华侨城 文化与地产

来源: [观点网]      时间: 2012-05-23 10:42
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在受政策调控影响严重的2011年，华侨城的模式升级还是遇到了诸多挑战。

　　一直以来，华侨城坚持的是一种“旅游+地产”的独特业务模式，即通过主题公园类景区与房地产的联动开发实现资金的平衡与可持续发展。

　　在谈及如何发展文化产业时，华侨城董秘倪征曾表示，华侨城所持有的现金流将大规模投向文化产业，同时会整合已拥有的旅游产业，再通过加大对文化科技的投入，以完成对现有项目的升级改造。

　　华侨城此举也引起了诸多关注，国元证券相关分析师对此表示，华侨城提出发展文化产业，是想给其欢乐谷项目增添更多的文化因素，以此来丰富欢乐谷的内涵，增加其游客回游率。

　　在发展文化产业的具体事项上，华侨城也是动作频频。

　　2011年7月4日，华侨城以1800万元增资收购深圳落星山(现已更名为“深圳华侨城文化旅游科技有限公司”)，使公司拥有了数字娱乐技术平台，进一步完善了文化旅游产业链。

　　同年9月7日，华侨城与日本环球影城签署谅解备忘录，双方将共同探讨上海华侨城与环球影城成立合资公司的事宜。

　　不过，在受政策调控影响严重的2011年，华侨城的模式升级还是遇到了诸多挑战。

　　近年来，华侨城依靠其模式扩张迅速，目前已经或正在投资建设的项目包括北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、青岛华侨城等多个大型综合项目，且每个项目均动辄投资数十亿元。

　　大规模的圈地投资和长期负债经营模式，使华侨城的资产负债率持续升高，截至2011年11月中旬，其负债率已达到72%。

　　同时，发改委于2011年8月发文叫停地方审批主题公园项目，也给华侨城的规模扩张平添了一层阴影。

　　2011年11月就有报道称青岛华侨城项目已暂停。究其原因，主要是因为国家房地产调控政策和信贷规模收缩，一方面是青岛项目贷款难度加大，另一方面是该项目前景不明。

　　除了青岛项目暂停的风波外，华侨城模式在上海的复制也遇到了困境。

　　统计表明，上海欢乐谷2010年入园人数为220万人，不仅远低于北京、深圳欢乐谷的入园人数，更是与开业之前预计的入园人数相去甚远。

　　更有分析认为，将于2014年开业的上海迪斯尼，势必会给上海欢乐谷低迷的经营状况增添更大的压力。

　　另外，作为华侨城2011年重点建设的旅游项目深圳欢乐海岸，其实际发展情况亦不容乐观。

　　由于欢乐海岸项目只租不售，盈利模式为收取租金或者扣点，其前期的投资规模大且回收期长，再加上华侨城想完全持有，因此该项目对资金的需求极高。

　　而相比华侨城以往的欢乐谷项目，欢乐海岸在前期的建设中并不包含地产项目。这就不能像欢乐谷项目一样用地产项目的资金去支持旅游或者商业项目的发展。

　　对于华侨城模式的升级，社科院旅游研究中心特约研究员刘思敏就表示，华侨城重视文化产业的发展当然是好事，但能否取得真正的实效，目前还不得而知。实际上，这个新定位是原来发展模式的升级，通过加大对文化和科技的投入，相对减少普通地产的投入，但是本质上变化应该不大。

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