世联地产：调控新思路——“抑投机、促供给”

来源: [观点网] 时间: 2012-05-15 16:22

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调控思路从过去的“抑需求、促供给”转向“抑投机、促供给”，这种迫切性越来越凸现。

　　从中央政府和高层再三强调今年要坚持房地产调控不动摇，再到刚出台3天就被暂缓执行的芜湖新政，我们看到，尽管经济增长下滑和房地产市场已经陷入萎靡，但是房地产调控的方向和力度在短期内都难于发生改变。然而，另一方面，我们看到的是虽然房价有所下跌，但由于限贷政策和首套房利率出现上浮，购房成本在房价下跌的情况下不降反升，合理性住房需求被调控所误伤。这是此轮调控政策带来副作用。

　　世联研究认为，在当前市场阶段，如何做到既能促使房价合理回归，又能够减缓调控政策带来的副作用，促进房地产市场长期、稳定、健康发展，是房地产调控思路的重要取向。因而，调控思路从过去的“抑需求、促供给”转向“抑投机、促供给”，这种迫切性越来越凸现。

　　“抑需求、促供给”思路已难再胜重任

　　一直以来，中央政府的调控思路可归纳为“抑需求、促供给”，就是通过限贷、限购、限价等政策抑制购买需求；通过增加土地供应、加快土地开发速度、保障房建设等政策扩大普通住房供给。其中，“抑需求”属于“一刀切”的调控方式。我们知道，住房需求可分为合理性住房需求和投机投资性需求。合理性住房需求主要是首置和改善性需求，它是市场中最重要也是健康的购买力量，不断满足这种需求也是房地产调控的目标之一。然而，调控政策在将投机投资性需求逐离市场的同时，也挫伤了合理性住房需求。

　　限贷政策就是挫伤合理性住房需求的典型。世联调查数据显示，实际上受到限贷影响最大的是合理性住房需求而不是投机投资性需求。限贷的效果与收入高低呈负相关关系，对中低收入人群影响最大；对高收入人群影响最小。年收入在50万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款，限贷对他们影响小。然而，限贷对超七成的低首付置业人群产生较大的影响，他们绝大部分属于首次或改善型置业者，限贷对他们影响大。

　　合理性住房需求在调控中受到抵制，这显然偏离调控的目标。如果说，这种偏离是遏制房价上涨所必须付出的代价，那么，在当前房地产市场已经转向下行的环境下，及时对政策进行纠偏，有利于房地产市场长期、稳定、健康发展。因而，当前应当在调控方向和力度不动摇的基础上，对调控政策做出适当的调整。这种调控属于技术性校正，是从先前“一刀切”的做法转向结构性调控，是从原来的笼统调控走向精准调控。

　　简而言之，就是要从“抑需求、促供给”转变为“抑投机、促供给”，投机投资性需求仍然会受到坚决抑制，但合理性住房需求将得到鼓励和支持。“抑投机、促供给”思路日愈凸现从近来中央有关部门的言论中，我们已经能够窥探到新调控思路的端倪。去年12月23日，住建部部长姜伟新在住建部年度工作会议表示，在延续2011年楼市调控的基础上，住建部将完善相关政策，支持居民合理购房需求，诸如严格实施差别化住房信贷、税收政策等优先保证首次购房家庭的贷款需求。2月7日，央行金融座谈会议指出，要支持普通商品住房建设，支持首套房信贷需求。实际上，首套房的贷款利率已经回调至基准利率，部分优质客户更是可以享有9.5折的优惠利率。

　　在支持和鼓励合理性住房需求，其实质是对先前调控政策的一种纠偏，以减少调控对合理性住房需求的误伤。与此同时，“抑投机”政策仍然坚持高压，限购政策坚决不松动。

　　建议从税费调整着手，有保有压

　　如何贯彻“抑投机，促供给”的调控思路？世联研究认为，可以从房地产税费调控着手，有保有压。

　　从“抑投机”来看，建议调整交易税费。建议普通住宅5年内不准转让或全额征收增值税，5-10年转让征收80%，10年以上免征。韩国、新加坡和香港在房地产市场过热的时候，交易环节采取了一些比较严厉的措施遏制房地产投机需求的政策，在抑制投机上取得了较为显著的效果。

　　从“促供给”来看，第一可以增加容积率。当前的情况是中大户型降价没人买，建议允许这些项目增加容积率，改做中小户型，从而达到降价有效的目的。随着工业化和城镇化进程逐步推进，越来越多的人口涌向城市，但是国内很多城市规划的容积率偏低，土地利用效率过低。对比香港普通地块容积率达6-10倍的利用效率，国内城市的容积率仍有较大的提升空间。第二可以调整土地增值税征收流程。由于存在一些利益博弈的原因，当前普遍存在的现象是：即使两年不开发，开发商的土地也不会被收回。建议预征土地增值税，两年内项目能卖完即可返还，从而达到促开发、促供给的目的。第三可以调整租赁税费。建议象征性征收，鼓励出租，增加租赁市场的供给。

　　目前一般城市个人出租住房需要缴纳营业税(增值税)、城市维护建设税、房产税、个人所得税、教育费附加等，综合征收税率为9.3%。也是就说，如果一套房屋每月的租金为1000元，那么出租人每月就应当缴纳93元的税收。

　　总而言之，在坚持调控方向和力度不动摇的基础之上，对先前的调控政策进行技术性校正已经难以避免，调控思路的转变有利于房地产市场的长期、稳定、健康发展。