孙宏斌：融创还远远没有成熟

来源: [观点网] 时间: 2012-05-08 11:03

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“我们还在快速增长期，今年也是一个快速增长期，因为现在不到200亿的销售，基数还是比较低。”

　　“今年我们已经锁定的利润和盈利跟去年差不多，我想最主要的挑战不是我们的现金流和价格，而是规模再扩大的问题。”在3月30日召开的业绩会上，融创中国董事长孙宏斌一句话点明融创未来发展核心。

　　2011年，在房地产调控的大背景下，融创中国实现销售额人民币192.1亿元，较2010年同期增长130.5%，实现结转收入约人民币106亿元，较去年同期大幅增加59.4%。在销售实现增长突破的同时，融创整体的销售均价也从之前的1.1万元/平米升到如今的逾1.6万元/平米。

　　对此，孙宏斌称，融创的均价并没有变化，以后的价格都会这样，均价的变化只是个结构问题，“今年如果我们价格要涨也是结构性问题。”

　　对于大家关心的负债率问题，财务总监汪孟德介绍，去年年中净负债率是90%，下半年如果不拿地的话，净负债率会是55%。买到北京来广营和天津棉二地块后，净负债率达到75%，他认为“75%是一个非常安全的指标”。

　　之后在9月份，融创收购了北京西山壹号院65%的权益，从而全权拥有该项目股权。也因此融创负债率上升到104%。对此，融创中国董事长孙宏斌补充称：“实际上该项目已经存在了，并没有增加一点负债，只是说合并之后负债率变成了104%。而且，这个项目的销售很好，能够贡献正现金流。所以，我认为104%的负债率其实比90%要好得多。”

　　据介绍，西山壹号院去年半年卖了33亿，今年一季度卖了9亿，三月份销售接近5亿。

　　“今年最后把负债率控制在多少就看我们买多少地了”，所以，孙宏斌现在想的问题就是，究竟是在北京、上海，还是天津拿地。

　　在这种信心下，融创今年的销售目标在去年基础上增长了25%，为220亿元人民币。

　　以下是融创中国董事会主席、行政总裁兼执行董事孙宏斌、执行董事兼财务总监汪孟德及副总裁兼公司秘书黄书平在业绩会上的问答实录：

　　现场提问：简报说公司去年的负债率是104%，2012年的负债率会升到多少？公司担心不担心现在的负债情况？

　　汪孟德：2010年的有息负债率是31%，管理净负债率是很容易的，因为销售、现金流回笼情况非常好，包括刚才说的不欠土地款。所以，管理净负债率最重要的目的是现金流的安全。

　　孙宏斌：去年半年报净负债率是90%，到了下半年净负债率是104%，实际上是下降了，为什么呢？因为，我们去年如果在下半年不买地，净负债率会下降到50%左右。因为收购了北京的项目负债率才到了104%。

　　实际上北京这个项目已经存在了，并没有增加一点负债，只是说合并之后负债率变成了104%。而且，这个项目的销售很好，能够贡献正现金流。所以，我认为104%的负债率其实比90%要好得多，买这块地后安全性还增加了。

　　今年如果不买地，到年底负债率会非常低，把负债率控制在多少就看我们买多少地了。所以，控制负债率对我们来说是比较简单的。

　　现场提问：公司负债率的上升是因为收购西山壹号院项目以及新增土地，这些项目未来预期是不是有很大升值空间？包括现在的收购行动，未来公司的愿景预期是怎样的？

　　孙宏斌：我们的负债率管理得很好，特别是在去年下半年，去年下半年负债率提升主要是因为收购了北京的项目。今年上半年负债率压力也会大一点，因为去年下半年收购了绿城的项目。

　　在快速发展、快速增长的时候，对负债率控制得还是非常好，并没有什么大的问题，这是一个。

　　第二，除了负债率，现金流也很好。然后，去年我们实际上买了三块土地，一块是天津的棉二项目，还有北京的来广营项目，还有无锡的香樟项目。这三个项目都很好，升值空间都很大，对今年的贡献也很大，从利润上来看都是特别好的。

　　现场提问：公司去年有三个项目都是以合作方式拿的，为什么会选择合作的方式拿地？是从项目风险或者现金风险方面来考虑吗？

　　孙宏斌：关于为什么会合作，有两个原因：一个原因是，每一块地都很贵，比如说去年我们买了三个项目，土地款都是30亿，每个公司不会永远都有很多钱。现在地越来越贵，几家合作肯定能够做，如果不合作有可能做不了。以后现金流会越来越紧张，合作会越来越多。

　　第二个原因，每个公司都有不同的优势。大家知道保利、方兴、绿城这几家公司都是非常好的，很多人都想跟他们合作。

　　比如说在天津跟保利的合作，因为我们在天津有一定的优势，保利也看重这一点。去年我们在天津卖的是第一，万科是第二，保利第三。所以，保利这样选择很正常。

　　为什么在北京跟方兴合作，因为去年北京最好的两个项目，一个是融创的西山壹号院，另外一个是方兴的金茂府。所谓，东有金茂府，西有西山壹号院。所以，我相信合作出来的产品对彼此的品牌都会非常有利，包括跟绿城的合作。

　　优势互补后，不管在管理、产品，还是成本控制、融资方面大家都会更好。所以，这两个原因会导致开发商之间的合作会越来越多。

　　汪孟德：我们去年的销售非常好，在现金流这一块不用过于担心。对现金流的管理也是比较简单的，销售之后就付一些正常的相关税费。因为我们在发展阶段，在发展阶段还是有一定的原则。

　　第一个原则，手上有多少现金就拿多少地，也就是说拿地的时候现金已经准备好了。我想拿地也要考虑机会，要根据市场方向来看。所以，2012年我们觉得还是很好。第二，今年还是有很多机会，但是量有多少，这是一个动态、不平衡的状态。

　　现场提问：关于土地储备方面，公司说2012年可能是比较好的拿地时机，主要会通过什么样的方式拿地？另外，公司2012年会不会和绿城展开全方位的合作？

　　孙宏斌：目前开发资金还比较紧，贷款市场跟过去是一样的，像小公司贷款整体来说还是比较难的。第二，政府卖地方面的压力也很大，所以今年要谨慎拿地，尤其是在北京、上海、天津的核心区域，平常市场好的时候是拿不了地的。因此，我们今年还会有机会拿地，而且可以拿到比较好的地。我们今年拿地的区域是在上海、北京，最近有一些合作在谈，也和政府沟通了。现在政府也不敢轻易卖地，不好的时候挂出来就流拍。

　　跟绿城合作的方面，去年跟绿城合作了一个项目，过程还是好的，项目进展也很好，比预期的情况更好，双方都满意。下一步不好说，我们希望有合作。

　　比较难的是，我们的项目就在北京、天津、重庆、苏南这几个地方，或者上海，只有在这几个重叠的地方才会考虑，不在重叠的地方不会考虑。所以，也许会继续合作，但是难度比较大一点。

　　现场提问：去年年中孙总就提及要进入上海，现在又再次提到，最新进展如何？为什么会选择上海？

　　孙宏斌：去年我们说可能会考虑上海，今年确实有一些进展，已经有几个项目在追踪了。为什么会选择上海呢？有两个原因：第一，不管别人怎么说三四线城市，我们一直非常看好一二线城市，尤其是一线城市，像北京、上海；第二，在这种市场情况下机会是非常多的，在市场好的情况下机会非常少。

　　还有一个原因，我们苏南和上海可能会是一个公司，这样管理上会更好一点。进入上海是我们一直以来的明确想法，而且会更加谨慎。如果有合适的项目就会进去。

　　其实已经做了很多工作，上海团队也工作了好长时间，希望今年能够在上海有一些项目，因为今年进去的机会比去年更大。

　　现场提问：销售均价从1.1万元/平米涨到1.6万元/平米，今年预期公司的销售均价是保持这个水平，还是会上涨？

　　孙宏斌：均价没有变化，我觉得价格以后都是这样，均价从1.1万元/平米涨到1.6万元/平米，并不是价格涨了，而是结构性的问题。我们今年不会降也不会涨，去年也是这样。比如说北京卖得多一点，去年一下卖了30多亿，均价是4万元，拉上去一块。去年天津我们有一些别墅卖了六七万，我们一些高层项目都在2万元以上。今年如果我们价格要涨也是结构性问题。

　　现场提问：公司今年的销售目标是多少？

　　汪孟德：2011年的销售完成得非常好，项目大部分在今年要继续销售，随着每个区域项目影响力的不断增加，今年的销售目标在去年基础上有一定的增长，大概是25%左右。现在实现了30亿以上的销售额，一季度销售到现在还是很好的，所以今年的销售预计在220亿左右。

　　孙宏斌：到一季度还有两天的时间，但一季度肯定会超过去年百分之百。一二月份会超过60%，三月份加在一起会超过100%，今年收入肯定会比去年好，因为去年上半年卖的项目比较少。今年销售压力不大，主要是学乖了，把目标定得低了一点。

　　现场提问：今年的目标是增长25%，这个幅度在今年看起来不算小，为什么会定这样一个数字？

　　孙宏斌：销售目标增长25%，合同销售额今年大概会增长20%，大概是220亿左右，这个目标对我们来说，还是因为基数比较低。

　　去年的去化率是60%，在今年这种情况下，我们卖到50%多。所以，我们的去化率也比较低，但实现起来也比较容易。比如说去年上半年可售的项目很少，大部分都是下半年推出市场。去年下半年市场不好的时候还卖得很好，今年是全年卖，所以完成销售的压力不是那么大。

　　现场提问：融创基数在不断增加，所以增幅在今年会有一个相对的缓冲，这是不是也代表融创进入了成熟期？

　　孙宏斌：首先，我们离成熟还差很远，除了现在已经达到的指标，再加上其他方面的指标达到就差不多，但是我们还在快速增长期，今年也是一个快速增长期，因为现在不到200亿的销售，基数还是比较低。所以，今年还是有一个比较快的增长，融创还远远没有到成熟期。

　　现场提问：有媒体报道，2011年至今融创中国有87亿元用于买地扩张，公司对2012年市场的判断是怎样，对中国楼市有什么预测？第二，2012年中央会继续加大宏观调控政策，融创如何应对这种挑战，具体会采取哪些措施，同时会存在哪些机遇？

　　孙宏斌：要买地很正常，因为我们本身的土地储备量很大，而且销售情况很好，所以一定会买地，这是肯定的。去年有很好的机会，而且三个项目都拿得挺好。去年下半年买地比原来要合适很多，关于市场情况，今年还是一个好的机会，下半年会更好一些。

　　政策方面，没有期望今年的政策有什么具体的变化，而且今年的政策也不可能有什么变化，所以还是要做好最坏的打算，在现金流上做最坏的打算。

　　其实，我们相信今年的市场会改善，为什么呢？不是市场变化，是大家的期望值会发生变化。因为去年一年实际上政策是没有变化的，上半年的市场要比下半年好得多，第三季度市场要比第四季度好得多，为什么？因为客户的期望发生了变化，到第四季度的时候开发商比较缺钱，老百姓期望就比较高了。

　　今年有一些微调和小的变化，一定会让客户这种期望值会发生变化，发生变化之后对市场就有变化。所以，我对今年市场的判断是，上半年和下半年差不多。

　　但是，总的来说，从售价上来讲我们觉得会持平或略有降低，销量会跟去年持平，这是一个。第二个，因为市场特别不平衡，今年肯定有的项目降价压力会非常大，因为它现金流会比较紧，位置不是那么好，或者产品品质不是很好的。有一些项目可能不会降价，甚至会略有上升，因为开发商的现金不那么紧，品质和地点都比较好。所以，整体来说今年每个项目会非常不平衡。

　　现场提问：在2011年和2012年的情况下，融创锁定的收入来看，利润持续增长还有没有可能？刚才说现在降价的压力很大，在价格下降的背景下，公司有没有什么措施保证利润和盈利持续增长？

　　孙宏斌：我们已经锁定的利润和盈利跟去年差不多，最主要的挑战不是现金流和价格，是规模再扩大的问题。前年销售80多亿，去年将近200亿，这个销售情况都是为后面的销售做贡献，我觉得这种压力都是为将来做贡献。

　　去年拿的项目，在今年的贡献都是负的利润率，这是很普遍的。所以，我们增长比较快的时候，不管利润也好，利息也好，费用也好，还是新的项目也好，对利润是有压力的。在售价上，跟去年相比没有什么压力。去年的销售还可以，今年也不会太差。

　　现场提问：今年有一些机构说房地产行业的资金缺口是1.35万亿，刚才也说有一些大房企融资可能会比较容易一些，其他房企可能需要通过发债和信托的方式，这样融资成本就跟大房企有所区别。从这个方面来讲，融资成功率低一些。对这个怎么看？房地产会不会出现大房企和小房企的两极分化？

　　孙宏斌：大房企和小房企两极分化这两年一直在发展，大房企越来越大，小房企越来越难做，有很多已经退出了，这个趋势肯定不会变。

　　但是，我想最终结果不是因为资金成本，最重要的是现在能不能借到钱，如果能够借到钱，小公司也可以活得很好。现在不是说发债的问题，现在能够在市场上有资格公开发债的公司并不多。有的因为去年发过了，今年就可能发不了，或者因为指标的原因。在这种市场情况下，能借到钱比成本要重要得多。比如说信托，信托不是谁想进就进，从去年下半年之后信托越来越难做了，想做都做不到。现在比去年下半年会好一点，但是也不是谁能够做，只有大的公司和好的项目能够做到。

　　我觉得，融资成本不是最重要，因为发债只是融资的一部分，如果你还有银行贷款，这样最后的差别就非常大。

　　我去年一直在说，很多开发商会死掉，这么多小开发商都退出了，或者说把房子卖了就买不到新地了，但大规模倒闭的情况不太会发生。

　　但是，这种两极分化一直在进行着，有一些公司会越来越好，包括我们这样的公司，在去年市场不好的时候也有很好的增长，今年市场再不好我们也有好的增长。

　　现场提问：去年跟绿城合作，公司投入的资金有多大？第二个，绿城会死吗？

　　孙宏斌：跟绿城合作肯定会承担一点债务，但到现在看还是非常好的，因为这个项目本身很好，成本也合适，价格也很合适，这是一个。至于投入多少很难说，因为现在已经在盖房子了，我们有可能会在某个时间节点告诉投资者。

　　汪孟德：这个项目在销售环节，根据项目本身的现金流情况，比如说它需要的时候就投入一部分，绿城也会投入一定的现金流。

　　孙宏斌：第二点，我相信绿城现在比去年好很多了，在去年最困难的时候我都没有觉得绿城会死。为什么一直支持绿城？因为绿城确实碰到很多问题，但是没有想象的困难。他们去年也没有差很大，绿城的产品很好，品牌也很好。

　　绿城确实有困难，绿城的问题只是办了一个信托。我觉得在中国做信托确实很有风险，因为信托本身就有风险。

　　今年年初，融创的股票涨了很多，但绿城股票比我们涨得更多。买房的人到现在涨了差不多70%-80%，买股票的人涨得更多。

　　很多投资者问我绿城会不会死，我的回答是绿城肯定死不了，绿城将来发展怎样我不知道，但是，绿城不死股票价格就很便宜了，因为这么大的一个公司，五六十亿港币太便宜了，如果他死了就太贵了。所以，我觉得绿城肯定没有问题。

　　另外一个，我为什么一直支持绿城呢？因为每个公司都会面临困难，绿城相对来说是比较困难，但大家还是会支持它。媒体支持一点，银行支持点就没事了。如果每个人都往井里放块石头，没事也变成有事了。