世联地产：市场有其规律，限购疗效有限

来源: [观点网] 时间: 2011-02-11 15:34

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政府作为市场经济的裁判者，制定市场规则，维护市场秩序是其本职工作，而过多采用行政手段干预市场经济的运行，则不利于市场的长期发展。

　　限购愈演愈烈，大有全国蔓延之势

　　2010年4月30日，北京宣布“限购令”，这是房地产调控以来中国内地使用限购的第一个城市。自此之后，宣布限购的城市如雨后春笋般地涌现出来。截止目前，全国共有25个城市已宣布限购(不包括县级市浙江永康市)。

　　1月27日，国务院办公厅发出通知，指出尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。这则通知又将促使得全国其他各城市的限购整装待发，限购的全国蔓延之势将不可阻挡。

　　限购的扩展源于房地产市场调控的严峻

　　2010年是名符其实的调控年，可与严厉的调控政策相比，开发商的业绩却表现的一片大好，更有万科年销售额过千亿的历史壮举；同时土地市场也不甘寂寞，北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入过千亿；外资开发商也开始大批进入，2010年数量已过千家。最近几年，政府一而再，再而三地对房地产市场进行调控，各种市场手段可谓尽数拿出，但效果却是不尽如人意。新年伊始，新“国八条”的出台，“限购”城市的扩大。种种迹象表明，今年房地产市场调控仍然很严峻。究其原因：一方面，在当前人民币升值，流动性泛滥、通货膨胀高涨的预期下，而国内投资渠道过少现实情况下，房地产成为闲散资金进驻的必然渠道；另一方面，市场供给不足，再加上保障房市场规模目前还较小，对现有市场产生的挤出效应极其有限。为了强化调控效果，政府扩大限购城市的数量则在预料之中。

　　限购对市场需求的抑制是理论远大于实践

　　从理论上来讲，限购的全面展开，必将对城市形成一定的压制。根据招商证券研发中心的测算结果：1.在全国所有城市限购的情况下，全国成交量被动萎缩13-29%之间；2.在三线城市不限购的情况下，全国成交量被动萎缩6%-13%之间；3.若相关城市按“国八条”的要求推出或调整限购政策，全国成交量被动萎缩12%。可见，从理论上来说，全国市场需求的萎缩程度取决于限购的广度和深度。

　　然而，从世联对目前主要限购城市的市场监测数据来看，北京自4月底宣布限购以来，短期内市场需求抑制较明显，随后市场有在9、12月出现两波比较大的反弹。其中，9月市场成交环比增长47.6%。12月更是环比增长54.3%。限购对北京市场开始作用显着，但之后效果不明显。而深圳自9月30日宣布限购以来，10、11月市场分别环比下跌10.1%、43.7%，但12月也开始反弹，而且其幅度高达67.0%。上海在10月7日开始限购以来，11月开始下跌，但12月却又马上反弹，而且幅度也高达43.7%。其后宣布限购的城市由于时间间隔比较短，还有待市场检验。但从市场周成交变化情况来看，大部分城市，短期效应较明显。而有少数城市，如天津限购后市场成交仍然保持上涨态势。

　　限购的实施打乱了既有的市场运行秩序

　　从目前实施限购的城市效果来看，需求非但没被压制，相反市场表现得更加反复无常。首先，对限购城市本身来说，限购的实施，会短暂压制需求，而随后在市场对限购认识出清的情况下，市场则开始报复性的反弹，如北京在9、12月的两波反弹；其次，限购城市被压制的需求会转移到周边城市，从而造成周边未实施限购的城市的市场短暂的火爆。如深圳周边的惠州，在深圳9月30日宣布限购后，10月份成交量环比增长55%。再次，在对城市限购的预期情况下，会造成城市限购前的异常火爆。如济南，限购前一周，成交量还不足500套，而就在限购当周，市场成交却达到了3000多套。很明显，这是开发商在配合购房者在限购出台前抢购房源。这些市场异常的走势，大大扰乱了市场既有的运行态势，使得当前的价、量等市场指标失去既有的市场调节作用，不利于市场参与者对市场的判断，更不利于市场长远的发展。

　　限购不是良药，行政手段过度使用不利于市场长期发展

　　世联研究认为，限购对市场需求的抑制作用不明显，一是由于市场的需求目前过于庞大；二是由于市场对限购已适应，现已出现各种规避手段，如借用他人身份证购房；利用企业名义购房等。在当前人民币升值，流动性泛滥、通货膨胀高涨的预期下，而国内投资渠道过少现实情况下，通过限购来抑制房地产的需求，疗效将不大。虽然限购的广度和深度的扩大可能会加大限购的作用，但市场需求长期被压制，之后必将会有报复性的反弹。“宜疏而不宜堵”，战国时期水利专家李冰修建都江堰时就告诉过我们这个道理。

　　最后，政府作为市场经济的裁判者，制定市场规则，维护市场秩序是其本职工作，而过多采用行政手段干预市场经济的运行，则不利于市场的长期发展。