华誉景观 · 2011 中国房地产行业

来源: [观点网] 时间: 2012-05-16 11:00

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　　华誉景观·2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜

　　它们代表着伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。

　　自2008年以来，观点新媒体一直于每年岁末推出年度房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)及卓越表现榜。

　　总评榜一直用三个“G”传达我们对于中国房地产行业的关注，对无论是处于什么经济形势及政策调控下都持续发展的企业的盘点及表彰。三个“G”代表着伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。

　　同时，对于更多无法用三十强可以概括的具有优秀模式、全新表现力、区域贡献推动、品牌塑造的优秀企业，我们发布“年度卓越表现榜”来剖析及彰显。

　　一榜单指标体系构成及权重(评分)

　　本榜单指标体系由运营、财务、品牌、管理四大指标体系构成。总计100分值，分别的权重为30%、30%、20%、20%，即30分、30分、20分、20分。

　　运营指标体系包含销售业绩、土地储备、总资产、销售面积、在建项目五个单项指标，其中销售业绩较往年从25分直接提升到30分占权重的30%。2011年，销售已经成为企业生存与发展的关键，而土地储备这个指标极具争议性，所以较2010年度，土地储备不再作为分值指标计算。土地储备、总资产、销售面积、在建项目在本年度都作为参考性评分。本年度评选出现不少分值相同的企业，分值相同，名次相同。

　　财务指标体系包含资产负债率(总资产负债率)、毛利率、净利率、流动比率、速动比率五个单项指标，其中资产负债率占权重的10%(10分)，毛利率占权重的5%(5分)，净利率占权重的5%(5分)，流动比率占权重的5%(5分)，速动比率占权重的5%(5分)。

　　品牌指标体系包含品牌熟知度及品牌认可度两个单项指标，各占10%权重(各10分)。

　　管理指标体系包含团队建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标，团队建设占8%(8分)的权重，后两者各占6%(各6分)的权重。

　　为对企业的发展进行更加持续性的全面了解及客观性观察，连续四年，榜单指标体系构成及权重基本未变。

　　二统计时间

　　本榜单运营指标中的销售指标、品牌指标、管理指标截取时间按照往年同期以2011年1-11月为统一统计时间。财务指标及运营指标中的土地储备、总资产参考指标等统一采用企业中报。

　　三调研方法

　　1运营指标体系及财务两大指标由公开信息、专业机构提供、企业自行申报三大路径获取。如果通过这三项路径都无法获取企业数据(特别是未上市企业)的，该企业将不进入最后评选名单。如大连万达、上海绿地、中信地产、星河湾等几家知名企业。

　　本榜单在调查过程中涉及到部分未上市企业，而上市企业分为内地及港股、新加坡上市企业，各自披露信息要求不统一，部分企业希望财务数据不要对外公布，课题组对此表示理解及尊重，所以，本报告在点评部分只点评部分指标有代表性的企业。

　　2品牌、管理两大指标体系继续采用了行业公众问卷形式进行全国性调查。在去年发出两万份调查问卷基础上扩大到近30000份，回收到的有效问卷较去年的4261份增加到6527份(指的是经核实过的实名投票)，问卷来自于全国各地，行业覆盖开发企业、金融投资机构、咨询策划及各类型专业机构、传媒(详见附表)

　　四调研对象

　　2011年度主营地产业务、注册地在中国大陆的合法运营房地产开发企业。

　　本榜单首先谮选出373家首批名单，经过对企业性质、主营业务、区域性及2011年活跃度等初步筛选出127家企业，最后46家入围(包含卓越表现榜)。

　　入围的46家企业经过四大指标体系综合评分，得分排名前三十的最后入选，相同得分的企业排名相同。其中7家企业入选卓越表现榜。

　　五调研对象范围

　　“地产G30”是一个综合性榜单，为公平公正，本次在企业初步谮选时总资产从三十亿到超过千亿、销售金额从二十亿到近千亿，从上市企业到未上市企业、从一线城市到二线城市、从国营企业到民营企业、从东部沿海到中西部区域都尽量摘取具有各类代表性的企业，包括主营业务从高档豪宅、商业地产到保障性住房的都全面覆盖。

　　六榜单成果分类

　　我们力求榜单的客观、真实及全面，同时也更加充分表彰更多在2011年这个中国房地产行业遭遇巨大挫折的年份中一直坚持不懈、持续发展的房地产企业，在发布一个综合性榜单即“2011年度房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)”的同时，也发布卓越表现榜一个及G30系列分榜单。

　　年度榜包括以下十二份系列榜单

　　七入选企业数据分析

　　2011年，是中国房地产行业巨大盘整的一年，也是处于收紧中下行的一年，大多数房企的销售业绩都不同程度下滑。自2010年万科跨越千亿，2011年1-11月已经完成1157亿，继续成为销售冠军。恒大也超越2010年的业绩，达到791.1亿。但是，更多企业下调销售业绩，包括如SOHO中国一类企业。

　　相比2010年榜单发布之际更多企业的豪言壮语，2011年末则平添更多悲观及审慎。

　　我们在抽取及分析所有样本数据的同时，将更多结果予以呈现，希望透过它们可以看到优秀企业的优点所在，同时看到更多企业危险极高的相关指标，甚至可以发现整个行业普遍存在的更多问题，一切，用数据说话。

　　1 、来自于总冠军的思考

　　连续三年，万科成为冠军。2009 年是80 分，2010 年77 分，2011年78 分。相对于2010 年增加一分来自于销售业绩，财务指标则下降2 分，分别是总资产负债率下降一分，毛利率下降一分，流动比率下降一分，但是净利率增加一分。另外增加的两分来自于品牌指标中的熟知度今年获得满分10 分。毋庸置疑万科折桂，可以看出其一直在塑造品牌的同时强化去化率增加销售，同时努力提升净利润，也许这是未来中国房企共同努力的方向。

　　2、综合表现，全年整体表现比较突出的企业无疑是：恒大、融创、龙湖、碧桂园、佳兆业

　　2011年，政策的调整对在中国运营中的房地产企业来说是最为煎熬的一年。谁最快时间确定出好的反应及应对策略，谁就可以领先市场未雨绸缪。

　　恒大得益于自己前几年土储丰厚，2011年项目开盘量大，比较合理的定价策略使其销售业绩大增的同时，在企业认知度及执行效率上都比去年增加得分。

　　融创1-11月完成销售175.6 亿，去年同期仅为72 亿，增长翻倍。企业掌握市场节点，按部就班策略执行到位，其无疑是全年一个亮点。碧桂园在2011年从广东发力全国，动辄过千套的销售引起所到之处轰动效应，自身调整定价合理，较2010 年表现出色。佳兆业上市时间不长，但是业绩绝对值与财务指标都可以使很多老牌上市企业汗颜。

　　3、新军加入，以模式见长，跨界混合经营也成为2011 年部分房企新动作

　　2011度总评榜中的新面孔出现的莱蒙国际，其逆势上市，勇气可嘉，高档住宅及商业地产全面出击，区域覆盖全国。

　　2011年，恒大、富力积极发展足球成为跨界经营的一个风向标。

　　4、前三强格局有变，恒大首次冲进三甲

　　相对于2010 年，前三强1-11月的销售业绩达到2948.30 亿，上年同期是2072.55 亿，提升了42.25%，三家的销售业绩占据年度三十强销售业绩的31.02%。

　　本年度总资产排名前三的企业万科、保利、恒大（万达未予公布），三家企业的总资产达到5893.11亿，比较去年同期前三强增长超过千亿。

　5、总分值对比, 提升中第二军团竞争激烈2010 年三十强总分合计为1306 分，平均得分为43.5 分。2011年三十强总分合计为1362 分，平均得分为45.4 分，较去年略微提高。前三十强出现多次同分值。说明第二军团企业竞争激烈。谁可以稳稳占据第二军团并发力迈向第一军团，大家都拭目以待。

　　6、区域优势有增无减，传统上的优势区域继续领先，中部区域空缺现象继续

　　相比2010 年，传统区域继续增加，华南占据18 席，广州继续领先9 席，深圳上市企业增加，从去年的6 家增加到8 家，其他1家;华东区域减弱，去年的6 家减少2 家，上海3 家，浙江1家; 华北区域7 家，北京6 家，天津1家; 其余区域仅余重庆金科1家。

　　7、三十强中2011 年国营企业9 家，民营21 家，不过前十强中国企占据4 席，部分国企因为资产构成复杂，无法参与榜评

　　2011年越来越多不同性质企业开始合作，资本、土地、政府资源各种充分整合及利润最大化，在未来将是一个趋势，包括保障房的建设也可能出现更多类合作。

　　融创与保利在天津的合作，新鸿基与富力、合景泰富打造广州新城中村豪宅都是一些较为成功的案例。

　　8、2011——业绩为王的年代

　　目前万科继续领军千亿军团，恒大、保利、中海紧随其后。未计入总排名的万达、绿地也全部自述业绩超过700 亿。

　　2011年，绝对提升值最高的当属恒大，相对于2010 年同期的477.20 亿的销售业绩提升到791.1亿，绝对可以成为本年度销售飞跃冠军，同时使其榜单位置的提升一位而晋升三甲，普遍业绩堪忧的情况下恒大良好的销售为其企业认知度增加两分，其执行效率提升一分。

　　另外一个值得点评的企业是融创，2011年1-11月相比2010年同期翻倍的销售使其成为新黑马，而中海提升也超过30%，值得圈点。业绩下滑比较大的当属绿城，从去年同期的486 亿直接下降到307 亿，所以出现资金链紧张，当属正常。而SOHO 中国销售业绩接近下降50%。

　　9、土地储备，在2011 年对于企业来说更加敏感土地储备冠军当属恒大，截止到中报，其土储已经达到13539万平米，比去年11月的7238 万又大幅度提升87%，占据三十强总储备的18.9% ；碧桂园维持亚军，超过5000 万。

　　2011年中报，前三十强中26家企业总土地储备达到66627.11万平米 ,较2010年的62116.60万平米提升了4510.40万平米，平均为2562.58万平米/ 家企业，总储备仅提升7.26%，而2010 年同期提升达12.45%，说明在2011年，开发企业拿地全线放缓。三十强中土地储备超过平均值的有10家，而同期土储净值前十强中下降的是中海、金地。

　　2012 年或者更长远的未来，土地是战略增长力还是扼杀现金的利剑，将取决于经济的冷暖、房市的兴衰。本年度作为观察指标本意在此。

　　10、上市路艰难，资本新通道在何方上市在2011年已经很困难，本年度成功上市的只有莱蒙与借壳上市的金科，而更多企业还在排队等候。如何改变资本寻求之路已经是当下不少房企面临的问题。

　　入选的30 强企业中，与去年一样，仅有2 家是未上市企业，据悉，这2 家也在上市之路上。

　　上市通道2012 年基本被封，基金私募活跃，资本新通道如何健康发展，还有待国家政策放宽及支持

　　11、2011 年，资金尚未锁喉，但是销售业绩严重下滑的企业财务指标都表现堪忧　

　　2011年的下半年，大部分企业都已经感受到资金压力。销售业绩下滑，现金流受限，信贷如果继续紧缩，房地产企业将出现资金紧张局面。如名次下滑较大的SOHO 中国，主要原因在于业绩下滑近半，从去年同期的192.9 亿到今年的108 亿，直接导致财务指标严重下降，以销售见长的公司如果基底不厚，一旦遭遇市场滑铁卢，在2012 年及今后将何以持续发展，必然是共同面对及担心的问题。

　　12、资产负债率整体没有提升，相对于2010 年三十强该指标略有好转，15 家企业超70%，但是前十强中仅有三家国企中海、远洋、华润低于该安全线

　　资产负债率方面，入选的30 强企业，平均为70.22%。本次入选的30 家企业中只有3 家属于在35%-60% 的安全线以内。指标较好的包括瑞房、世纪金源、合生创展等，有15 家超过70% 的危险线，与去年持平，4家超过80%，最高无疑是绿城中国。

　　2011 年入选30 家企业平均毛利为42.73%，较2010 年的38.26%提升4.47%。

　　在30 家入选企业中，毛利率超过50% 的5 家（2010 年是4 家），40%-50% 为13 家（2010 年为8 家），30%-40%8 家，20% 以上2 家，低于20% 2 家。

　　入选30 家企业平均净利率为28.91% ，较2010 年的20.49% 是上升8.42%。超过40% 的5 家，30%-40% 之间3 家，20%-30% 之间6 家，10%-20% 之间14 家，低于10% 的3 家。

　　30家入选房企平均流动比率为1.72，普遍偏低，30家企业中只有4家超过2.0 的安全线，较去年下降10 家，基本可以反映出企业资金趋紧。

　　速动比率一样处于低下位置，平均0.6，30 家入选企业中没有一家超过1.0 的安全线。相对于2010 年的指标，本年度速动指标已经开始提醒企业财务资金流必须合理规划。

　　在资产负债率、流动比率、速动比率三项指标总体表现比较有效的有3 家，分别是华润置地、佳兆业、越秀地产。

　　13、品牌与管理 —— 乔布斯教会我们什么？

　　本次榜单研究过程中，我们针对行业人士发出近30000 份问卷，历时75 天，包括启动观点网及更多合作媒体的在线投票。回收到有效问卷6527 份（指的是经核实过的实名投票）。