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观点时评：残缺的住房产权

作者: 喻海文时间: 2011-01-19 23:34:46 来源: [ 观点网 ]

　　住房的所有权和住房下面的土地的所有权是不可分离的。在普通法国家，不存在脱离土地所有权而独立存在的住房的所有权，住房的权利人如果不拥有建筑物所依附的土地的所有权，他(她)就不能成为房东(landlord)，只能算是租赁持有者(leaseholder)。在这个意义上，无论如何制定物权法，只要住房的权利人无法取得土地的所有权，他(她)拥有的住房的产权就是残缺的，住房的房产证和一纸租约并无太大的区别。

　　1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权期满后土地使用权由国家无偿收回，但没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。

　　《物权法》第一百四十九条规定”住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”但是，住宅建设用地使用权到期后，土地使用权进行续期是否收费、怎么收费等问题未在物权法中规定。

　　《物权法》第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。

　　我们发现，当住房下面的土地的70年使用期满后，我们并不知道能续约多久，也不知道为了续约将付出多大的经济代价。我们也不知道，因为什么样的“公共利益”理由，自己的住房被提前拆迁，而我们仅获得很少的“合理”补偿。

　　中国的《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。宪法没有对“公共利益”作出定义，物权法也将不对“公共利益”作出定义。

　　普通法系的美国在1791年国会通过的宪法修正案第五条规定：“不给予公平赔偿，私有财产不得充作公用。”大陆法系的法国民法典第545条规定“任何人不得被强制出让其所有权；但因公用，且受公正并事前的补偿时，不在此限。”“公用”可以度量，能落实到具体使用的“物”上，比如为修路架桥都是“公用”；“公共利益”则很难度量，为了城市经济发展拆除旧城区是否是“公共利益”，这类问题很难形成共识。

　　历史和现实告诉我们，对一个公民私有财产权的最大威胁，不是来自另一个公民，而是来自国家，来自以国家名义的公权力的“合法”侵占。农民集体所有的土地因“公共利益”被地方政府以低廉的补偿代价合法征用；城市居民的住房因“公共利益”被合法拆迁，住户仅获得微薄的补偿，地方政府却在一级土地开发市场获得极高的土地收益。

　　如果法律不严格界定“公共利益”，我们无法排除利益集团滥用公权力，以“公共利益”的高尚名义，对公民的私人财产进行卑劣的掠夺。法学家江平认为，社会公共利益需要不能滥用，这样先天残缺的私人财产权力，注定了公民的房产得不到充分的保护。

　　物权法的立法目的就是要“保护权利人的物权”，而不界定“公共利益”就无法实现立法目的。如果物权法对公共利益不作具体规定，我们还能指望哪一部单行法律能够对公共利益作出规定。如果立法机关不界定“公共利益”，行政机关就将界定“公共利益”。行政机关将在具体的执法过程中“自行立法”。

　　不界定“公共利益”，等于是扩大了执法者的权力而缩小了公民的权利，从而增加了公民的财产权力的不确定性。

　　因此，住房的所有权和土地的所有权的分离以及“公共利益”的不确定性，这两方面都决定了公民的住房的产权只能是残缺的与不确定的。

　　注:本文作者为观点新媒体专栏作者喻海文