世茂房地产：为降负债我们拼命卖楼

来源: [观点网] 时间: 2012-05-08 15:43

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“如果卖楼卖不了还继续去买地，当然要负债，但是我们今年不怎么买地了，而是拼命卖楼。”

　　3月29日，世茂房地产于香港召开2011年度业绩发布会。

　　业绩回顾显示，2011年，世房营业额上升19.5%，达到了260.31亿元(人民币，下同)；毛利率由2010年的36.6%上升到2011年的38.4%，毛利由80亿元上升到100亿元；纯利57.2亿元，增22.5%。如果扣除非现金一次性的收益，年内股东应占核心利润约45.6亿元。

　　报告期内，世茂房地产持有的土地储备为3950万平方米，而去年新增土地储备时间上主要集中在上半年，并且覆盖了大部分核心城市。

　　“2012年，我们推出了新的土地政策，具体将销售划分成十个区，当各个区的销售提前500标，该区的销售、现金回笼之时，才会考虑新增土地。你的指标完成了，有钱了，就去买。今年开始，原则上不会去买地，主要目标就是减少负债。”许荣茂在业绩会上提出了集团今年新的土地政策。

　　据介绍，截至2011年12月31日止，世房持有现金140亿元，未动用银行授信额度人民币98亿元。许荣茂称：“这证明集团有充裕的财政储备。”

　　管理层指出，今年以来公司已销售接近40亿元，并称，40亿不只是3月份，4月份也会维持这个水平，到了5、6月份更会迎来推货的高峰期。

　　据此，管理层表示，在良好的销售势头下，估计自身的负债会减少，并争取在今年年底将负债控制在400亿元以下。“银行债，去年年底是426亿元，其中长债是6成半，短债是3成半。”

　　关于3月份销售见好，世房称是因为有新推广，并且在价钱方面做了调整。

　　“但也不是调整了很多，我们有三分之一的销售是通过价格调整。当然有一些大的城市，比如说南京或者一些一二线城市的价钱会调得多一点，可能有20个百分点。但是有一些三四线城市，其实没有减价，甚至有加价。所以平均来说，影响不是很大。”

　　以下是世茂房地产2011年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：今年以来，有消息称世茂房地产百分之九十就职人员来自品牌房地产企业，请问消息是否属实？此举是不是基于提高销售业绩的考量？

　　管理层：2012年我们希望能够从行业的先进企业当中引进更多人才，这是基于发展目标的基准战略。过去这一段时间里，希望通过引进人才以及让他们能够融入，这才真正能够满足世茂的未来发展需求。

　　现场提问：可否结合一季度清存货的情况谈一谈今年的销售目标？今年的销量目标是超过307亿元，这307亿元在上下半年的比重是怎样的？另外，公司在今年想大力发展酒店，有没有计划或者目标将酒店项目提升？

　　管理层：我们的销售目标定得相对保守，其实现在看一季度已经完成了25%，所以我觉得应该可以大幅度超过307这个数字。当然，一季度主要是清存货，已经清得差不多。二季度也会清，但力度没有那么大。二季度我们主要是有一些新产品出来，价钱也会上升。

　　关于上下半年的比重，我们认为大部分在上半年都可以完成，如果上半年都做到50%以上的话，我们全年超标的可能性很大。因为九、十月份有一些新盘会推出，我们也会对80后、90后做相应的小产品，不限购。相信这些动作对于销售有很大的帮助，我们很有信心超过去年307亿元，可能不是超过一点点，而是大幅度超过去年的指标，希望通过这个超标可以降低我们的负债。

　　酒店和商业当然希望可以加大，这些都是要用钱比较多的地方。集团希望酒店和商业都有一些融资的渠道，不排除跟他人合作。酒店来说，我们现在有六家酒店，以后陆陆续续还会有更多，我们相信商业的前景非常不错，因为商业不受限购影响。

　　现场提问：刚刚说有六家酒店，还会增加，有没有计划增加多少家酒店？今年公司的土地支出怎样？

　　管理层：刚刚说到六家酒店，我们每年都有一两家酒店落成，但是会控制总量，因为酒店的投入很大，所以我们希望刚才说的等资本市场有机会再做。关于土地，今年需要支付的土地款是60亿元左右，没有支付的土地大概是70亿元。这个70亿元有一些是拆迁，可能要分两年，如果现在开始不买地的话，明后年的土地支付可能是100亿元。所以其实大家听到没有支付的土地有100多亿元，其实去年已经给了100多亿元了。现在剩下的100亿元是分三年支付，我们今年大概支付60多亿元，明年、后年一共支付70亿元。

　　现场提问：此前曾谈到酒店收入增加3成，商业增加5成以上，这个主要是单价提升还是面积增加？

　　管理层：面积、单价都有提升。商业可能增加十几万平方米，主要都是通过租金和出租来实现。租金每个城市不同，可能有10%的升幅。

　　现场提问：公司新开的项目有很多，与去年相比有多少增长？

　　管理层：建筑面积有700多万平方米，与去年相比没有太大的增长。现在主要是看市场的动态，虽然这几个月的销售比较好，大面积增加开工，可售的面积有500多万平方米，有600亿元，不排除如果上半年做到全年指标的话，我们会加大开工面积。如果加大开工面积，就要加大工程款和其他的投入。

　　如果销售刚刚达标或者不是很大幅度的超标，我们是不会调整，所以这个是看情况。700多万平方米当中，开工的有300多万平方米，和去年的水平差不多。

　　现场提问：去年的销售面积减少了，是239万平方米，那么今年呢？

　　管理层：应该差不多，销售面积去年减少了一点，但是销售单价高过2010年，去年是307亿元，如果今年来看的话，我们销售面积会大幅度提高，销售的单价和去年相比会差不多，也有可能会下跌一点点。销售单价都是看去年有什么项目推出来，我们的预测是1.1万/平方米以上。主要看具体会卖多少面积和最终实际的销售额会超标多少，具体多少成要看到时候的实际销售情况的。

　　现场提问：请问房价的情况是不是已经见底了？

　　管理层：我们大家都知道，房地产市场主要是政策的问题，我们说楼价不下跌，温总理出来说房价一定会下跌，但是我想大家计算一个数字，温总理说楼价没有达到合理水平，怎么样算是合理水平？

　　去年的房价上升了7.5倍，与合理水平有一定差距，但这个合理水平应该跟收入对比，不是靠房价下跌来实现，收入增加，房价上升，这样很快可以平衡。这个不是中国的问题，是世界性的问题，香港的有十倍多一点，像加拿大差不多有十多倍，澳洲悉尼都有十多倍的上升，不仅仅是中国，7.5倍不一定是不合理。

　　我觉得市场下降到现在可能就差不多，我们降价一点点都是还有利润，因为土地很早就买了，所以我们有资本去降一点。如果是三两年前买土地的房地产公司，那公司的利润就很小，所以我觉得目前是合理的水平，应该不会高很多。

　　补充一点，刚刚说了一个非常重要的，其实中国平均的房价不是很高。我觉得温总理说的房价没有达到的是指一线城市，因为一线城市的倍数上升了十倍以上，是比较高，但很多二三线城市，我们甚至是升价都没有问题。

　　中国有几千个城市，不可能只看一两个城市去确定。中国平均房价公布的都是几千元，如果去看上海、北京，都是几万元一平方。

　　现在公司有很大的转变，去年开始我们是加强管理，提高品质，所以去年做了很多事，怎么样加强管理，如何审查、审计、检查。而今年主要是增加销售量，就是卖多一点楼。

　　不知道下半年政策有没有变化，去年我们很有信心完成指标，因为一二三季度都达标，第四季度开始没达标，所以我们今年的目标定得小一点，希望可以超过多一点，降低负债率。如果卖楼卖不了还继续去买地，当然是要负债，但是我们今年不怎么买地了，而是拼命卖楼。

　　我们土地储备有五千多万平方米，有那么多土地，所以我们的核心就是去卖楼。

　　第一季度应该会销售得很好，希望第二季度、第三季度、第四季度可以卖得更好。

　　很多人都会觉得世房负债比人家多一点，“人家好像没有你们这么多”，我在这里想做一个解释，我们跟其他公司最大的不同是固定资产多、酒店多，评估是342亿元。我们的酒店评估在帐目上不体现，但是负债就体现了。

　　如果有一部分可以体现，那负债可能是低于同行或者和同行差不多。我们都希望负债率可以大幅度下降，今年是80多个百分点，希望可以下降到70%，一点一点下降。