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百亿投资梅溪湖改造 方兴首入长沙造城
作者: 见习编辑曹萍     时间: 2011-01-27 23:14:32    来源: [ 观点网 ]

作为该项目的一级开发商，方兴可更好地把握土地规划定位等核心问题，有利于在下一轮土地招拍挂中拿下二级开发权。

　　观点网 见习编辑曹萍 1月26日晚间，方兴地产发布公告宣布，公司近日成功中标了湖南长沙梅溪湖项目，顺利成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人，这是方兴地产首次进入长沙。

　　梅溪湖项目

　　根据方兴与长沙大河西先导区管理委员会等方面签署的协议，方兴将负责完成该项目土地范围内的征地拆迁、补偿安置、前期基础设施和公用设施等所有工程建设及其他相关开发工作。

　　此后，方兴还会参与该项目土地的招标、拍卖或挂牌出让竞投活动。

　　资料显示，梅溪湖项目位于长沙市大河西先导区中心地带，西接绕城线，东至二环线，北接枫林路，南倚桃花岭景区，总占地面积约11,452亩。

　　该项目距长沙市中心大约为6公里距离，根据长沙市政府打造“未来河西城市中心”的规划，该项目未来将建设成为中部地区集高端国际化商务、创新中心和山水交融为一体的生态宜居新城区。而整个梅溪湖项目的功能定位为“国际会展服务及科技创新中心”。

　　据长沙市大河西先导区管理委员会在2010年12月7日发出的招募公告，整个梅溪湖项目的建设工程全部完成及工程竣工验收备案手续日期预计为2016年6月；该项目范围内土地招标、拍卖或挂牌出让的最后完成日期预计在2017年6月，也即是，整个项目的一级土地开发时间预计将长达5年。

　　方兴的算盘

　　根据目前的规划，该项目地上总建筑面积预计可达940万平方米的体量，其中住宅面积为725万平方米，其他则为写字楼或商用物业。

　　要开发如此大体量的项目需要大量的资金。据该项目的招募公告统计，该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。

　　作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。

　　同时，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。

　　其中，长沙梅溪湖实业有限公司在此项目上，已组织实施和拟组织实施的共计41项前期建设工程所需的27.3亿元，该笔资金亦需要方兴在协议生效起2年内付清。

　　此外，除上述工程外，该项目预计仍需15.6亿元的前期工程建设资金。

　　为了支持该项目的发展，长沙当地政府给出了一系列优惠政策，譬如支持其水、电、气、信、交通等配套建设。此外，在土地出让金、营业税、产业发展等方面，政府也有配套的优惠政策。

　　对于此种一级开发模式，世邦魏理仕在一份为该项目作出的策划案当中分析称，作为该项目的一级开发商，方兴可更好地把握土地规划定位等核心问题，有利于在下一轮土地招拍挂中拿下二级开发权。

　　而在收益上，由于是与政府合作，该项目将会实现稳定的土地出让收益，投资收益有保障。

　　但世邦魏理仕认为，这种模式地方政府垄断性强，开发商获得增值收益分成比例具有不稳定性。同时，一级开发占用资金量非常大，而前期规划审批立项时间长也将会使资金占用时间比较早。而且，政策的调整也可能直接影响到一级开发土地储备规模的确定。

　　河西前景

　　尽管风险依然存在，但对于梅溪湖项目，方兴似乎早有准备。

　　早在2010年11月，一份关于长沙梅溪湖项目的投资策略报告便开始流传。

　　资料显示，长沙在未来湖南的综合经济中心中处于核心地位，在“长株潭一体化两型社会”的构思下，大河西先导区为两型社会的先行建设区域，而梅溪湖片区则为先导区启动的核心区域。

　　先导区作为长沙的“浦东”，发展初期路径为大量推地、大量建设。

　　而从土地供求来看，从07年以来，长沙年度土地供应量呈逐年下降趋势。而先导区具有代表性的岳麓区，2010年的第一季度的土地供应量占长沙市43%。

　　同时，根据规划，梅溪湖项目将会建成一个包含住宅、写字楼、酒店、酒店式公寓、商业于一体的综合性项目，而这样的项目在目前的河西先导区还未有先例。

　　世邦魏理仕的调查结果表明，长沙现有写字楼普遍为非甲级；主要优质标准写字楼主要分布在五一广场商务区、芙蓉中路商务区、韶山北路商务区，而这些都在河东老城区。

　　河西仅有滨江新城临江商业、长沙综合交通枢纽项目、湘腾城市广场3个项目，总计58.6万平方米，预计在2012年入市。

　　此外，就商业市场而言，目前长沙市场现有80万平方米的存量，河西仅占4万平方米；长沙整体商业空置率为5%，河西商业物业空置率为0%。

　　河东河西商业地产发展的极不平衡，将给河西地区带来巨大的发展潜力。

　　而除了商业之外，梅溪湖项目所在的区域也是长沙住宅市场的第二圈层--新兴发展区，该区是地王云集、大盘集中之地。

　　其中，在长沙小有名气的湘江世纪城项目就位于新河三角洲片区，该项目自08年开盘以来，从一房至五房，其销售率都在93%及以上，目前，其已推房源去化率达到95%。

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