观点网 梁嘉欣 1月26日,恒隆地产公布2010年下半年销售业绩,数据显示,报告期内,集团股东应占纯利下降81%至港币34.18亿。
其中,扣除投资物业重估收益、相关递延税项及非控股权益后,基本纯利下降77%至港币12.75亿。
纯利倒退
这与前一天摩根大通的预测相差无几。摩根大通1月25日发布研究报告称,预计恒隆地产中期纯利按年跌76%,至13.02亿元。
摩根大通指出,纯利大跌主要由于报告期内缺乏物业销售入帐,而上年度有“君临天下”项目入帐。
但恒隆对此似乎并不以为然。
恒隆董事长陈启宗于当天召开的业绩发布会上表示,“与其说下跌,倒不如说我们不想卖。”
陈启宗透露,现在恒隆在香港仍有1500个单位未推出市场,大部分单位均位处市区,且是全海景单位,但由于目前公司手头未有其他新的项目,所以会惜售这些单位。
据了解,该1500个单位中,就浪澄湾就有1234伙,此外,君临天下还有284伙,以及明年底落成蓝塘道18间独立屋,尺价介乎1-3万元。
他指出,由于目前中央和香港政府均不希望楼价升幅过快,集团会视乎市况推售。“我们售楼不止考虑价钱,还要达到量,一次过销售300-500个单位,市场才叫炽热。”
“至于说下半年会不会卖呢?有这个可能性存在,但也不敢说明天会发生什么事情,所以下半年未必会卖出。”陈启宗如是表示。
陈启宗还指,导致纯利下滑的另一原因主要是投资物业的重估收益较去年同期低。“去年是奇高的,今年当然不可能会那么高。”
租赁业务向好
与纯利的大跌相反,恒隆2010年的物业租赁业务却实现明显的高增长。
报告期内,恒隆的租金收入及溢利均上升13%,分别达港币25.18亿及港币20.72亿。
其中香港投资物业的租金收入及溢利分别增长9%及12%,至港币13.87亿及港币11.43亿。
而中国内地物业的租金收入及溢利亦分别上升19%及15%,至港币11.31亿及港币9.29亿。
“租金收入方面是最能够控制的,我们还有百分之十几的增幅,上海升了19%左右,升幅相当大,特别是高级商场,我们也想不到升得这么厉害,去年升了29%,好得不可想象,未来还会继续上升。”陈启宗表示。
但陈启宗亦指,与商场相比,写字楼的升幅并不大,租金收入还是主要靠商场收益。
“所以如果写字楼不升,只是靠商场升,如果商场升29了%,另外一个是12%,这个升幅是相当不错的。”
恒隆董事总经理陈南禄对此表示认同,其补充表示,恒隆今天的商场租赁表现相当令人满意,租金收入增幅较大,达到13%左右。
陈启宗续称,今年上半年内地租金收入占恒隆地产46%,其中内地租金升幅高于香港,这是由于内地业务未成熟,收入幅度偏高。
数据显示,截至2010年12月底止,恒隆集团来自内地的收入比重为48%,恒隆地产为45%。
他表示,今年会是香港整体收入最后一年超过内地,预计下一个财政年度内地租金收入将会跑赢香港业务。
重金布阵内地
近年来,恒隆一直重金布阵内地房地产市场。按照陈启宗的说法,恒隆已成为众港企中第一家将业务重心放在内地房地产市场的开发商。
陈启宗透露,2010年公司投资内地的金额就达到400亿港元,涉及发展项目共7个,未来集团仍将会在内地一二线城市继续拿地。
据了解,目前恒隆在内地的土储就达到2000万平方尺,按照每年开发100-150万尺的速度,可以满足恒隆未来10多年的发展需要。
陈启宗透露,尽管目前拥有的土地已不少,但集团依然一直不断地寻找土地资源。
“其实我们一直在找项目,如果要加大在内地的投资,主要有两个方面,一个就是增多新项目,另外就是把项目做大。”
陈启宗介绍,目前恒隆在内地的项目主要有两种模式,一种是单一商场,另一种则是综合性项目,包含写字楼、商场、酒店等。其中沈阳、无锡项目就是综合性项目。
“在内地我们不会卖的,除非被迫,否则我们不愿意卖,我们是单纯收租的。”陈启宗重申。
2010年11月,恒隆融资109亿拟用于支持恒隆地产在中国大陆的业务扩张。
陈启宗对此表示,今明两年在内地的投资额就达到110亿,而这仅仅是指建筑费,这就意味着该笔融资将于2011年年末消耗殆尽,而往后三年仍需要陆续投入资本。
陈启宗续称,110亿仅够拿3幅地而已,而恒隆手头上还仍有200亿的资金可用于支付未来买地的费用。
谈及该笔融资,陈启宗笑道,“(花钱)就像倒水一样,所以把钱拿回来是有需要的,并不是资金紧张时才去拿,因为钱在我们手上总比在别人手上好。”
针对近期不少房企发行人民币计价的债券或分拆业务以人民币计价REIT上市一事,陈启宗指,恒隆暂无有关分拆的计划。
他亦表示,虽然不知道未来政府是否会推出新的调控措施,但目前已有那么多措施出台,相信会慢慢产生作用。
不放弃香港市场
尽管在内地不断扩张,但这并不代表恒隆从此放弃香港市场。
“我们没有意思要退出(香港市场),绝对没有想过,只不过现在是觉得留在内地更好。”陈启宗认为。
不过,陈启宗亦感慨,恒隆已足足十年未在香港买过地,但这并非不看好香港,而是香港地产市场竞争激烈,相对而言,内地市场机会更多。
“如果香港再经历1999~2000的情况,我肯定第一个买地,但相信大家都不愿意见到那情形。现在我觉得并非在港买地的好时机。”
陈启宗续称,由于现在集团拥有的土地都是1999年购入,当时市道不好,没有竞争对手,所以现在恒隆物业的经济利润是全香港最好的。
“现在只是香港机会还没有到,如果机会到了,我们可能是第一个也说不定的。”
陈启宗亦指出,内地的项目完全是靠自己努力做出成绩,绝对不靠地价升值赚钱,而是靠自己的经营和努力及专长为公司创造附加值,“我们要学会如何在内地增加价值和有更加多的盈利。”
陈启宗透露,恒隆以往十多年在内地的努力已经得到一定的肯定,同时也为将来持续发展铺了很好的道路。
“现在开始进入收成期,只要内地经济平稳发展,这个收成期可长达黄金数十年。”
新助手陈南禄
而陈启宗在新年的最大愿望,就是不要像2010年那样辛苦,因为要物色新助手实属不易。
“现在陈南禄来了,我放心了,可以睡多几觉。”陈启宗笑道。
2010年4月27日,陈南禄接替袁伟良担任董事总经理一职。问及对该名履职半年的新助手的表现,陈启宗予以相当高的评价:“极好!”
而陈南禄亦称赞新老板“好极!”。陈南禄表示,自己新年愿望就是期望集团继续腾飞,望业务有更大成就。
事实上,该半年来陈南禄的功绩有目共睹。其负责的沈阳项目启动招商不久便取得不错的预租率。
据了解,2010年7月才开始招商的济南“皇城恒隆广场”,至今7个月过去就实现86%的预租率,50%-60%租户属国际品牌,其中80%用作开设旗舰店,新引进的品牌近100个,预计于今年7、8月开幕。
陈南禄透露,该项目的回报率不低于集团其他新发展项目,租金水平符合预期。