坚持调控政策促进房地产市场健康发展

来源: [观点网] 时间: 2012-05-27 17:16

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中央要抑制的是两块，一个是投资炒作，另一个是抑制房地产的过快上涨到合理回归。

　　2011年的前11个月，房地产市场总体来说是向着国家调控的方向发展的。第一，房价上涨的势头应该说是按住了，而且部分原来房价上涨过快的城市有的地方松动了，有的地方下降。第二，保障性安居工程原来1000万套的任务在10月底就全部开工建设。第三，整个销售情况在全国来说还是不错的。1到11月全国商品房销售面积89594万平方米，同比增长8.5%，广东同比增长9.5%。其中全国住宅销售面积79639万平方米，同比增长7.5%，广东同比增长4.1%，另外像办公楼、商业营业性用房全国都是同比增长的，但广东是回落的，商业营业性用房广东是同比下降的。

　　房地产的开发投资应该是高位增长趋缓，房屋的新开工面积增长趋缓。2011的1到11月，全国房地产开发投资完成是55483亿元，同比增长29.9%，广东同比增长35.6%。全国完成的住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长38.8%。这个数字也是不错的。新开工面积方面，全国1到11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东同比增长21.5%。土地购置面积37153万平方米，同比增长3%，广东同比增长29.1%。

　　从上述指标看来，全国的房地产形势不像我们感受到的，不像媒体宣传的那么严峻。当然地区差异比较大，限购的一些城市，销售情况是同比下降的。1到10月份住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，其中21个城市同比下降，包括了广州、深圳，但是19个城市还是同比上升的。所以全国总的情况应该说还是可以的。

　　信贷方面，由于信贷从紧，有一些指标可以的，有一些指标不理想。最突出的问题是个人按揭贷款同比下降5.5%。由于信贷从紧，房地产企业感到资金有点紧张，各类按揭贷款从紧，不少居民的首套房贷贷款没有及时兑现。另外从整个房地产的情况来看，进入四季度以来，新开工面积、土地购置面积明显下降，同时有些地方房价还有上涨的压力。

　　就像刚召开的中央经济会议说的，经济的下行和部分物价上涨的压力同时存在的，我们行业同样也有这个问题。经济的下行包括开发投资、新开工面积这几个月来的下行，但是从房价来说，不少地方的房价还是同比上升的，这个压力还是同时存在。

　　在中央经济工作会议以前，不少企业普遍关心的是2012年的政策走势怎么样？经济工作会议刚开完，当然大家还在学习过程当中。

　　坦率地说，在经济工作会议之前，我也对有些问题比较关心。我当时关心的问题，主要有四个：

　　首先是如何构建符合中国特色的住房供应体系，就是双轨制的供应体系，建立可持续的住房保障体系，就是市场化和保障房怎么样协调发展的问题。

　　其次是如何处理好房地产在保民生与保增长之间的关系，既要促进房价合理回归，又要促进房地产市场健康发展。

　　第三个，如何在坚持调控方向巩固调控成果的基础之上抓紧建立房地产中长期制度。

　　最后，如何在中央政府的统一政策指导下，各地区因地制宜、分类决策，使房地产行业发展和当地的经济社会发展相适应。

　　这些问题，我给部分媒体、单位也反映过一些情况。那么中央经济工作会议闭幕了，大家疑虑的问题有了明确的答复。当然，要深刻领会中央经济工作会议精神，要进一步学习和消化。

　　初步学习之后，我感觉到中央经济工作会议给我们房地产行业相关的问题涉及到的是几个方面的内容。

　　第一个方面就是一个“坚持”，那就是坚持房地产调控政策不动摇。

　　第二和第三个方面就是两个“促进”，第一个促进就是要促进房价合理回归，第二个促进就是促进房地产市场健康发展。

　　第四个方面就是要扎实推进保障性安居工程的建设。

　　第五个方面，虽然没有直接对房地产，但是在房地产行业任务艰巨，就是推进经济结构调整，加强重点领域节能减排。因为房地产行业是节能减排重点领域，所以这项任务也是相当艰巨。

　　下面我想谈一下我个人的看法。第一点，关于坚持房地产政策不动摇的问题，因为这个问题大家都比较关心。为什么坚持房地产调控政策不动摇？主要是调控政策的方向是正确的，包括限购、限贷、限价这些方向是正确的。尤其大家议论比较多的限购，尽管限购政策在提出来的时候主要是针对房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地区在一定时间里的限购。虽然现在限购的城市涨幅已经不涨了，或者下来了，供应也不偏紧了，甚至是供大于求了，但是一些地方的房价还是偏高。而且凡是限购的城市，从人均土地占有量来讲都是比较紧张的。

　　我们住房问题要解决土地占有的相对公平问题，土地资源配置相对合理的问题，不可能有钱人买很多房，没有钱的人租不到房。在这个情况下面，我觉得调控的方向是正确的，所以必须要坚持。当然将来肯定要有一些政策来取代它，比如说将来的房产税问题、差别化信贷税收政策问题，但这些问题又牵涉到信息制度的健全和税收制度的健全，有一个过程，但是这个方向和政策是不会动摇的。

　　第二个问题，关于促进房价的合理回归问题，这个问题说实在很难回答，大家也很关心，我老在考虑这个问题。我们这些年确实有一些地方房价上涨过快。我看到北京新京报的资料，从2003年到2010年北京的房价平均上涨到4.9倍，这确实上涨很快。当然房价上涨的原因很复杂，既有供求关系的原因，又有流动性过剩，老百姓投资渠道不畅的原因，还有土地、劳动力成本上升的原因，住房品质提升的原因，当然也不排除我们一些开发企业有追求利润的原因。深层次来讲，还有地方政府和中央政府过度依赖于土地财政的原因。要解决这些问题，我想肯定要采取综合的办法，但是采取综合的办法又有一个过程。

　　所以对房价的合理回归，要准确回答这个问题也很难，怎么是合理回归？我想对合理回归应该有一个解释。目前来讲，一些地方往往采取的是几种办法，比如说房价上涨过快的地方规定了限价销售的幅度，一些企业在以合理价格促销，这是一种办法。一些价格比较平稳的地方规定了房价的上涨要低于居民收入增长幅度，这又是一种办法。还有一种，中西部个别地方，像重庆曾经提出房价收入比为基数，来结合当地老百姓收入情况和普通商品房价格，就提出来夫妇两人工作六七年以后可以买一套60平米的普通商品房，当然普通商品房也是当地的平均价格，所以各地都在给房价合理回归作探索。我这两天也向有关部门建议，对房价合理回归即要有定性表述、又要有定量表述，便于操作，但是不管怎么说，中央政府明确提出了房价要合理的回归，所以对房地产企业来说要以合理价格来促销，我想这个方面我们的企业也有一些经验，比如说恒大、万科今年的销售情况不错，他们也是带头以合理价格销售的，这样就赢得市场的主动。

　　第三个问题就是抓住宏观调控政策已取得一定成果的宝贵时间，抓紧建立房地产中长期制度，以促进房地产市场的健康发展，这是中央经济工作会议讲的第二个促进。我自己感觉要促进房地产市场健康发展，又要处理好房价的合理回归，怎么来衔接是一个重要的问题，就是要抓紧利用目前房价调控相对比较稳定的机遇，或者有一些地方房价开始松动下降的机遇来抓紧建立中长期制度。

　　作为我们房地产行业，我经常给上面反映，就是房地产行业更需要有一个稳定的市场和稳定的市场预期，要有稳定的政策，因为项目有两三年的开发周期。而且我多次反映，今年这几个月以来，房地产的开发投资、新开工面积下降对后两年的房地产市场是有影响的，这主要跟房地产企业投资信心不足有关，跟对市场的预期不明有关。

　　所以，我始终感觉到我们的调控，前段时期集中调控房价是对的，但是调控的最根本目标还是要解决老百姓住有所居和促进房地产市场健康发展，那么为了达到这个根本的目标,就要建立中长期制度。

　　在中长期制度方面，摸清老百姓住房基本情况，抓紧制定住房建设的五年规划和年度计划，切实能够付诸实施。我讲的住房建设规划不光是保障性住房规划，住房性规划也要制定。

　　这个在发达国家也有，比如说韩国、日本，包括香港,都有五年规划，但是我们就没有这种规划，当然有地方制定了，但中央政府还没有制定。

　　又比如说，当前密切跟踪市场的变化，规范市场行为，做好市场下行和企业在洗牌过程当中的风险防范，防止拖欠工程款等问题发生。因为有一些企业比较难受，就有可能拖欠工程款，如果拖欠工程款，又拖欠农民工工资，对我们这个行业的形象有损害的，所以我提醒大家这个问题一定要注意。

　　又比如，怎么样合理界定中央政府和地方政府在职权基础上面，规范二者在土地收益上的分配，提高土地出让净收益用于保障性住房建设的比例。因为原来是土地出让用于保障性住房的净收入是10%，现在普遍感觉资金不足，那怎么办？

　　我曾经建议要大幅度提高这个比例。

　　又比如怎么样在房地产的税收试点上面，在限购城市里头扩大范围，在重庆、上海试点的基础上总结经验，在各城市扩大试点，同时要减少流转环节的税收，鼓励有多套住房居民将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。另外要加快房地产的金融创新，拓宽房地产融资渠道，包括拓宽保障房的投融资渠道。要加强房地产用地制度的创新。这里是有两个部分，一个将城市建设用地的增加和农村用地减少挂钩，另一个对愿意在城镇居住落户的农民工，将其农村的宅基地及房产作为资产流动，提高他们在城市购买和城市承租住房的能力。这是关于中长期制度的建设，我想如果我们利用调控的间隙，抓紧中长期制度的建设，那么我们就能够促进房地产市场平稳、健康发展。

　　第四个问题，关于扎实推进保障房安居工程建设的问题，因为中央经济工作会议讲得很清楚，一个是扩大投融资的问题，一个是加强建设运营管理问题，另一个保障性住房主要是解决城镇中低收入家庭的住房困难、新参加工作人的住房困难，符合条件的农民工住房问题。

　　第五，关于房地产行业调整结构和节能减排的问题。调整经济结构和节能减排讲了很多年，在我们这个领域，特别是建筑的节能问题讲得时间就更长，客观来讲有所成效，但是收效不太明显。

　　在党的十七大报告里头还专门强调了要从调整需求结构、产业结构、要素结构三个方面来加快转变经济增长方式。所以我想这次的中央经济工作会议又专门强调要加快调整经济结构，加大节能减排力度，这个问题在我们的行业应该说非常紧迫。

　　根据中央提出来调整结构问题，在十七大报告里头就提出了要从调整需求结构、产业结构、要素投入结构三个方面来转变。比如说需求结构，我们涉及到消费结构升级、经济快速发展、城镇化快速发展，这是需求结构。在前十年是旺盛的，但是在后十年有一些城镇化的快速发展是我们需求的强劲动力，但是有一些可能需求要相应地减少。产业结构方面，涉及到了建立双轨制的保障体系，规范发展二手房市场和租赁市场、盘活存量房问题。另外产业结构还涉及到住宅地产和非住宅地产的协调发展问题。要素结构的调整，主要是涉及到土地政策和金融政策的调整问题。

　　如果仔细地分析一下这几个结构调整，我们感觉到，我们的前十年是房地产快速发展的十年，我们后十年肯定是一个常态发展的十年。另外，我们也将由过去的卖方市场为主逐步向买方市场为主转变。以新房的销售为主向租售并举转变，以量的增加为主向性价比提升为主转变，房地产业态由住宅一枝独秀向多业态协调发展转变。我们相信通过市场有序竞争，企业的集中度提高，行业的发展也会健康发展。

　　关于节能减排问题，因为我们是节能减排的重点行业。我们协会和中国房地产研究会今年开了很多会议，我们的刘会长多次讲话，在中华网、在很多的报刊上也有大量的报道。

　　大家都关心这样一个问题，今年中央的房地产政策是不是在打压？我始终是这个意思，中央要抑制的是两块，一个是投资炒作这块，一个是抑制房地产的过快上涨到合理回归这块。对于其他的，我自己感觉到因为房地产价格毕竟在经济和民生方面都占有很大的份额，而且我们国家经济要平衡发展，不管怎么说，也是希望房地产平稳健康发展的，所以我们的房地产企业重要的是要顺应政策，自己练好内功，加强管理，促进自己的健康发展。