李万明盛世神州地产基金模式

来源: [观点网] 时间: 2012-05-15 16:15

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房地产基金的出现、发展，确实改变了中国房地产开发的传统模式。

　　2011年12月底，根据发改委公布的备案股权投资企业列表，盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成功备案，成为第一支在国家发改委备案的私募房地产投资基金。

　　在城市观点论坛中国行2011年度论坛上，盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司总裁李万明接受了观点新媒体的专访，对旗下基金的运作，以及中国房地产基金的现实及未来作了一番解读。

　　观点新媒体：2011年盛世神州投了多少个项目？

　　李万明：2011年由于调控比较严格，寻找新项目的标准，我们也不敢轻易放松，还是要坚持防范风险，我们看到像信托也出现了投资的项目现金流回笼不够，造成项目到期存在一定的困难。所以我们选择项目的时候是很严格的，不仅要通过大股东的进入，控制风险，同时也要对项目进行严格的测算分析，使项目销售回流是在非常正常的预测范围之内，即使在调控情况下，也能够有较好的回流，保证我们基金的投资和收益。

　　由于我们对项目的选择比较严格，选择新项目还是有一定的困难，所以我们全年只投了3个项目，一个在郑州，一个在西安，还有一个在北京，基本上每一个项目的运行都比较正常。

　　观点新媒体：选择项目的要求比较严格，那具体来说，会有一些量化指标吗？

　　李万明：我们从4个方面来考察项目是否值得投，要求是“四好”项目。

　　第一个好就是区位，包括好的城市，成长型的城市，包括前些年房价没有过快增长的城市。位置要在这个城市的成长地段，前景不要过分容易受到冲击，完全是第二居所这样的地段我们就不大愿意做，我们希望这个项目销售是面向大众的，现金流回笼有保障，这才算是一个好的区位。具体来说是省会城市为主，发达的三线城市为辅。

　　第二个好就是好的项目，我们投资的项目要求项目成本低、利润水平高。可以跟开发商磋商不需要分享它高利润对等的份额，可以磋商减少，但是这个项目本身必须得是利润水平高，这个目的就是为了抗风险。在极端情况下，我们进行资产处理，照样可以安全地退出。

　　当然好的项目我们也制定了一些标准：和开发商需要我们股权投资合作的时间要一年以上，需要的资金额度是1个亿以上；我们不做短期的过桥，不做贷款，只做股权投资，当然是阶段性的股权投资。希望这个土地经过招拍挂，或者是正在招拍挂，是合法取得的，有土地证最好。可以一块参与招拍挂拿地，不用在他们的招拍挂已经完成、已经拿到证，已经拿到中标通知书我们就可进入。

　　第三个好就是好的公司，我们认为合作是跟人的合作、公司的合作，所以开发公司要有一定的实力，有良好的信誉，有政府拿地的资源，公司发展规划也比较合理，既不要过于激进，也不要说做一个项目就不做的。要求积极向上稳健发展的公司，有一定实力的公司。第四个好就是要求好的团队，因为我们基金投资作为阶段性的股权投资，在投资期内我们是股东，所以要实施监管。

　　我们会有一套监管的办法，监管也会反映到有关的协议和实际操作中去。这种监管的方式是一种集团化监管的模式，比如说管得好、管得少，管大事不管小事，管风险不管日常的经营，但是要参与日常经营的监督，使得它不会走得太偏。

　　派项目代表、财务代表到现场，项目代表更多参与项目的开发定位、质量管控、进度管控，包括销售定价、销售的方案，希望好的团队能够领会集团化管理的模式，现代化企业管理制度的模式，同时能够适应我们监管的要求。

　　观点新媒体：从2011年下半年开始，因为调控的原因，整个房地产市场大环境都不太好，这会不会影响2012年的投资？

　　李万明：应该说有一定的影响，2011年下半年我们投的项目，没有原计划的那么多。但是，我们判断中国的二三线城市还是有很多刚性需求，所以在短期内还是属于老百姓观望政策，持币待购的现象。

　　政策的目的是使房价回归到合理的价位，经过这段时间的一些政策，已经达到了预期的目标了，随着2012年上半年价格的调整，就会接近于合理了。这样的话，新的政策也难以加剧这种观望情绪，所以我们认为2012年下半年的销售会有所缓解，可能全年的投资我们还是不会放松，还是会继续做我们的这种投资基金，认识更多的开发商，通过这个方式做大规模。

　　观点新媒体：希望未来达到什么样的规模？还是会更注重公司的盈利方面，而不是说太注重规模的扩张？

　　李万明：我们基金管理公司一直的主张也是这样，成立之初就是薄利多销，把更多的利润让给投资人，所以我们在基金的分红的方法上已经这样做了。

　　在开发项目的收益有所下降的情况下，我们通过让利给投资人，基金少拿收益，这样的话照样能够保证投资人的收益比较适中。新的一年我们会继续用这种方式，把规模做好，把收益放在适当的位置。

　　我们现在投资了10个亿的规模，新的一年计划再新投资10-15个亿。

　　观点新媒体：现在整个信贷环境偏紧，您觉得房地产基金的进入，会对整个房地产行业带来哪些影响？对房地产基金发展前景，您怎么看？

　　李万明：房地产基金的出现、发展，确实改变了中国房地产开发的传统模式。

　　前面的模式我们称之为香港模式，是开发商和投资商是一家，甚至像后面的物业管理，甚至施工建设都在一起自己做的。

　　其实，美国早就发展了另一种模式，我们称之为美国模式，在二十年前就已经开始发展了，这二十年发展得很好，开发商和投资商是分离的。开发商更多是组织一线的工作，然后投资商去组织更多资金，有时候开发商的资金只有20%到30%，大部分钱来自投资商。这个投资商中间可能不光是社会老百姓的钱，可能还有社保基金、保险基金、慈善基金的钱。

　　所以，这种钱本质也是追求安全，在安全的基础上谋取一些高的收益。我们认为这种模式是一种非常好的一种模式，也避免中国开发商一会被冻得要命，一会是被热得要命，完全受政府和银行信贷的控制。

　　我认为房地产基金是一个很好的补充，是一个股权投资，丰富融资渠道。同时，也起到卸除金融风险作用，不要全部依赖于银行。

　　对开发商来说，也是很欢迎股权投资的，通过这种方式扩大自己的规模。但是，目前中国房地产基金规模占的量还是很小，还不到股权投资的十分之一，跟信托相比都很少，更别说还有银行开发贷款。所以，本质上对这种全面的市场状况，开发商是碰到了困难，是难以解决的。

　　股权投资对一些发展速度比较适中的，项目利润水平比较好的企业是一个非常好的帮助，能够帮助这些企业度过寒冬。

　　因为社会闲散资金毕竟很多，所以在这种情况下，有一些开发商通过临时组建的基金管理公司，加上自己的资金装进去，这样也可以去吸纳一部分资金。这个我们不认为是股权投资基金，而是一种融资行为，但也能帮助大的开发商、有信誉的开发商获得资金。

　　总体上来说，我认为大型、中型房地产商在目前这种调控的情况下多数都能过度过难关。但是，有一些小的开发商、有一些成长过快的开发商可能会出现一个调整，把项目卖掉。