姜永进：恒盛的资金“难关”

来源: [观点网]      时间: 2012-05-29 09:58
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对恒盛来讲，如果能够有机会做一些资本融资，资本结构会大大改善。

　　随着尚海湾回购计划的完成，恒盛算是放下心头大石，“快乐地去过年”。然而，市场对恒盛的忧虑依然未减。日前消息称，恒盛正在进行“全线降价”行动，旗下多个项目均推出低首付、特惠价、团购促销等降价行为。

　　但是，在这一轮的降价抢收大潮中，恒盛似乎并没有取得太大的竞争优势。有分析机构预计，恒盛2011年仅能完成全年150亿销售目标的九成左右。

　　大和总研报告日前更指出，2011年年底及2012年的降价行动，将损害恒盛2013年盈利，届时净利润率将由今年的19.1%降至15.4%，纯利按年下跌6%。

　　与此同时，业内普遍认为，资金压力是恒盛降价的重要原因。恒盛偏紧的资金链一直为业界所担忧。有券商指出，恒盛地产的短期负债偏高，将对其现金流造成压力。根据中期业绩报告显示，恒盛在2年内需要偿还的款项共计138亿元，占债务总额的83%。

　　面对市场的种种疑虑，恒盛地产首席财务官姜永进先生在接受观点新媒体专访时一一释疑。

　　以下为观点新媒体对恒盛姜永进先生的采访实录：

　　观点新媒体：有券商预计，恒盛2011年能完成全年150亿销售目标的九成左右。那您预计全年的销售额将达到多少？

　　姜永进：我估计今年整个销售大概在130到140亿之间。

　　观点新媒体：在当前的市场环境下，恒盛对于该业绩是否感到满意？

　　姜永进：其实2011年的业绩比去年同期可能还会有略微的增长。今年的市场状况和去年不一样，调控更加严厉，特别是限购限贷。

　　为什么今年下半年的销售比上半年还要差？主要是因为下半年买房者看到政府决心很大，对政府的期望还是很大，而且市场价格也有松动，所以下半年以后购房者观望情绪更加浓厚。

　　因为通常的市场情况下，价格往下走的时候大家不像以前一样买，价格往上涨大家才会去追。所以，交易量和老百姓对市场的价格走势的期望有关。

　　在这种情况下，今年市场的环境应该说比以往都要恶劣，因为2008年金融危机的时候只是一个短暂时期，只有三个月，很快政府的刺激措施推出以后，房地产就起来了。今年整个需求实际上是先高后低的趋势。

　　那么，在这样的市场环境当中，我觉得我们能够做到这样的业绩，应该说还是满意的。

　　当然，我们主观上还是希望做得更多，尽力去做，但还是要考虑市场环境因素，其实今年不仅是恒盛，很多开发商都受到影响。所以，我们现在对于达成比去年还有略微增长的业绩，还是保持了一个合理的心态。

　　观点新媒体：您提到的“尽力去做”是否也包括降价？

　　姜永进：我们确实有些项目做了价格上的调整。但是，今年下半年价格调整的效果要比今年上半年调价的效果要差。

　　因为在今年上半年，当市场都没有希望价格会有比较大的调整的时候，如果那时做了调整，企业可能对市场的把握会比较大。另外，当时的贷款相对来说还是比较宽松一点。所以，今年上半年在调价的企业应该说今年的销售还会比较好一点。

　　但是到了下半年，市场的行为发生变化，市场的情绪发生变化，老百姓的预期发生变化的时候，如果大家都去降价，其实这个效果会大打折扣的。所以，今年下半年很多公司都做了10%或者以上的降价，不过效果并不太明显。有个别企业下决心降了30%，楼盘卖得还是可以。

　　但是企业还要平衡降幅以及对未来盈利会造成的影响。我们下半年东北地区有的项目做了促销，销售还可以。但有些地方如长三角区域的楼盘降价10%左右，销售量的反弹并不是很理想。

　　观点新媒体：恒盛旗下楼盘目前的价格普遍下降幅度是多少？

　　姜永进：我们会根据每个项目的情况去降价，降价项目幅度基本上在10%左右。但是个别项目如果是属于团购或者量比较大的，也会有15%左右的优惠，最终还是根据项目的情况来决定。

　　观点新媒体：10%到15%的降价幅度是否会对公司未来的盈利造成影响？

　　姜永进：价格下来了毛利肯定会有一些下降，但是从恒盛的角度来讲，我们依然是一个高毛利率的企业，我们这个空间还是有的。

　　其次，别忘了这里面还有增值税，实际上税率也算在毛利率里面。所以，即使我们价格做了10%的下调，对毛利率的影响大概只有百分之几的影响，应该说并不是特别大。当然跟同行相比，这个毛利率一样会有影响，不过影响的幅度会小一点。

　　观点新媒体：现在很多企业都在谈过冬，恒盛是不是也有一个过冬的策略？

　　姜永进：我们和所有同行一样都有一个过冬概念，对恒盛而言，就是还要保证现金流的安全，这是最重要的一件事情。那么，如何确保现金流的安全呢？

　　第一，肯定是加快销售，加快现金的回流，这个是不管市场是好是坏都要做的事情。

　　第二，我们要建立一个资本约束的纪律。其实我们到今年年底基本上没有去买地，明年我们在新增土地方面也会比较谨慎。

　　目前恒盛的土地储备已经将近2000万平方米，足够未来五到七年的开发，从总量的情况来讲，如果不多增加土地也是没有问题的。

　　但是，这里面确实还有结构上的问题，比如说有几个城市可能土地可持续性会达不到，所以明年我们还是会适度稍微增加一些土地，但可能是结构上的考虑。

　　以沈阳为例，基本上我们在沈阳几个项目明年就结束了。要想可持续发展，就要从结构上考虑增加一些沈阳的土地，但是我估计购地方面还是会非常谨慎的，不会新增太多的土地。

　　观点新媒体：您们会否认为明年是买地的好时机？

　　姜永进：明年是不是一个买地的时机完全取决于对市场的判断。明年很可能是一个先低后高的市场，就是说明年一季度会比较差，从二季度开始可能会有所回升，但是回升幅度可能不会太大。

　　如果是这样的市场状况，很多人判断2013年市场会恢复到一个正常的水平。当然，房地产行业再回到2007年、2009年的市场情况是非常困难的，但是会恢复到一个常态。基于这个判断，明年应该是一个买地的好时机。但如果判定2013年市场没有太大的起色，明年就不是一个好时机。

　　现在大家对市场的判断不一样。我觉得市场还是会慢慢恢复到一个常态，购房者、投资者或者开发商都回归比较合理的状态，如果房价稳定，交易量继续增长，这个变化就是一个常态的概念。

　　笼统地讲，明年是不是一个买地的好时机很难说，大家都希望这个市场经过2010年、2011年、2012年这三年的调整，可能从2013年就会进入到一个慢慢恢复上升的周期。

　　不过，我相信作为一个手头上现金比较充裕的开发商，或者追求一个可持续增长的开发商，明年是一个不错的买地时机。

　　观点新媒体：恒盛今年是否有对开工计划做过调整？

　　姜永进：今年的项目基本上没有做过调整，但明年我们在资本开支方面还是要控制的。明年工程款的开支，要控制在50亿人民币以下，来确保我们整个现金流的安全，如果要调整就会在明年新开工进行调整。

　　观点新媒体：那如果2012年新开工量下降，这是否会对以后的业绩造成影响？

　　姜永进：这个影响倒不大。我们今年的开工量在300万平方米左右，而我们在建总的开工量达到500万平方米，按照这样的速度，如果明年新开工量保持在150到200万平方米之间，这样我们每年的供应量还是有保证的。

　　因为今年我们实际开工量比正常的还要多，今年和明年的开工量稍微一分摊，还是达到一个正常的水平，对未来的盈利还是影响不大的。

　　观点新媒体：您对明年业绩的预判如何？目前已经有很多企业表态，考虑调控的因素，可能未来业绩的增速就会放缓，恒盛是否也会面临这样的情况？

　　姜永进：这个不太好回答。我们的业绩才130亿，未来的增长空间比较大，但是可能现在的市场环境不允许有太大的增长。所以，我们还是把现金流的管理放在优先的位置去调整，在保证资金安全的情况下去实现业绩增长。这个指标就等2012年公布业绩时一并给大家公布。

　　观点新媒体：日前，恒盛终于完成尚海湾项目回购计划，20亿的回购资金是怎样解决的？

　　姜永进：我们是用融资的方式。整个20亿中，有18.5亿人民币是用融资的方式，1.5亿则是现金。

　　观点新媒体：这在一定程度上减轻了资金链的压力？

　　姜永进：应该说，我们现在快乐地去过年。因为这个问题解决了，起码资金链最难的这一块就过去了。我们很注重这个问题，在这一点上，我估计可能比别的开发商感觉好多了。

　　另外，明年我们还可以通过加快销售，或是资本市场上的一些融资行为来解决资金链问题，就是说我们有充足的时间来改善债务结构和资本结构。

　　观点新媒体：现在有分析指出，恒盛地产的短期负债较高，这会对现金流造成压力。您是怎么看的？

　　姜永进：其实我们总负债率不高，净负债比例60%左右，在行业当中应该处于中等下游的水平。到11月，我们整个借款包括长期借款和短期借款不到150亿。但是，我们的短债比较多，所以市场担心我们的短债比长债还要高，这个是要解决的问题。

　　我加盟恒盛以来一直在关注这个事情，但是今年因为调控、欧洲债务危机等等，股权和债券窗口基本上都关闭了，所以也没有一个机会来调整，我希望明年有机会把债务结构进一步改善。

　　在总的债务不增加的情况下减少短期债务，这样投资者就不会对恒盛担心了，我们都清楚问题出在什么地方，也知道投资者需要的是什么，但是希望市场给我们提供一些改善的机会。

　　观点新媒体：您现在是否比较推崇股本融资的方式？

　　姜永进：每一个公司的融资方式都不一样，由企业的情况来决定。对恒盛来讲，如果能够有机会做一些资本融资，资本结构会大大改善。这样，恒盛整个市场的形象，包括对我们的评级都会有很大改善，资金也会进入一个良性循环。

　　股权融资是我一直在研究和做的事情，但是因为今年房地产市场的股票价格有较大幅度的跳水，最少都在50%以上，整个股权融资的窗口基本上没有打开过。我希望明年股价能够表现得好一点，也许还可以进行一些股权融资。如果恒盛在股权方面有所作为，就会进入到一个非常稳定的状态。

发稿：梁嘉欣审校：0

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