中原:限购政策陆续出台 深圳新房成交锐减

来源: [观点地产网]      时间: 2010-10-12 18:12

计划经济色彩浓厚的限购政策,将成为近期密集出台的地方细则中的重要砝码。

  国庆前夕,中央多部委再次出台措施遏制部分城市房价过快上涨。其中关于在全国范围内暂停发放第三套及以上房贷,以及首套房首付比例不低于30%等措施无疑使房地产市场调控进一步升级。此后,深圳、上海、厦门等城市相继出台了地方细则,实施限购。深圳作为此次实施限购政策最为严厉的城市,其新房成交量在“十一”期间也出现了大幅下挫的现象。中原集团研究中心高级经理刘渊表示,计划经济色彩浓厚的限购政策,将成为近期密集出台的地方细则中的重要砝码。

  “二次调控”降临 限购政策成砝码

  就在市场普遍认为调控暂告一段落的时候,9月29日,中央多部委再次联合发布政策新的政策重点主要集中在抑制需求、增加供应、规范市场等方面。为抑制需求,该政策明确强调:商业银行需暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;贷款购买首套房首付款比例必须达到30%及以上;银行消费性贷款禁止用于购买住房。此外,本次政策再次提及“加快推进房产税”。在增加供应方面,中央提出切实落实中小套型普通商品住房与保障性住房建设计划和供地计划。同时,提出加大对在土地、销售等环节违法违规的开发商的监管和处罚,禁止其融资和购地,并将对高端住宅项目加大土地增值税的清查力度。此后,深圳、上海、厦门等城市相继跟进了地方细则,使房地产调控继续加码。

  刘渊认为,此次的政策首次提出了要“立即”研究制定实施细则,要求已发细则的地区也要根据本次各部委政策进行调整和完善;另外也明确提出了对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。这些内容虽然是前期政策的细化和落实,但其措辞及执行力度已经有了进一步的升级。

  另外,从已出台限购令的北京、上海、深圳、厦门四城市的细则看,北京、上海、厦门三市的限购政策类似,只考虑了增量因素,而未将既有的存量住房考虑在内。限购令在短期内主要将打击投机炒作的需求,对当前“首套自住型”需求占主体的市场影响较小。尤其厦门的政策只征对今年第四季度,影响更是有限。不过,从长远角度来看,该政策如果能够长期执行,则将不断消减潜在购房人群,影响深远;而深圳的限购政策同时考虑了增量和存量双重因素,将严格限定市场需求量,预计深圳住宅市场成交量将迅速跌入低谷。

  京沪穗小幅回落 深圳成交锐减

  据中原监测的9个重点城市一手住宅数据显示,9月最后一周,一手住宅成交量均出现大幅增长。9城市成交总量环比增幅高达6成,其中北京环比激增了163%,重庆增加9成,其余城市增幅普遍在3~5成。这一周9个城市的单周成交量均达到或逼近今年以来的峰值,广、深等市甚至与去年高峰期水平相当。

  历史数据显示,国庆黄金周期间,一二手住宅成交量通常低于9月平均水平。今年国庆期间,一线四大城市中,京、沪一手住宅的周成交量有6至8成环比下降,降幅与2009年相当。深圳一手成交增加4成,表现优于2009年。而在二手房市场,据中原业务数据,今年国庆黄金周期间北京成交量好于2009年,穗、深、津三市与前期相比,降幅略大于去年同期。相比较而言,中原二手数据较少受到登记滞后等因素影响,更能反映市场的即时信息。综合来看,今年“十一”长假的北京市场平稳,沪、穗小幅回落,新的调控政策暂未对这些城市产生显著影响。

  7日晚出台的上海限购政策,对市场的影响将从下周起体现。而深圳10月1至7日的新房成交环比虽有4成的增加,但主要是由于前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势,4天成交近2000套。此后3天,“限购令”影响显现,令成交锐减,3天共计成交550套住宅。

  请点此查看研究报告9.14—10.7新房市场周报

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