中原地产：保障住房政策频出，楼市继续低位波动

来源: [观点网] 时间: 2010-11-24 17:41

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上周国家在保障性住房和房地产金融两大方面推出多项政策，房企融资压力将进一步加大。另据中原地产9个城市调查数据显示，重点城市一手住宅成交量总体依旧维持低位波动态势。

　　公租房获资金支持，保障房开辟资金源

　　上周出台的一系列有关保障房和房地产金融政策进一步拓宽保障性住房之路，特别是在供地和融资方面进一步对开发商予以限制。

　　11月16日，财政部、发改委及住建部3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，允许土地出让净收益等多渠道资金用于发展公租房，并规定本次土地出让净收益10%可用于公租房建设。

　　其实，财政部早在2007年就出台《廉租住房保障资金管理办法》，提出的廉租房保障资金渠道来源中同样包括住房公积金增值收益和不低于10%的土地出让净收益的要求。本次增加的公租房资金来源渠道，首次将土地出让金和公积金增值收益纳入同廉租房建设“共享”范畴，这就为为公租房建设资金来源提供新的渠道。

　　11月17日，审计署发布2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果。明确指出有22个城市在提取廉租住房保障资金比例方面不达标，北京、上海、重庆、成都等城市共计少提取资金达到146.23亿元。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，要解决保障房建设资金问题，一方面要创新融资方式以形成可持续的运作模式；更为重要的就是各级政府必须承担责任，一定要将政策执行到实处。

　　房企资金压力隐现，楼市持续低位波动

　　上周各地宅地供应延续上周态势继续收缩，土地市场整体供求维持低位态势。

　　据中原调查数据显示，京穗等7个城市有宅地供应，挂牌面积约131公顷，较“二次调控”前平均水平下降26%。京、深、津、蓉4城市均有宅地出让，成交面积157公顷，“二次调控”前平均水平持平。其中，宅地平均溢价率为38%，深、津、蓉3城市溢价率均超过55%。

　　刘渊介绍，各地宅地挂牌底价偏低及对热点地块的看好是造成高溢价率的主要原因。由于标杆房企销售业绩抢眼，年底将依然加速“圈地”。上周万科、保利、金地和招商在土地市场上均有斩获。但开发商报价明显趋于理性，成交地块多以最高报价中标，总体上标杆房企购地溢价率还是平平。但是热点区域的优质地块以及出让条件优厚的地块继续获得标杆房企的青睐，上周推出的21幅到期宅地及4幅到期商办地块全部成交。

　　关注2个最新消息：由于中、农、工、建四大行已用尽全年开发贷额度，上述银行已停止新增开发贷款；银监会下发通知，要求相关信托公司对房地产业务资金进行合规性风险检查，也就是叫停上市公司增发、重组及借壳上市。2大举措表明，年底前开发商大规模融资几无可能性，因此迫使开发商融资渠道再一次收紧，特别是对中小开发商影响更大。

　　在国内开发商面临融资难困境之时，海外融资的相关政策和措施尚未严格执行。上周商务部公布数据显示，今年房地产领域利用外资同比增加约50%，明显高于其他领域利用外资增幅。近期主管部门已重申2006年颁布的对境外个人、机构购买房产的限制规定，对国外热线投机内地楼市作出防范。刘渊表示，楼市“限外”可能成为下一步政策的着眼点。

　　上周各地楼市成交增减互现，其中，沪、深、渝、汉4个城市环比上升，其余5个城市环比下降。

　　据中原监测9城市市场成交量调查数据显示：除武汉环比大增5成外，其余城市波动幅度在1至3成之间；一线城市中，京穗2城市环比分别下降28%和8%。其中，北京在经历连续2周大幅回升后于上周有所回落；沪深2城市环比增幅均在15%，深圳重回5万平方米以上，但仍处低位。

　　武汉上周成交量激增的原因可能是万科在当地促销引发众多开发商跟进有关，因为武汉市场半年多来成交一直未现前期那种活跃。统计说，9、10月武汉成交量较5月的年度最高值尚有约15%的差距。

　　据中原对重点城市二手住宅市场监测数据，上周京、沪、深3城市降价盘源的比重有所减少，挂牌价格下跌幅度也出现收窄的迹象。刘渊认为，这是因为一线城市房价整体上未现松动所致。但是必须提醒的是，上周陆续有重庆、成都、西安、杭州、兰州、青岛等多个城市出台各自的调控实施细则，这将为下一步各地市场走势增加政策压力。