蓬钢：房地产基金存在的意义

来源: [观点网] 时间: 2012-05-08 16:08

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从行业角度来讲，基金存在的意义就在于不去开发，而是为开发商提供资金。

　　漫长的房地产调控期依然未看到结束的尽头。对房企而言，在融资难度不断增加的压力下，私募基金应当是为其增加了一个新的融资渠道。

　　因此，大量房地产基金纷纷成立，国内房地产基金规模急剧膨胀。当中不少新成立的房地产基金近期也进入项目投向阶段，包括安泰盘实在内。

　　2011年，安泰盘实顺利完成了30亿元人民币的首批募资；2012年，这30亿人民币进入项目投资。

　　安泰盘实基金总裁蓬钢曾表示，计划在未来18个月完成所管理的30亿元人民币投资，主要投向中小型开发商的优质资产。

　　蓬钢透露，今年3至5月内安泰盘实将投出首批项目，为4-5个住宅开发项目，分别位于北京、上海、广州及南京等城市。目前该基金10亿元基础投资部分已完成募集，20亿元优先投资部分将分三批完成投融资，投资周期通常在三年之内。蓬钢表示，预计第二批的投资应该在第三季度。

　　“我希望三年内能把这30亿花出去，然后顺利地回收，给投资者带来一个比较满意的回报，而在第四年我们可以再去成立第二支基金”，蓬钢在接受观点新媒体专访时如此表示。

　　观点新媒体：安泰盘实计划将在未来18个月内就完成所管理的30亿人民币投资，今年3至5月份内会投出第一批项目，能否介绍一下这一批项目的情况？

　　蓬钢：目前第一批项目还没有投出，只是签好了协议，预计会在3到5月份投出。

　　这些项目加起来，总的投资规模接近10个亿左右，但这笔资金不完全用基础投资的钱，我们会是一个基础和优先搭配的。首批投资项目为4-5个住宅项目，主要位于北京、南京、广州、深圳这几个城市。

　　观点新媒体：随着第一批项目的投出，安泰盘实目前是否已经开始着手做第二批项目的投资准备？投资量是否与第一批相等？

　　蓬钢：第二批项目还没有确定。我们这些投资动作主要取决于项目选择和谈判过程。

　　项目一旦确定了，我们第二批就可以投出去，预计第二批的投资应该在第三季度，大概是8、9月份的时候。第二批的投资规模也是10个亿左右，30亿的投资会分三批进行。

　　观点新媒体：相对于其它融资方式，基金的成本高些，但是为什么房地产企业还这么热衷于选择投资基金？

　　蓬钢：不是他们都喜欢高成本的基金，而是因为相对于降价售房而言，他们宁可借一些成本比较高的基金。因为低成本的借不到，他们才会选择去借高成本的。

　　从我目前了解的情况来看，市场上的普遍回报率都差不多在25%-30%之间，我们也基本上是市场水平，并不是说比其它的要高一些。

　　观点新媒体：安泰盘实在项目的选择方面是否有一定的标准？

　　蓬钢：有的。我们把这些项目称为特殊机会型投资，但这种特殊机会型投资很难一概而论或者标准化，所以都是根据每一个项目情况的特殊性，来具体分析风险和回报的平衡关系。

　　总的来说，目前做的投资都是快进快出，基本上每个项目投资期在两到两年半，这就意味着大多数是正在进行当中的项目，或者说接近尾声的项目。应该在2年或者在1年之内，项目就可以拿到市场去卖，或者在1年到1年半之内就开始有钱回收。

　　另外，如果项目的抵押率，还有合作方的投资都比较合适，我们就会进入。而那些还处于买地阶段或者还没有一个很好的开发方案的项目，我们就不大会去参与。

　　就是说，和我们合作的开发商应该有相当规模的投入，在这种情况下，我们放一部分钱也是比较放心的。而不是说，开发商放很少的钱，基本上都拿我们的钱来做项目，这种情况下可能整个的风险就不能共担。

　　另外，项目利润空间相对充足也是我们考虑的因素之一。

　　争取做到项目开售能卖20%-30%，或者是30%-40%，我们就可以提前退出了，不一定要等到这个项目全卖完才退出。项目卖个一小部分我们就退出。

　　观点新媒体：现在不少基金都是自己去买地，然后亲自来操作一个项目，安泰盘实为什么不做这种？

　　蓬钢：这种基金太像开发商了，我们只是一个金融服务机构，主要目的是给开发商提供资金上的支持，具体的工作还是要由开发商来完成。

　　如果我们也开发的话，那基本上就是自己操作，而不是跟开发商合作。既然这样，为什么还要做基金？还不如直接做开发商。

　　从行业角度来讲，基金存在的意义就在于不去开发，而是为开发商提供资金。从运作角度来讲，我们这样一个团队就不需要再配备很多的开发专业人员。几百人开发团队所做的事，我们只需要十几个、二十几个人就可以完成。所以，房地产基金的模式还是要在嫁接开发商工作的基础之上，这样一个人就可以负责一个项目的管理，主要的开发工作由开发商来完成。

　　观点新媒体：眼下私募基金的发展相当迅速，各路私募基金纷纷成立，但募资的情况有好有坏。据了解，目前不少由开发商牵头成立的私募基金常遇到募资难的尴尬，这是什么原因？

　　蓬钢：因为基金主要的服务对象，或者说唯一的服务对象是投资人，基金一定是以一种独立的身份来为投资人服务的。如果基金附着在一个开发企业上的话，那就和开发企业之间存在利益上的冲突。也就是说，开发企业是把好项目拿给基金做，还是把坏项目拿给基金做是一个很难解释清楚的事情。

　　如果是好项目的话，等于是把利润让给了基金，那可能就会影响到公司股东的利益。如果把坏项目拿给基金，基金投资人又会认为开发企业在占基金的便宜。所以这个比较难处理，分寸很难把握。

　　由开发企业来募集的基金，会有一个基因上的缺陷，很难向投资人解释基金到底是为投资人服务的还是为企业服务。

　　而且，基金如果是附属在开发企业的一个部分的话，那它肯定是有义务为公司的利益服务，甚至基金掌门人都可能是公司的副总或者主要高层领导。

　　在这种情况下，基金掌门人要花大量的时间去参加总公司各种各样的会议，理解总公司各种各样的战略，就很难避免会把基金做成一个服务于总公司运作战略的一个部门，也很容易做成一个融资工具，而不是为投资人服务的一个平台。

　　所以，我们以前就一直强调，基金管理唯一的服务对象就应该是投资人，而不应该为任何企业服务。基金只是提供资金，不管在任何的时候基金都要维护投资人利益，在这个过程中，基金也会和开发商或者说资金合作伙伴有一个博弈的过程。

　　但最终来说，基金是不能够被开发商控制的，只有做到这一点，基金才能够最好地为投资人服务。

　　观点新媒体：您怎么看目前房地产私募基金的发展现状，还有未来的发展趋势？

　　蓬钢：房地产私募基金目前有很多，但都是成立不久，基本上是2010、2011年才成立。现在房地产私募基金专业水平普遍不是很高，因为这是一个新的行业，以前没有过。很多基金的背景是开发商，有的也未必是房地产行业的，所以现在是一个鱼目混珠的状态。

　　但是，我觉得接下来三到五年的时间里，会是一个大浪淘沙的过程，坏的或者本来就没有想长期在这个行业上发展的基金就会消失，而那些好的、有长远计划的会生存下来。到那个时候，才是基金行业向一个健康的、大规模方向发展的最好时机。

　　有一些企业可以在3、5年时间当中建立起了品牌，在市场上赢得了口碑，变成了一个行业的领头机构。与此同时，机构投资者拿出钱来给基金平台管理，这种趋势也会越来越明显。到那时候，房地产私募基金才可能逐渐成熟。