戴德梁行：中国住宅市场10月報

来源: [观点网] 时间: 2010-11-28 09:31

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DTZ戴德梁行跟踪研究北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市本年分月十大热销楼盘，发现10月中高端及豪宅产品总成交占比（以销售套数计算）回调至52%。

　　市场分析要点:

　　1)国家统计局数据显示，10月居民消费价格指数同比上涨4.4%，创25个月新高。过速货币流动及资产价格膨胀促使央行年内第4次宣布上调所有存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调后最高值至18%，说明国家已将管理或抑制通货膨胀及国内资产价格快速上涨作为宏观政策的首要出发点，以降低流动资金过剩造成的风险。

　　2)虽然面对近期美联储重启新一轮量化宽松货币政策，国际热钱加速涌入国内资产市场风险增加，央行还是选择时隔34个月首度加息，宣布自本年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基淮利率由现行的2.25%提高到2.50%；五年期贷款基准利率上调0.2个百分点，由现行的5.94%提高到6.14%；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。同时，京沪多家商业银行取消对首套住房贷款利率7折优惠，首套房贷优惠利率最低按8.5折执行，进一步削弱购房者的支付能力，直接抑制购房需求。针对于资产价格膨胀的政策不容低估。

　　3)开发商国内融资持续被堵，10月全国房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为人民币1,734亿元，占房地产开发资金总量的31%，为两年来最低。企业自筹资金比例升至近19个月高位，约占企业资金来源总额的37.9%。

　　4)目前已有15个城市（包括北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连及苏州）出台严厉程度不一的地方「限购令」：一线城市地方细则突出「限购」主题，对户籍及非户籍家庭购买新商品住房的数量作出严格规定；二三线城市则以强调以税收调整为主，有保有压。预料中短期内，地方「限贷」及「限购」将对房地产市场产生最直接影响，第4季度楼市成交量或将进一步回调。

　　5)北京市住房和城乡建设委员会10月25日出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定12月1日起严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户。预估预售款监管对开发商资金链增压幅度明显，加之持续的限购和资金成本上升，意味开发商资金情况再临严峻考验,其效应将在数月后逐渐显现。

　　6)根据A股30家知名上市房地产企业第3季度季报显示，企业负债率和库存增加态势明显：23家房企的资产负债率较第2季度上升，其实际存货量亦较第2季度呈现上涨。全行业资金链持续受压。

　　7)根据DTZ戴德梁行监测数据显示，国家及地方的「组合拳」新政并未如期使市场骤速降温。除广州外，10月份一线城市成交量受地方新盘延迟上市影响，均出现小幅下跌，广州則因9月26日亚运城开售的底大入市房源及热烈市场反应刺激10月成交量环比大涨46.2%，令4个样本一线城市总成交量环比上涨6.2%。二线城市成交量除长沙外均呈上扬态势，环比9月升10.8%，其中成都受秋交会、西博会及购房者集中入市带动市场成交活跃，成交量环比上升43.9%。

　　8)价格方面，限购与加息的叠加效应尚未抑制成交均价持续走高趋势：一、二线城市10月成交均价环比涨幅分别为2.2%及3.9%。一线城市均价除广州外均呈持续上扬走势，北京、上海及深圳价格分别较9月分别上涨8.9%、5.8%及6.8%。二线城市价格分别调整幅度较小，仅长沙价格环比下调7.1%。

　　9)DTZ戴德梁行跟踪研究北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市本年分月十大热销楼盘，发现10月中高端及豪宅产品总成交占比（以销售套数计算）回调至52%：其中北京及上海受加息及地方限购令影响显著，此两类产品成交套数分别大幅度环比下降61.1%及64.5%；广州则因亚运城热销带动此两类产品成交套数环比大涨90%。成交均价在成交受压下继续结构性回落，较9月下跌5.3%，为4月新政以来最低。预料各地新盘将在年末前采取较为积极的价格策略，打折、降价幅度或超市场预期，中高端及豪宅产品均价将有继续下探空间。