杜丽虹：房企转型轻资产模式指南

来源: [观点网] 时间: 2012-05-08 16:13

致信编辑

打印

评论

只有当持有资产土地红利的暴利逐步减少甚至消失的时候，企业才有意向转型轻资产模式。

　　一向以土地储备为评价核心指标的房地产企业，在楼市寒冬之下，其资金链正遭受前所未有的考验。

　　一时间，“轻资产”成为热词，“转型轻资产模式”的讨论愈发激烈。

　　的确，如果不是因为宏观调控下全行业面临冬天，在房地产“重资产”当道的行业环境中，新的“轻资产”开发模式恐怕很难有机会冒头。

　　不过，究竟何为轻资产模式？何为重资产模式？轻资产模式在国内发展的现状如何？是否在现时市况之下，轻资产模式就是救市良方？

　　对此种种疑问，观点新媒体专访清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士。

　　观点新媒体：企业商业模式从重资产模式向轻资产模式转型，目前是否是一个恰当的时机？具体转型方式是怎样的？

　　杜丽虹：现在是企业该考虑由重资产向轻资产转型的时候了，不过这一转型是需要一段时间的，并非短时间能够完成的。具体的轻资产模式有很多种，比如代工的模式、期权的模式、基金的模式等等。

　　观点新媒体：您曾提到代工模式在中国地产被视为中小企业为求生存的低端做法，为什么在国内会有这样的看法？

　　杜丽虹：主要是前一段时期持有资产的回报率很高，这种情况下，企业肯定更愿意去持有资产，这也是理性的做法，只有一些资金不是很充沛的企业才会去考虑由重资产转向轻资产。

　　观点新媒体：这是否是轻资产模式在国内发展的难点？

　　杜丽虹：对，会产生阻碍。其实这个转型更多的是被动的，很多的企业的成功是因为它从持有资产获得了很多高回报，所以在没有受到足够的市场压力的情况下是不会放弃自身这种模式的。

　　观点新媒体：目前代工模式在国内的发展现状如何？国内这一市场利润率一般在什么水平？

　　杜丽虹：还处于初级萌芽状态，真正做的企业很少，所以目前这一行业普遍利润率的水平很难说。

　　观点新媒体：对于绿城代建，业界关注度比较高，他们的回报率是怎样的？代建模式能为绿城带来什么？

　　杜丽虹：绿城现在做得也很少，从绿城代建方面得到数据并不典型。现在只是处于初级转型的阶段，大家才刚刚有从重资产向轻资产转型的理念，并没有大量的实践。

　　以绿城来举例并不是很恰当，代建模式在该企业的长期发展前景还很难说。虽然此前绿城有过相关的表态，但是现在绿城面临的最大问题不是由重资产向轻资产转型的问题，而是度过调控难关，所以现在讨论绿城代建模式长期会有怎样的发展还为时过早。

　　观点新媒体：该模式如要从萌芽阶段发展成较大规模需要多久？

　　杜丽虹：不好说，这个与整个行业的发展状况相关，如果地产行业的利润持续丰厚，那么这个转型的过程就会比较漫长。观点新媒体：在国外的代工模式之中，代工方与投资方之间是如何平衡利润分配的？代工方未来会否参与销售的分成？杜丽虹：代工方的利润水平差异很大，主要取决于代工方的能力，如果他们为房屋提供了很高的附加价值和品牌效应，那么分的利润就多；如果提供的品牌溢价很小，只是在建设过程中起到类似工程队的作用，那么分到的利润就很少。

　　代工方是有可能参与销售分成的，如果代工方具有很强的品牌效应，同时具有较强的销售能力或技术优势、资源整合优势，那么合作双方都愿意分享销售成果。相反，如果没有提供这方面的溢价和销售、技术、资源方面的能力，那么投资方可能就不愿意同你去分享。

　　观点新媒体：您曾提到，代工模式的高级阶段是投资管理阶段，需要怎样的发展才能进入高级阶段？企业、市场需要具备哪些条件？

　　杜丽虹：首先，企业需要建立起代工方面的品牌，至少要有一项核心优势；其次，要有资本市场、金融市场的足够支持。目前来说，大家还处于一个品牌构建的阶段，还未具有强有力的品牌效应，不能太急于拓展投资管理市场。

　　观点新媒体：现在国内做商业地产主要用的是租售并举方式，比如万达的商业模式。如果万达由重资产模式向轻资产转型，转型难点在哪里？

　　杜丽虹：租售并举是重资产模式，与轻资产模式是两个方向。首先，并非所有的企业都愿意转型轻资产，就像刚才说到的，一个很大的原因是由于企业的持有资产本身能够贡献很丰厚的收益，这个时候企业不会轻易转型轻资产，这也是理性之选。所以只有当持有资产土地红利的暴利逐步减少甚至消失的时候，企业才有意向转型轻资产模式。

　　当然，有前瞻性眼光的企业会提早一点转，因为转型轻资产需要企业核心优势的培养，并非短期内能够完成。所以有些企业愿意提早开始往轻资产转型，但更多的企业还是愿意分享土地红利，因为这一收益要高得多，同时也是企业以往成功的路径。

　　其次，转型轻资产并非易事，轻资产要求企业拥有核心能力，多数企业能力主要表现在拿地方面。这种情况下，如果企业不具有品牌、设计等方面的优势，即使转型成功，你的轻资产能力也有可能遇到不被外界认同的尴尬。所以，这还需要品牌、能力构建的过程。

　　最后，并不是说轻资产模式就一定优于重资产模式，只是，随着土地红利的减弱，重资产模式的延续需要长期金融资源的支持，即金融模式的突破才行。

　　观点新媒体：王健林在公司内部会议上宣布，要在2015年超越美国西蒙公司，成为全球不动产公司的老大，要在10年内成为真正的跨国公司。万达商业模式与西蒙的模式有什么区别？

　　杜丽虹：首先，二者都属于重资产模式。西蒙是一个房地产投资基金(REITs)，身后有美国强大的资本市场的支持，他的长期资金来自于REITs公开市场的投资人以及保险资金、养老资金等机构投资人的支持，在当前市场环境下资本成本较低，且期限很长。

　　而万达不具有这种金融渠道的支持，所以万达想超越西蒙，不是不可能，但万达在规模扩张过程中承担的风险要比西蒙的风险大得多。

　　万达必须要打通金融模式，现在这种租售并举、以售养租的方式遇到的最大问题在于其持有物业需要长期资金的支持，但是现在主要是拿销售的现金流来支持，然而销售会出现周期性波动，也受到宏观政策调控。所以一旦销售这部分现金流减少就会对持有物业造成很大的压力。万达首先要解决长期资金的问题。

　　观点新媒体：万达应该如何解决这一问题？

　　杜丽虹：如果万达将目标定位于西蒙，其定位肯定是以长期持有为主，也就不可能转向轻资产模式。

　　目前，中国没有国外REITs那样的体系，万达也在想各种办法。也许随着保险资金的入市，保险资金对于商业性不动产的投资能够在一定程度上化解企业在这方面的资金压力，但是保险公司投资于非住宅不动产也是刚刚获得批准，还处于起步阶段，双方的磨合需要时间。