迟迅：调控下融创天津的机会

来源: [观点网] 时间: 2012-05-08 16:19

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2012年，在市场调控还要继续的情况下，融创天津公司的销售目标是超过去年的80亿，且对完成这一目标很有信心。

　　“假如没有宏观调控，融创排不了全国第18名。”谈起这场仍在继续的楼市调控，融创中国执行董事、天津公司总经理迟迅显得颇为庆幸。

　　根据融创中国日前公布的2011年销售业绩，融创中国实现总销售额约192亿元，同比增130.5%。其中，融创天津公司销售合约额达到80.05亿，跃升为天津第一。

　　“在2009年天津公司合并的时候，公司定的目标是5年做到天津第一，而现在第3年就达到了这一目标。”迟迅津津乐道。一直以来密切关注天津城市中心土地的融创，对于滨海新区也显得尤为重视。

　　4月10日，天津北塘融创投资有限公司以2.78亿竞得滨海新区4宗地块，累计出让面积5.79万平方米，再次加码公司在滨海新区的土地储备。

　　迟迅介绍：“融创自2010年上市之后，开始进军滨海新区，目前开发建设君澜项目。在2012年，我们的一个目标就是要把融创君澜项目做到滨海新区的第一名。”

　　以下为观点新媒体对融创中国执行董事、天津公司总经理迟迅的采访实录：

　　观点新媒体：目前融创在天津的项目是以住宅为主？

　　迟迅：对，融创的项目是都是以高端住宅和城市综合体为主。从2003年至今，融创在天津已发展了十个项目，在天津市和各区域中都是首屈一指的高端项目。融创时代奥城是目前融创在津打造的最成功的一个综合体项目，并且已成为天津的城市地标建筑群。在2011年我们与保利联合拿了棉二项目，这也个是综合体项目，其中商业部分约占50%，预计今年二季度开工，可能在三季度末，10月份左右面市，我相信成功是可以延续的。

　　观点新媒体：棉二地块的总计划投资是多少？

　　迟迅：棉二地上建设体量约为30多万平米，加上地下建设总体量达到42万平方米，预计投资大约是60多亿。目前棉二地块的土地款已经交完，大概在30亿。

　　观点新媒体：在与保利合作方面，融创方面是如何考虑的？

　　迟迅：融创和保利地产都是业内较有影响力的上市品牌，房企之间寻求合作是市场发展的必然趋势，也是更好的实现资源共享的方式，强强联合已成为开发商寻求更大发展的手段之一。同时，保利和融创的做事风格也比较一致，都是执行力超强的公司。我相信，通过双方合作，可以实现优势互补，更好的为客户服务，为社会提供优质的产品。对融创而言，今后也不会排除此种合作形式。

　　观点新媒体：融创做的高端项目必然会有高端物业来匹配，那么融创有没有找过代理公司做物业？

　　迟迅：目前还没有。融创作为专业打造高端精品项目的房地产企业，我们有着对高端客户最深刻的理解，要从做事执行力以及对高端客户理解程度来看，还是我们比较有经验，现阶段融创的所有项目的物业都是由我们自己的物业公司来管理。但是对于奥城天玺这个高端公寓项目，我们的物业服务定位为五星级酒店式服务管理，为此，我们会找国际知名的物业公司进行咨询和学习，希望能从他们那里得到一些思路，提高我们的服务水平。

　　观点新媒体：滨海新区一直是天津市政府重点发展的新城区，您怎么看滨海新区？

　　迟迅：首先滨海已不是一个新区的定位，现在已是一个城市级的定位。从整体经济环境看，滨海新区近几年发展速度特别快，它有产业支持。目前，该区GDP已经接近天津GDP的50%以上。现在滨海新区常住人口约250多万，计划在2015年达到450万，所以说滨海新区的未来发展潜力是非常大的。融创自2010年上市之后，开始进军滨海新区，目前开发建设君澜项目。

　　观点新媒体：虽然有产业支持，但至少还需要三到五年的培养期。

　　迟迅：对。这是因为，第一，滨海新区的经济总量虽然很大，但第三产业并没有那么发达；第二，目前，滨海新区的常住人口较少；房地产市场的供应量较大。第三，去年的限购政策对整个滨海市场的影响是很大的。但是，根据目前滨海新区的发展速度以及外来人口的不断增加，当限购政策慢慢放开时，滨海新区会成为发展潜力很大的区域。

　　至于融创为何选择滨海新区的北塘区域，主要是因为，第一，北塘是滨海新区政府在十大战役中最重视的一个，也是发展最好、建设速度最快的一个区域；第二，北塘的整体规划非常的好，主要以总部基地和旅游及生活配套为主，在北塘的整个规划中无一寸工业用地。第三、北塘是滨海新区外部资源环境最好的一个区域，并且北塘位于滨海新区的核心位置，是开发区、中心生态城、滨海旅游区和塘沽海洋高新区的核心区域；在2012年，我们的一个目标就是要把融创君澜项目做到滨海新区的第一名。

　　观点新媒体：孙总之前提到过今年公司的销售目标会超过200亿，您觉得天津公司在目前的市场情况下能够贡献多少？目前公司在天津的货量有多少？

　　迟迅：2011年，经过我们融创天津公司所有员工的努力，我们成为了天津第一，销售合约额达到80.05亿。2012年，市场调控还要继续的情况下，我们天津公司的目标是超过去年的成绩，超过80亿。而且今年整个销售货量大概有160亿，所以说我们认为今年完成目标是没有问题的，我对我们的企业和员工充满了信心。

　　观点新媒体：现在天津市中心的土地推出量是怎样的？

　　迟迅：这几年，天津城市中心的土地供应量已非常稀缺。

　　2011年，天津市中心10万平以上的综合用地只推出了三块；2012年，天津城市中心推出土地的供应量会可能会大于前几年，我们也在密切的关注中。

　　观点新媒体：天津本地人买房更看重品牌还是产品质量？

　　迟迅：随着天津房地产的发展，这几年本地购房者都已日趋成熟，对于购房基本上是综合考虑，包括品牌、产品、物业服务等。

　　我认为天津房地产市场的发展可以归结于四个阶段，其中三个阶段是属于融创和顺驰的。2003年之前，天津房地产市场基本以经济适用房为主，当时天津城市也非常的闭塞，只有万科一家大型外地开发商进入天津发展，而顺驰的快速崛起拉动了天津房地产市场的发展，为天津的房地产发展作出了突出的贡献。

　　2003年融创成立之后，融创以海逸长洲和时代奥城树立了高端品牌形象，拉动天津房地产市场高端项目的发展。记得当时融创时代奥城刚刚出街，可以说是天津最引起轰动的项目，在那时，时代奥城的住宅售价就已达到7000元/平方米，而周边楼盘的售价是4000元/平方米。

　　2007年—2010年，随着外地大型开发商，例如仁恒、金融街、富力、中海等外来开发商进驻天津，大大拉动了房地产市场的价格及产品品质。

　　而2010年融创上市之后，不仅给企业带来质的飞跃，更使本地开发商再次在市场上扬威，再次带动房地产的发展。

　　观点新媒体：现在价格方面有没有太大幅度的调整？

　　迟迅：没有，去年一年价格也基本没有调整。在项目开盘时，我们的确把项目最初的心里预期价格降低了一点，没有预期得那么高，但市场上并没有降价，这也是去年卖得好的原因，因为我们的客户更关心买完房后，他们所购买的项目到底降不降价。

　　观点新媒体：现在较多公司把今年主推的产品类型调整为刚需型，融创在这方面是怎么考虑？还是中高端的吗？

　　迟迅：高端项目更是刚需的，目前，我们这几个项目销售的情况都比较好，融创一直做中高端项目，其战略和发展方向是不变的。

　　观点新媒体：三、四月份是年报的高发期，很多公司在年报公布的第二天就开始发债、融资。融创目前现金流各方面情况怎样，倘若未来市场越来越不好，销售越来越困难，融创是否有足够的资金支撑公司运作？

　　迟迅：现在，我们的现金流非常充足、安全。另外，对未来销售节奏的把握也非常关键，没有打算在某一阶段就降价卖房。对我们而言，现金流是最重要的。

　　观点新媒体：近日公司公告宣布，王府壹号项目准备引入基金。公司在这方面是怎么考虑的？

　　迟迅：王府壹号项目所引入的基金跟公司层面上的融资有着一定的关系，与项目建设无关，而公司的融资是基于我们对目前市场的判断，并认为这是公司发展的一个机遇。拿棉二项目做个比方，棉二地块我们关注了3年。而当时几乎所有的开发商都在关注这个地块，但最终是我们以9300多元/平方米底价竞得的。倘若在2010年市场好的时候，该项目的楼面价或许可达1.5万元/平方米左右。

　　观点新媒体：王府壹号目前的开发进展情况怎么样？

　　迟迅：还不错，王府壹号绝对是天津最高端项目之一，2011年项目的高端品牌形象在整个市场上已建立起来。王府壹号于去年10月底开盘，在市场不好的情况下，我们今年2-3月份就已卖了2个多亿，现在价格基本上在2.5-2.6万元/平方米。

　　观点新媒体：天津的市场消化能力很强吗？

　　迟迅：总体来说，天津市场还是一个内需的市场，市场泡沫很小。同时，天津的高端项目比较少。据我们去年的统计数据，城市中心180平方米以上的公寓大概消化了20万平方米，其中，融创占了10万平方米。这说明，在天津融创做的高端产品还是得到客户广泛认可的。

　　观点新媒体：融创天津公司今年在项目上有怎样的计划，包括开发进度和推盘的计划？

　　迟迅：我们今年重要的项目包含王府壹号、中央学府、滨海新区的君澜项目以及奥城天玺、棉二项目。

　　今年，王府壹号二期将会进行调整。当时，一期的定位是城市高端、大户型；未来，二期将定位成区域的高端，会有一些中等户型的产品推出。

　　对于中央学府和君澜项目，今年目标是要在区域中将我们的高端品牌形象做大做强，要在项目所在的区域争当第一。

　　奥城天玺项目定位为城市顶级高端公寓。现在奥城住宅中40%以上是外国人，而且奥城住宅的租金是全天津最高的。同时，天玺项目还引进了最先进的酒店式服务的管理理念，相信可以吸引城市更多的高端人群。

　　除此之外，奥城写字楼，去年年底已经入住，目前已经消化一多半。写字楼现在基本上都是自买自用，而自用的特别多，相信今年现房之后，会更加好卖。

　　观点新媒体：今年公司的土地策略是怎样的？

　　迟迅：做高端精品最重要的条件是获取好的土地资源，融创作为高端精品的缔造者，会继续在城市中心区域获取土地，继续我们的高端精品战略不动摇。

　　观点新媒体：但是核心区域的地不多，而且大家都会很关注。

　　迟迅：这是一定的，从目前的天津房企销售排名中可以看到，前十名中，只有第一和第十名是融创和泰达两家天津本土企业，其他都是外地开发商。而有能力拿城市中心土地的开发商基本上是这排名前十的开发商，比如万科、保利、富力、新鸿基、远洋、金地，但这些开发商拿地是要在全国平衡资金。

　　这些开发商中，融创对于天津城市的理解，对高端客户的理解、对市场的判断会有更大的优势，对土地的判断会有更大的力度。比如，去年棉二这块地，的确有很多开发商都在看，但是最后是融创和保利合作拿下了。所以在那个阶段，各开发商不敢轻易投资。因此，我们认为融创今年在城市中心可能还会有拿地的机会。

　　观点新媒体：公司对于合作对象有怎样的判断？

　　迟迅：首先，两个公司要合作，至少要在企业的管理理念上是一致的，而且，双方对未来市场的判断也要一致，只有在此基础上，两家企业才能更紧密、更有效、良好的进行合作。比如保利，我们觉得保利的执行力还是很强的，从2008年以来，保利发展速度很快，而且公司的平台比较好。在国企之中，我觉得保利整个内部管理很严格，与融创的风格十分相近。

　　观点新媒体：融创这两年发展也确实很快，而当时顺驰就是因为发展过快才出现了问题，会不会担心融创也出现这种情况？

　　迟迅：一定不会的。因为融创的管理团队中，有许多人都是经历过当年顺驰的，会更加吸取教训的。融创现在的团队非常的踏实，我们目标清晰、执行力超强。今日的融创看似发展非常快，但从不盲目。比如，去年我们拿地的时候，首先要保证的就是必须现金在手。融创在高速发展中走到现在，内部的流程管理、管控等各方面也是越来越成熟。

　　观点新媒体：融创什么地方最吸引您？

　　迟迅：我觉得融创这个企业是一个能够让你的理想变成现实的地方，他能够给员工搭建一个很好平台，能够让我们的员工充分发挥自己的能力，展现自己的才华。融创这个企业一点也不复杂，人与人之间的沟通非常简单，做事的目标也非常清晰，在这里，大家只要朝着一个目标做事就可以。作为年轻人，大家都愿意到我们这样的企业来。因为，每个人都会在工作中看到自己的价值，这就是融创的魅力所在。

　　观点新媒体：之前听孙总说过，在公司大家都不叫他“孙总”直接叫“老孙”很多业内的人都很好奇融创究竟有着什么样的企业文化。

　　迟迅：融创是一个做事的企业。融创这个企业能够让员充分工发挥自己的潜能，我们企业之所以发展成今天的大型上市企业，靠的就是我们员工集体的智慧和能力。比如，去年我们融创天津公司能拿到市场销售排名第一的这个业绩，是离不开大家的辛勤付出。为了拿这个第一，去年整个天津公司停休半年，而我们的公司员工从没有一句怨言。因为我们这些员工都是有着非常清晰的目标，大家都朝着这个目标而努力，全公司从上到下，所有人的工作状态都是精神抖擞、充满着干劲，我觉得我们融创人的这股劲，是一般企业所没有的，这也是我们去年成为第一名最主要的原因之一。

　　观点新媒体：融创不找代理公司做销售，都是自己在销售吗？

　　迟迅：对，融创完全自己销售。这是因为，第一，只有通过自己销售才能更好的理解客户的需求；第二，在市场不好的时候，只有我们自己的员工才能更理解企业，才能更勇往直前，不顾一切的顶上去。在2009年天津公司合并的时候，我们定的目标是5年做到天津第一，现在第3年就做到了天津第一名了。