商业地产基金务实

来源: [观点网] 时间: 2012-05-27 17:29

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我们认为基金和信托的关系是合作的关系，两者结合在一起，对双方都有更大的好处。

　　现在开发商做商业地产有几个心态，一个是淘金的心态；二是逃难的心态，因为住宅不好做，来做一下不调控的商业地产；还有一些人很乐观，商业地产遍地是黄金。

　　有几个经验跟大家分享：第一，不是好地段的商业地产就可以赚钱；第二，不是把商业项目建好了就可以赚钱；第三，不是运营起来就可以赚钱。

　　商业地产怎么赚钱？实际上关键就是通过资产改造和运营，提高租金水平，从而提升资产价值，出售资产赚钱。简单来说，商业地产的核心是商业运营能力。如果我们有运营能力，就可以把房子变成城市坐标，这是商业地产的核心。

　　第二个问题，商业不动产怎么融资？有三个渠道：银行、信托、基金。有很多的专家都提了，即使是2012年信贷政策放松，我们也不能指望这些钱流到房地产行业中来。基金会怎么样？基金从它的出发点来讲更愿意承担比较小的风险，用债券的方式和开发商合作，这是商业模式的特点。这样开发商要承担所有的风险，而且开发商缺少的是商业地产运营能力，信托不一定提供。当然用信托的钱规模大一些，成本可能低一些。但是如果像我们预料的明年年终有很多存量信托，差不多有6千多亿的信托都会遇到流动性的问题，我们也不要指望明年信托在房地产有更多的投入。对信托来说，它是不愿意投房地产的，刚才已经说到它的风险偏好。

　　有可能跟基金的合作，为什么？因为基金希望比较高的收益，愿意承担更高的风险，可以用股权方式来投资。而且好的基金可以提供开发商不具备的专业运营能力。

　　通过以上的分析，我们觉得基金至少是商业不动产应该关注的融资主要渠道。

　　第三个问题，商业地产在中国发展艰难，和金融改革滞后有很大的关系。在国外，我们看到的经验有REITs，我们国内也有，我们可以把现有的渠道梳理一下，方向有三个：第一个是REITs，一个是保险基金，还有一个是安全资本。

　　REITs在短期内大家不要指望，我们看美国的REITs发展历史，在上世纪五六十年代美国出现REITs，但是刚开始几年并不好，后来机构和美国政府谈，他们发现有很多的钱愿意投风险比较低的投资品，但是没有好的渠道，REITs机构跟美国政府提供这些方式，但是对不起，政府必须为了老百姓的利益，为了这些钱的出口要给他提供税收，就这样蓬勃的发展。在中国的政策环境下，如果不能解决给房地产融资，就不要指望REITs在短时间内出现。

　　两年前我们说保险资金是将会是商业地产的资金出口，我们可以算一下，10%可以投到房地产，有4千亿，已经占用的股票大概每年有500到700亿，但是保险资金有一个特点，追求的是安全性，所以净额的回报率，所以开发商不愿意跟他交换，这就是一个难题。

　　但是市场上有一种钱，跟国外机构投资者的属性非常接近，就是安全性资本，这些钱他们持有商业地产，他们关注的是长期保值增值，而不在乎短期的租金多少，这个钱很可能就是商业地产重要的力量。

　　商业不动产与基金的合作有两种模式：第一个是并购基金，通过并购资产，选择核心的商业地产并购过来，通过改造，提升它的资产价值，然后卖掉获利益。分为四步实现：一步是并购物业；二是资产改造，招租运营；三是把资产出售(安全资本)；四是还需要给资本提供管理服务和后期运营服务。

　　我们看一个案例，今年初在北京东三环收购的物业，我们收购之后做了产品改造，从设计上(室内设计)户型分割，以前做小型的购物中心，但是发现这个地方不适合，要做精品综合商业配套。位置在东三环的地方，把它的可视性在颜色上表现出来，玻璃如果白天太阳走过的时候看到一个红色的灯笼，非常抢眼，晚上还可以亮光，可以变不同的颜色，这种可视性虽然规模小，但是带来的展示价值非常大。我们把资产重新做包装，把各种品牌商家吸引过来。有银行，有星巴克，有奔腾汽车展示厅。把商业带来租约以后整体卖给安全公司，我们不是切散卖给资金实力比较差的小额散户，这样的话后期的资产价值是不能保证它不断升值。

　　卖给大的投资人之后没有专业能力，我们要提供资产服务，这才是并购基金最关键的步骤。并购基金，说到底，跟开发商的关系还是生意对手之间的关系。跟开发商谈价格，价格不容易达成共识，是否有一种方式解决开发商的问题，缺什么？一个是缺钱、一个是运营能力。怎么样把这两者结合起来？不变成生意对手，而变成生意合作者，这就是第二个模式，叫结构化基金。有四步实现：为开发商提供融资；协助开发商提升资本价值；在最关键的出售环节帮助他们；提供资产管理服务招租运营。这样开发商解决资金问题，融资成本比市场低一些，而且收益更高。因为在资产升值过程中是我们共同努力的，把资产谈好价格以外的部分大家享受分成，让基金的收益提高，变成双方合作的模式了。

　　商业基金我们从募集到商业资产出口都是民间资本，这是基于我们对机构投资者短期成本判断的结果。

　　关于房地产基金的思考：信托与基金的关系是竞争还是合作？房地产基金是昙花一现还是燎原？是对手关系吗？因为信托有非常好的信用，但是缺少专业能力，缺乏相对市场化运作的能力，基金是有这个能力，两者结合在一起，对双方都有更大的好处。我们认为基金和信托的关系是合作的关系。

　　基金应该有长远的发展，为什么？最核心的就是从房地产未来发展需求来看，产业分工更细化，间接融资一定会被直接融资取代，这是未来的大趋势。对基金充满信任，我相信它有很大的发展，还来自于我了解我的朋友，做基金的人，这些是年轻人，他们对行业充满热情和激情，这个行业有这种创业的人才，有这种热情，就有可能不断地发展。