曹志伟：新城市的2012

来源: [观点网] 时间: 2012-05-08 16:24

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在目前调控政策下，对于有实力且管理规范的企业而言是极大的机遇，因为会优胜劣汰一部分企业，从而使行业的规范管理更加落到实处。

　　“三旧项目如城市的‘疤痕’，没有足够的勇气不敢碰触。”当广州新城市投资集团董事长曹志伟再次被问到广州的三旧改造项目时，他向观点新媒体如此生动的形容。

　　对于一直深耕广州，致力于三旧改造项目的新城市而言，它所做的如同曹志伟所言，即“抚平城市的伤痕”。

　　在谈到新城市2012年的发展大计时，曹志伟表示，2012年的新城市地产将一如既往地致力于城市中心区域开发。另一方面，新城市地产亦在关注土地交易。目前土地交易情况是腾飞的良机，因而，新城市地产新的土地储备计划比以往翻了一番。

　　关于广州提出差别化限购的方案，曹志伟也发表了自己的看法。他认为，与过往“一刀切”的模式不同，广州市提交的“差别化限购方案”是对房地产调控政策的觉醒，体现了广州市政府求真务实、实事求是的工作作风和态度。

　　此外，他还给有意购房自住的市民提供了诚恳的建议。他指出，在房价振荡下调过程中(即2011年10月-2012年)应在自己经济能力(首期和月供额)范围内，在上班、就读方便的区域，选择适合的楼盘，包括二手盘，若考虑保值增值的应优先考虑在成熟的市区和政府已开工建设并计划在“十二五”时期内建成的区域内挑选。

　　以下为观点新媒体对广州新城市投资控股集团董事长曹志伟的采访实录：

　　观点新媒体：去年您在参加博鳌房地产论坛时曾提到，新城市打算对未来的发展方向进行调整，会选择部分物业长期持有，新城市是否已经有所动作？为何会作出如此调整？

　　曹志伟：在广州，一方面，经历亚运和近十年来市政府对基础建设大量投入，土地增值和居住环境的改善是随之而来的直接效应，加上目前广州市中心区域可开发土地稀缺将决定市中心区域楼价普遍上升。

　　另一方面，近几年来过快增长的货币发行量，已造成事实存在的通胀，居民手中的存款在近10年内迅速贬值，房屋也已成为企业和百姓抗通涨的主要工具。

　　而新城市地产的楼盘主要集中在市中心，升值空间较大，因此公司会选择部分物业(尤其是商业物业)长期持有作为投资的途径之一。

　　观点新媒体：新城市参与广州旧改项目，旧改其实不好做，新城市在这方面的优势是什么？

　　曹志伟：三旧项目如城市的“伤疤”，没有足够的勇气不敢触碰。旧改亦不好做，其原因在于政府政策应随着城市经济的发展不断地进行调整。政府投入大量的资金进行建设，城市价值在此；而市区土地资源匮乏，这也是既成的事实。如何充分利用这些有限的土地资源，是个核心问题。

　　新城市地产在参与旧改项目的方向从未变过。作为起步并成长、发展在广州的本土企业，新城市地产对广州城怀有深厚感情，在熟悉广州情况的优势之下，已成功盘活了多个不良资产项目，抚平了城市的伤疤。同时，也解决项目的历史遗留问题，让拆迁户回到熟悉的家园。另外，在实践中不断累积的经验与心得，也使得新城市地产在旧改中面对困难应对自如。

　　公司管理团队积累的经验经过思考与深化，转化为我在广州市政协的多个提案及参加政府部门的专题会议或研讨会议中的建议，希望可以为广州市城市建设的规范管理、广州市房地产行业的健康有序发展出一分微薄之力。

　　观点新媒体：目前，中央的调控政策未见松动，土地交易也极为冷清，大多数房企销售业绩不佳，在此背景下，新城市规划2012年的发展大计？

　　曹志伟：我们认为，2012年的房地产市场将会是一场脱胎换骨的“大洗牌”。在目前调控政策下，对于有实力且管理规范的企业而言是极大的机遇，因为会优胜劣汰一部分企业，从而使行业的规范管理更加落到实处。

　　对于新城市地产而言，首先，在上一轮的中期计划实施过程中已储备了一些土地项目，因此，2012年的新城市地产将一如既往地致力于城市中心区域开发。

　　另一方面，新城市地产亦在关注土地交易。对负债率极低的新城市地产而言，目前土地交易情况是腾飞的良机，因而，新城市地产新的土地储备计划比以往翻了一番。

　　所以，集团目前资金力量主要集中在广州地区，我们非常认可一线城市广州的发展前景。2012年的发展计划是：“抓紧机会，做我们能做的项目”。

　　观点新媒体：备受关注的广州南站地块屡经流拍，您认为主要原因是什么？您对今年广州土地市场有何看法和预期？

　　曹志伟：我个人认为，南站是个好项目，是一个很好的发展区域，以后会有很好的发展前景，现在无非是时机的问题。

　　我在微博上就曾详细陈述过目前遇到困难的原因：第一，南站本次新推的十几个块地都是潜力股，赌的是前景和未来，而目前无论是经济前景还是地产未来都是尚未明朗的，大家慎重一些也正常；第二，年末推地与发展商的全年用资计划错时，时机上不能配合；第三，下半年多数公司受限购限价影响，资金回笼不畅；第四，房企库存普遍较大且在建工程需支付大量年底工程款；第五，融资受限，难以在短期内筹款支付地价；第六，底价比以往高，起拍价本身不低，底价成交也正常；第七，目前调控政策已逐渐显出效应了。

　　就广州土地市场而言，只要政府推出好地块，作为专业开发企业，若手上有现金，而项目大小、地块性质、位置等均符合企业战略定位的话，选好了就应该出手。这好比自住型购房者选房一样的道理。

　　目前的广州土地价格虽然不低，但对于认认真真做产品，踏踏实实经营的开发企业来讲还是有一定获利空间的。但对土地投资者而言，短期是会有政策风险。对具有经过30年经济建设和财富积累，又经历过亚运大规模城市建设的宜居宜商的广州城而言，其土地是具有较高价值和较好的发展空间的。

　　观点新媒体：此前有报道称，广州已经向国务院提交了差别化限购方案，您怎样看待这个方案？以及广州市提出这个方案的考虑与判断？

　　曹志伟：在广州提交方案前，广州市国土资源和房屋管理局就曾组织政协委员、人大代表、行业专家对“差别化限购方案”进行研讨。当时我在会上发表了相关的看法，认为房地产调控政策应该与时俱进因地制宜地做出微调。

　　具体为：一，对于豪宅洋房和郊区大型别墅，不限购﹑不限价、不批贷、不降税，鼓励有钱人国内消费，收税建保障房，让豪宅为保障房“添砖加瓦”；二，对于市区中小户型限购、不限价、优惠首套置业，支持刚需的购房置业；三，对于非中心区中小户型，限购、限价、优惠按揭利率和税费，扶持经济能力较弱群体到新区置业；四，对于非中心区的舒适大户型，限价、不限购、可贷、无利率、优惠税费，支持改善型购房者置业。

　　最后一项建议是，加强对保障房建设资金的融资管理，全力推动公租房的建设。

　　与过往“一刀切”的模式不同，广州市提交的“差别化限购方案”是对房地产调控政策的觉醒，体现了广州市政府求真务实、实事求是的工作作风和态度。

　　观点新媒体：中央政府严控与地方政府“微调”的冲突越来越明显，您如何看待中央和地方在对待房地产调控政策方面的态度？

　　曹志伟：房产调控在“十二五”时期是政府调节经济发展速度、社会经济结构的工具，是不会放弃的。所有房地产行业从业人员都应有心理准备去适应。但调控政策一定会细化、差异化，这样才能平衡各方利益，才能软着陆。调控不是“化疗”，好坏通杀。

　　其实，地方政府“微调”没有什么不好，发现错了就纠正。放手商品房市场有利于吸纳消化市场通胀、减少资金流动过剩造成对其他民生产品的价格冲击。我始终坚持认为，如果要限购，就必须全省、全国统一限购；或者不限购，只限贷，控制过度投机，降低金融风险。

　　观点新媒体：有媒体报道称，自2011年2月广州楼市调控细则正式出台以来的一年，广州市一手房价格同比下滑7.6%，您认为今年广州楼市的发展趋势会是如何？

　　曹志伟：从去年到今年年初，不少同行都认为房地产行业的“拐点”，但我认为需慎重研究。

　　房价的涨跌过程和经济发展一样都是波浪式前进、螺旋式上涨的，一时间的波动只是发展过程中的一部分，并不意味着房价就不再涨或不再跌了，所以无论是政府还是百姓都无需因为市场价格的调整而大呼小叫或拍案而起。

　　而应该用发展的眼光看待问题：房子作为兼具居住和抗通胀功能的大件耐用商品，从长远来看，“少买房，买好房”是正确的。况且，从中长期来看，广州市的经济，与中国的经济一样，仍有较大的上升空间。

　　所以，有意购房自住的市民，在房价振荡下调过程中(即2011年10月～2012年)应在自己经济能力(首期和月供额)范围内，在上班、就读方便的区域，选择适合的楼盘，包括二手盘，若考虑保值增值的应优先考虑在成熟的市区和政府已开工建设并计划在“十二五”时期内建成的区域内挑选。但若是炒房的，则奉劝一句：谨慎！

　　观点新媒体：你怎么看待房价与地价的关系？您觉得推高房价的最大因素是什么？

　　曹志伟：我认为，“成本构成价值，供求关系决定价格”。

　　高地价会直接增加开发成本，会影响房价，但未必能成正比地推高房价，因为脱离供求关系的价格，不一定能被市场接受。地价是房价成本的主要组成部分，尤其是一二线城市，但并不是决定房价的唯一因素。决定房价的因素包括有：建筑材料价格和工人工资的上涨、产品的升级优化，以及借“调控”之名不断新增的税费等等。

　　近两年，银行贷款利率的只升不降造成开发项目成本中资金成本成倍增加，也封堵了房价下降的空间。房贷利率的上涨在去年一年里吞噬了发展商降价让利的全部，使购房者没能享受到房价下降带来的效益，银行是去年调控中最大的受益者。