星河上市左右互博

来源: [观点网] 时间: 2012-05-16 10:37

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房地产市场形势错综复杂，3年后的市场前景更是难以预料，地产企业的上市必然充满坎坷与挑战。

　　从半个月内连续两次公开表态来看，星河集团的上市信心不可谓不大，但众所周知，上市需要综合各方因素，无论是2015年的资本市场还是星河自身“故事”的独特性，都值得探讨。

　　12月15日，星河集团总裁姚惠琼对外表示，集团正在调整内部业务架构和战略布局，为2015年前完成上市作准备。

　　姚惠琼称，星河集团会有两套上市方案，一是集团整体上市，二是把商业地产分拆出来单独上市，上市地点等细节还没最后确定。

　　上市前景

　　值得担忧的是，房地产市场形势错综复杂，3年后的市场前景更是难以预料，地产企业的上市必然充满坎坷与挑战。

　　第一上海证券投行部高级项目经理李兢对观点新媒体表示，星河如果是集团整体上市其实环境非常不好，而且这一轮调控使得整个地产行业的业态也发生了变化，所以靠住宅来上市前景不好，而且几乎可以肯定的是，即便上市成功估值也不高。

　　世联地产首席分析师王海斌则认为，星河首先要明确自己的商业模式；另一方面，星河如果在香港上市的话，毫无疑问土地储备将最为关键。以市场的环境及星河自身40多亿的销售额来看，有一定困难，市场不好再去拿地肯定会影响公司的资金状况。

　　说到拿地，星河的确是动作不小，这似乎也是公司在练上市前的“基本功”。

　　2011年2月22日，星河集团竞得位于江苏常州武进西太湖的1000亩储备用地；3月28日，星河集团获得广州南沙区南横村高新科技园区项目，占地面积98000平方米；11月8日，星河集团以3.13亿元获得天津市西青区两宗住宅用地，总建筑面积18万平方米。

　　对于下一步的拿地策略，姚惠琼直言：“公司还准备进入武汉、重庆、成都等城市，二三线城市将成为今后的重点。”

　　“即便是增加了土地储备，还必须要保证今后三年能否稳健增长，这些都是上市的基本条件。”李兢对此同样有所担忧：“整体上市肯定是以住宅为关键，但给投资人“讲故事”也不太好讲。因为主要部分是住宅，次要部分是商业和金融，问题是这三个关联性行业中星河都难以表现出自己的独特性、差异化。”

　　因此，李兢认为，两套方案中，相对有希望的是把商业地产做成“REITs”模式，因为星河的COCOPARK、君尚百货等项目做的还算不错。

　　商业风险

　　星河希望商业部分上市的想法由来已久，而且为之也努力了数年之久。

　　星河在商业地产方面的发展，最早能追溯到2004年1月，当时星河收购了位于深圳市中心区的原“泰华购物公园”商业用地，并将之注册为“星河苏活购物公园”的商业项目，后改名COCOPARK。

　　2011年9月份，星河与日本的三井不动产株式会社进行了相关洽谈。据内部消息称，星河一直希望能把商业项目打造为高端商业形态，但自身发展商业的经验不是很强，而三井在东京乃至全球都做得很好，所以星河希望能借助三井这方面的经验。双方可能有两方面合作，第一是商业部分的运营和招商；第二是商业综合体的设计和产品创新。

　　这一系列商业上的谋划，在深圳地产专家半求看来，星河是在致力于推动商业项目上市。星河之前曾有计划把商业项目打包上市，还专门成立了上市的团队，后来碍于整个环境所变而没有下文。这一次与三井的合作，也不排除是希望把商业地产做大做强，以此能尽快推动上市。

　　事实上，仅以商业上市也会面临诸多挑战，有不愿具名的商业地产市场人士指出，星河如果拿商业部分去上市，可能对整个集团的运营管理会带来挑战，尤其对于公司提出的“三驾马车”概念将产生影响。

　　世联地产王海斌也认为，星河在商业部分的优势不算非常突出，因为随着越来越多的房企都涌进了商业地产，市场的压力也比较大，同质化的产品会过多。第二个方面，星河作为传统住宅开发商，做商业地产其实大多以持有为主，自身的资金状况能否支持？

　　“从星河提出两套上市思路分析，感觉好像是商业上不了就整体上，或者整体上不了再去尝试商业上市，这似乎说明了公司信心不足。因为一般很少听到一家公司上市有几个版本，都是讲一个自己最大优势的故事。”王海斌指出。