周素萍：佳兆业现金为王 不赌政策

来源: [观点网]      时间: 2012-05-29 10:11
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佳兆业明年将围绕“现金为王”，加速销售，快速去存货，这是重点要做的。

　　相对于其他上市房企来说，佳兆业在2011年所取得的成绩可谓不错。

　　临近年底，全国许多城市掀起了“降价潮”，由此不能看出，房企的销售压力已然越发严重。而佳兆业取得不错业绩的背后有何秘诀？同时对于2012年的房地产市场，佳兆业是如何判断的？就此，观点新媒体专访了佳兆业集团公共关系部总经理周素萍女士。

　　在周素萍看来，2011年的成绩主要有三方面因素，首先公司在年初制定150亿目标的时候，就考虑到了全年的形势，所以进入的城市基本上都是刚需为主的城市。

　　另外，佳兆业实现了高周转的开发节奏，其他房企可能要12个月、18个月，而佳兆业最快6个半月就可以实现销售。

　　最后，虽然一些刚性需求城市的需求也有限，但佳兆业能够快速地把需求挖掘出来。

　　对于明年的形势判断，周素萍认为，明年的市场会慢慢恢复，但时间点和平衡点不好找。她也强调，佳兆业一向不赌政策，公司还是将坚持做好产品，加快销售速度。

　　至于具体的措施，她表示，佳兆业2012年将围绕“现金为王”，加速销售，快速去存货，这是重点要做的。投资方面，佳兆业会谨慎拿地，但不排除遇到合适的机会，公司也会去把握。

　　以下为观点新媒体对佳兆业公共关系部总经理周素萍女士的采访内容：

　　观点新媒体：在调控环境下，您认为佳兆业实现良好销售的原因是什么？

　　周素萍：首先，房地产市场一直处于调控状态，尤其是

　　2011年，新一轮调控继续加码。在年初公司制定150亿目标的时候，就考虑到了全年的形势，所以进入的城市基本上都是刚需为主的城市。

　　第二，佳兆业实现了高周转的开发节奏，也就是快速开发。其他房企可能要12个月、18个月完成的，佳兆业最快6个半月就可以实现销售。

　　第三，虽然一些刚性需求城市的需求也有限，但佳兆业能够快速地把需求挖掘出来。比如在四川南充，当地不止佳兆业一个盘，而且有些公司拿地更早，但佳兆业在快速开发的策略下，合理定价并实现了快速销售，成为南充家喻户晓的品牌。

　　观点新媒体：佳兆业的销售额中区域分布比较均衡，这跟年初时不太一样，因为之前的业绩来源主要集中在珠三角和长三角？

　　周素萍：我们这一轮快速布局，从十几个城市到二十几个城市，都是在计划范围之内的。

　　佳兆业给业界留下的印象是上市之前布局集中在深圳、上海等一线城市，上市以后，尤其是2010年以后方向有所改变，因为我们看到了更为广阔的市场机遇，以及未来可能调控的方向。

　　所以公司2011年业绩构成的分布比较均衡，截至11月底，成渝地区超过40亿，长三角区域超过30亿。另外，深圳地区项目综合价值则更高一些，珠三角还包括了广州，顺德、惠州等地。

　　观点新媒体：在深圳，佳兆业参与的旧改项目非常多，旧改其实不好做，这方面佳兆业的优势是什么？

　　周素萍：佳兆业很早在旧改方面就体现出了竞争力，因为公司在深圳起步，所以深圳也是我们城市更新业务的主要区域。接下来，公司还会在珠海、东莞以及广州等城市继续推动旧改项目。

　　一方面，旧改需要了解当地的文化，所以需要选择在较为熟悉的城市内布局。

　　另一方面，佳兆业做第一个项目以来，就定位于城市营运商，我们希望能够建设好一座城市。

　　这也涵盖了两个方面，一个方面是旧改，另一个方面是烂尾楼改造。烂尾楼改造方面，公司在广州和深圳已经取得了一定成绩。

　　城市更新业务是佳兆业很重要的差异化核心竞争力，也是重要的利润增长点，所以公司成立专业的团队进行该项业务的推进发展。

　　观点新媒体：除了住宅以外，佳兆业在商业地产的发展情况如何？

　　周素萍：商业地产方面，公司的主要想法是“不把鸡蛋放在一个篮子里”。佳兆业最早是从2004年开始摸索商业地产的，我们清楚地知道商业地产的成功能够给综合性房地产公司带来什么。

　　到现在为止，公司在商业方面也有一些成绩，在深圳、广州都有一些商业综合体，已经在营业，大连的综合体在2012年也将开始营业。

　　但总的来讲，我们还是把商业作为住宅开发的一个辅助，份额是不会超过10%，公司还是坚持以住宅开发为主。

　　观点新媒体：一些观点认为，住宅地产的黄金周期大概还有20年，您怎么看？

　　周素萍：公司对房地产市场的未来有信心。

　　首先，从城镇化率的角度来看，中国的市场还是有的，刚需也是有的。

　　发达国家的城市化率基本上达到60%，将近70%，而中国还在50%左右徘徊，还有10%的空间可以继续发展。

　　观点新媒体：那对于佳兆业明年的销售目标，战略布局，比如说拿地方面有没有一个初步的计划？

　　周素萍：明年的市场会慢慢恢复，但时间点和平衡点不好找。佳兆业一向不赌政策，我们还是坚持做好产品，加快销售速度。

　　第一，作为一个上市公司，销售还是要保持增长。2011年是150亿，那2012年肯定要有适当增长。

　　第二，因为公司不赌政策，所以将现金为王放在首位，因为不知道政策什么时候可能会转向。虽然明年政策放松只是一种猜测，从整个政策的惯性来看，一、二季度是最难过的。

　　总的来讲，围绕着“现金为王”，公司会加速销售，快速去存货，这是重点要做的。

　　在投资方面，公司会谨慎拿地，但不排除遇到合适的机会也会去拿。

　　另外，在刚性需求量大的城市，公司将继续加大开发和销售力度；在一些受政策影响特别严重的城市，公司也会适当放缓开发速度。

　　观点新媒体：您认为这一轮会出现比较大的开发商洗牌吗？

　　周素萍：上市公司由于融资渠道较为多元化，所以资金相对充裕，并且运营模式成熟，因此受政策及市场影响会较小；而小企业在资源和渠道等方面都受到限制，企业本身专业性不够强，所以容易受到宏观调控的波及。

　　正因为大型开发商在质量、服务、品牌、管理以及融资等方面优势明显，在目前的行业状况下，资金充足、管理规范的开发商将有机会加速整合，并占据有利的市场位置。

　　观点新媒体：许多人说这一轮的调控，可能是有史以来最为严重的，您觉得呢？

　　周素萍：相对于之前，这一次确实是比较严重，但是很多企业有了2008年的调控经历，都有所准备，并且在资金上留有余地。

　　这一轮严重在什么地方呢？是严重在投资策略上的偏差。像一些没抓准政策的小企业，有可能会被收购，也有可能会引进新东家。

　　观点新媒体：现在看全国的楼市，普遍出现了降价，而且有些地区降幅很大，您认为目前是一个买房的时机吗？

　　周素萍：是否是买房的好时机，需要视具体情况而定。

　　目前刚需客户是主要购买力，如果用于自住现在是很好的购买时机，年底大部分开发商都会有些优惠活动。

　　经过一轮调控，投资房地产的利润有所下降，如果是用作投资，则需要综合考虑各种市场风险和价格变化。

　　观点新媒体：您之前做过人力资源方面的工作，佳兆业在吸引人才方面主要都采取了哪些措施？

　　周素萍：佳兆业有许多吸引人的地方。首先，它是一个有理想的企业，这是我来到佳兆业的主要原因。

　　第二，佳兆业能够给大家提供一个大的平台。从2007年不到十个城市，现在扩张到二十多个城市，这已经用实际行动告诉大家，公司有各种机会。

　　第三，佳兆业在用人方面不拘一格，从我的个人经历就可以看出。我以前是负责人力资源工作，但人力资源要调去做总经理是有很大难度的。

　　第四，目前佳兆业的薪酬策略在行业来说也是有竞争力的。

发稿：李宁审校：0

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