万科 冬天来了

来源: [观点网]      时间: 2012-05-17 10:33
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面对房地产市场向下的压力，万科率先启动了“过冬模式”。

　　没有任何意外，万科再度以千亿姿态荣登2011年房企销售冠军的宝座。

图表1

　　数据披露，截至2011年12月底，万科累计实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

　　在调控严厉的市场环境下，万科交出的成绩单依然抢眼。然而，万科同样也面对一个不争的事实：房地产市场的冬天来了。

　　面对房地产市场向下的压力，万科率先启动了“过冬模式”。“2012年万科的发展策略是什么？2012年万科的发展策略是过冬。”

　　万科集团总裁郁亮指，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”是万科的五步过冬策。

　　实际上，万科已经早早为过冬作出准备。自从2011年年初以来，万科就开始认识到，房地产的调控不会轻易松动，做好了长期应对的准备，一直通过各种手段促进销售。

　　虽然郁亮曾明确表示，万科并无下调售价的计划。然而，

　　进入11月份之后，万科大规模的价格战开始正式拉开，在深圳、上海等地的项目均传出不同幅度的降价，幅度甚至高到30%。

　　除了市场环境差于预期，庞大的潜在库存量，也许是令万科决意要作出价格大幅折让的主因。

　　据万科董秘谭华杰透露，万科的现房存货量只有几十亿，占比非常低，但是万科的开工计划却仍然在进行当中，预计会超额完成全年1320万平方米的开工计划。

　　这就意味着，未来万科进入销售的货量将会相当可观，而这亦无可避免地会给万科带来一定的销售压力。

　　为了扩大渠道促进销售，万科还联手电商平台，将其在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城的共计10亿房源，以在线专卖的形式，实行全程网络销售。

　　这是史上最大规模的房产电商项目。当然，万科给出的优惠也不少--买房专享超亿元优惠，一元起拍最高150万优惠、轻松赢首期、1年免费住万科等。

　　业内人士指出，按照万科目前30%的利润率，如果折让10-15%的话，还是有利可图的。因为万科动工的速度比较快，整体的财务成本要比龙湖、绿城等房企低。

　　但亦有分析指出，在市场低迷的情况下即使再“以销定价”的策略下，万科的销售已经难以实现快速的增长。

　　换言之，属于万科的销售高速增长时代也面临结束了。

　　虽然市场基本面转坏，不过郁亮认为，房地产行业的前景依然不错，正常的刚性主流需求和市场仍在。但郁亮亦承认，下半场的游戏规则已经悄然生变。

　　万科的应对之计也随之而变。郁亮表示，上半场万科坚持“为普通人盖好房子”，而到了下半场，则是“盖有人住的房子”。

　　“未来的房子以居住为主，没人住的房子是没人要的，有人住的房子才能要，所以要把配套服务搞得更好。”郁亮称。

　　谈及配套，自然而然就会联想到商业地产。“我们是为了做好住宅做商业。社区配套商业我们要学会做，因为现在需要跟城市同步发展。如果我这个不会做，我连住宅都做不好。”

　　不过，郁亮认为，商业地产并非下半场的选择。此外，极小户型也是万科目前重点尝试的方向之一。郁亮指，由于中国人口家庭结构在变小，基本居住需求要求房子基本上应该小型化。

　　据透露，2012年万科15平米的极小户型将在北京落地。郁亮希望，小户型未来在某种意义上成为首次置业者的一个过渡性产品，同时也是租赁的一个代替品。

　　面对变幻莫测的局势，万科总是体现一定的预见性。2008年的拐点论，让万科捉住了先机。眼下，不再谈“拐点”的万科似乎依然如此。

　　不过，郁亮表示，万科领先半步就足够了，“领先两步我就成为先烈了，我不想拿命去冒险，所以还是一步步地走就可以了。”

　　郁亮指，万科手持300多亿现金，能让万科在未来的布局中较为灵活地安排，但不需要领先更多，领先市场半步很关键。

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