领袖访谈：黄俊灿的职场

来源: [观点网] 时间: 2012-05-08 10:24

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当然，如何更好地传承，现在对黄俊灿来说，更多是一个挑战。

　　调控未完仍续，在房地产市场在进入最黑暗时期之前，人心也变得更为躁动不安。

　　从来企业都担心温水煮青蛙，因此保持一定的人员流动性亦属正常事。然而，在这个房地产的冬季，人员的流动却显得有点不寻常。

　　从知名品牌房企乃至行业里的中小房企，高层人员的流失率似乎颇为偏高。而当中，不乏在同一公司服务了10年乃至20年的老员工。

　　创业、爬野山，是这群爬了多年阶梯的职业经理人选择离开后的下一个目标。对于他们的选择，我们从来都是选择予以祝福，但这大概也折射出，调控下房地产行业生存的艰难。但在不断涌动的人员调整事件背后，依然还是有一群一直坚守着最初选择的职业经理人们，已过不惑之年的金地集团总裁黄俊灿，算是其中之一。

　　如今，黄俊灿已在金地服务了二十载。

　　金地20年

　　1992年7月，刚从同济大学工民建专业毕业的黄俊灿，恰好赶上最后一届毕业分配，来到深圳市福田区人事局。之后，在人事局的二次分配下，黄俊灿加入成立不久的金地公司。初创于1988年的金地，也是在这一年决定将公司主业转向房地产业。

　　翻查履历，黄俊灿在金地的工作生涯，是从一名普通工程师开始，之后在公司的工程、设计、运营、财务、金融等多个岗位上担任不同职务。

　　历任金地(集团)股份有限公司工程部副经理、北京金地鸿业房地产开发有限公司副总经理、金地(集团)股份有限公司职工监事。

　　2002年起，黄俊灿开始担任金地(集团)深圳地产公司总经理，2005年，兼任深圳地产公司董事长，同时担任金地集团总裁助理一职。

　　2010年7月5日，时任集团高级副总裁的黄俊灿出任金地总裁一职。金地内部人士评价，黄俊灿是“专业能力、领导能力最强的管理层之一”。

　　回望这20年中不断的换岗任职，黄俊灿表现坦然。

　　“这个跟我的专业相关联，比较有意思。一开始管管现场，后来又开始做设计，接着又开始做老总，做经营，慢慢觉得这个产业链还是有很多可以学的东西。”

　　在金地高层中，黄俊灿素有“少将”之称。

　　刚执掌金地深圳公司的黄俊灿，才过而立之年，但业绩亦有目共睹。

　　在黄俊灿的带领下，深圳公司成为金地最早实现区域化经营的子公司，为金地全国化布局奠定了良好的基础。

　　2007年至2010年间，深圳公司累计实现了接近100亿元的销售金额，年复合增长率达37%，平均投资回报率超过了20%，各项经营指标均位居金地各区域公司前列。

　　不仅如此，黄俊灿还带领深圳公司，成功完成深圳首个政府倡导的城中村改造项目——金地名津项目。

　　据悉，目前深圳体量最大的岗厦旧改项目，也是其主导推动的，而该项目为金地在商业地产领域的试水搭建了良好的平台。

　　作为金地深圳地产公司的掌舵手，其同时还负责金地华南区域的拓展和部署工作。

　　金地在东莞和珠海两地的全面进驻，与黄俊灿的努力也分不开。当中东莞格林小城和金地珠海工业园区，已迅速成为当地房地产业界的标竿项目。

　　金地董事长凌克曾在黄俊灿接任公司总裁之际表示，黄俊灿是一个全面型人才，其在房地产金融方面的突出表现，将对公司在此领域有更大推动。

　　传承的薪火

　　往往领导人的个人特色多少也会影响到公司的文化。不过，黄俊灿告诉观点新媒体，于其而言，更多是传承发展，而不会因其年轻公司而变得张扬与激进。

　　当然，如何更好地传承，现在对黄俊灿来说，更多是一个挑战。

　　2010年7月，正值调控从严初期，黄俊灿彼时接任金地集团总裁，摆在这位“年轻的老人”面前的首要任务，是如何带领整个金地在调控当中前进与发展。

　　而过去的2011年，大概可以视为检验黄俊灿履新后的首份成绩单。

　　根据4月24日金地集团发布的2011年年度报告，期内，金地实现营业收入239亿元，同比增长22.08%，归属上市公司净利润30.17亿元，同比增长12%，资产总额达到905亿元，同比增长24.29%。

　　销售方面，虽未能完成全年400亿元销售目标，但最终还是累计实现了签约面积223.6万平方米，签约金额309.2亿元，对比2010年依然同比增长9.1%。

　　数据显示，2011年金地集团总投资额为22.88亿元，完成总计85.1万平方米的土地储备。报告期末，公司土地储备达到1537.4万平方米，可以满足未来3-5年的发展。尤为突出的一点是，金地的货币资金显得十分充裕。截至报告期末，公司货币资金余额达到186.4亿元，预收账款达到232亿元。

　　但这不意味着黄俊灿没有烦恼。“现在觉得我的成绩还不够显著。”黄俊灿坦言。

　　金地同样面临着存货上升的压力。根据年报所示，金地的存货达到641.35亿元之多，同比增幅达到41.09%。与此同时，高端产品的占比达到50%以上，而这恰是布控重点对象。在业界普遍对市场悲观的情况下，作为金地的带领者，黄俊灿也坦承，他不得不乐观。

　　为了更好地推进销售，除了积极灵活定价以外，2011年金地还对旗下的产品实施产品系列化，并推出“褐石、名仕、天境、世家”四大产品系列。仅从近期去化情况来看，产品线的调整效果颇佳。

　　“2012年，我们的经营策略还是抓销售、促去化，使我们现有的适销对路的产品能够卖得更好，高端的项目也能够整合好。”黄俊灿如此强调。

　　“冬泳”中考验

　　金地还有两只逐渐展开的翅膀——商业地产与房地产金融。

　　黄俊灿透露，商业地产方面，2011年金地初步搭建了商业地产公司，完成独立的商业地产业务平台的建设。2011年，金地总共有四个商业地产项目在建，其中北京金地中心录得租赁收入2.08亿，租金收缴率和物业管理费收缴率均达到100%。

　　据介绍，今年北京金地中心的改造，岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进。

　　至于房地产金融方面，这亦是黄俊灿所长。

　　据透露，稳盛投资已经完成了从房地产公司基金业务部到独立的基金公司的转身。

　　目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合25亿元人民币。

　　“稳盛投资已经成为独立的基金公司，目前人均资产管理规模2000万。2012年，稳盛投资将发起设立多支基金，管理目标会提高到50亿人民币左右。”黄俊灿透露。

　　黄俊灿表示，在严厉的调控环境下，金地已经做好“冬泳”的准备，一方面保持住宅业务、房地产金融、商业地产等主体业务的快速发展。

　　另一方面也将在产品研发、成本控制、运营效率、人力资源建设及经营系统信息化建设等多方面进行提升，强化集团的精细化管理和整体效率。

　　2012年，金地定的主题为“重塑再造”，事实也确实如此，金地似乎想通过这两年的调整再出发。然而，调控未见尽头，这场“冬泳”金地要游多久，暂时无人能知晓。在市场仍处于调整期时谋求发展，将给黄俊灿带来更多的机遇与挑战。

　　以下为观点新媒体对金地集团总裁黄俊灿专访实录：

　　观点新媒体：去年金地实现309亿的销售额，今年还会继续往上走吗？

　　黄俊灿：对2012年的房地产市场，我们认为将会呈现两个重要特点：第一是刚需主题年，第二是房价仍将会进一步回归理性，房价的合理回归必将大大改善普通老百姓住房购买能力，强劲的刚需和改善性需求将有力引导市场走出恐慌并得到适度发展。但是从紧的房地产政策还会继续延续，金地2012年的销售目标是基本维持2011年的水平。

　　观点新媒体：去年金地刚刚开始调整产品线，划分成四大产品系列，您觉得划分之后情况怎么样？

　　黄俊灿：我认为划分后的效果比较明显。主推的两项产品线是目前主流市场上适销对路的产品，一个是褐石系列，一个是名仕系列。今年五六月还会陆续推出一些褐石系列产品，到时就可以检验，以我们过硬的产品品质，在目前市场环境下，市场反应究竟如何。

　　观点新媒体：褐石系列产品会在五六月份推出，因为那时是比较好的推盘时机吗？

　　黄俊灿：目前的房地产市场的需求主体已经迅速完成了向刚需和改善型需求的转变，我们产品比较适合现在的首置和首改市场，褐石系列正是瞄准这个客户群。现在我们已经在调整开发进度，高端产品做慢点，适销对路的产品做快点。

　　观点新媒体：去年限购政策刚出来的时候，大家都认为会很快纠正，但到现在大家都觉得市场会持续恶化。限购一年多以来，你们的心理怎么变化？接受现实了吗？

　　黄俊灿：心理和现实是相互作用的。金地需要做到的不光是接受，更要适时而变、顺势而为，根据现实情况调整自己的经营策略。过去的一年中，限购、限贷、限价等措施逐步扩大，客户观望情绪严重，面对如此严峻的形势，金地在加大销售力度的同时，通过对市场和政策的深入分析和理性判断，严格控制了全年的新项目投资，公司到年底现金存量达186亿元，大大增强了集团的抗风险能力。

　　观点新媒体：去年金地的去化率大概如何？

　　黄俊灿：去化率要看产品结构，如果高端居多去化率相对低，但有一些好项目一样跑得很快，像南京金地自在城一经推出就基本卖光。对于刚需类产品，我们要求抓住今年相对有利的政策环境，加大推盘、加大去化；对于高端产品，公司会密切关注影响高端产品去化的政策调整和变化趋势，研究高端客户消费心理，同时保障高端产品始终如一的产品品质，争取提升高端产品的去化。

　　观点新媒体：金地在西安的项目卖得怎么样？

　　黄俊灿：西安去年一个盘就卖了40多亿，成为当地市场表现的标杆。我们在佛山、大良的高端项目也都有比较好的表现。金地一直以来就强调密切关注影响高端产品去化的政策调整和变化趋势，研究高端客户消费心理，同时保障高端产品始终如一的产品品质，争取提升高端产品的去化。不是价格上去了都叫高端，限购以后，大家就优中选优，品质有保证的产品，客户还是会认可的。

　　观点新媒体：您是产品主义者吗？

　　黄俊灿：在某种程度上，我是产品主义者，金地要求从产品的生产、销售、物管、使用等每一个环节都能体现一种精神，那就是对人的尊重，对客户价值的尊重。但不能贴个产品主义者标签就完全不管市场了，真正的产品主义者应该把市场和产品结合起来。我们是做企业，做的是产品，不是做艺术作品，艺术作品要花时间考虑怎么做得漂亮。但产品两个字本身就包含了市场的概念，必须把客户的需求琢磨清楚，然后再做出一个好东西出来。

　　观点新媒体：以前有个外资公司来中国考察，看了星河湾、龙湖、绿城。看完之后说，吴亚军很聪明，所有好的东西都用在门面上；宋卫平很笨，所有看不到的地方用的料都很扎实；星河湾也比较好，富豪喜欢用。但是现在宋卫平的绿城遇到很大的问题，星河湾在鄂尔多斯的情况也不太乐观。您认为他们是不是真正的产品主义者？还是对市场没有判断好？

　　黄俊灿：一线城市市场已完成了一定幅度的调整，市场风险有较大幅度的下降；同时，一线城市人口基数大、经济基础较好，房地产市场普遍供需关系较好。豪宅市场应该是在一线城市或特别好的二线城市，市场的底子才够厚。一线城市及发达二线城市则不一样，它们有集聚能力，能够不断吸引优秀的人才和产业，这些地方就可以做高端。例如成都，全四川就一个成都；湖南长沙也是。它们是一个高端城市的地位，有这方面的市场厚度和潜力。

　　观点新媒体：您觉得未来三、五年以内也是这样吗？

　　黄俊灿：未来我们应该会以二三线城市为主，二三线城市有非常大的空间，对于二、三线城市，我们认为成熟城市群如长三角、珠三角、京津冀等仍然有很大的发展潜力，我们将进一步扩大在此类区域的业务规模，同时一些发展中的城市群如成渝、海西、山东半岛等也会是未来我司业务增长的潜力区域。总体而言，我们将在巩固已进入二、三线城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。

　　观点新媒体：金地旗下有很多项目都是高端楼盘，怎样提高销售的去化速度呢？

　　黄俊灿：目前的房地产市场的需求主体已经迅速完成了向刚需和改善型需求的转变。对金地而言，需要对具备调整空间的已售项目要坚决快速的推进定位调整的工作，同时还需要密切关注土地市场，把握二季度开始逐步显现的机会、加大投资力度，通过获取新项目来调整集团未来2-3年的产品结构。高端楼盘提高去化速度比较难，只能去改善。未来，公司将大力推进项目的成本优化工作，通过成本的优化为销售提供更大的发挥空间，加速库存去化。

　　观点新媒体：今年是商业地产高峰期，不少住宅开发商都转型做商业地产，金地也是。现在国内做商业地产主要有三种模式，一种是恒隆模式，一种是万达模式，一种是宝龙模式，您认为这三种模式哪种能长期发展下去？

　　黄俊灿：商业地产最本质是要看商业模式。我个人比较推崇恒隆这种方式，第一，在地段的选择上，有前瞻性；第二，是持有物业型的商业地产概念。还有像新鸿基，本身租金收入的占比已经很大了，几近占总收入的一半左右，很稳定。

　　观点新媒体：不过恒隆沈阳项目目前的情况不是太乐观。

　　黄俊灿：这是局部原因。因为沈阳去年经过规划拆迁等提供了相当多的商业土地资源，商业综合体未来供应量会相当庞大，包括华润万象城、恒隆广场、茂业百货等等，这就要看到时怎样竞争了。

　　观点新媒体：金地现在提出一体两翼，其中一翼就是商业地产，您希望金地未来商业地产发展模式像恒隆还是其他？

　　黄俊灿：我们希望将来稳定的租金收入比例能够逐渐变大，而不是靠销售逐步增长。但这样就得看投入的项目，我们基本上还会倾向去投一些城市型和区域型综合体，因为这些地方未来的潜力会很大。现在香港海港城的租金收入非常高，其中一个LV店一年的销售额就等于我们内地一个购物中心的全年销售额。但是，这种需要时间，地段、消费力是也很重要的。

　　观点新媒体：金地很早就在推商业地产，现在还在推进吗？

　　黄俊灿：商业地产方面公司一直贯彻“智慧投资”理念，根据市场变化情况及时调整投资策略。2011年金地商业地产公司完成组织建设，关注、调研和深入洽谈了多个综合体项目，岗厦、西安综合体等项目有序推进，商业开发与运营能力初步形成。目前，公司正在密切跟进几个商业综合体项目，以便选择合适时机下获取。当然我们都知道商业地产的成形要慢一些，从一个项目的获得到开业，至少要5、6年时间。

　　观点新媒体：是不是因为商业地产比较慢，住宅就会不停地做？另外一个就是迫于上市业绩的交代？

　　黄俊灿：公司明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略，就意味着住宅作为传统业务领域，仍然是公司的主业，公司将通过城市布局与产品系列的有机结合，进行规模扩张。作为职业经理人来讲，为公司创造业绩是天经地义的事。目前住宅地产处于调控的态势，商业地产的发展将是政府拉动内需的方向。我们除了重点发展住宅地产，提升市场占有率之外，还将会在商业地产、地产金融领域持续不断的开拓，通过多元化的业务模式，不仅有效的规避市场波动带来的风险，也将为公司创造新的利润增长点。

　　观点新媒体：去年年初金地曾经表示要获得一两个综合体项目，但一直都没有任何新的动作，接下来会不会去拿一些新的商业项目？

　　黄俊灿：去年确实是没拿新的商业综合体项目，都在做现有的三、四个商业项目。但商业地产发展是公司的重要战略，坚定不移的做优质的商业项目是我们的追求，金地目标是在重点城市的核心区位做优质的商业项目。公司接下来也会去接触北京的、中部地区的、也有环渤海地区的，长三角地区等地区的综合体的项目。

　　观点新媒体：您之前说过住宅开发商去做商业比较有优势，但其实很多人都认为住宅开发商以前都是做住宅为主，会更多的以快速开发思维来做商业，对商业的把控不是很好。那金地做商业地产是否有遇到过什么困难？

　　黄俊灿：许多住宅房地产商将发展方向转向了商业地产，在商业地产方面的投资处于急剧增长的状态，未来商业地产的竞争会加剧。但商业地产的操作比住宅投资更为复杂，无序的商业投资将会在一段时间后放缓，大公司会占据较大的市场。

　　当然金地在商业地产上也有过探索的过程，毕竟商业地产的运营管理、盈利模式与住宅开发有所不同，但是房企在项目开发、设计、建造等方面毕竟有最接近和丰富的经验，唯一欠缺的是在市场定位、招商经验方面。这需要找专业的人才，因此我们会聘请商业方面的专业人才，组织建设金地商业地产公司。目前集团商业资产，如北京金地中心、西安商业、岗厦商业等，已交由商业公司管理，岗厦、西安综合体等项目有序推进，商业开发与运营能力初步形成。

　　观点新媒体：会不会很容易放弃？

　　黄俊灿：那不会，因为在投资某一个商业项目的时候，就已经做好了长期规划。当初涉足做商业地产的时候，在财务上就已经做好预算，也不会指望当年就能有回报，因为这本来就是一个长线投资，所以在财务规划、业务组合方面早就已经想清楚了。

　　观点新媒体：应对黑暗时期最重要是销售。在销售领域，现在不少企业都进入电商，对比传统销售模式和代理模式，您认为哪种销售手段比较好？

　　黄俊灿：只要手段能创新，能够把人吸引来买东西都算好。电商也是销售的一种手段。

　　观点新媒体：那主要是靠哪种销售为主？

　　黄俊灿：这主要是由产品的特性所决定的。对任何一个人来讲，买房子都是一笔重大投资，客户也需要多渠道多途径的了解才能做决策。

　　观点新媒体：在地产上市公司总裁中，您算是最年轻的一批了，现在金地也正好遇上一个销售不好的时段，您想给金地带来什么年轻点的元素？

　　黄俊灿：我觉得金地本身一直在良性运行，总体来讲还是比较理性，比较务实，员工也都被这种文化熏陶了很长时间，所以不会因为我年轻一点，公司就变得很张扬、很激进，这不太可能。我们只能继承发展，发展的前提是继承，因为这是公司最宝贵的财富，队伍、文化都应该先继承，然后再发展，而不能一下子颠覆。

　　观点新媒体：稳盛基金属于金地自己做的，接别人的盘多吗？

　　黄俊灿：现在有一些，在上海、长沙这些地方我们都投了一些。接别人的盘主要是做债权类的项目，有一些地产项目没钱了，稳盛就给他们投资，同时稳盛也会从中赚取一些债权收益费。观点新媒体：但有很多基金会比较倾向做股权类的项目，都不太愿意做债权类的项目。黄俊灿：不同项目对资金的想法不一样，有些项目做股权，有些希望做债权。

　　观点新媒体：金地未来会强化金融这一块吗？

　　黄俊灿：稳盛投资已经完成了从房地产公司基金业务部到独立的基金公司的转型。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合25亿元人民币。未来金地在房地产金融业务领域还会继续谋求快速发展。根据规划，稳盛投资2012年将发起设立多支基金。

　　观点新媒体：这是未来的一个方向，温家宝总理反复提出要放开民间的一些资本，这个是不是太理想化了？

　　黄俊灿：现在温州不是在搞试点吗？关键是监管要好，把监管的制度建立起来。

　　观点新媒体：您是理想主义还是悲观主义？

　　黄俊灿：我是一个现实主义者，我认为随着经济发展，随着各方面对宏观管理认知的提高，管理手段的提高，我们所处的环境会变的更好。现实应该是这样，总是慢慢努力在提高。就像一棵树一样，它一定是慢慢生长，最终长成参天大树。

　　观点新媒体：今年是您到金地20年，您一直在金地吗？

　　黄俊灿：对，1992年来的。

　　观点新媒体：20年，做到这一点已经很坚定。

　　黄俊灿：这个跟我的专业相关联，比较有意思。一开始管管现场，后来又开始做设计，接着又开始做老总，做经营，慢慢觉得这个产业链还是有很多可以学的东西。

　　观点新媒体：您现在觉得现在管企业难在哪一块？

　　黄俊灿：管理企业很有意思。影响一个企业的因素特别多，有外部的，有内部的，内部有很多因素，外部也有很多因素。难就难在把这些因素全部整合在一个方向上，能够形成往同一个方向的合力，或者尽量朝一个方向走。

　　观点新媒体：也就是说要努力把所有的人集聚到一条线，要形成凝聚力。

　　黄俊灿：对，简单说是凝聚力，但这只是其中之一。

　　观点新媒体：如果今年金地的业绩没有完成，会不会在人力资源这块有所调整？

　　黄俊灿：金地还是比较人性化的，金地目前没有大面积裁员计划。但是任何一个健康发展的企业都要强调业绩导向的优胜劣汰，因此公司也会根据年度业绩考核结果，着重评估员工的岗位匹配程度。

　　观点新媒体：业内评价金地的待遇还是很不错。

　　黄俊灿：这是我们应该要做的事情，大家都这么努力工作，应该给员工好一点的待遇，我们的目标定位在行业中75分位。75分位不是75分，比方说很高的算100分，很差的算零分，我们就属于中高水准。我当然希望将来给员工更高的待遇，但前提是公司也应该跑到最前面去，这样薪酬也跟得上去。这也从另一个方面说明了公司要与员工有利益共同体。

　　观点新媒体：万科1000亿，恒大也接近800亿，但金地今年的销售额只是跟去年基本持平。假如未来调控放松，您们是否也有几年达到500亿、千亿的计划？

　　黄俊灿：对媒体排定的位于前列的优秀地产同行，我们非常敬重并乐意向他们学习，以促进自身企业的不断提升。金地关注企业规模，因为规模化是必须的。但作为一家真正追求持续成长的企业来说，但我们更看重股东利益的共同增长和最大化、稳健的资产质量、持久的盈利能力、抗风险能力、企业文化，员工价值以及社会慈善等等各方面的内容。

　　观点新媒体：站在凌总的层面，每天担心的是不是股价到了多少？

　　黄俊灿：股价只是一小部分，天天盯着股价做不好事情。

　　观点新媒体：还是大气候决定企业？

　　黄俊灿：基本上是这样。对于我们来讲，将来会更注意产品结构。2012年，公司计划新开工面积253.90万平方米、计划竣工面积278.83万平方米，其中中小户型占比较2011年进一步提升。同时，公司还将推出适合三、四线城市的产品线，重点面向刚需和首次置业消费者，加强产品竞争力，提升项目周转率和经营效益。

　　观点新媒体：但如果偏重中低端产品，是否会影响到公司未来利润的表现？

　　黄俊灿：目前，刚需首置等产品适销对路，相比而言走量较大。从企业整体来讲，我们既要关注规模和速度，当然一样也要关注实际的利润能力。我们要根据市场和客户需求结构变化，努力调整，取得一个相对的综合平衡。针对公司产品结构中偏高端产品占比较大的状况，公司会密切关注影响高端产品去化的政策调整和变化趋势。同时，公司还将加快推出重点面向刚需和首次置业消费者的产品，加强产品竞争力，提升项目周转率。

　　观点新媒体：现在金地旗下囊括了四条产品线，也就是高、中、低档的产品金地都要做了？

　　黄俊灿：已经在开发第五条了，就是去三线城市，还是以纯住宅为主，总体而言，我们将在巩固已进入二、三线城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。

　　观点新媒体：如果评价这一年，您觉得对金地来说，哪些是比较适合的语言？

　　黄俊灿：金地的主题叫重塑、再造，金地也意识到应该进一步建立一个更加强有力的管理平台，和更有效率的运营体系。现在我们借市场环境提高我们的能力，将在“冬泳”中实现自身综合开发能力和核心竞争力的全面提升，并更有效的把握行业分化与整合带来的机遇，在行业调整期中实现新一轮的蜕变发展。