一定操作难度的商业地产项目。这个于03年在太原开建的铜锣湾商业广场至今仍是太原最大的购物中心和零售商业项目，目前其商业销售额已达到山西省的前三位，成为山西省最大的商业综合体项目之一。

　　接着这个项目的开发运作，宝地由此拉开进军房地产的序幕，除了商业地产，宝地也开始涉足住宅；在区域方面，除了太原市，宝地也将扩张的步伐迈进了牡丹江、辽宁、锦州等，未来，宝地还将继续在华北、东北扩张。

　　宝地董事长杜清江预计，按照公司目前以房地产开发为龙头的定位，预计来自房地产的收入将超过一半。

　　作为一个二线本土房企，如何看待日益激烈的市场竞争，对于品牌房企的进驻做好了哪些迎战准备，细听山西宝地董事长杜清江的讲述。

　　观点新媒体：宝地的业务包括房地产开发、物业管理，镍基材料等，公司的定位是什么？房地产开发部分占公司收入多大的比例？

　　杜清江：公司的定位是以房地产开发为龙头，商业运营与物业管理为基本的中高端房地产运营商。在收入比方面，房地产开发部分将占到集团收入50%以上。

　　观点新媒体：03年在太原开建的铜锣湾商业广场是宝地的代表作，这也是太原最大的购物中心和零售商业项目，当时售价1.4万元/平米，应该说是商业地产的操作难度大于住宅，当时公司为什么会选择进入商业地产？

　　杜清江：这其实是一次机遇与公司发展的契合，从公司角度来说，介入房地产领域是集团董事会酝酿已久的既定方针，而太原市政府正好又将柳巷片区的改造列为重点项目，这正好符合我们集团的战略发展要求，因此介入了铜锣湾的开发。

　　至于为何做商业开发，则是由其地处太原核心的地理位置决定的。

　　观点新媒体：铜锣湾商业广场运营情况如何？宝地这么多年在商业地产方面获得了哪些经验和收获？

　　杜清江：经过这几年的运营，铜锣湾国际商业广场已成为山西省最大的商业综合体项目之一，目前商业销售额已达到山西省的前三位。

　　我们这些年来的深刻经验就是：抓住了旧城改造的契机、取得了繁华的商业地段、争取了当地政府的大力支持、制定了合理的客群定位、坚持了良好的商业信誉，得到了当地政府和百姓的信任，培养了大批的商业管理精英和地产管理团队。

　　这个项目的成功，让我看到了商业地产的发展空间，为宝地下一步进入中国更多的城市运作大型城市综合体项目奠定了良好的基础，积累了宝贵的经验。

　　观点新媒体：在房地产政策调控下，很多房企计划转型或者增持商业地产，对于这个现象您怎么看？

　　杜清江：这种现象至少说明了以下几个问题：第一，说明目前资金投资渠道的单一，由于资本的逐利性，当住宅市场的投资渠道受到了抑制，剩余的资金急需寻找流通的渠道，商业地产就成为开发商和投资客的“新宠”，这种现象从长远来看对房地产的发展是不利的。

　　第二，商业地产的增加是城市化进程迅猛发展的必然结果。随着中国房地产市场发展逐步步入健康、稳健的发展轨道、宏观经济的企稳回升和城市化进程的不断推进，中国商业地产增持是必然现象，商业地产市场必将迎来广阔的发展空间，市场规模将稳步上升。

　　第三，是否自持商业也是衡量一个房地产企业是否成熟的标尺，相对于住宅市场而言，商业地产对开发商经营管理的水平要求更高，整体更加系统化、多元化。从长远来看，自己持有商业才是有实力的长远开发商。

　　观点新媒体：现在各地的综合体项目比较多，但即便是一线城市也有一些综合体的运营效果不佳，您认为二三线城市的综合体应该怎么样发展才比较合理？

　　杜清江：经过近几年大规模发展，城市综合体在我国一线城市已形成相对成熟的市场格局，这些成功运营的经验也带动了二三线城市对城市综合体的建设投入，但这中间也暴露出一系列问题，如开发过程中的资本稀缺、非理性规划、招商艰难等。

　　其实，城市综合体的建设，是一个长期的系统工程，是一个从政府到开发商到消费者都需要专业的一个产业链建设的过程。

　　从政府层面来说，政府需要对城市有一个中长期的科学布局与配置，展开招商引资的思路，有效地引导开发商从宏观、全局的角度来进行城市综合体规划。

　　从开发商层面说，要做城市综合体，必须要对自己的资金实力、多元化融资能力、资源整合能力、后期的运营能力等方面必须有一个系统性深入性的思考，否则非但劳民伤财，也会出现血本无归的局面。

　　进入一个二三线城市时，应关注当地的城市化率、人均GDP和人口规模等，由于不同区域的城市化进程、房地产市场格局、人口规模和收入水平等指标各不相同，因此需要因地制宜选择适合当地的商业发展模式。

　　观点新媒体：除了商业地产，公司也在做一些住宅项目，在调控的形势下，宝地怎样平衡商业和住宅？

　　杜清江：从开发商角度看，单纯的住宅开发模式过于单一，受行业周期波动影响较大。而“住宅开发+商业开发+物业持有”的模式可以增加公司抵御市场风险的能力和抗跌性。

　　随着宝地集团实力的不断增强，我们更热衷于城市综合体项目的开发和运营，不断丰富产品类型，使住宅和商业都得到稳健发展，保证资金链的稳定运转，提高项目的整体开发和经营水平。

　　观点新媒体：房地产调控政策在一线城市京、沪、广、深产生的影响最大，作为一个二线城市，太原房地产市场在调控下表现如何？

　　杜清江：限购、限贷政策的步步紧逼下，一线城市房地产市场遇冷，太原房地产市场也未脱离大格局。今年上半年太原商品住房价格走势平稳，但涨幅较去年同期的涨幅大幅下降。

　　自限购令以来，太原房地产新房、二手房市场销售量持续走低，一直处于下降通道，进入后半年，房地产市场遇冷现象更为严重，商品房成交量不断下降，新盘上市数量减少，众多开发商不敢轻举妄动，推盘节奏放缓。

　　观点新媒体：据不完全统计，万科、恒大、富力、星河湾等全国性品牌企业已进入太原，作为一个本土企业，宝地如何看待这种现象？有何应对之策？

　　杜清江：众多一线房地产商相继瞄准太原市场是一个好的现象，说明太原的房地产市场开发空间很大。与此同时，房地产市场的竞争也不断加剧。不可否认，一线房企的进入给太原楼市带来了新的视野、新的活力和新的产品。

　　但是本土的房地产企业仍将占有很大的份额，在整个太原市场，本土企业和外来企业将会在未来的3-5年中达成良性的共存。

　　残酷的环境最能锻炼企业的成长，一方面我们要勤练内功，不断学习先进的经营开发理念，增强自身综合竞争力；另一方面发挥本土企业自身优势，扬长避短。

　　由于多年的经验，本土企业在拿地方式和人脉资源、社会资源以及市场的信任度等方面，具有很多外来企业所不具备的优势。

　　观点新媒体：09年时候，宝地集团在牡丹江签了个牡丹新城项目，2012年又在辽宁、锦州投资，宝地为何会选择往东北拓展？宝地选择进入新城市的标准是什么？

　　杜清江：作为一家立足北方的企业，宝地首选在华北、东北等北方地区进行开发。

　　下一步宝地将逐步拓展更多的城市，至于选择什么样的城市，只要是符合宝地发展的需要，有合适的契机，当地政府又比较重视招商引资、政策适合，就是宝地优先考虑的。

　　观点新媒体：您如何评价过往十年宝地的发展，对于未来，宝地又有何规划？

　　杜清江：过去十年是宝地发展的基础，在这十年中宝地在房地产领域奠定了坚实的基础，可谓厚积薄发。未来，宝地将一步一个脚印逐步拓展，在5年内力争进入全国开发100强企业，为下一步发展奠定坚实的基础。

发稿：曹萍审校：0

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