上实控股联手周大福 40亿资产套现成疑
作者: 武瑾莹     时间: 2011-03-01 01:53:12    来源: [ 观点网 ]

四季酒店目前每年均可为持有者提供稳定充足的现金回报，如此优质的商业物业，上实是否是在做一笔“亏本”买卖？

　　观点网 武瑾莹 2月27日，上实控股发布公告称，将向新世界发展主席郑裕彤旗下另一家企业周大福出售位于上海市青浦区两块土地90%权益以及上海四季酒店约77%股权，涉资40.41亿元，扣除税项支出后上实共套现约35.26亿元，该笔交易将让上实获得约28.67亿元的税后收益。

　　借此交易，周大福正式进入上海房地产市场，但老牌上海国企上实控股选择出售旗下优质资产却因此成为一个疑问。

　　出售资产

　　根据上实控股与周大福达成的协议，上实分别出售上实全资拥有的上海青浦F地块和G地块的90%权益，作价分别为11.31亿元、13.05亿元人民币。青浦F地块和G地块，面积共约1，128亩(即约75万平方米)。该两块土地的容积率为0.5，可建别墅等低密度住宅，此次出售的代价相当于楼面地价每平方米7，218元人民币。

　　根据有关资料，上实于09年斥资13.77亿元向母公司收购青浦F和G地块，此次出售9成权益，粗略计算账面获利约16.34亿元。上实表示，上述交易完成后，预计扣除税项支出后上实将套现24.30亿元，并带来约22.15亿元税后收益。

　　当前上实在青浦区拥有7块土地，包括此次出售的F、G地块，土地面积共4，233亩(约282万平方米)，合共总建筑面积约129万平方米。

　　对于出售青浦地块，上实董事长滕一龙表示，上述交易为其青浦项目引入周大福为战略合作伙伴，并聘请新世界发展策划及开发项目，将提高青浦项目的品质和档次。青浦项目面积庞大，上实借引入周大福共同开发其中约四分之一面积的土地，形成自主开发和引进伙伴共同开发的综合经营模式，提高青浦开发工作的效益。

　　但令人不解的是，上实控股还以11.68亿元的代价，出售持有上海四季酒店约77%股权予周大福，扣除税项支出后上实将套现约10.96亿元，并录得6.52亿元的税后收益，交易完成后上实仍持有10%上海四季酒店权益。

　　根据有关资料，上实于08年7月以13.5亿元的代价购入四季酒店87%股权，粗略计算，此次上实出售77%股权，录得账面亏损2700万元。

　　上实方面对此解释称，从战略考虑来看，上海四季酒店虽然长远来讲具有一定增值潜力，但基于酒店行业本质及周期的特性，将酒店部分权益出售，将可减低市场风险，并透过战略伙伴在投资及营运豪华酒店方面的专业知识，加强上海四季酒店的竞争力。

　　滕一龙称，从上实整体发展策略来看，本次交易有效优化系内房地产业务资产，手持现金增加，可用于其他优质主营业务资产的并购，提升公司盈利和整体的投资回报。

　　上实方面也表示，通过本次交易除引入战略伙伴外，亦可从出售事项中取得额外营运资金，用于核心业务的收购兼并，优化上实的资产组合，并在短期内提升盈利能力和整体资本回报率。

　　原由猜测

　　但疑问在于，即使上实此次交易目的在于重新整合旗下优质资产，但四季酒店目前每年均可为持有者提供稳定充足的现金回报，在目前的市场环境下，尤其可成为抵抗风险的最佳工具。如此优质的商业物业，上实是否是在做一笔“亏本”买卖？

　　接受观点新媒体采访的上海业内人士对此推测认为，上实本次大手笔出让旗下资产，一种可能性在财务的压力。

　　“目前上海的一些大开发商几乎都是成交不好的，对市场的预期也比较悲观，因此把一些资产出让以换得现金在手。”上述人士猜测。

　　据此前上海相关数据统计，截至本月20日，2月前20天上海商品住宅仅成交8.76万平方米，加上2月最后一周的成交量预期，整个2月份的商品住宅成交量或仅为15万平方米左右，这将成为上海楼市有统计数据以来的月度成交量新低，仅为此前的新低即2008年2月的31.68万平方米的一半。

　　但该说法似乎并不容易让人信服，目前上实依然是上海的老牌国企之一，现金流出现压力的可能性并不太大。一种更加接近事实的猜测是，上实整合旗下资产，目的在于寻找更好的开发模式。

　　据悉，上实此次出让的青浦土地股份其实只是7块土地当中的2块，7宗地块包括上实发展旗下的A、B、C地块，上实控股全资持有的D、E地块，以及这次与周大福合作的F、G地块。

　　据上实控股企业传讯部冯启明介绍，目前A地块已于2009年开工，11年将推出市场，而F、G地块则还只是土地储备。

　　一名上海业内人士表示，青浦项目的地价并不便宜，约莫1万/平米出头，而当前周边别墅项目的价格大约在2万出头的样子。为了提升项目的品质及知名度，上实不得不将其中部分土地的股权出让，以吸引周大福及同宗的另一家知名房企新世界来联合开发。

　　周大福疑问

　　按照上实的规划，新世界发展将规划及开发青浦项目，而周大福只是战略投资者。

　　由此产生另一个疑问则是，为何上实不直接与以房地产为主营业务的新世界集团合作，而是选择与以珠宝为主业的周大福合作。

　　毕竟，在此之前，周大福在国内并没有大多房地产开发的经验。

　　此前，周大福在内地房地产被大多数人知晓的还是其在2008年9月21日拿下的广州地标建筑东塔项目。

　　在获取东塔项目时，有分析人士就认为，郑裕彤不以新世界的名义获取项目而是以周大福，或许是因为周大福是非上市公司，流程相对比较简单。而作为上市公司的新世界获取新项目则需要获得股东的通过，比较周折。

　　但一个更具有可能性的猜测是，新世界集团以非上市公司周大福的名义获取了上海的优质资产，或许是为了便于以后将其注入星美更为便利。

　　据上实控股在公告中表示，其非执行董事为杜惠恺，而杜惠恺则为新世界集团及周大福的老板郑裕彤的女婿。

　　而同时，杜惠恺也是其之间一直在进行收购重组的ST星美的实际控制人。

　　之前，新世界曾一度希望能借壳星美在国内上市，但失败之后则改由杜惠恺来重新完成收购。按照之前公布的情况，杜惠恺会将手中的上海局一地产和丰盛地产约79亿元的资产注入星美。

　　但2010年年中，该资产注入计划宣布中止，随后，星美方面又表示将再报重组方案。

　　于是，郑裕彤以私人身份寻获上海优质资产以待以后纳入星美重组方案之中，看上去颇为合理。

　　目前唯一的疑虑是，2010年10月，证监会发文暂缓受理房地产开发企业的重组申请。即使手握不错的资产，但星美的重组是否还能再次顺利展开还尚无定论。

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