张良军：商业地产正本清源

来源: [观点网]      时间: 2012-05-29 10:07
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开发商进入商业地产应该要下定决心，同时也要找到适合自己的发展模式和商业模式。

　　2011年，随着调控政策的持续，大量资金转而流向商业地产领域，尤其是在住宅限购的一二线城市。

　　很多以前专做住宅的开发商，现在也加快了向商业地产方面拓展的步伐，如万科就在商业地产领域动作频频。

　　但相比住宅市场而言，商业地产对资金的要求和运营水平都更高，转战商业地产的开发商是不是真正有实力去做商业地产？他们又该如何经营？未来又如何防范商业地产潜在的风险？

　　就此，观点新媒体采访了高纬环球中国区董事总经理张良军先生。

　　张良军指出，转战商业地产的开发商进入商业地产是不得已的选择，是被动的。

　　“对于很多开发商而言，从市场的运作规律、从人才的储备、从自身的策略来讲，他们都是没有做好准备的。”

　　对那些将要和已经进入商业地产的开发商，张良军也给出了一些自己的建议。

　　他认为，开发商进军商业地产领域，首先应该是一种主动的策略选择，要下定决心，同时也要找到适合自己的发展模式和商业模式，这样才能够获得持续的发展，这才是一个正确的态度。

　　以下是观点新媒体对张良军先生的采访实录：

　　观点新媒体：很多以前专做住宅的开发商，现在也渐渐向商业地产方面拓展。这些开发商是不是真正有实力去做商业地产？

　　张良军：很多都没有，这些开发商进入商业地产市场是不得已的选择，是被动的。

　　对于很多开发商而言，从市场的运作规律、从人才的储备、从自身的策略来讲，都是没有做好准备的。实际上，很多开发商都清楚商业地产本身需要更大的资金，对运营水平也要求更高。

　　不可否认的是，很多都是打着商业地产的旗号做着住宅开发。比如说很多商业地产项目都有相当大的住宅成分，是综合性的用途。开发商进入这个领域更多是冲着综合体里面的住宅成分去的，因为住宅还可以继续产生销售收入，而住宅产生销售后，就降低了商业部分的风险。

　　而且，这不仅迎合了一个城市规划的要求，也为地方财政提供了土地财政保障。

　　地方政府在综合性土地的出让价格上往往会有一定的优惠，这样就给开发商进入这个领域提供了更多优势，也提供了动力。

　　观点新媒体：总体来说，国内这些声称专业做商业地产开发的公司，还是以传统住宅模式为主？

　　张良军：对，就是这种情况。所以，我说这也是一种不得已的模式。

　　我认为2012年这种趋势可能也会受到抑制，但不能说逆转。因为住宅项目一旦卖不出去，开发商将没有足够的资金来支持整个综合体项目的开发。

　　观点新媒体：您对那些将要或已经进入商业地产的企业，有没有一些好的建议？

　　张良军：我觉得首先应该是一种主动的策略选择，是想清楚以后再去做的一件事情，而不是被动的。不是说现在住宅不行了，或者其他路径走不通了才要去做商业地产。

　　开发商进入商业地产应该要下定决心，同时也要找到适合自己的发展模式和商业模式，这样才能够获得持续的发展，这才是一个正确的态度。

　　第二点，一旦做了主动的选择，开发商在相应的策略、人才和资金方面都要有充足的准备。

　　观点新媒体：国内这些做商业地产的开发商，他们是否在这些方面做得很充分呢？

　　张良军：很多没有。我觉得许多公司遇到了两个瓶颈，一个是人才的瓶颈，第二个是资金的瓶颈。因为商业地产开发本身需要大量的资金，所以一旦项目资金有限，规模就会受到限制。

　　还有一个瓶颈是市场本身的瓶颈。为什么SOHO中国只在北京和上海做商业地产？是因为SOHO中国的那个模式在二、三线城市里很难有生存空间，那些市场并不支持这种模式的发展。

　　目前很多城市的发展阶段很难支持这么大规模的开发，市场的瓶颈是商业地产发展非常大的障碍。

　　观点新媒体：您之前曾提到过，像万达经营的还不是真正的商业地产，那您认为真正的商业地产模式是怎样的？

　　张良军：我觉得商业地产模式就是纯粹的商业地产。

　　具体来说，如果一个地块在不依赖住宅销售或没有住宅功能的前提下，做出来的商业用途，能够独立产生市场效应或者不错的投资回报，不管是通过销售还是租赁，还是长期持有或短期销售，都能够产生足够的效益，这才是真正的商业地产模式。

　　刚才说的万达模式，是符合中国市场特点的一个模式，而且也取得了相当大的成功。但是从专业角度来看，万达的模式未必是商业地产模式。

　　观点新媒体：在现阶段，像万达、SOHO中国的模式还算是比较成功的，您怎么看这种情况？

　　张良军：中国市场的最大优势和吸引人的地方在于这是一个非常多元化的市场，这个市场给各种模式提供了很好的市场空间。万达模式是其中一个，SOHO模式是另外一种，我觉得还会有其他的模式存在，比如大家提到的养老地产和旅游地产。

　　其实，中国市场的区域性、快速发展和需求多元化所导致了这种特征，市场的容量和生存的空间是非常大的。所以，万达模式取得了很大的成功，SOHO中国也是一样。

　　从纯粹商业的角度来看，不可否认的是，不管是万达模式还是SOHO模式，都取得了相当大的成功。在这个市场里面，有这么多不同的形式可以生存，开发商就必须找到适合自己的路径，以及优势的发展策略和发展模式，开发商必须去探索一些新的做法。

　　观点新媒体：全国许多城市都在建摩天楼和城市综合体，这能否说明这些地方已经具备了发展商业地产的成熟条件？

　　张良军：这种问题我们很难从单个项目层面去考虑。从单个项目的层面，我觉得有可能会成功，不管是建摩天大楼、城市综合体，还是旧城区的改造也好，我相信都是有机会成功的。

　　但最主要的问题是，我担心很多城市开发了太多这样的项目，但市场却没有这么大的容量。

　　我相信目前很多城市项目的量都超过了市场所能够接受的总量，换句话说就是有供过于求和投资过热的隐忧。

　　观点新媒体：您认为未来商业地产的发展方向是怎样的？

　　张良军：这个很难一概而论。从整体来讲，中国市场还是最大的市场，商业地产的市场还处于城市化的初级阶段，还有很大的发展前景。所以，从长远来讲，我个人是非常乐观的。

　　观点新媒体：您之前也提到过高纬环球未来的重点会拓展深圳和成都，深圳应该有比较成熟的商业业态。那么，你们为什么会选择西部的成都作为发展重点呢？

　　张良军：在我们看来，成都并不落后。无论是从GDP总量、城市发展前景和对整个区域的覆盖效应来看，成都已经很接近一线城市。

　　对一些跨国公司来讲，成都现在已经成为很多公司研究、开发和后备办公室的所在地。而且，对于一些服务西南地区的的企业来讲，这里可能成为他们区域总部的所在地，这会带动对商业、写字楼的需求。

　　这就是我们把战略重点放在成都的一个基础，在这个市场，高纬环球举办一些核心竞争优势。

　　不过成都市场潜在的供应量非常庞大，市场能不能消化，会不会产生供过于求的局面，也是我们需要密切关注的。

发稿：见习编辑 彭飞审校：0

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