秦虹政策释疑

来源: [观点网] 时间: 2012-05-27 17:50

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这是个风声鹤唳的时期，凡有风吹草动，总是能引发市场上的各种解读。

　　此刻，“盘点”再度成为热词。

　　就中国房地产业而言，2011年或许是最难过的一年，各类已出台的调控措施威力发挥得淋漓尽致。

　　从“国八条”开始，限购、限价、限贷等堪称史上最严厉的政策组合拳令市场陷入低迷僵局。

　　政策预期的不稳定，导致市场各方主体也变得彷徨不安，各种关于政策走势的猜测有增无减。

　　回望2011年，正如秦虹所言，市场就在围绕着政策何时退出，会有什么样的新政策出台，房地税试点什么时候扩大等不断的猜测、分析、演绎过程中，度过了这整整一年。

　　2011年9月，秦虹接任住房和城乡建设部政策研究中心主任一职，而在此之前，她一直担任住建部政策研究中心副主任、研究员一职。

　　在房地产市场前景最不明朗的时期走马上任，这也就意味着，秦虹必须面对市场更多的对于调控政策的质疑。这是个风声鹤唳的时期，凡有风吹草动，总是能引发市场上的各种解读。

　　下半年以来，秦虹频频出现在公众面前，解述各种政策背后的意义。

　　在2011年接近尾声之际，秦虹站在城市观点论坛中国行2011年度论坛的演讲台上，总结了这一年来自己对于房地产市场与政策的个人体会。

　　不走样的政策

　　秦虹指出，政策方向预期不稳定，带来各种各样的分析和判断，大家要么一哄而上，要么集体观望，所以市场总没有出现稳定的发展，合适发展的规律很难体现出来。

　　“今后，市场非常需要明确未来政策方向、政策预期，这样才给市场各方主体明确对市场的判断预期，开发商或是购房者都才可以做出自己理性的选择。”

　　秦虹表示，明确政策预期，从政策的制定，宏观政策、中央政策和各个地方政策以及各个部门的政策细化等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套出台，不能让总的政策目标和具体细化的目标相脱节。

　　同时，政策的制定，需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真贯彻，不要走样和变通。

　　秦虹以2009年政府执行首套房可打7折贷款优惠一事为例，“执行的结果是，无论你买第二套、第三套、第五套房都能拿到银行贷款利率的打折优惠。到2009年全年，前20个城市的平均个人住房抵押贷款的利率是8.5折。”

　　秦虹指出，这说明没有严格执行政策，即使政策是明确的，但是执行走样了，也没有使市场真正能够清楚政策到底是什么样的政策。

　　2011年，同样的问题再度出现，较早期，有部分银行提高了首套房贷款利率。

　　2010年4月份出台的“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%。

　　秦虹明确表示，银行提高首套房贷款利率和政策“没有关系”，有违调控的主方向。

　　她续称，自“国十条”以来，关于首套房的政策态度是明确的，并没有做更多的调整，也政府并未要求提高首套房利率。

　　“支持合理的购房需求本来就是中央楼市调控的初衷，只是地方政府在执行中央楼市调控政策时存在执行过度、走样的现象。”

　　因此，秦虹指，明确政策预期对今后市场稳健发展非常关键，“首先从政策的制定方面要明确预期，无论是大政策还是细化政策，在执行过程中也要坚定不移地执行，不要走样。”

　　不变的调控

　　市场还在调整中，面对依旧不变的调控目标，未来政策预期又将是如何走向？

　　基于多年来对于中国房地产市场的研究，秦虹指出，目前的房地产业仍处于发展阶段，同时，房地产市场面临的外部发展环境，决定了中国的房地产政策、方向。

　　而有两点应当要坚持：第一、控制住宅市场的投机、投资性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；第二、关注民生，重点解决低收入家庭的住房困难。

　　面对铺天盖地关于限购退出、房产税扩大的市场猜测，秦虹表示，如果政策目标明确，大家其实没必要关心限购什么时候退出，房产税什么时候扩大。

　　“因为无论是限购、房产税、还是其他政策手段，其调控对象都是住宅市场的投机、投资性需求，不应该伤及到真正的自住型需求。”

　　秦虹称，任何政策的出台，都应当围绕和坚持这一明确的政策目标。

　　“如果有这样一个认识和判断，只要控制政策目标一致，无论出台的具体政策形式是什么，政策达到的结果同样也是一致的。”

　　对于房企而言，也会有一个对自己将来所开发的产品、供应的对象、定位就应该有明确的战略，就很容易确定企业发展战略。

　　秦虹表示，接下来，房地产企业的转型更多是要围绕着如何提高企业的专业化能力，提供真正高品质的产品。

　　在这样的政策预期目标下，秦虹指出，当前中央经济工作会议提出来的“坚持房地产调控政策不动摇”，实际上就是坚持对投机、投资者需求的控制，满足自住、合理的住房需求和大力建保障性住房。

　　对于房地产市场的未来走势，秦虹称，短期看市场的调整还会延续，中长期来看，中国所处的发展阶段决定了支撑房产市场需求的空间仍然存在，城镇化还在进行，人们的消费结构升级远远没有结束。

　　而随后，秦虹在接受观点新媒体的专访中亦就当前时下各种政策存在的热点问题做出一一阐述与释疑。

　　以下为观点新媒体对秦虹女士的采访实录：

　　观点新媒体：2011年已经临近结束，随着新一年的到来，大家对调控的预期也开始加强，尤其是近期又出台了较多政策，令市场更为关注政策是否会放松。较早前，央行下调存款准备金率0.5个百分点，这是央行3年以来首次下调存款准备金率。大家将其看成货币政策由持续紧缩逐渐转向宽松的一个信号。对此您是怎么看的？

　　秦虹：近期大家对政策的猜测，我觉得也是可以理解，但是，实际上，最近一系列的国家会议如中央经济工作会、中央政治局会议等等，关于房地产政策的指引已经很明确了，核心就是两条--房地产调控不动摇，促进房价合理回归。所以，大家没有必要再去猜测政策是否会松动或转向，因为中央的思想已经非常明确了，房地产调控是不动摇的。

　　现在信贷确实有所松动，但信贷政策是否变化不完全是根据房地产形势变化来决定。它主要是根据外汇的占款、CPI的变化，根据总需求和总供给之间的平衡关系来确定信贷规模的。所以信贷政策的调整，由于它本身调整变化不是以房地产为目标，所以它放松不放松，与房地产的调控放松是没有直接的关系。但由于房地产行业是资金密集性行业，信贷放松将使个人信贷额度得到宽松，资金也会通过各种渠道部分流入开发环节，所以信贷放松对房地产是有限利好。

　　观点新媒体：您之前也提到，现在影响房地产市场的政策因素，其实有两个，一个是房地产调控，另一个就是货币政策。

　　秦虹：对，两类政策都在影响房地产市场，但现在大家往往把两类政策混在一起了，认为都是房地产调控政策，说现在一方面说不放松，另一方面又出现松动，好像自相矛盾了。

　　但实际上，影响房地产市场是两类政策，一类是以限购、限贷、限价为核心内容的房地产调控政策。另一类是以升息和收紧存款准备金率为核心内容的货币政策，信贷政策是属于货币政策的一部分。

　　那么，我们说的“不放松”主要指的就是房地产调控不放松，而信贷政策不是以房地产政策为出发点来调整的。尽管它不是以房地产作为出发点调整政策，但是它对资金密集型的房地产行业影响特别大，所以它的松和紧也是业界非常关注的，但是不能认为货币政策松紧是房地产调控的松紧，两方面不能对等起来。

　　观点新媒体：但毕竟货币政策也是影响房地产市场的因素之一，如果货币政策真的出现转向，房地产行业又将发生哪些变化？

　　秦虹：我想现在我们还不能对“货币政策放松会对房地产好”抱太大的希望，只能说对它的利好有限。

　　从银行的角度来讲，它也要看市场的变化，房地产市场形势好的时候它才会积极放贷，现在房地产市场形势不好，它也会考虑到风险，也不会过多的给开发企业贷款，因为还要考虑风险问题。另外，考虑到国家在调控房地产，银行在整个信贷额度有限的情况下，也会对申请者做优先排序，不是说谁想要就给谁，而是给国家支持的产业，这也是有关系的。

　　但是现在信贷放松，我觉得从另外一个角度来讲，开发贷只是一方面，我们确实非常希望银行在信贷政策上能给有真正居住性购房需求的人给予正常的支持。

　　现在需要明确政策预期，政策的方向是什么呢？我觉得是控制住房市场的投资和投机性需求，保护真正的居住性需求。真正的居住性需求也需要银行的支持，那么银行应该给予正常的支持。

　　观点新媒体：据媒体报道，北京、广州、南京等地首套房贷利率有不同程度的下调，工行、中行、建行、招行等多家银行在部分地区首套房贷已回归基准利率。这是否可以看做是银行的积极支持表现？

　　秦虹：我觉得关于购买首套房的政策，国家一直都是支持的，调控政策的也不涉及到首套房这一块。在首套房方面国家态度都是很明确的，就是鼓励和保护。

　　前一段时间银行提高利率了，这是银行自主的行为，而不能代表政策的变化。对购买首套房的政策没有变，而是银行自己提高了，因为贷款额度有限，它想谋求高回报，所以它也提高了贷款利率，1.1倍的利率水平是对第二套以上的，对第一套1.1倍就没有道理了，1.1倍就是惩罚性的。所以我觉得这还是银行的商业行为，自己的商业行为。

　　观点新媒体：那现在调低首套房贷利率也是希望让多些有居住需求的消费者也能购房？

　　秦虹：现在看是这样的，调低的还不太多，还不是普遍现象，只是个别银行的一些考虑，不能代表全部。我们认为正常的就可以了，不采取惩罚性的利率就可以了，至少要保证这一点。

　　观点新媒体：有部分人士认为，首套房贷利率的下调可以看做是政策有所松动，对此您有何看法？

　　秦虹：我觉得这还不能叫做政策松动吧，本身调控政策就是没有说把首套房也调控在内，所以原来调控政策真的是针对投资和投机性需求的，松动不松动也是针对投资需求的，松动不松动对首套房还是没有关系。

　　观点新媒体：其实一直以来都存在一种说法，就是现在所有的调控手段虽说是针对投资性需求，但很多时候反而还会误伤到很多刚性需求的购房者？

　　秦虹：首先，首套房利率提高并非是因为我们政策有所调整，调控政策没有这一条，这是商业银行自主的行为，和政策没有关系。银行是一个商业企业，是为了自身的利益的需求而提高的，不能代表政策的变化。

　　第二，限购是限什么呢？就是两套以上的房子不能再买，你都有两套房子了，还要买房子，什么叫做刚性需求呀？什么叫做误伤刚性需求者呀？全国性的第三套房不贷款，你都是第三套房了，在没有限购的地区想买第三套房子可以买呀，我没有限制你买呀，但是政策不支持你买，我不让你贷款，这和刚性需求没有关系。

　　所以，今天我特意提出了两个我认为是对政策的不公平解读。一个就是大家说房地产调控影响了刚需、误伤了刚需，实际上并没有影响刚需，调控的限贷政策限的是第三套以上的，你都已经有两套了，怎么是刚需呢？

　　第二个就是全国政策一刀切。其实限购也没有一刀切，全国600多各城市，只有40多个城市限购。所以这些都是大家惯性的思维，没有真正的把政策研究透。

　　观点新媒体：现在关于限购令松绑的讨论也不少。第四季度以来，有些地方政府变相松绑“限购令”，放松调控政策。您如何看待地方地府的这一类“微调”现象？这对中央强调的调控会否造成影响？

　　秦虹：现在应该说没有哪个地方对限购令进行调整了，我们没有看到哪个地方真正放松了限购令，现在应该说是目前的限购政策还没有太大的变化。

　　观点新媒体：还是坚持限购政策？

　　秦虹：对，目前还是这样。

　　观点新媒体：有媒体报道称，住建部已经知会相关地方政府，限购令年底到期后需要继续延期。您对此如何看？

　　秦虹：我不对政府的行为做评价，我也不知道这个报道来自何方，准确性如何。但是我觉得国八条说得很清楚，国八条说要求副省级以上的城市必须限购，这些到期的城市，如果都是副省级城市，没有理由不限购，国八条仍然有效，这是很简单的逻辑。

　　观点新媒体：近期关于限购令的推出问题也备受市场关注，加上最近关于房产税的讨论也更多，据悉房产税试点会进一步扩大，有分析人士认为，未来房产税会逐步替代限购令，限购令则会退出。

　　秦虹：我觉得我们猜这些政策意义不是很大，为什么呢？

　　无论是限购也好，还是房产税也好，针对的一定是投资和投机性的需求，所以意义不大就是在这里。限购或是房产税，无论是什么政策，针对的投资和投机性需求，政策目标是一样的。

　　所以不要太局限于一定要搞清楚它，因为政策效果，或者是政策目标是一样的。是不是要取代它，有什么关系吗？都没有太大的变化，比如说对你的真正居住性需求，现在政策对你有影响吗？没有影响呀。你现在是投机性需求，现在政策对你有影响，将来政策对你也会有影响的。所以你何必要在乎它是不是要出什么政策呢？

　　观点新媒体：但是现在有一些学者担心，如果限购令在没有找到合适的取代方法之前退出，房价将面临很大的反弹风险。

　　秦虹：为什么一定要退出呢？既然认为退出会有房价反弹，为什么要退出？

　　观点新媒体：如果限购令真的要退出，您认为最佳的时机应该是什么时候呢？

　　秦虹：现在看不到。

　　观点新媒体：由于当初部分城市在限购令出台之时，曾提到会在某段时间内退出，限购令只是一个短期政策，那么如果限购令一定要退出，至少需要满足什么条件？

　　秦虹：政策调整要根据市场的变化，现在是很难判断的，很难就给出一个标准。房地产的政策本身不光是看房地产市场的变化，还要看更宏观的一些经济方面的数据，决策的过程是很复杂的，不是大家想像那样简单，设定一个指标、设定一个时间，到时候政策就变了，没有这么机械，也没有这么标准化，还是需要审慎、灵活、预见所有这些因素综合考虑的，当中会涉及到很多复杂的因素。

　　观点新媒体：其实您之前对房产税也有一些评论，其中有一个评论就是房产税收得越少，表示它的效果越好。

　　秦虹：我说的话是有前提的。按照目前上海和重庆试点的税制设置，收得越少越说明政策的意图达到的程度越高，为什么呢？是因为税制设计的是对高档的，对大户型的收，对超面积的收。如果你今年收得少，只能说明贵房子卖得少，大面积的房子卖得少，那么政策不是越清晰吗？达到的效果越好吗？所以从这个角度来讲，按照现在的税制来看，你收得越少，政策达到的效果就越好。它针对的就是高档房、大户型，你收得少，就只能说明高档房、大户型卖得少。所以不要把它放大理解为一般意义的房产税收得越少越好，我们现在的房产税还不是一般意义的房产税。

　　观点新媒体：温总理此前亦曾表示，调控的目标是要让房价回归合理，但是外界对于合理房价并没有一个统一的说法，合理房价应该如何去理解和定义？合理房价的主要参考指标有哪些？

　　秦虹：促进房价合理回归，我认为有四个促进：第一个就是促进房价水平逐步达到社会大众承受范围之内；第二个促进就是促进过去那些被炒房、投机推高的房价适当、适度地调整；第三个促进房价的涨幅有利于平衡多方的利益关系。

　　买房者，已经买了的和没有买的，早买和后买的，贷款的和放贷的，简单的说就是老百姓买房和没买房的群体。银行和个人，还有借贷者和贷款者，比如说借款人不一定全都是买房人去借款，还有一些是以房地产为抵押品去借的款。我可能是个工商业者，需要发展经济，需要扩大业务，需要银行贷款，所以就拿房子作抵押，那么房价的变化直接使抵押物的价格也发生了变化，所以房价调整的幅度必须有利于平衡多方的利益关系，而不是只有利于一个方面，只关注一个方面。

　　第四个促进是促进以土地为代表的要素价格和房价一起同步调整。光调房价，地价是不是也要调呀？我们促进房价合理回归，也要促进地价合理的回归，这样的话才有利于房地产市场调整的平稳、健康、持续发展。

　　观点新媒体：其实下半年以来可以观察到，土地市场开始出现很多流拍或底价成交的情况，这是否属于土地市场开始回归正常合理水平的表现？

　　秦虹：我想土地的流拍也和开发企业对未来的预期，以及其资金状况都有很大的关系。所以流拍现象只能表明他对预期比较差，另外现在的手头资金也比较缺，没有钱去拿地，也没有信心去拿地，所以底价成交。

　　另外就是开发企业认为现在的地价涨得太高。地价和房价之间的关系确实是互相影响的，房价如果不涨，或者是涨得慢了，那地价快涨的前提条件就不存在了。地价如果不涨的话，大家也不可能存在对房价的快涨预期，房价也不会涨得太好，因为它们是互相联动的关系。

　　观点新媒体：不少房企也表示，房价60%-70%都是地价成本，所以土地价格上涨越快，房价的涨幅也跟着上涨。

　　秦虹：这还是要看地段，不同的项目、不同的城市差别很大。一般的规律是，越大的城市、越核心市区地价占的比例要高，越偏远的地区、越中小城市地价涨得比较低。

　　观点新媒体：最新统计数据显示，11月百城住宅均价环比连续第三个月下降，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格均出现环比下降。您认为调控是否已经显现实效？未来房价会如何发展？

　　秦虹：现在市场正在向着调控预期的方向变化，表现在两个方面，一是投资和投机的退出了市场，二是房价涨幅得到了控制，目前政策的关键就是要巩固调控的成果。

　　2011年的房价调整就是结构性的，有的降有的没有降，降与不降很大程度上取决于企业的资金状况。企业资金链安全，资金状况很好，它降价的幅度就不大。如果企业资金负债率高，资金链很紧张，它以价促量的动力就很强。

　　所以我们看到2011年的价格调整，有的降，有的没有降，有的降得多，有的降得少，差别很大，就是因为企业背后的资金状况不一样。

　　观点新媒体：您觉得在调控放松尚不可期，货币政策出现松动的环境下，房地产企业如何突围而出？

　　秦虹：房地产坚持调控是非常确定的了，信贷放松和坚持房地产调控不是对等关系，这是两类政策，不能统一来看。

　　那么对于房地产企业而言，我就认为务求一定要看清当前房地产业发展的外部环境，和前十年相比已经发生了很大的变化，前十年房地产业是处于什么环境呢？第一个有住房制度的改革，有制度红利，通过住房制度改革停止福利分房，一下子释放了一大批住房的需求市场，那么今后呢？我们不但没有住房制度改革，释放市场需求的制度红利，相反我们大量建保障性住房，会在市场上分流一部分市场需求，这是一个变化。

　　第二个变化就是过去的十年是经济高速增长的十年，十年里面有6年GDP在10%以上，有3年在9%以上。我们过去的十年没有太低的经济增长年份，经济增长的收益过多地向少数人集中了。我们可以相信未来的十年，中国的经济增长速度不可能像前十年那么高，而且政府要通过政策减少收入分配的差距。外围经济增长和收入分配结构和房地产市场的关系也非常密切。

　　第三个，我们过去的十年里由于出口的高速增长，货币比较宽松，十年里面有八年是属于货币宽松年份。而且过去十年里面，中国政府货币发行量是比较大的，增长速度比较快。今后的十年，随着出口增速的下降，中国政府一定不会像以前那样大规模地发行货币了，货币政策一定会回归到正常化，货币发行量大也推动了资产价格的上涨，这都是带有共识的。货币没有那么大了，推动资本价格上涨的动力就不足了。

　　第四个原因就是过去十年是中国城镇化速度最快、质量最高的十年，今后城镇化还会推进，但是速度相对来说就会放缓一点。所以说，我们房地产业发展外部环境已经发生了变化，那么我们企业应该怎么办？不能改变外部环境，也不能改变政策，只能改变自己。

　　企业怎么改变呢？积极寻求转型。怎么转型呢？我认为，第一个就是开发产品的提升，过去我们这个行业谁进来谁都能够赚钱，各行业都想进这个行业，进来这个行业都能赚钱，什么样的房子都能卖出去，而今后就要考虑到产品是否能卖出去。

　　那就取决于市场有没有需求了，是不是满足市场需求的产品？怎么才能满足市场需求呢？唯一的就是做好产品本身，做好定位，真正为人们提高住的品质，提高住的舒适度，来提高住的附加使用价值的产品，才能取得市场的需求。

　　现在我们的投资需求都被抑制住了，现在市场需求主体是真正自用者，所以产品定位就很重要的，品质要提升，真正干出好产品来。

　　第二个转型就是开发业态的拓展，过去大家都围绕着住宅，房价涨得高，主要是指住房价格涨得高。今后围绕住宅的需求，围绕着消费结构升级的需求，商业地产、养老地产、旅游地产、服务性地产将来还会有增长的空间，要积极的探索。

　　第三个是开发模式的转变，过去土地盈利模式是企业最主要的盈利模式。为什么呢？是因为我们过去的土地也是从非市场价到市场价，所以增值空间比较大，今后是从市场价到非市场价，如此一来增长空间就大大降低了，地价也很高了，再靠土地盈利就不太现实了。

　　今后怎么办呢？企业要采取一种稳健的财务模式，要采取凡是有利于资金周转的任何一种盈利模式。有利于企业资金周转速度加快的任何一种商业模式都是企业需要积极寻求的，不是仅靠土地来盈利，土地增值空间已经大大下降了。

　　第四个转型就是房地产开发企业要进行融资模式的转变，过去主要是靠银行贷款等间接融资，但是今后银行贷款也不像过去那样宽松了，又便宜又容易拿到的钱不容易拿到了，这个时候怎么办呢？

　　更多的就是要考虑直接融资，考虑联合开发、合作开发，引入一些股权投资，大家共同承担收益，共同承担风险，共同获得开发的收益，这就是融资模式、融资关系的转变，从过去单纯的债权融资也要考虑股权的融资，从过去的间接融资也要考虑到更多的其他直接融资。

　　最后一个转变就是开发区域的选择的转变，过去可能一线城市、特大城市都是房地产增幅最快的地方，那么我们今后看到中国经济增长的中心可能就是向中西部地区转移，这个时候中西部地区一些三、四线城市也要选择它的开发的空间。以上这些对于企业来说就是很重要的，但是我们也要注意到，转型就是利益再分配的过程。转型成功了可能就获得了更好的发展机会，转型不成功就有可能被淘汰了，所以转型本身就是利益再分配的过程，其中有巨大的风险，它对企业的专业化能力，对开发企业的核心竞争力都有巨大的考验。

　　观点新媒体：眼下不少房地产企业也在积极地往“地产+金融”模式去转变，当中不少企业也纷纷参与到私募基金的建立当中，您觉得未来私募基金在房地产开发中将会充当怎样的角色？

　　秦虹：房地产私募基金，我把它定义为新型金融业态，因为过去很少，或者是没有，现在才刚刚起步，所以大家关注。同时它处在什么发展阶段呢？我把它定义为处于发展的雏形阶段，雏形是因为刚刚出来。你问未来的地位如何呢？它其实是个新的东西，正在成长，成长还比较快，但是在整个房地产资金的大盘子里面，它是微乎其微的，1%都不到。

　　房地产基金在国外叫做另类投资，作为另类投资，它在整个证券投资里面，无论是在基金的大家族里面，还是在房地产资金来源的大家族里面，都是一个小众，而不是大众。为什么关注房地产基金？是因为新，过去没有，现在有了，所以大家就关注它。我觉得房地产私募基金要从积极的角度来看，也有几个好处。

　　第一个就是房地产基金可以把人们在末端炒房、投机性需求引到前端来增加供给，过去大家有钱投资房地产，要么就是买房子，要么就是去炒房。现在有了基金了，就可以投前端，增加供给，这不是很好平衡市场供求关系吗？减轻末端的压力，也增加了供给，从根本上也可以调整供求关系。

　　第二个，也可以解决老百姓投资民间资本投资的渠道，原来没有投资渠道怎么办？只好炒房，现在有了投资渠道了，就可以实现他们的投资需求了。

　　另外房地产基金出现了开发企业直接融资，来改变过去开发企业过度依赖银行，把房地产风险和银行风险直接挂钩的一个风险。过去开发企业70%的钱都是来自于银行，所以这个行业出现任何问题都把银行带进来了，把企业的风险和银行的风险紧紧捆在了一起。但当企业有了直接融资，就要自己去承担社会融资的风险，那么企业的风险和银行的风险相对来说就剥离了，我觉得这也是一个好的现象。

　　第四个方面就是有利于提高开发企业本身的产业升级，房地产从本质上来看是投资性的企业。我们过去是全能型的房地产行业，投资、融资、建设、销售，现在出现房产基金就把业态分离了，剥离了，一部分房地产企业就变成了投资性公司，但它不是管投资；有一部分企业就专门做产品，这样也有利于房地产企业本身行业的升级。

　　所以，我觉得，房地产基金的出现它还是有很多的正面的积极意义的。当然房地产基金刚刚起步，大家经验不足，因为才刚出1、2年，我们也没有什么很好的经验。这也意味着这个行业发展也有风险。此时做规范运作特别重要，如果你不能规范运作，乱来就会出问题，那就毁了这个行业的发展了。

　　所以我们要高度警惕，加强监管，防止房地产基金走向非规划、乱发展、盲目发展等不规范运作的道路，因为这样的话，它会引发和放大本身带来的风险。基金出了问题风险可能并不大，但是因为不规范运作，涉及了一些投资人等等，一下子就变成了社会问题了，这就麻烦了。所以我们还要辩证地看比较好。

　　观点新媒体：您曾表示，无论是限购限贷限价，调控主要目的就是要去投资化。而据相关数据来看，现在房地产调控已经取得一定的效果，累计9个月首次置业的人群占9成以上，市场中几乎没有投资投机型的需求存在。那么，在您的眼中，目前房地产市场去投资化成效如何？

　　秦虹：有效果，政策巩固了效果，应该继续巩固。

　　观点新媒体：有人士指出，明年房地产市场调控政策将会出现微调，您也曾表示政策存在优化空间，但不会转向。您认为现在房地产调控政策在哪些方面需要优化？在不转向的情况下，未来将作出哪些调整？

　　秦虹：就是一些具体的政策手段，比如说我们采取一些经济手段，可能就会比行政手段更加的灵活，更加的有弹性。

　　差别化的信贷和行政政策都要再更加明显一点。

　　观点新媒体：保障性住房建设方面，近期不少城市都在发行保障房相关贷款票据，这对于缓解资金缺口方面有一定作用。何以您会认为2012年地方政府面临的保障房建设资金压力是最重的？目前保障性住房建设方面的进度如何？

　　秦虹：2012年的保障房开工量比2011年少、比2010年多，但2012年是三年的任务要一起做，所以地方政府面临的资金压力是最重的。

　　新开工数量虽然少了，但是2012年实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过2011年。房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，2012年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到2012年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到2012年还要在建。因此，保障房建设的力度并没有减弱。

　　首先“十二五”期间保障房住房比例一定要大，未来要为保障性住房补欠账，所以保障房未来大规模建设已经确定无疑。其次，“十二五”期间控制投资性需求的政策也一定会持续不断坚持和执行。

　　观点新媒体：但是现在不少人士包括任志强在内，炮轰现在政府大力发展保障房项目实际上是搞“大跃进”，对此您有何看法？

　　秦虹：他们爱怎么说就怎么说吧，政府只关心任务是否有完成。其实政府现在如此大力度搞保障房建设，还是为了“补课”。过去虽然一直说要建保障房，但是实际上开工的项目很少，现在则是一下子把之前欠下的帐补回来。

　　观点新媒体：面对即将过去的2011年，您能否从一个学者角度对于过去一年的房地产市场调控取得的成果做一个简单的总结？依您判断，2012年房地产行业大的趋势是什么？

　　秦虹：用一句话简单概括就是，2011年调控下的住宅市场，房价开始逐步回归平衡，而且改变了单一上涨的格局。2012年的房地产增速会下降，行业的调整仍将继续。