万科长阳半岛热销12亿 预售监管或致房企分化

观点网

2010-12-21 00:55

  • 肖劲称,北京实施预售资金监管该与万科拿地、运营安排无关,只是与建设成本有关。而且并非所有的款项都作监管,影响并非很大。

      观点地产网 姚燕云 12月18日,北京首批接受预售资金监管的楼盘——中粮万科长阳半岛与绿地花都苑正式开盘。其中,中粮万科长阳半岛项目开盘两天即宣告售罄,签约认购金额达12亿元,成为北京实施预售资金监管以来的首个热销项目。

      长阳半岛热销

      资料显示,长阳半岛家园地处北京房山区长阳镇京良路南侧,总建设规模38.208万平方米,共分为五期开发建设,委托北京思源兴业房地产经纪有限公司销售。

      此次12月18日公开推出的为三期的11-4号至7号楼与五期的03-4号至7号楼,共8栋建筑,848套单位。

      中粮万科公司已与交通银行签订预售资金监管协议,并于开盘当天公示于销售部。购房人先期缴纳的认购金和首付款,都将直接打入银行监管账户,长阳半岛该批次推盘拟售面积约7.8万平方米,监管资金约3.2亿元,被监管资金每平方米达4160元,约占总均价15800元/平方米的26%。监管范围外的资金,开发商仍可自由支配。

      对于项目的热销,万科营销总监肖劲在接受观点地产新媒体的采访时表示,万科此次只是巧合,正好赶上成为第一批接受预售资金监管的楼盘,目前项目开盘仅二天,尚无法判断该项目会否受到影响,但从这二天的销售情况来看,万科的客户群体没有发生什么变化。

      肖劲称,北京实施预售资金监管该与万科拿地、运营安排无关,只是与建设成本有关。而且并非所有的款项都作监管,影响并非很大,而监管比例是根据不同售价、不同项目来判断的,一般在20-40%间。万科一直是主流产品、开发速度快,将会根据公司政策来调整发展计划,与政府政策无关。目前,该项目的发展计划也没有任何的调整。

      北京一名业内人士表示,万科长阳半岛作为首批预售资金监管项目,可能只是日期碰巧,万科自己相信能获得预期的开盘效果该制度,因此预售资金监管对万科整个资金链条而言不会有严重的影响。

      万科该批房源开盘两天签约认购金额即已达12亿元,与项目前三次开盘销售情况并无多少差别之处。此前10月1日,长阳半岛开盘推出11地块1至3号住宅楼376套单位,目前也已全部售罄,成交均价15146元/平方米;而8月28日开盘的04地块2至4号楼377套单位,现也已签约375套,成交均价15606元/平方米;第一批推出的04地块1、5至7号楼854套单位,目前已签约842套,成交均价13682元/平方米。

      中小开发商或受影响

      北京预售资金监管制度的建立,目的在于通过银行监管预售资金,加强收紧力度,督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程,从而杜绝捂盘惜售的现象,并增加商品房的供应。

      自12月1日起,北京市商品房预售资金监管系统就已正式上线运行。工商银行、建设银行、中国银行、中信银行、光大银行、交通银行、北京银行、招商银行、民生银行、农业银行等10家监管银行,已全部通过专线实现与预售资金监管系统的数据联通。

      “相对来说,北京的预售资金监管办法相比天津等城市灵活很多,银行仅监管工程款部分,只要安排好工程进度,按节点提取工程款,对开发商产生的资金压力并不大”,针对该制度的实行,一名北京业内人士分析称。

      但肖劲认为,这一制度还是会导致部分开发商现金流趋紧,对于客户承诺与时间安排都需要更加准确。

      鉴于此,有北京分析人士预计,预售资金监管制度可能将导致新项目无法开发。“大多数甚至所有开发商以前都是用这批资金进行其它项目的前期投资或买地。现在实行预售资金监管,对于开发商来说,前期买地拓展的资金就变小了,这也可能促使比如私募等融资方式的兴盛”。

      事实上,对于资金充裕的开发商而言,预售资金监管或并不会带来太大的影响,这些企业本身可能有比较多的融资渠道,但资金相对单薄的企业,则必然会在扩张速度上受到限制。

      据北京中原数据统计,北京市11月份有43个楼盘项目开盘,相比10月份开盘15个项目,项目数量增长了近两倍。这一现象或可从侧面说明,不少开发商希望通过提前开盘的方式,来规避12月1日开始执行的预售资金监管政策。

      “开盘是根据项目进度、形象、准备情况密切相关,能理解其他开发商往前赶一赶、不被预售资金监管的心理。万科不会有这种行为,该什么时候开盘就什么时候开盘,这一制度恐怕会淘汰一批中小开发商”,肖劲表示。

      但当被问及该预售监管政策未来会如何发展时,北京多名业内人士均认为,该政策不会执行得太彻底,恐怕最终还只是一个应景的政策。“但这个制度还是可以使得开发商受到的约束加大、自律性更强,客户得到更多保障,这是一件好事。”肖劲表示。

      在万科和绿地之后,北京下一批预售资金监管楼盘预计会在下一周开盘,包括珠江拉维家园、首邑溪谷、利山公馆三个项目取得预售许可证,丽来花园也正在进行预售许可公示。届时,纳入预售监管的楼盘可能很快将达6家。

    撰文:姚燕云    

    审校:0



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市通讯