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随着与汤臣与环球金融中心的的交易浮出水面，环球金融中心从“只租不售”转而“散售”就已成为隐含的事实。

　　观点网 梁嘉欣 “其实当决定出售部分楼层的时候，整体出售已是意料之中的事”。当听闻环球金融中心整栋分层出售的消息之后，业内人士作出如此反应。

　　分层出售

　　近日，环球金融中心登上上海网上房地产的可售楼盘名单，拟将整栋大厦分层出售。

　　根据网上房地产公布资料，环球金融中心开盘日期为2月27日，销售总套数(整层)为74套(层)。除18、30、42、54、66层为避难层，7-77层的所有写字楼层面以及2-5层的部分零售商业楼面均名列可售楼层中。

　　资料显示，此次出售的楼层，7至77层为甲级写字楼层，是大厦的主体部分，3至5层是会议中心，2层为零售商业设施。

　　而汤臣1月底购入的第72层整层仍为“可售”状态，可见该笔交易尚未完成网上的“已售”备案。

　　而此次整栋出售的报价就高达10~15万元/平方米，远高于汤臣购入72层时的成交单价。

　　1月28日，汤臣发布公告宣布，集团以2.67亿元人民币收购中国第一高楼上海环球金融中心72层整层，所收购物业的建筑面积约3221.87平方米，折合收购单价约8.3万元/平方米。

　　然而，对于环球金融中心全部写字楼层面网上挂牌出售一事，森大厦维持一贯的表态，坚称公司不会整栋均出售，因为很多楼层仍有租客，目前只是做一个备案流程而已。

　　森大厦在接受媒体访问时透露，公司倾向于出售高区的办公物业，目前有几个公司正在洽谈中，意向客户当中也包括目前在租的企业，如若有成交将及时对外公布。

　　尽管如此，随着与汤臣与环球金融中心的的交易浮出水面，环球金融中心从“只租不售”转而“散售”就已成为隐含的事实。

　　散售模式

　　在散售方面，SOHO中国称得上是“先驱”。在“只租不售”成为商业地产模式的主流之时，潘石屹却坚持以卖房子的方式卖商铺，十年未变，并自成一派形成“SOHO模式”。

　　SOHO中国历来坚持的商业模式是开发商业物业，然后散售给中小投资者，并统一运营、统一管理。

　　潘石屹认为，整栋出售模式，由于交易资金规模巨大，买方的决策程序通常非常慢，还要受国家对境外资金开放程度的限制，而出租模式的投资回收期就更长了，通常要十几年甚至几十年才能回收。在这种情况下，潘石屹提出散售模式，将销售对象锁定为那些有投资需求的富裕个人。

　　从目前的情况来看，“散售”似乎颇受到上海市场的欢迎。

　　据了解，SOHO中国在上海的首个项目SOHO东海广场于2010年已贡献38亿元销售款项，销售面积达5.9万平方米，折合均价为6.5万元/平方米。其建筑面积的85%已售出，出租率亦由一年前的35%跃升至95%。

　　在2010年最后一天，SOHO中国官方微博发出喜讯：“上海2010年商品房销售排行榜出炉，SOHO东海广场以38.16亿元的销售额获上海房地产项目总销售额排名和写字楼销售额排名双料冠军。”

　　而在2010年12月，SOHO东海广场面积1206平方米的顶楼经过34轮竞投后，由一名安徽投资者购得，成交价为10.04万元/平方米，创下上海写字楼市场的最高价格纪录。

　　据了解，早前环球金融中心与汤臣达成交易的8.3万元/平方米价格，已经是近一两年来陆家嘴地区写字楼的最高单价。

　　业内人士表示，也许该价格让森大厦觉得比出租更值得也说不定。但相关分析人士亦指出，造成散售模式存在的根本原因在于开发商现金流的短缺，以及项目所处位置的整体商业态势的阶段性发展需求。

　　租售并举

　　然而，当森大厦开始选择向散售模式转变之时，SOHO中国这位散售的坚持者却已开始转向“持有格局”。

　　3月2日，SOHO中国在一场针对内地媒体的电话会议中，潘石屹表示，去年公司持有型物业只有北京银河SOHO一个项目，今年北京和上海分别有两个持有型物业入市。在这四个项目入市后，持有型物业面积所占比例将达32%，价值量达总价值的45%。潘石屹称，SOHO持有性物业所占比例将会越来越高，2014年形成“持有模式”格局。

　　2009年9月，SOHO中国正式收购前门项目后就表示该项目就自己持有，同时亦会自持光华路SOHO2和朝阳门SOHO三期(即银河SOHO)的商业资产。

　　而在2010年10月收购上海卢湾区43号街坊项目48.48%的股权后，潘石屹亦表示该项目规划中国的商场亦会自持经营。

　　“持有商场自己经营是SOHO中国调整经营战略的一部分，SOHO中国要不断加大持有物业的比例。”潘石屹曾如此表态。

　　事实上，无论是环球金融中心还是SOHO中国，两种模式的转变，实际上是在往“租售并举”模式靠拢，尽管两者租售比例不一致。

　　易城中国控股有限公司总裁祝惇若早前在接受观点新媒体专访时曾对此表示，租售并举肯定是未来商用地产发展的趋势，但不能说是最好的方式，“但是无论是租也好，售也好，只做一个肯定会有所缺失”。

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