世联地产：2010年全国土地市场运行状况回顾

来源: [观点网] 时间: 2010-12-31 19:01

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北京、大连、哈尔滨、南京、无锡、武汉等城市2010年土地出让金已超过2008和2009两年之和。

　　调控给力寸土必争

　　2010调控年，开发商的拿地热情并未退却，各城市土地出让再创新高。世联监测数据显示，北京、大连、哈尔滨、南京、无锡、武汉等城市2010年土地出让金已超过2008和2009两年之和，卖地收入对地方政府的财政贡献相当可观。尤其是步入年终，未完成供地计划的城市加大推进力度，土地市场再度异常火热。

　　调控年，土地再创新高

　　从世联数据平台来看，2010年28个重点监测城市土地出让金达到11243亿元，同比增长35%。除杭州、广州、沈阳、厦门、西安、长春和珠海7个城市外，其余21个城市土地出让金保持同比增长。其中，北京、上海、大连土地出让金超过1000亿，而大连、武汉、哈尔滨、长沙四城市甚至出现成倍增长态势。

　　2010年28个重点城市土地出让情况

　　一波三折，年底拿地热情不减

　　由于受调控政策影响，今年年中土地成交始终保持在较低水平，住宅类土地成交高峰期主要出现在“国十条”出台之前的2、3月份和年终12月份，其中，9-10月份伴随着市场成交的回暖，也出现了一波小高峰，这五个月土地成交面积接近全年成交的六成。商业办公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直较为平稳，时至年终又有上扬趋势。

　　对于年末土地市场成交火热的现象，世联研究认为存在如下四点原因：

　　第一，源自地方政府对土地财政的依赖。今年年中由于政府调控，在一定程度上削弱了土地需求的积极性，为了完成全年供地计划，各大城市在岁末加紧土地供应。

　　第二，具有国资背景的开发企业越来越多的参与到土地竞争中来，他们除了得到银行资金的青睐外，更有便利渠道获得母公司的资金支持，因而现金流较为充裕，只要有央企、国企参与的土地出让，都是势在必得。

　　第三，龙头房企年末提前完成全年销售任务，如万科、恒大、保利等企业，现金流充裕，因而也加大了全国土地的战略储备。

　　第四，外资企业对中国房地产的长期看好，也加入到核心城市土地争夺战中，催热了土地市场。

　　同时，国企、龙头房企和外资企业加大土地储备也反映出他们对后市的看好。

　　住宅和商业，冰火两重天

　　今年楼市调控主要针对住宅，政府也多次声明增加住宅用地的供应，但28个重点城市住宅用地建面仅保持了13%的同比增长，增速远远低于商业办公用地的39%。从不同区域来看，东北和华中7个重点城市住宅类土地成交面积保持快速增长，而华南区域7个重点城市的住宅用地同比出现较大幅度下滑。商业办公用地方面，所有区域均保持较快增长，东北、华南和华中增长势头最为迅猛。

　　2010年不同区域土地成交面积情况

　　从不同类别城市来看，一类城市住宅用地成交面积同比出现下滑，楼面价格增长幅度也小于二三类城市。商业办公用地方面，二三类城市成交面积大幅增加，表明城市商圈已逐步进入快速扩张期；一类城市商业办公用地也保持一定幅度的增长，但其楼面价格同比增长67%，从侧面反映出市场旺盛的需求和土地市场竞争的激烈程度。

　　2010年不同类别城市土地成交情况

　　后市展望，住宅土地热度取决于调控力度

　　世联研究认为，土地的放量一方面能够增加未来市场的供应，缓解供不应求的压力，但另一方面也将导致激烈竞争而抬高地价，地方政府坐收其利，高地价进而传导至房价，不利于市场的健康发展。因此，如何打击囤地、加快土地形成有效供应，并减轻地方政府对土地财政的依赖将是决定土地调控成败的根本，也是未来调控的重心。从近3年我们对16个城市的住宅销售与土地成交监测来看，住宅土地成交热度与住宅销售面积密切相关，而住宅销售面积又与政府调控政策息息相关。一旦政府继续深化调控，住宅市场成交量低迷，住宅价格下行压力加大时，住宅土地市场也势必会受到较大的冲击。但考虑到二三类城市受调控影响较小，预计未来住宅土地成交热度不减。

　　近年来住宅销售面积与住宅土地成交情况(万平方米)

　　预计明年商业办公用地方面将继续延续今年的发展态势，不会受到调控政策的影响。一类城市由于受限于城市容量有限，土地出让面积难再有大的突破，受旺盛需求刺激，商办土地价格将会持续上扬。二三类城市由于城区的加速扩张和发展，预计未来商业办公用地将延续今年的快速增长态势，受充足的供应制约，楼面均价或将继续保持平稳态势。