林战 莱蒙国际资本论

来源: [观点网]      时间: 2012-05-15 16:12
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我们希望基金公司以后能做得越来越大，希望它是一个独立运作的经营平台。莱蒙作为发起人，尽量不去影响基金的运作。

　　危机，顾名思义“危中有机”，例如在房地产调控的同时，也催生了“房地产基金热”，与此同时，登陆资本市场不到一年的莱蒙国际，也把目光转向了这一边。

　　针对房地产基金目前的发展状况以及未来的发展空间，观点新媒体采访了莱蒙国际首席财务官、华盛莱蒙投资基金负责人林战。

　　林战介绍，作为第一支基金，华盛莱蒙基金筹备了大概一年左右，而且资金募集已经于2011年12月完成，主要投资于房地产领域。公司希望基金以后能做得越来越大，希望它是一个独立运作的经营平台，也就是它主要的经营决策都是由职业管理人来决定，能成为一个真正独立的基金公司。

　　对于目前整个地产行业基金的现状，林战认为，中国现在的房地产基金还是处于一个起步阶段，所以它只会越来越多，因为现在很多资金在民间，但是缺乏投资渠道。

　　以下为观点新媒体对莱蒙国际首席财务官林战的采访内容：

　　观点新媒体：莱蒙是2011年为数不多在香港上市的房地产企业，当时会不会压力很大？

　　林战：我觉得当时上市确实很难，难的理由有两个。一个是估值的问题，去年3月份的时候整个板块的估值也已经比较低了，但起码比现在要好一点。

　　另外一个，就是公司的经营策略要和其他的内房股区分出来。上市的决定不单是从股市融资那么简单，其实，上市有很多无形的好处，最大的是在吸引员工方面，因为，很多员工觉得为上市公司工作有一种自豪感。

　　而且，房地产行业是资源整合行业，靠的主要是人，因此找到合适的人才很重要，另外还有建立良好的企业管治水平和向境内境外银行融资等。

　　所以，我们觉得如果以低一点的价格上市，将来会对企业长远发展带来好处，特别是在吸引人才方面，这个牺牲还是值得的，公司也看得比较长远。

　　观点新媒体：莱蒙中期业绩毛利润非常高，目前大概是什么情况？主要是什么原因？

　　林战：莱蒙国际2011年上半年的毛利率是66%，公司相信在未来的两三年应该都可以保持较高的毛利率水平。之后的话，毛利润取决于新购的项目，但是，公司相信总体来说还是会比很多同行高。

　　除管理层对市场的判断和新项目的投资眼光外，也与我们的多元化购地模式有关。莱蒙参与招拍挂以外，还会通过与合作伙伴联合去拿地和参与旧城旧村改造等方式获取土地储备。举个例子，我们在天津的项目是跟深圳农产品合作购置的土地，还有在深圳龙岗区做的旧城改造项目。

　　我们是希望利润高一点，因为公司觉得压很多的钱到土地里面，这对于一个房地产开发企业来说，可能有一定的风险，特别是在中国。

　　主要是因为中国的行业政策和金融环境，像现在的调控，有可能就是两三年。如果压了太多的资金在土地上面，这会对企业资金周转造成很大的压力。

　　观点新媒体：莱蒙还没有通过公开市场去融资，这方面会不会有计划？目前现金流的情况如何？

　　林战：我们暂时没有在境外发债之类的融资计划，公司现在主要的融资渠道，主要是境内的商业银行融资(即开发贷或经营性物业贷款)。

　　另外，公司也希望多一点跟境内外的房地产基金合作。因为，他们的资金是比较长期的。在中国做房地产开发，资产负债表管理方面，最难的是贷款一般时间比较短期，像开发贷一般不超过三年，同时当项目的销售达到一定比例时就要开始还款了。

　　那么，如果一个企业想要借钱，但是又想比较稳妥，就可能需要比较长期一点的资金。股本金是时间最长的，但是现在因为估值比较低，所以股本金会比较贵，退而求其次，可能需要长期一点的资金。

　　至于现金流方面，公司目前没有压力，因为在2011年上半年已经判断了未来的趋势，所以，公司不但在较早的时候就加大了促销的力度，对收购新项目也都非常谨慎。

　　观点新媒体：莱蒙给外界的感觉一直是做高端的项目，在现阶段，做高端项目会不会在扩张发展方面受到一定影响？

　　林战：实际上有中端的，也有高端的。举个例子，莱蒙在深圳的住宅项目“水榭春天”是属于中档偏高一点的住宅产品，水榭山就是很高档的别墅项目。

　　我们现在觉得这种中高档的产品在中国会有很大的需求，因为中国房地产真正开始私人大量拥有房子是从90年代末才开始，那个时候的人均收入比现在低很多，房子的设计、质量等也比现在差很多。

　　所以，我们看到现在对住宅产品升级的需求相当之大，特别是像水榭春天这种产品，一到三期刚推出市场后基本上就全部卖掉了。从中可以看到客户对这种性价比合理，质量比较好，定位处在中高档的产品的需求是非常大的。

　　观点新媒体：您认为住宅领域以后的发展趋势是中高端，或者是以改善型为主？

　　林战：对。同时，莱蒙的策略不仅仅是纯住宅项目，我们早已慢慢把公司的重心往城市综合体方面转移，现在城市综合体与纯住宅项目的比例大概是二比一。对每个项目来说，公司希望在平衡现金流的前提下，加重对城市综合体的投入，城市综合体可能包括住宅，写字楼，商场，公司特别希望能增加在零售物业上的配置。

　　我们零售物业如商场、商铺等基本上是长期持有收租的。公司觉得中国住宅的价格想要从现在这个水平再翻一番比较难。

　　但是，我们觉得零售物业的价格不要说翻一番，未来五年、十年翻两、三番都是有可能的。因为，随着消费增长，只要能够赚到钱，客户不介意交高一点的租金。

　　观点新媒体：莱蒙此前宣布成立华盛莱蒙基金，发展的情况怎样？

　　林战：公司作为发起人是占40%的股份，然后剩下60%的股份是由团队职业经理人持有。第一支基金筹备了大概一年左右，资金募集已在2011年12月完成。

　　这只是一个起步，我们希望基金公司以后能做得越来越大，希望它是一个独立运作的经营平台。也就是说，它主要的经营决策都是由职业管理人来决定，莱蒙作为发起人，尽量不去影响基金的运作，让它成为一个真正独立的基金公司。

　　观点新媒体：是主要投资房地产领域吗？投资莱蒙自身还是其他的一些成长型企业？

　　林战：对，主要投资房地产领域。刚开始可能会投莱蒙国际的项目多一点，但是以后我想外面独立的项目会多一点。

　　观点新媒体：您怎样看房地产基金的兴起？这是否将成为房地产企业以后融资的多元化趋势？

　　林战：中国的房地产基金还是处于一个起步阶段，所以只会越来越多，因为现在很多资金在民间，但是缺乏投资渠道。

　　这也就是为什么我们要发起房地产基金，理由就是我们觉得这应该是自然而然的事情，很多钱在民间，但是没有专业的机构去帮忙管理这个钱，所以自然而然会有很大的需求。中国的房地产基金，我觉得以后慢慢走下去会有几个趋势。

　　第一，专业化，有些基金专注投商业地产，因为它管的这些投资经理对商业地产非常了解，有一些可能是专业做住宅，有的可能是做另类的地产投资，这是专业化。

　　第二，现在很多房地产基金在募集钱方面的渠道都是通过银行的高端客户，以后我觉得也会向国外情况靠拢，就是有一些有钱的企业家、企业，把自己一部分的资产配置到房地产基金里面。

　　另外，我希望，比如像保险公司，今后政策也会允许它有一块资金配置到这里面去。所以，我觉得房地产基金发展的空间会很大，现在只是刚刚起步。

　　但是，房地产基金最重要的是做好规范化管理，我们不希望看到在行业内有一些为了发展速度，没有管理好，这样就会把这个新兴市场搞得没有信心。

发稿：李宁审校：0

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