中原地产：加息效应叠加楼市短期受挫

来源: [观点网] 时间: 2010-10-21 17:16

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在当前信贷政策相对严格的情况下，对于第二套房贷而言，增加数额已相当可观。

　　10月19日晚，央行宣布自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。此次加息为央行自07年12月后的首次加息。

　　(一)加息剑指通胀进程谨慎缓慢

　　回顾1996年到2010年中国的宏观经济发展历程，经历了从软着陆到增长放缓再到经济过热，期间利率作为货币政策的重要工具之一，被连续多次用于宏观调控中。自1996年我国利率市场化进程正式启动至今，我国利率经历了1996-2002年连续8次的利率下调、2004-2007年9次的利率上调、2008年的5次利率下调，并于今年10月首次上调几个阶段。根据对比前后几次利率的变化周期，我们预计未来一段时间有望进入新一轮的加息周期，但步伐将比较谨慎缓慢。

　　2004经济恢复加息周期开启

　　2004年中国刚刚遭遇过SARS的影响，经济处于恢复的上升期，仍存在一定紧缩的忧患。但期间出现了局部的过热现象，主要体现于房地产为代表的经济热点，带动了钢材、建材、有色金属等的大涨。因此从2004年起，中国开始了新一轮宏观调控，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。从当时经济财政措施来看，由于不确定性因素的存在，在加息等重大问题上则采取了“隐忍不发”的态度，有针对性地在“局部经济过热”的问题上采取了“行业性宏观调控”、“积极财政政策转向中性”、“行政手段审批和控制物价上涨”等措施。从而避免贸然加息从而导致偏冷的消费市场进一步收缩、扩大通货紧缩的结果。直到2004年10月29日起，开始了第一次加息，一年期贷款基准利率由5.31%提高到5.58%。

　　自5.31%开始了上一轮的加息周期，经历了9次加息至07年12月一年期贷款利率达7.47%。然后经过了5次降息，至08年12月一年期贷款利率达到5.31%。2010年10月20日，一年期贷款利率再次由5.31%开始上调，为5.56%。

　　通货膨胀明显加息再次启动

　　中国经济经过了08全球金融危机的影响之后，正逐渐恢复，但出口和消费仍未明显增长。国内经济经过2009年宽松的货币政策与积极的财政政策刺激，呈现恢复增长。2010年一季度、二季度经济增长强劲，GDP增幅11.9%和11.6%，重回两位数。同时，CPI亦强势回升，至2010年8月已连续7个月CPI高过一年期存款利率2.25%，为负利率，且大宗商品价格持续增加，未来通胀预期依然强烈。

　　2010年初中央政府提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在流动性的影响下，以房地产为首的投资性局部过热再次出现，国家宏观政策同样在部分行业采取了宏观调控措施。再加上上半年出口和消费依然未有大幅增加，国际经济恢复的不确定性因素依然存在。

　　因此，政府在加息问题上继续采取“隐忍不发”。

　　而第三季度后半程，国家经济回升的基调逐步确立。据国家统计局公布数据显示，8月份，制造业采购经理指数达51.7%，连续3个月回落后首度回升，9月份上扬至53.8%。同月，规模以上工业增加值同比增长13.9%，比7月份加快0.5个百分点，这也是今年以来规模以上工业增速连续下滑后第一次出现反弹。因此，在经济持续回升的情况下，央行于10月20日开始了首次加息。

　　(二)调控遇加息楼市压力增加

　　2010年“调控”成为楼市名副其实的关键词。继“4.17”新政后，经历了几个月的市场调整和观望期，除有个别城市房价出现了下降外，不但未出现大规模的降价促销，而且8月起无论是土地市场还是住宅市场都迎来了一波强劲的反弹。土地和市场的反弹再次牵动了各界的神经，也使今年的调控再次升级。

　　2010年9月29日晚间新闻发布“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”的相关房地产调控五个方面的措施及内容。随后，多个城市地方细则迅速出台，截至10月20日先后已有14个城市出台了“限购令”。在房地产政策密集出台的当下，利率的上调无疑使调控中的楼市雪上加霜。

　　限贷加息叠加短期需求受抑

　　利率调整后执行基准利率，100万元20年期的每月还贷额增加了116元，增加金额有限。但在当前信贷政策相对严格的情况下，对于第二套房贷而言，增加数额已相当可观。因此，严格的房贷政策及加息举措将在短时间内抑制投资性和改善性需求。因此，预计第四季度房地产市场将再现观望，成交量亦将再次回落，成交量的下滑也将遏制房价的上涨势头。且随着楼市成交量的回落以及融资的限制，房企的资金在未来一段时间将有一定的压力，预计陆续会有开发商推出打折促销的优惠手段，因此，我们认为未来三至六个月房价将保持平稳小幅下滑的态势。

　　流动性过剩长期仍看供应

　　从近期国内出台的房地产调控政策来看，无论是限贷还是限购都是通过压制需求来缓解快速上涨的势头，且属于短期的政府干预政策，然而被压抑的投资性需求及改善性需求未来仍将涌向市场。尤其在当前国际市场依然宽松的货币政策影响下，市场流动性过剩现象依然明显，通货膨胀的预期也愈加强烈，房地产市场仍为资金青睐的投资市场。因此，未来将在增加供应以缓解供不应求的态势的同时，加息也将慢慢踏上征程。

　　附：历次利率变化宏观背景解析

　　1996-2002年：经济疲软利率8次下调至5.31%

　　反通货膨胀接近尾声，CPI回落

　　1993年，我国在经济高速发展的同时出现了较为严重的通货膨胀问题。鉴于此，中国人民银行于1993年5月和7月连续两次调高利率。经过三年的努力，以治理通货膨胀为首要任务的宏观调控基本达到预期的目标。CPI由1994年的最高值124.1降至1997年的102.8(去年同期为100)。

　　国内需求不振

　　自1996年中国经济成功实现“软着陆”之后，国内经济又呈现出了新的特点，即居民储蓄存款余额不断上升，消费需求萎靡，消费品市场全面进入买方市场，社会消费品零售总额增长趋缓(见图1)，涨幅由1996年的20%跌至1999年的6.8%。

　　东南亚金融危机的影响

　　1998年席卷东南亚的金融危机对中国的影响开始显现，周边国家货币不断贬值，给人民币的币值稳定和扩大国外需求带来很大的压力。自1998年9月9日日本率先降低利率后，美国、英国、加拿大、欧元区国家及多个亚洲国家和地区紧随其后，使全球利率处于一个很低的水平。

　　在这种国际国内环境下，央行于1998年3月25日、7月1日、12月7日三次降息。总体来说，该轮大幅降息针对的是该阶段国内经济出现的种种问题，如增长放慢、投资和消费趋缓、出口大幅回落、市场有效需求不足、物价连续负增长、出现通货紧缩趋势等状况等。在连续下调利率的作用下，经济增速、物价水平进入了一个相对稳定的发展阶段。

　　2004-2007年：经济过热利率9次上调至7.47%

　　在连续8次利率下调之后，我国经济在低利率环境中稳定发展，但随后又出现了经济过热和流动性过剩等新的问题，由此引发了新一轮利率调整。2004-2007年连续9次上调贷款利率，主要原因如下：

　　固定投资增长过快，信贷投放量过大

　　根据国家统计局数据显示，在此阶阶段，固定资产投资增长速度加快，2003-2007年固定资产投资额的增长速度均保持在25%以上的增幅，能源、电力等供应开始紧张。与此同时，2003-2007年期间金融机构的贷款余额亦以10%以上的速度迅速递增。

　　房地产价格上涨过快

　　2004-2007年是中国房地产市场迅速发展的阶段，房价在此期间迅速上涨。飞速上涨的房价以及迅速增加的信贷规模，给中国的金融系统带来巨大风险。2004-2007年的加息的目标之一就是为了平抑房价，促进房地产市场稳步发展。上轮降息时，中国住宅体制正处于改革期，商品房市场尚处于起步阶段，因此降息对当时的房地产市场影响甚微。

　　CPI上涨，原料价格上涨

　　“非典”过后，中国经济于2003年下半年开始物价水平结束低迷状态，在粮食和食品价格的带动下开始上涨。2004年出现了一波CPI上涨后，很快被平抑下去。但从2007年开始，CPI指数开始不断攀升，PPI指数也居高不下。2007年之后的加息主要是应对通货膨胀和流动性过剩问题。

　　2008年：经济放缓利率5次下调至5.31%

　　全球经济下滑，中国经济面临转型

　　2007年爆发的美国次贷危机愈演愈烈，危机的影响迅速波及全球，世界主要国家纷纷采取救市措施。国际经济环境的不断恶化，势必对未来的出口造成更大的压力。我国沿海地区外贸进出口、工业企业增速、企业增加值以及工业效益自2008年下半年以来出现了下行的趋势。中国的出口导向型的经济增长模式遭遇到重大的挑战，中国经济正面临着转型考验。

　　国内经济增长放缓，拉动内需迫切

　　在出口受到严重影响的情况下，以出口导向为增长模式的中国经济增速将放缓。最新数据显示，2008年前三季度GDP增长9.9%，比去年同期回落2.3个百分点。为了确保经济增长，通过降息，刺激国内消费和投资，拉动内需，保障中国经济稳定增长。

　　CPI回落，降息空间打开

　　2007年迅速上升的CPI在2008年5月出现回落，为降息打开了空间。但CPI指数仍在警戒线3%以上，负利率状态仍未改变。因此央行在降息的同时，取消了存款利息个人所得税，以缓解负利率的程度。

　　2010年经济回升利率首次上调

　　经济回升CPI上涨

　　中国经济经过了08全球金融危机的影响之后，正逐渐恢复，但出口和消费仍未明显增长。国内经济经过2009年宽松的货币政策与积极的财政政策刺激，呈现恢复增长。2010年一季度经济增长强劲，GDP增幅11.9%，重回两位数；CPI强势回升，通胀预期强烈；人民币升值预期强烈。

　　房地产等局部行业过热

　　中央政府提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

　　在流动性的影响下，以房地产为首的投资性局部过热再次出现，但出口和消费依然未有大幅增加，国际经济不确定性。