观点网 梁嘉欣 3月7日晚间,万科发布2010年年度业绩报告宣布,2010年公司全年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,分别同比增长35.3%及70.5%。
万科称,公司销售额占全国商品房成交额的2.1%,其中,在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一,在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二。
销售突出
在万科销售规模首次突破千亿的同时,北京万科、深圳万科的销售额亦首次突破百亿,共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的历史记录。
此外,万科旗下销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个,包括北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州。
公告另披露,报告期内,万科实现营业收入507.1亿元,同比增长3.8%;实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%;全面摊薄净资产收益率16.5%,较09年上升2.2%,较08年上升3.8%,回到了历史高位。
万科总裁郁亮表示,2010年万科取得了良好的销售业绩,主要是因为万科的经营模式顺应了市场需求和政策方向。
郁亮指出,万科的产品定位一贯以中小户型普通住宅为主,在万科2010年销售的产品中144平米以下普通住宅占比达88%,较受自住型购房者欢迎。
在某种程度上,降价促销也为万科业绩大幅增长提供良好的基础。据了解,万科总部曾给各地分公司定下一条“及格线”,要求新推盘项目当月销售率达到60%,如果是没达标,那就是该分公司“不及格”。
为了在调控笼罩的房地产市场中突围而出,万科各地分公司纷纷作出降价促销的决定。在业绩报捷的北京、深圳、上海、武汉等城市,万科均曾开展过促销优惠活动。通过降价促销,万科在8月以后的单月销售率基本保持在70%以上。
业绩保证
按照王石年前定下的目标,2011年万科将实现销售1400亿元,销售额增长率控制在40%以内。
在一月实现200亿元销售“开门红”之后,受调控及推盘量减少的影响,万科2月的销售业绩环比大减70%,但有机构预计,万科3月份以后每月的推盘量基本保持在100亿元以上。
根据年报所示,万科2011年的销售业绩基本已有保证。
2010年,万科共实现结算面积452.1万平方米,结算收入500.3亿元,分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。万科称,结算增速低于销售增速主要由于近两年万科产品中装修房占比显著提升,从预售到交付结算的时间周期有所延长所致。
截至2010年末,万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米,合同金额820亿元。
万科称,上述待结算资源大部分将在2011年参与结算,为公司2011年实现良好的收益水平提供有力的支撑。
与此同时,在万科各类存货中,已完工开发产品(现房)52.9亿元,占比4.0%;在建开发产品786.3亿元(其中包括已售出未结算产品),占比59.0%;拟开发产品(对应公司规划中项目)493.1亿元,占比37.0%。
激进圈地
除了业绩大增,万科在拿地上的表现颇为激进。2010年,万科新增加项目87个,权益内的占地面积约941万平方米,对应规划建筑面积约2215万平方米。
数据显示,2010年最后两个月,万科新增项目就达到21个,共需支付地价款161亿元。
2010年,万科新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。至2010年底,累计已进入了46个城市。
截至2010年末,万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米,基本可满足未来二至三年的开发需要。
尽管如此,万科手上的资金仍表现充裕,所持有的货币资金增至378.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元。
公告还透露,受预收账款大幅增长的影响,万科的资产负债率较年初时有所上升,至74.69%,但预收账款并不构成实际的偿债压力,而是会随着项目结算转化为公司的营业收入。
扣除预收账款后,万科负债仅占总资产的40.2%,其中有息负债占总资产的比重为22%,有息负债中短期负债的比例则为35.4%。
截止报告期末,万科的净负债率为17.5%,较09年底的19.7%下降2.2%,这亦是2007年以来的最低水平。
快速周转
踏入千亿后的第一年,万科指出,为应对经营环境可能发生的变化,2011年公司将紧密围绕客户和市场,继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略,以“新开盘当月认购率60%以上”为销售指导原则,综合运用多种手段积极促销,加速回款,在确保经营安全的同时,推动业绩跑赢大市。
万科董秘谭华杰早前亦表示,万科快速周转的策略不会变化,将继续努力卖楼,争取保持良好的销售速度。据悉,万科2011年全年新推盘量将比去年增加30%,其中6-11月是万科的推盘高峰,并集中在9-11月。
在产品定位上,公司将坚持以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位,及时跟踪市场销售动态,合理调整产品设计,确保产品供应与市场实际需求结构相匹配。
万科总裁郁亮表示:“万科2011年将继续紧紧围绕客户和市场,坚持快速周转,落实均好中提效,同时立足千亿起点,打造满足未来发展要求的管理、组织平台,继续获得有质量的增长。”
于此同时,万科在拿地速度上亦相对减缓。谭华杰日前在接受媒体采访时表示,针对此轮国家对房地产行业的调控,万科近期将减少拿地量,以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时,万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。
谭华杰表示,万科减少拿地主要不是从地价是否合理的角度考虑,而是为了保证资金的充裕。