深圳更新细则二三议

来源: [观点网]      时间: 2012-05-14 16:38
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城市更新办法除了要维护城市的繁荣外，更为重要的是保护被拆迁人的权益。

　　寸土寸金的深圳，近年来土地市场已基本上由公开出让转换到城市更新领域，而城市更新细则的出台，也为深圳房地产市场今后的发展提供新的方向。

　　2月7日上午，深圳市政府举行《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会，会上就《实施细则》的重点内容做出解读，同时回应了外界关注的热点问题。

　　细则

　　《实施细则》里，更新包括综合政治、功能改变、拆除重建三种类型。《实施细则》规定，在坚持“市场运行”原则的基础上，对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目，适度加大政府组织实施的力度。

　　具体而言，包括了：深圳城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。

　　另外，《实施细则》不再允许开发商自发进驻小区设立各类“改造办公室”、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议。

　　深圳市城市更新办公室副主任谭权表示，在计划和规划审批方面，政府都已进行了整合简化。为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施。这次在2011年动态申报，任何时间申报主体都可以进行申报，并且随时受理。

　　针对城市更新面临的拆迁和补偿问题，谭权指出，政府鼓励市场运行，重视由权利人以达成协议的方式进行搬迁，此外，针对部分情形下难以推进的情况，也会对相应的房屋征收与补偿条例细则进行细化，以促进相关项目的实施。

　　至于更新主体的确定，在此次更新细则中特别做出了规定，明确了更新项目实施主体确认程序及后续的监管。特别是在城市更新拆除范围内存在多个权利主体时，必须将房产相关权益转移到单一主体上，再由单一主体进行项目实施。

　　解读

　　众所周知，城市更新涉及的利益方包括了政府、开发商以及具体的居民，而此次实施细则的出台，又会对各方利益产生怎样的影响？

　　曾参加过该实施细则研讨工作的众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳城市更新办法的实施有助于将市区所有涉及的拆迁、旧改都纳入到一个统筹之中，这样也预示着深圳今后的旧改将加速，另一个原因则是深圳之前所规划的土地基本上都消化殆尽了。

　　虽然整体城市更新办法的思路不错，但林晓华也提出了自己的担忧，他认为，办法细则在土地整备环节纳入了“公共利益”，等于各个区政府认定某地块是属于公共利益要征收的，无论该地块的名义是谁，政府都可以用土地整备的名义来强制回收，而土地的拆迁和补偿则是按照政府的标准。

　　“那么政府的标准是多少？有一点肯定的是，政府的标准制定完之后，不会存在所谓的讨价还价，因为公共利益的拆迁补偿不像商业机构那样，但同时也不排除政府在土地整备完之后，向商业机构进行出让。”

　　林晓华还指出，如果是商业用地的拆迁，法律上不允许强拆，但若通过以公共利益为名义的土地整备，政府是可以进行强拆的，细则允许拆了之后再行补偿。

　　世联地产首席分析师王海斌也表示了同样的担忧：“如果真的涉及到公共利益，政府是具备优先的权利，但到底什么才是公共利益？而且公共利益许多时候涉及到商业部分，这方面又该如何解释？所以，如果以公共利益为名把土地进行强制回收，那等于把暴力拆迁进行合法化。”

　　王海斌强调，城市更新办法除了要维护城市的繁荣外，更为重要的是保护被拆迁人的权益，而目前来看，实施细则里面并没有详细说明。

　　也有市场人士认为，深圳城市更新办法这么快实施，有可能是来自财政方面的压力。因为在调控下，深圳的房地产成交量出现了大幅萎缩，而公开渠道又没有土地可卖，因此城市更新不失为一项一举两得的政策。

　　该人士还预测，城市更新办法的实施，除了能带动深圳当地房地产企业的介入外，也能吸引其他区域的开发商，这样一来，还起到了加速土地升值的效应。

发稿：李宁审校：0

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